Proj HS02 0027

Répondre aux enjeux des parties prenantes en
construisant des logements innovants

Ophélia Merel
Dans Projectics / Proyéctica / Projectique 2023/HS (Hors Série), pages 27 à 41
Éditions De Boeck Supérieur
ISSN 2031-9703
ISBN 9782807399594
DOI 10.3917/proj.hs02.0027
© De Boeck Supérieur | Téléchargé le 25/05/2023 sur www.cairn.info (IP: 87.255.154.42)
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https://www.cairn.info/revue-projectique-2023-HS-page-27.htm
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RÉPONDRE AUX ENJEUX
DES PARTIES PRENANTES
EN CONSTRUISANT
DES LOGEMENTS INNOVANTS
Ophélia Merel
Négociatrice entreprise D&D syndic
RÉ SUMÉ
La promotion immobilière est un domaine concurrentiel qui implique plusieurs
acteurs à différentes échelles (Benites-Gambirazio et al., 2016). Afin de réussir
une opération de construction, celle-ci doit correspondre aux enjeux de chacun.
KAPA Promoteur est une entreprise dont les motivations professionnelles sont de
construire mieux et de favoriser le bien-être des occupants. Or, le marché actuel
et les besoins de chaque partie prenante influencent la conception de projets.

L’objectif de cette étude est de démontrer que la réalisation d’opérations inno-
vantes permet de répondre aux enjeux des parties prenantes. Pour répondre à
la problématique des investigations et une recherche de terrain ont été menées,
incluant des questionnaires adressés à différents acteurs. Leur participation
a permis de mieux comprendre les enjeux qui les concernent et d’anticiper des
solutions à leur apporter. À partir de ces conclusions, un plan d’action a été mis en
place. Celui-ci consiste dans la conception d’outils permettant à KAPA Promoteur
de construire ses futures opérations de construction en adéquation avec les
demandes des acteurs, tout en se différenciant et en innovant son offre.
Mots-clés : promotion immobilière, construction,

parties prenantes, concurrence, opération
A B S T R AC T
Real estate development is a competitive field that involves several players at dif-
ferent scales (Benites-Gambirazio et al. 2016). In order to succeed in a construc-
tion operation, this operation must meet the needs of each stakeholder. KAPA
Promoteur is a company whose professional objectives are to build better and
promote the well-being of occupants. However, the current market and the needs
of each stakeholder influence how projects are designed. The objective of this
proyéctica / projectics / projectique – n° hors-série 27

OPHÉLIA MEREL
study is to demonstrate that carrying out innovative operations makes it possible

to respond to stakeholders' needs. For the purpose of this study, investigations
and field research were carried out, including questionnaires sent to a range of
actors. Their participation made it possible to better understand the issues that
concern them and to consider possible solutions. Based on these findings, an
action plan was put in place. This plan consists in designing tools that allow KAPA
Promoteur to build its future construction operations in line with actors' needs,
while differentiating itself and providing an innovative offer.
Keywords: real estate development, construction,

stakeholders, competition, operation
PROBLÉMATIQUE ET CADRE THÉORIQUE

L’activité première de KAPA Promoteur étant la réalisation d’opérations
immobilières comprenant des logements sociaux, l’entreprise a recours
à de nombreux dialogues avec les communes. En effet, il est nécessaire
de comprendre leurs besoins et leurs attentes ; mais il faut également
les guider pour optimiser leur parc de logements. De plus, les bailleurs
sociaux qui sont les acquéreurs de ce type d’opérations ont également des
demandes à respecter, tout comme les futurs habitants de ces logements
qui ont des besoins en termes d’utilisation et de confort de vie. Il faut alors
mettre l’ensemble de ces éléments en corrélation afin de satisfaire l’en-
semble des acteurs et de leur faire adopter les projets proposés. Cependant,

la concurrence est présente sur ce secteur d’activité, et les fonciers sont de
plus en plus compliqués à exploiter, Pollard (2018). Certaines entreprises de
promotion immobilière sont de grands groupes qui exercent à une échelle
nationale, et qui par conséquent ont des moyens financiers plus élevés. Il
faut alors que l’entreprise puisse se démarquer pour décrocher des projets
et faire ses preuves auprès des communes et de ses clients acquéreurs.
La problématique qui se dégage alors de ces éléments contextuels est la
suivante : Dans quelles mesures l’élaboration de projets de construction
innovants permet-elle de répondre aux enjeux des parties prenantes ?
Intérêt de la problématique
Les réponses qui vont émerger à la suite de la résolution de cette pro-
blématique vont permettre d’inscrire cette jeune entreprise qu’est KAPA
Promoteur sur le marché local de la promotion immobilière. Cela va lui
donner une ligne directrice pour se démarquer de la concurrence et déve-
lopper son image auprès de certains acteurs. De plus, cette problématique
va permettre de mieux comprendre les besoins des parties prenantes avec
qui l’entreprise travaille, en termes de logements sociaux. Son offre sera
alors plus adaptée à leurs besoins et continuera, à long terme, à évoluer
en fonction de celle-ci. En répondant au mieux à ces critères, les projets
qui vont être réalisés ne pourront que donner satisfaction à l’ensemble
28 projectique / projectics / proyéctica – n° hors-série

RÉPONDRE AUX ENJEUX DES PARTIES PRENANTES
des personnes impliquées. Ainsi, KAPA Promoteur en tirera un avantage

concurrentiel supplémentaire et pourra pérenniser son activité.
Pistes de recherches
Pour répondre à la problématique qui se pose, des recherches doivent
être menées concernant les enjeux des parties prenantes de projets immo-
biliers. Il s’agit de définir la nature de ces attentes et du type dont il s’agit.
Pour cela, des recherches de terrain vont être menées que ce soit par l’inter-
médiaire de collecte de données ou de questionnaires et interviews. Ainsi,
après avoir défini et analysé les enjeux des parties prenantes, des investi-
gations sur les meilleurs moyens à employer pour y répondre permettront
d’élaborer des outils que l’entreprise pourra utiliser pour l’élaboration de
ses opérations immobilières.
Le positionnement méthodologique
La problématique qui a été définie et les hypothèses qui en découlent
s’inscrivent dans la méthodologie de la recherche-action. Il s’agit d’une
méthode très utilisée par les chercheurs lors de leurs études. La recherche-
action a pour but de transformer une réalité et d’utiliser ces changements
pour en générer des connaissances. Elle a donc un double objectif. Le psy-
chologue allemand Kurt Lewin a effectué de nombreuses recherches de ce
type sur des phénomènes sociaux américains, ce qui lui donne le rôle de

fondateur de cette méthodologie dans les années 1940. Il affirme lui-même
que « la recherche qui ne produit que des livres ne suffit pas » (Lewin, 1946). Par
cela, il entend que la recherche doit permettre de résoudre des problèmes
concrets qui nécessitent de la recherche de terrain. Le chercheur doit alors
intégrer l’organisation pour prendre part à l’action et ne pas rester en tant que
simple observateur neutre. Cette immersion est nécessaire pour un cher-
cheur en recherche-action. La recherche-action a pour objectif de détecter
les problèmes d’une organisation puis de mettre en place un plan d’action
pour y répondre. Elle possède trois notions clés qui sont le changement,
l’élaboration de connaissance et l’intervention. En effet, les recherches
qui sont effectuées avec cette méthode ont pour objectif de produire des
connaissances qui sont par la suite utilisées pour passer à l’action afin de
provoquer un changement de la réalité. Son déroulement prend forme en
plusieurs étapes qui s’enchaînent de manière cyclique. La première de ces
étapes est de pouvoir identifier un besoin ou problème qui prend place sur le
terrain. Pour le révéler, le chercheur doit réaliser un diagnostic.
Cela permet à l’enquêteur de formuler une problématique qui servira
par la suite de cadre pour son étude. Cette mise en avant du besoin peut
être réalisée par l’intermédiaire d’échanges et de partage avec les acteurs
présents sur le terrain et l’enquêteur. Ensuite, pour répondre à la problé-
matique, il faut mettre en place une stratégie par le biais d’un plan d’action
à partir des hypothèses formulées précédemment. Le but est de récolter
des données grâce à divers outils. Le chercheur peut utiliser plusieurs
proyéctica / projectics / projectique – n° hors-série 29

OPHÉLIA MEREL
méthodes pour recueillir ces informations. Vient ensuite l’analyse des don-
nées récoltées et leur évaluation. C’est à ce moment que le chercheur peut
obtenir des solutions par rapport aux problèmes constatés sur le terrain, ou
connaître d’autres pistes de recherche à exploiter. Enfin, après avoir utilisé
ce processus, l’enquêteur doit en tirer des conclusions. Pour se faire, il doit
rédiger ce que son travail de recherche lui a permis d’en tirer, tout en adap-
tant son argumentaire afin qu’il soit compréhensible par toute personne ne
faisant pas partie de cette enquête et qui est extérieure à la situation. Si à la
fin de ces étapes la problématique n’est pas résolue, il faut alors relancer un
nouveau cycle de recherche basé sur le même schéma.
CADRE THÉORIQUE
Définitions des parties prenantes
Tout d’abord, il semble nécessaire de définir le terme « parties pre-
nantes ». Il s’agit de tout acteur, que ce soit un individu, une organisation, ou
bien même un groupe, qui sont concernés par un projet. Ses intérêts seront
directement concernés par sa mise en place et la forme qu’il va prendre.
Dans le monde de l’entreprise, on peut distinguer les parties prenantes
internes et externes à l’organisation. Dans ce cas précis, les parties pre-
nantes internes à KAPA Promoteur sont les salariés et le gérant. Celles que
l’on peut identifier comme les parties prenantes externes sont les bailleurs

sociaux, les communes et intercommunalités, les acteurs du secteur du
bâtiment, et les usagers des opérations.
Les bailleurs sociaux

Un bailleur social est une personne morale qui est propriétaire de loge-
ments qu’elle loue à des ménages dont les revenus sont modestes, Stébé
(2013). Son rôle est de gérer son parc de logements et de permettre à des
personnes à faibles moyens de se loger.
L’ensemble de ces bailleurs sociaux sont confrontés à des objectifs
de production de logements sociaux par l’intermédiaire de la loi SRU, en
vigueur depuis le 13 décembre 2000.
Les communes et intercommunalités

Une commune est la plus petite subdivision du territoire français. Elle
est administrée par un maire et ses adjoints ainsi qu’un conseil municipal.
Une commune peut adhérer à plusieurs structures intercommunales,
cependant elle ne peut appartenir qu’à un seul EPCI (établissement public
de coopération intercommunale) à fiscalité propre. Ainsi, elles se regroupent
donc pour faire partie de communautés de communes. Il s’agit d’un EPCI
créé par la loi du 6 février 1992, qui rassemble plusieurs communes d’un

même territoire afin d’élaborer un projet de développement et d’aménage-

ment de l’espace commun.
Les acteurs du bâtiment

Les acteurs du bâtiment sont les professionnels à qui l’on fait appel
pour l’élaboration et la construction du projet. En phase de conception, on
retrouve les architectes, les diagnostiqueurs, ou encore les ingénieurs. Lors
de la construction, il s’agit de l’ensemble des entreprises qui interviennent
sur le chantier jusqu’à son achèvement et sa livraison.
Les usagers
Les usagers sont les personnes qui vont utiliser les locaux à la fin de leur
construction.
Généralement, il s’agit des habitants qui occupent les logements, qu’ils
soient locataires ou propriétaires. Cependant, on peut retrouver d’autres
usagers selon la nature du projet comme des professionnels s’il y a des
locaux administratifs, des étudiants s’il s’agit d’établissements scolaires, ou
encore des clients si l’on y retrouve des locaux commerciaux.
Le rôle des parties prenantes

dans la promotion immobilière

Les diverses parties prenantes qui participent à l’élaboration d’un projet
de promotion immobilière jouent un rôle. Celui-ci se veut différent de par
leur profil ou leur proximité avec le projet de construction. Il s’agit donc de
définir la place qu’elles occupent et le rôle qu’elles y jouent.
Les bailleurs sociaux

Les bailleurs sociaux sont des entités qui participent activement à la
construction de logements. Celles-ci se font parfois en interne, mais dans le
cas de l’entreprise de KAPA Promoteur, les constructions se font en collabo-
ration avec des promoteurs immobiliers privés. Il est intéressant pour KAPA
Promoteur de travailler pour des bailleurs sociaux, car ceux-ci achètent en
général la totalité ou une majeure partie de l’opération immobilière réalisée.
Ils y trouvent un intérêt pour développer leur parc de logement, et l’entre-
prise peut ainsi simplifier la vente des lots en ayant affaire à un seule, ou
très peu, d’intermédiaires, en comparaison avec la vente d’une opération en
accession privée, Reznikoff (2013). Cela simplifie également les démarches
au niveau de la banque qui demande en général la commercialisation de
33 % de l’opération avant de pouvoir garantir une GFA. Lorsque le bailleur
social fait l’acquisition d’une grande partie ou de la totalité d’une opération,
celle-ci devient alors plus sûre financièrement. KAPA Promoteur travaille
surtout avec de grands bailleurs sociaux, tels que Batigère, 3F Grand Est ou
encore Vilogia.

OPHÉLIA MEREL
Les communes et intercommunalités

Les communes ou intercommunalités jouent également un rôle impor-
tant dans la promotion immobilière, Tricoire, (2017). Même si l’acqui-
sition d’un foncier se fait avec le propriétaire du terrain, la commune est
concernée par l’opération immobilière qui va s’y tenir, car elle correspond
au développement de cette dernière. De plus, il arrive parfois que la mairie
soit propriétaire du terrain convoité.
Qu’il s’agisse d’un projet de logements, de commerces ou de locaux
divers, il est tout de même intéressant de s’entretenir avec la commune
afin de comprendre ses besoins en termes de logements et infrastructures.
Étant donné que KAPA Promoteur propose essentiellement des opérations
comprenant des logements sociaux, il est nécessaire de connaître la situa-
tion de la ville et sa politique pour ce type de logements. Pour chacune des
opérations, KAPA Promoteur réalise une étude de marché sur la commune
dans laquelle se trouve le foncier. Celle-ci prend en compte l’ensemble des
points essentiels comme la population, le logement, le logement social,
les commerces, les établissements scolaires… Ainsi, il est possible de
concevoir des projets sur mesure en adéquation avec les besoins de la
ville. Concernant les communautés d’agglomérations, elles sont également
prises en compte, car elles donnent parfois accès à certaines subventions
pour répondre aux enjeux des SCOT qui sont établis pour l’ensemble des
territoires qui la concerne.
Les acteurs du bâtiment


Pour tout projet de construction, il est absolument nécessaire de faire
appel à différents acteurs du bâtiment. Il s’agit de l’ensemble des experts et
entreprises de construction, Larceneux et al. (2018) cependant il faut réussir
à allier qualité et coût de construction. Pour cela, KAPA Promoteur consulte
diverses entreprises pour chaque lot de construction, puis compare les
offres. C’est la société qui présente la meilleure offre en termes de prix et
de savoirfaire qui remporte le marché.
Cependant, le marché est actuellement très tendu. Les offres sont hautes
et les délais pour les interventions sont serrés. Cette tendance s’explique
par le nombre grandissant de projets de constructions, surtout sur le sec-
teur du Luxembourg, ainsi que l’augmentation des prix des matériaux et de
la main-d’œuvre.
Les usagers
Les usagers sont les personnes qui vont utiliser les locaux après leur
achèvement. Il faut donc dès la conception prendre en compte leurs besoins
afin que l’opération corresponde au mieux à leurs attentes. De plus, il y a
diverses normes à respecter pour que l’utilisation des locaux soit sûre et
optimale. On y retrouve la norme PMR qui permet de concevoir les lieux
de façon que les personnes en situation de handicap puissent les utiliser

correctement. Ensuite, les normes d’incendie assurent la sécurité des bâti-

ments en cas de départ de feu.
Enfin, on y retrouve aussi les normes énergétiques et phoniques qui
accordent un meilleur confort aux usagers des locaux.
ANALYSE ET COMMENTAIRES
Tout d’abord, les questionnaires et interviews ont démontré un réel
besoin d’améliorer la construction des logements neufs. En effet, les par-
ties prenantes ont des attentes bien définies concernant la production de
logements. Leur conception doit être plus respectueuse de l’environnement
et offrir un confort de vie optimal. Il s’agira en effet, dans un futur proche,
d’éléments incontournables sur lesquels les acquéreurs ou utilisateurs
seront très regardants. De plus, il s’agit d’un réel enjeu environnemental,
car le secteur du logement est l’un des plus polluants pour la planète. Ainsi,
KAPA Promoteur doit tenir compte de ces enjeux et orienter la conception de
ses futurs projets vers une démarche semblable à la demande des parties
prenantes. Cependant, l’entreprise doit tout de même respecter des budgets
lors de la conception de projets immobiliers. Il s’agit de construire des opé-
rations de qualité à des coûts raisonnables, tout en dégageant une marge
nécessaire au bon fonctionnement de l’entreprise. Actuellement, il peut
paraître compliqué pour KAPA Promoteur d’allier la qualité de ses ouvrages
avec des coûts de réalisation corrects. En effet, les acteurs du bâtiment et

le marché de ce domaine démontrent la forte hausse des prix des matériaux
de construction qui ne cesse de s’accroître. Cela augmente le prix des pres-
tations et restreint le champ d’action de KAPA Promoteur dans ses choix
techniques de construction. Pourtant, l’étude comparative a démontré que
certaines conceptions innovantes peuvent permettre de construire mieux
sans pour autant dépasser les budgets. En effet, l’immeuble 2226 a permis
de réaliser des économies d’équipement à ses maîtres d’ouvrage qu’ils ont
pu réinjecter dans sa structure afin de la rendre plus performante. Il s’agit
donc de faire un rééquilibrage des investissements afin d’obtenir des opé-
rations plus innovantes et économiquement intéressantes pour l’entreprise.
MISE EN PLACE DU PLAN D’ACTION

Afin de pouvoir produire des logements neufs innovants qui répondent
aux enjeux des parties prenantes, il paraît judicieux d’établir un cahier des
charges pour KAPA Promoteur en fonction des résultats obtenus au travers
des études précédentes. Un cahier des charges est un document qui définit
les spécifications de base d’un produit ou d’un service à réaliser. Celui-ci

OPHÉLIA MEREL
pourra servir de fil conducteur à l’entreprise lors de l’élaboration de pro-

chains projets de construction.
Rappel du contexte
Ce cahier des charges sera destiné à l’élaboration de projets de construc-
tion immobiliers.
Il s’agit d’un outil qui sera bénéfique à KAPA Promoteur, car il regroupe
l’ensemble des enjeux des parties prenantes ainsi que les solutions à mettre
en place pour la bonne réalisation d’opérations immobilières.
L’objectif de ce cahier des charges est de rassembler l’ensemble des
enjeux et des solutions afin de pouvoir les anticiper dans le développement
des futurs projets de la société. Celui-ci servira d’encadrement et de ligne
directrice pour développer les projets et les faire aboutir. Ainsi, il accompa-
gnera les collaborateurs de KAPA Promoteur tout au long de la phase de
conception des projets.
Ce document sera principalement consacré à KAPA Promoteur. Il sera
mis à la disposition de chaque employé afin de pouvoir les renseigner sur
la démarche à suivre. Cependant, il pourra par la suite être adressé à des
parties prenantes extérieures (comme des architectes ou partenaires) dans
certains cas où il semble nécessaire de leur faire part de cet outil.
Mise en place d’un dossier de présentation


Afin de pouvoir présenter et expliquer un projet à différentes parties pre-
nantes, il est nécessaire de disposer d’un support regroupant l’ensemble
des informations utiles à cet effet. C’est ainsi que le dossier de présentation
a été élaboré par KAPA Promoteur afin d’être utilisé pour promouvoir les
projets de la manière la plus claire et la précise possible.
Le dossier de présentation est un document qui regroupe l’ensemble des
informations nécessaires à la bonne compréhension du projet étudié. Cela
implique donc une description détaillée de la commune ainsi qu’une pre-
mière approche du projet et des inspirations qui ont servi à son élaboration.
Cet outil doit pouvoir renseigner l’ensemble des acteurs et surtout pro-
mouvoir le projet dès sa conception afin de pouvoir démontrer les avantages
que celui-ci va pouvoir apporter à chacun. Il doit mettre en avant les attentes
de chaque acteur et valoriser la solution que KAPA Promoteur apporte en
proposant son projet.
Les cibles d’un dossier de présentation

Le dossier de présentation est destiné à l’ensemble des acteurs à qui le
projet peut être présenté. Il peut aussi bien s’agir du vendeur du terrain, du
maire de la ville et du conseil municipal, d’un représentant d’une enseigne
commerciale ou encore du représentant d’un organisme de bailleur social.

Mise en œuvre du cahier des charges

Le but de chaque projet est de pouvoir satisfaire un besoin. Dans le cas de
l’activité de promotion immobilière, le besoin principal auquel l’entreprise
répond est le logement, qui est un besoin primaire pour chaque être humain.
Cependant, d’autres besoins peuvent émerger en fonction des situations.
Ceux-ci sont souvent formulés sous forme d’exigences fonctionnelles aux-
quelles le produit ou le service doit répondre. Ainsi, chacun d’entre eux doit
être exprimé clairement afin d’en tirer les solutions adéquates.
Ce document prendra forme sous différentes parties qui regrouperont
l’ensemble des informations nécessaires pour la bonne compréhension du
projet et de ses caractéristiques.
Contexte et présentation du projet

La première partie correspond à la description du contexte et à la pré-
sentation du projet.
Tout d’abord, on y indique l’origine du projet afin de comprendre son
utilité et qui en est l’auteur. Cela permet de mieux comprendre le contexte
dans lequel il s’inscrit et de relever les premiers éléments importants à sa
réalisation. Ensuite, la situation du foncier est décrite en précisant ses réfé-
rences cadastrales, son orientation et les éléments qui peuvent se trouver à
proximité de celui-ci (axe autoroutier, zone d’activité, rivière, pont, tunnel…).
De plus, si des aléas concernant la fiabilité du terrain sont connus avant
même la réalisation des diagnostics nécessaires, il est important de les

préciser dans le but d’anticiper d’éventuelles problématiques. Il faut aussi
s’intéresser au Plan local d’urbanisme dans lequel s’inscrit le projet de
construction afin de le respecter lors de son élaboration. Ainsi, un résumé
de ce règlement est retranscrit dans le cahier des charges.
Enfin, une présentation succincte du projet est rédigée de façon à
comprendre sa conception et l’esprit que celui-ci va incarner. Les cibles
concernées sont également évoquées, qu’il s’agisse des acteurs internes ou
externes de l’opération, tout comme les concurrents qui peuvent l’influencer,
par exemple des commerces ou autres établissements situés à proximité et
qui peuvent être semblables à ce que propose le projet de construction étudié.
Élaboration du projet
La seconde partie aborde l’élaboration du projet immobilier.
Tout d’abord, on y définit les besoins primaires et le type de bâtiment que
l’on va y retrouver. Il peut s’agir d’une opération concernant uniquement de
l’habitation, mais qui peut aussi bien inclure des commerces, ou encore des
locaux tertiaires ou professionnels. La catégorie de l’opération indique si le
projet abouti sera destiné à celui de l’accession, de la location, du commerce
ou d’une autre activité. Le nombre d’utilisateurs de cette construction à son
importance. En effet, plus il y aura d’individus concernés, plus le nombre

OPHÉLIA MEREL
de contraintes et d’enjeux va être élevé. Ainsi, une tranche d’utilisateurs est

visée pour savoir à qui s’adresse l’opération aboutie.
Le type de projet et son nombre d’utilisateurs vont faire émerger les
besoins fonctionnels auxquels il doit répondre. Cela peut demander des
équipements spécifiques ou encore des adaptations de la construction.
Les choix techniques

La troisième partie concerne les choix techniques de la construction.
Le type de construction des bâtiments doit être précisé pour renseigner
les techniques à suivre. Par exemple, on peut proposer une construction
traditionnelle (agglo/briques), une construction en bois, une construction
mixte (béton/bois ou maçonnerie/bois) ou encore une construction en béton.
Cette partie sera ensuite approfondie lors de l’étude du projet en colla-
boration avec le maître d’œuvre.
Typologies
La quatrième partie de ce document présente les typologies des locaux
qui composent les bâtiments.
Le nombre de bâtiments à construire ainsi que leur nombre de niveaux
sont précisés. La surface totale du projet est également donnée, en préci-
sant la surface habitable des logements, la surface utile des commerces ou
encore la surface utile des autres bâtiments si l’opération en contient.

De plus, on y indique les typologies des logements par l’intermédiaire
d’un tableau qui les désigne par niveau. Les parties communes sont aussi
indiquées comme les halls d’entrée, les pièces communes, les locaux
techniques… Suit un tableau mentionnant les surfaces requises pour les
pièces des logements sociaux en fonction de leur typologie. Cela permet de
connaître les surfaces habitables à respecter pour être en adéquation avec
les attentes des bailleurs sociaux. Un autre tableau indique les surfaces
envisagées pour la construction des logements du projet étudié en fonction
de leur typologie. Les superficies des locaux tertiaires ou des annexes sont
également précisées dans deux autres tableaux à la suite.
Planning prévisionnel de l’opération

La dernière partie de ce cahier des charges fournit un planning prévi-
sionnel de l’opération. Les dates des étapes sont précisées pour donner un
ordre d’avancement et une ligne de temps au projet. On y prévoit donc le
dépôt du dossier du permis de construire, la signature du contrat de réser-
vation, l’obtention de l’accord du permis de construire, la purge du permis
de construire, la signature du contrat de VEFA, la déclaration d’ouverture de
chantier, la réception des travaux et la livraison des logements.

Mise en œuvre du dossier de présentation

L’élaboration de chaque projet nécessite de susciter l’intérêt de diverses
parties prenantes importantes à sa réalisation. Ainsi, la présentation du
projet de construction est une étape nécessaire à ne pas négliger. Afin de
pouvoir appuyer les arguments qui vantent ses avantages, un support de
présentation doit être mis en œuvre, Mezrahi (2010).
Ce document sera formé de différentes parties qui regrouperont l’en-
semble des informations nécessaires pour la bonne description et la pré-
sentation du projet et de ses caractéristiques.
Dans un premier temps, ce dossier doit contenir une présentation de la
commune qui accueille le projet de construction envisagé. Ainsi, un contexte
se dessine et le lecteur identifie le cadre dans lequel l’opération va se situer.
De plus, si la commune fait partie d’une communauté d’agglomération, il
est intéressant de le mentionner afin de savoir à quelles villes voisines elle
est rattachée et quelle politique qui s’y applique.
Ensuite, une analyse du parc immobilier de la ville est dressée. Cela
permet de renseigner le lecteur sur l’état actuel du parc de logement de la
ville, son ancienneté, sa composition et ses besoins en termes d’évolution.
D’autres informations telles que le nombre de résidences principales, leur
surface, leur statut d’occupation ou encore leur période d’achèvement per-
mettent d’approfondir cette analyse. Les logements sociaux sont également
étudiés. Il s’agit d’une information capitale, car ce dossier de présentation
sera principalement adressé à des organismes de bailleurs sociaux. On y

renseigne donc le nombre de ce type de logement déjà présents sur la com-
mune, leur type et leur statut d’occupation. De plus, un ratio par rapport au
nombre total de logements de la ville est effectué. Ce pourcentage permet
de savoir si la commune est en règle avec les indications de la loi SRU qui
impose un quota de logements sociaux. Ainsi, cette information peut servir
d’argument auprès d’un maire dans le cas où sa ville est en déficit de loge-
ments sociaux.
Le marché immobilier local

Une étude du marché immobilier local est également effectuée. Elle
permet de définir les prix qui sont pratiqués sur le secteur, que ce soit en
vente ou en location de logement. L’évolution au fur et à mesure des années
de ces prix est également mentionnée. Cette information concerne surtout
les acquéreurs comme les bailleurs sociaux qui peuvent ainsi étudier leur
positionnement futur en termes de revente ou location des logements.
L’étude de la population présente sur le secteur est également un élé-
ment clé du dossier de présentation. En effet, mieux comprendre le profil
des habitants permet de cibler l’élaboration d’un projet et d’en tirer des
arguments de vente auprès de différents acteurs.

OPHÉLIA MEREL
Ainsi, le document précise le nombre d’habitants, leur âge moyen, leur

niveau d’étude, leur activité professionnelle, leur revenu moyen et la com-
position des foyers.
Une comparaison avec la taille des foyers et celle de logements présents
sur la commune peut alors être effectuée afin de savoir si celle-ci correspond,
ou si un besoin de rééquilibrage au niveau de leur composition se fait ressentir.
Par exemple, si une ville se compose en majorité de logements de
type F3 (soit une pièce principale et deux chambres), mais que la plupart des
familles qui y habitent se compose de 5 personnes (2 adultes et 3 enfants), on
remarque alors qu’il est nécessaire de produire des logements de type F6
ou F7 afin d’augmenter l’offre de biens qui correspondent au type d’habitant.
Il est aussi très intéressant de se renseigner sur les établissements sco-
laires présents sur la commune ou à proximité de celle-ci. Cela donne des
indications sur le nombre de classes ouvertes ou encore le niveau d’étude
qu’on y pratique. Si la ville accueille de nombreux établissements comme des
lycées ou des universités, cela peut être un indicateur qui démontre qu’un
certain nombre d’étudiants ont besoin de se loger à proximité de ces établis-
sements. Ainsi, un projet de construction peut être orienté pour proposer
des logements étudiants avec des loyers majorés et avec l’ensemble des
équipements nécessaires à leur bien-être physique et social. Au contraire, si
la commune ne dispose pas d’un grand nombre d’établissements scolaires,
il peut être intéressant d’évaluer la future capacité d’accueil par rapport à
la construction de nouveaux logements dans la ville. En effet, produire de
l’habitat fait augmenter la population, et cela implique l’arrivée d’enfants
à scolariser dans un futur proche. Ainsi, s’interroger sur la capacité de ces

écoles à accueillir de nouveaux élèves peut être discuté avec le maire de ville
pour anticiper ces futurs besoins.
Le dossier de présentation fait également état des commerces et ser-
vices présents sur la commune. Cette information permet de savoir si les
habitants de la ville disposent de commodités à proximité de leur habitation,
mais cela peut également être un indicateur d’implantation dans le cas où
un nouveau projet de construction prévoit l’insertion de commerces ou de
services. Ainsi, le représentant d’une enseigne commerciale peut facile-
ment étudier le marché concurrentiel de la commune et de ses alentours
grâce à ce dossier de présentation.
Les moyens de transport sont également étudiés au cours de ces
recherches. En effet, plus une commune dispose de moyens de transport
divers, mieux celle-ci sera desservie.
Il s’agit d’un argument important, notamment si le projet de construction
implique des logements spécialisés tels que des résidences « séniors » ou
logements étudiants. En effet, certains profils d’habitants ne sont pas forcé-
ment véhiculés. Ainsi, l’accès aux commodités doit être possible par le biais
de divers transports, que ce soit par bus, par tramways ou par vélos.
Si la commune n’est pas assez développée à ce niveau, cela peut être un
sujet de discussion avec la Mairie, de façon à revoir la politique de transport.
Cependant, il peut également s’agir d’une occasion pour KAPA Promoteur

d’inclure à ses projets des moyens de transport innovants comme des véhi-
cules partagés inclus dans les résidences.
En seconde partie, le dossier de présentation va s’axer sur la définition du
projet et son implantation dans la commune. Tout d’abord, une présentation
du foncier qui va accueillir l’opération est effectuée avec en complément un
plan et des points de vues de situation afin de précisément connaître son
emplacement. Ensuite, le projet est décrit en fonction de sa composition, de
sa fonction et ses enjeux.
Celle-ci doit être assez précise afin de pouvoir clairement poser le cadre
de l’opération envisagée, cependant elle pourra par la suite faire l’objet de
modifications puisque le dossier de présentation est construit en phase de
conception. Enfin, si des esquisses ou vues d’insertion ont déjà été réalisées,
celles-ci peuvent être intégrées au document afin de donner une première
impression de l’aspect visuel que vont prendre les futures constructions.
En dernière partie, le dossier de présentation peut contenir des exemples
d’architectures qui permettent de comprendre les inspirations du projet et
l’esprit dans lequel il va s’inscrire.
Il peut s’agir d’exemples provenant de réalisations de divers cabinets
d’architectes, ou alors de simples idées de conception comme des chemi-
nements, des matériaux spécifiques ou encore des inspirations d’aménage-
ments. Enfin, cet outil peut être décliné sous forme de présentation visuelle
qui peut être utilisée en diaporama lors de présentation de groupe, par
exemple lors de réunions en mairie.

AUTRES PRÉCONISATIONS
En complément de l’élaboration d’un cahier des charges, KAPA
Promoteur peut améliorer son service et son activité en prenant en compte
les différents enjeux des parties prenantes. Ainsi, d’autres plans d’action
peuvent être favorisés et approfondis par la suite.
Enjeux de KAPA Promoteur
Produire des logements de qualité et innovants en respectant des

coûts de constructions abordables.
• Travailler en collaboration avec des contractants généraux pour
trouver des solutions économiques et écologiques ;
• Établir des études de faisabilité en incluant le plus de matériaux
écologiques que possible ;
• Inclure des solutions domotiques ou innovantes dans ses pro-
jets.

OPHÉLIA MEREL
Enjeux des communes
Accueillir un projet de construction qui s’intègre à la ville et qui

apporte de la plus-value à leur territoire.
• Préparation de dossiers de présentation pour mettre en avant
les besoins des communes (logements sociaux, logements spé-
cifiques, commerces, infrastructure…) ;
• Proposer des solutions adaptées à leur politique de logement ;
• Prendre en compte les axes et objectifs de développement.
Enjeux des occupants/utilisateurs
Vivre dans un cadre de vie agréable et respectueux de l’environ-

nement.
• Intégrer des solutions innovantes (domotique, véhicules par-
tagés…) ;
• Créer des espaces agréables et modernes ;
• Respecter l’environnement ;
• Proposer des prix de vente adaptés.

Enjeux des bailleurs sociaux
Développer et renouveler leur parc de logement.

• Proposer des logements qui correspondent à leurs besoins
pour développer leur parc ;
• Proposer des prix de vente adaptés.
Enjeux des acteurs du bâtiment
Répondre à des marchés intéressants pour leur activité.

• Favoriser les partenariats avec les entreprises, architectes… ;
• Mise en place de contrats cadres.

CONCLUSION ET PERSPECTIVES
L’étude menée démontre que le domaine de la promotion immobilière
est concurrentiel et pour pouvoir y faire sa place, KAPA Promoteur doit être
capable de réussir à proposer des logements de qualité et qui se différencient
de ceux de la concurrence. S’inscrire dans une démarche plus écologique et
tournée vers l’avenir du logement permettra à KAPA Promoteur de répondre
à l’enjeu des parties prenantes de ses projets immobiliers, tout en construi-
sant une image forte de l’entreprise. Se positionner sur des constructions
innovantes permet de proposer des solutions différentes et de se différencier
de la concurrence tout en trouvant des alternatives écologiques. Cela don-
nera une image forte de l’entreprise qui sera reconnue pour ses réalisations
d’un autre type et lui permettra d’en tirer un avantage concurrentiel fort
et sans doute plus d’intérêt de la part des différents acteurs du bâtiment.
L’ensemble des outils qui ont été produits au cours de cette étude vont per-
mettre à l’entreprise de réussir ses futures opérations immobilières. Ils
pourront par la suite être ajustés en fonction des besoins des acteurs pour
rester efficaces. De plus, d’autres points mentionnés dans les préconisations
sont à faire évoluer pour que l’activité de KAPA Promoteur se pérennise.
RÉFÉRENCES

Benites-Gambirazio, E., Coeurdray, M. & Poupeau, F. (2016). Une promotion immobilière sous
contraintes environnementales, Revue française de sociologie, no 4, Vol. 57.
Larceneux, F., Batsch, L. & Buzy-Cazaux, H. (2018). Marketing de l’immobilier, Dunod.
Lewin, K. (1946). Action Research and Minority Problems. Journal of Social Issues, 2, p. 34-46.
Mezrahi, C. (2010). Le marketing des opérations de promotion immobilière, Paris : Presses des
Ponts, Print.
Pollard, J. (2018). Chapitre 3. Comment l’État encadre les promoteurs immobiliers, L’État,
le promoteur et le maire. La fabrication des politiques du logement, Presses de Sciences Po,
p. 79-103.
Reznikoff, M. (2013). Écoconstruction d’un bâtiment à énergie positive, UVED – Université de
Lorraine, production audiovisuelle et multimédia, direction du numérique.
Stébé, J-M. (2013). Le logement social en France, PUF Paris.
Tricoire, J. (2017). Le droit de la promotion immobilière 50 ans après la loi du 3 janvier 1967 : état
du droit de la promotion immobilière. Dalloz, Paris.
Ophélia Merel, est titulaire du master 2 Management et Développement

de Patrimoines immobiliers. Elle a exercé en tant qu’alternante au sein de
l’entreprise D&D syndic, elle est actuellement, au sein de la même société,
négociatrice.


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Répondre aux enjeux des parties prenantes en

construisant des logements innovants

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Mots-clés : promotion immobilière, construction,

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study is to demonstrate that carrying out innovative operations makes it possible

Keywords: real estate development, construction,

PROBLÉMATIQUE ET CADRE THÉORIQUE

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des personnes impliquées. Ainsi, KAPA Promoteur en tirera un avantage

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Les bailleurs sociaux

Les communes et intercommunalités

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même territoire afin d’élaborer un projet de développement et d’aménage-

Les acteurs du bâtiment

Le rôle des parties prenantes

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Les bailleurs sociaux

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Les communes et intercommunalités

Les acteurs du bâtiment

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correctement. Ensuite, les normes d’incendie assurent la sécurité des bâti-

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MISE EN PLACE DU PLAN D’ACTION

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pourra servir de fil conducteur à l’entreprise lors de l’élaboration de pro-

Mise en place d’un dossier de présentation

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Les cibles d’un dossier de présentation

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Mise en œuvre du cahier des charges

Contexte et présentation du projet

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de contraintes et d’enjeux va être élevé. Ainsi, une tranche d’utilisateurs est

Les choix techniques

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Planning prévisionnel de l’opération

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Mise en œuvre du dossier de présentation

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Le marché immobilier local

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Ainsi, le document précise le nombre d’habitants, leur âge moyen, leur

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Enjeux de KAPA Promoteur

Produire des logements de qualité et innovants en respectant des

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Enjeux des communes

Accueillir un projet de construction qui s’intègre à la ville et qui

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