Sara 3

Projet de fin d’études approche d’audit par les risques appliquée au secteur immobilier
DEDICACE
A mes très chers parents …
En reconnaissance aux sacrifices consentis pour mon éducation et ma

formation.
Votre affection, votre amour, vos prières et vos encouragements, m’ont permis
de surmonter tous les obstacles. Aucune dédicace ne saurait, cependant, exprimer
ma gratitude, mon amour, et mon profond respect.
Toutefois, veuillez trouver dans ce travail, le témoignage de mon

attachement indéfectible, et ma reconnaissance pour vos immenses sacrifices.
Que Dieu vous prête longue vie pour que je puisse vous combler à mon tour.
A mes trois sœurs.
Je dédie ce modeste travail
1
REMERCIEMENTS
Avant toute chose, qu‟il me soit permis de remercier :
 Docteur EDDAHIBI Mustapha, Enseignant chercheur à l‟ENCGA, qui a supervisé

avec rigueur et clairvoyance l‟encadrement de ce projet et dont les contributions et
orientations m‟ont été fort utiles pour l‟élaboration du présent travail.
 Monsieur BENKERROUM Yassine, Expert comptable et Commissaire aux comptes,
pour sa sympathie, sa disponibilité, ses idées et conseils ainsi que pour son aide
précieux de tous les jours.
Qu‟ils trouvent dans ces lignes l‟expression de ma profonde gratitude et reconnaissance.
Je tiens à remercier également Monsieur le Directeur et toute l‟équipe pédagogique de

l‟École Nationale de Commerce et de Gestion d‟Agadir (ENCGA) et les intervenants
professionnels responsables de la formation pour la richesse des enseignements et des
échanges tout au long de mon cursus.
Mes vifs remerciements vont également à toute personne que je n‟ai pas pu citer et
surtout le personnel du cabinet CYB Rabat.
Merci à toutes ces personnes qui m‟ont aidée à réussir aussi bien le stage que
l‟élaboration de mon projet de fin d‟études dans de bonnes conditions.
2
AVANT PROPOS
Le Projet de Fin d'Études de l‟École Nationale de Commerce et de Gestion est le fruit

d‟un stage de trois mois.
Cette activité pédagogique est une expérience professionnelle visant à immerger

l'étudiant dans l'encadrement afin de prendre en charge une mission au sein de l‟entreprise et
d'apporter des éléments de réflexion et des solutions de manière argumentée et structurée.
L'objectif général du PFE est de rendre l'étudiant apte à résoudre un problème et de

développer des habilités comportementales requises pour l'insertion dans une fonction
d'encadrement et il démontre aussi l'habileté à faire le lien entre la théorie et la pratique.
Mon stage de fin d‟études s‟est déroulé à un cabinet d‟expertise comptable et d‟audit.
La prise de contact des bases et outils d‟audit d‟une entreprise de telle stature m‟a été
bénéfique à tous points de vue, il m‟a permis en fait de mettre en application mes
connaissances apprises à l‟École.
3
LISTE DES TABLEAUX
Tableau 1 : Questionnaire du contrôle interne .............................................................................. 50

Tableau 2 : identification des risques de l'environnement du contrôle interne ............................ 52
Tableau 3: évaluation des contôles mise en place lié au cycle Achat/fournisseurs ....................... 65
Tableau 4 : évaluation des contôles liés au cycle travaux/stocks des biens immobiliés ................ 76
Tableau 5 : tableau récapulatif des risques liés au contrôle interne .............................................. 82
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LISTE DES FIGURES
Figure 1 Comparaison entre l'approche traditionnelle et l'approche par les risques ...................... 22
Figure 2: Synthèse risque d'audit .................................................................................................... 24
Figure 3: graphique de l'évolution de la production de la société ALPHA .................................... 44
Figure 4: Graphique de l'évolution des charges du personnel de la société ALPHA ..................... 45
Figure 5: Graphique de l'évolution de la valeur ajoutée de la société ALPHA .............................. 45
Figure 6:Graphique de l'évolution de l'excédent brut d'exploitation de la société ALPHA............ 46
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LISTE DES ABREVIATIONS
BTP Bâtiment et travaux publics
CGNC Code Général de Normalisation Comptable
PCSI Le Plan Comptable du Secteur Immobilier
IFAC International Federation of Accountants
COSO Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission
BC Bon de commande
BR Bon de réception
BL Bon de livraison
DA Demande d‟approvisionnement
DG Directeur général
DAF Directeur administratif et financier
CAC commissaire aux comptes
6
TABLE DES MATIERES
DEDICACE......................................................................................................................... 1
REMERCIEMENTS .......................................................................................................... 2
AVANT PROPOS .............................................................................................................. 3
LISTE DES TABLEAUX .................................................................................................. 4
LISTE DES FIGURES ....................................................................................................... 5
LISTE DES ABREVIATIONS ......................................................................................... 6
INTRODUCTION GENERALE ...................................................................................... 9
CHAPITRE PRELIMINAIRE : PRESENTATION DU CABINET D’ACCUEIL ... 11
PREMIERE PARTIE:Cadre théorique ......................................................................... 14
CHAPITRE 1 : Cadre Notionnel et Contextuel ............................................................ 16
1. Eléments notionnels ............................................................................................. 16
1.1 La pratique d‟audit ................................................................................................. 16
1.2 Le contrôle interne : ............................................................................................... 18
2. Éléments contextuels : L’approche d’audit par les risques ............................. 20
1.3 Généralités sur l‟approche par les risques : ........................................................... 20
1.4 Le modèle d‟audit par les risques .......................................................................... 22
CHAPITRE 2 : AUDIT ET SECTEUR DE L’IMMOBILIER.................................... 27
1. Démarches et pratiques d’audit .......................................................................... 27
1.1 Les diligences d'acceptation d'une mission d'audit ................................................ 27
1.2 . Orientation et planification de la mission ............................................................ 27
1.3 Contrôle des comptes ............................................................................................. 32
2. Vue d’ensemble du secteur de l’immobilier ...................................................... 35
2.1. Présentation du secteur : ..................................................................................... 35
2.2. Les spécificités du secteur de l‟immobilier : ...................................................... 36
2.3. Aspects comptables ............................................................................................ 37
Deuxième partie :Approche d’audit par les risques appliqués au secteur immobilie 41
CHAPITRE I: PRISE DE CONNAISSANCE GENERALE DE L’ENTREPRISE .. 43
1. Compréhension de l’activité de l’entreprise : ................................................... 43
2. Analyse de la performance financière ................................................................ 44
2.1 Les indicateurs de l‟équilibre financier : ............................................................... 44
7
2.2 Les indicateurs de solde de gestion :...................................................................... 44

3. Les risques généraux de l’entreprise .................................................................. 47
3.1 Risques liés aux aspects économiques: .................................................................. 47
3.2 Risques liés aux aspects techniques : ..................................................................... 48
CHAPITRE II : Evaluation du contrôle interne ........................................................... 49
1. Evaluation de l’environnement générale du contrôle interne : ....................... 49
2. Détermination des domaines significatifs : ........................................................ 55
3. Evaluation du cycle achat/ fournisseur: ............................................................. 55
3.1 Les procédures du cycle Achat /Fournisseurs: ....................................................... 55
3.2 Description des procédures : .................................................................................. 55
3.3 Elaboration des Flow-chart : ................................................................................. 60
3.4 Test de conformité : ............................................................................................... 65
3.5 Evaluation des risques liés aux contrôles mis en place .......................................... 65
4. Evaluation du cycle travaux / stocks des biens immobiliers: ........................... 70
4.1 Les procédures du cycle travaux / stocks des biens immobiliers ........................... 70
4.2 Descriptif de stocks des biens immobiliers :.......................................................... 74
4.3 Evaluation des risques liés aux contrôles mis en place .......................................... 76
CHAPITRE III : CONTROLE DES COMPTES ET PROPOSITIONS
D’AMELIORATION ............................................................................................................. 85
1. Contrôle des comptes ........................................................................................... 85
1.1. programme de travail ......................................................................................... 85
1.2. Contrôle des comptes du stock des biens immobiliers ....................................... 86
2. Propositions d’améliorations .............................................................................. 87
2.1. Recommandation sur le contrôle interne ............................................................ 87
2.2. La conception de comptabilité analytique de chantier ....................................... 88
CONCLUSION ................................................................................................................. 89
BIBLIOGRAPHIES & WEBOGRAPHIE .................................................................... 91
8
INTRODUCTION GENERALE
Le secteur immobilier marocain est l‟un des plus dynamiques du tissu économique marocain.
Sa participation à la croissance du PIB ne cesse de se raffermir et c‟est l‟un des secteurs les
plus attractifs en matière d‟investissement.
Par ailleurs, ce secteur présente plusieurs spécificités au regard de son aspect réglementaire,
ceci est justifié par la nature de son activité qui se traduit par la réalisation des projets qui
s‟étale sur deux ou plusieurs exercices comptables, les dits projets sont qualifiés de contrats à
long terme par la Code Général de Normalisation Comptable.
L‟audit des entreprises du secteur immobilier est également intéressant du fait que l‟auditeur
doit pourtant donner son opinion sur la prise en compte d‟une réalité économique mouvante,
incertaine et techniquement complexe.
En effet, l‟ensemble des spécificités qui caractérise le secteur exige du commissaire aux
comptes de maîtriser l‟environnement réglementaire dans lequel il opère, de prendre
connaissance de l‟entité et d‟apprécier son contrôle interne en vue d‟identifier et d‟évaluer
une panoplie de risques qui peuvent engendrées des anomalies significatives au niveau des
états financiers.
Le cadre de recherche de ce mémoire de fin d‟étude porte sur la réalisation d‟audit pour une
entreprise immobilière. On étudiera dans notre réflexion le déroulement d‟une mission
d‟audits des entreprises immobilières en adoptant une approche par les risques, , qui consiste
à définir les procédures et les principes fondamentaux et à préciser les modalités d‟application
concernant la prise de connaissance de l‟entité et de son environnement par l‟auditeur, y
compris de son contrôle interne, et l‟évaluation du risque que les états financiers, objet de
l‟audit, contiennent des anomalies significatives.
C‟est dans ce contexte qu‟apparaît la problématique du sujet de mémoire proposé, nous

essaierons de répondre à la question suivante à travers les développements précédents :
Comment peut-on veiller à ce que les états de synthèse représentent une image fidèle du
patrimoine d’une entreprise opérant le secteur d’immobilier, tout en adoptant une approche
par les risques ?
En abordant ce sujet, nous visons à atteindre les objectifs suivants :
9
 Sensibiliser les professionnels sur la nécessité d‟adopter une démarche par les risques
lors de l‟exécution de leurs travaux d‟audit;
 Démontrer, à travers l‟exemple du secteur immobilier, l‟importance d‟une bonne
connaissance de l‟activité du client dans le cadre de la démarche d‟audit par les
risques ;
 Analyser les difficultés rencontrées par le commissaire aux comptes lors de ses
travaux d‟audit des comptes des cycles achat/ fournisseurs et stock des biens
immobiliers ;
 Présenter les diligences particulières permettant d‟éviter de telles difficultés.
Pour mieux répondre à notre problématique, nous nous appuierons sur un exemple
d‟illustration qui est la société ALPHA. Notre démarche s‟est axée sur deux parties :
Une première partie qui comprend d‟une part le cadre contextuel et théorique de la démarche
d‟audit adapté aux entreprises de promotion immobilière et qui vise à discuter les
particularités juridiques, fiscales, et comptables associées. Et d‟autre part, elle aborde avec
détails l‟ensemble des étapes de l‟audit par les risques appliqués dans le présent mémoire.
Une deuxième partie, qui vise à exposer les différents risques et difficultés liées à l‟audit des
entreprises de promotion immobilières. Et propose également des diligences particulières pour
éviter de telles difficultés.
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CHAPITRE PRELIMINAIRE : PRESENTATION DU

CABINET D’ACCUEIL
CYB est un cabinet national crée en 2004 par Monsieur Yassine BENKERROUM,
Expert-comptable diplômé de l‟Etat et membre de l‟Ordre des Experts Comptables au Maroc.
CYB offre à ses clients un service global et pluridisciplinaire pour répondre à l‟ensemble des
besoins des entreprises. Il apporte aux dirigeants les informations et les systèmes d‟analyse
propres à éclairer leurs réflexions, à guider leurs choix et arriver à des solutions optimales.
Le cabinet offre une gamme complète et variée de prestation allant des missions classiques
d‟expertise comptable et d‟audit au conseil aux dirigeants pour les accompagner dans leurs
projets et dans leur développement.
Les clients de CYB sont des multinationales, des holdings, des PME, des associations, des
organismes publics ainsi que des sociétés opérants dans divers secteurs d‟activité.
Fiche signalétique1 :
 Logo:
 Raison social : CYB
 Activité : Audit, Conseil et Formation
 Date de création : 2004
 Siège social : 10, Rue OUM Rabie, 3ème étage, Agdal, Rabat
 Tèléphone: (212) 05 37 77 21 22
 Fax: (212) 05 37 68 04 42
 Web site: www.cybmaroc.com
 N° Registre du Commerce : 59399
 Identifiant fiscal: 3334091
 CNSS: 6810437
Les pôles métiers de CYB :
1
Source : Site officiel Cabinet Yassine Benkerroum. En www.cybmaroc.com consulté le 06/02/2013.
11
Les missions du Cabinet CYB s‟articulent autour de quatre pôles de compétences orientés
vers l‟amélioration des performances globales de ses clients et la pérennisation de leur
développement :
Pole Expertise Comptable :
Ce pôle assure, au profit des clients un conseil et un accompagnement dans les domaines
suivants :
 Organisation, tenue et supervision de comptabilité générale ;

 Compilation des états de synthèse selon les normes nationales et internationales (IAS, IFRS,
US GAAP...) ;
 Conseil et tenue sociale ;
 Fusion et consolidation.
Pole Audit :
Ce pôle de compétence propose une large gamme de prestations, en conformité avec les
normes d‟audit nationales et internationales et avec la réglementation en vigueur :
 Commissariat aux comptes, aux apports, à la fusion ;

 Audit d‟acquisition, de privatisation, due diligence ;
 Audits opérationnels ;
 Externalisation de la fonction Audit interne.
Pole Advisory :
Le Cabinet CYB assure des prestations à forte valeur ajoutée, notamment :
 Assistance à l‟investissement et création d‟entreprise :

 Etude de faisabilité de projet d‟investissement ;
 Elaboration de business plan ;
 Conseil en stratégie et développement de l‟entreprise :
 Diagnostic stratégique et opérationnel ;
 Evaluation d‟entreprises ;
 Restructuration d‟entreprises, fusion, acquisition.
 Conseil en organisation et système d‟information :
 Conseil et audit des systèmes d‟information ;
12
 Assistance à la maîtrise d‟ouvrage SI ;

 Reengineering des processus ;
 Mise en place des systèmes de contrôle de gestion ;
 Mise en place des manuels d‟organisation et des processus ;
 Conseil et accompagnement en Management de la Qualité ;
 Conseil juridique et fiscal :
 Conseil en droit des affaires ;
 Secrétariat juridique et assistance fiscale ;
 Assistance lors des contrôles fiscaux et sociaux ;
 Montages juridiques et fiscaux ;
 Assistance à l‟élaboration des contrats ;
 Assistance à l‟optimisation fiscale ;
Pole publication et formation
Le cabinet assure à ses clients les missions d‟ingénierie de formation, l‟élaboration des
plans de formation et une formation d'appui leur permettant d'approfondir et de maîtriser les
nouvelles techniques de gestion comptable et fiscale et d'analyse financière. Cette formation
porte essentiellement sur les modules suivants :
 Organisation et Techniques comptables;

 Système de contrôle interne ;
 Techniques approfondies de gestion financière ;
 Aspects juridiques et fiscaux et leurs difficultés ;
 Système d‟information.
13
Première partie :
Cadre théorique
14
Pour mener à bien la conduite d‟une mission d‟audit il s‟avère nécessaire de procéder et
comme c‟était la coutume de tout rapport de stage à une étude conceptuelle pour mieux cerner
le thème et aussi pour initier le lecteur à ce qu‟il doit être effectué dans le cadre pratique.
Dans cette optique nous allons d‟une part définir quelques concepts tels que l‟audit et le
contrôle interne. Ensuite nous allons exposer les différents aspects liés à l‟approche d‟audit
par les risques, en effet, l‟ensemble des spécificités qui caractérise le secteur immobilier
exige du commissaire aux comptes de maîtriser l‟environnement réglementaire dans lequel il
opère, de prendre connaissance de l‟entité et d‟apprécier son contrôle interne en vue
d‟identifier et d‟évaluer les risques.
D‟autre part Après les généralités sur l‟audit et l‟approche par les risques, il nous
appartient de rechercher la démarche idoine qui s‟adapte à l‟audit des entreprises du secteur
immobilier dont l‟objectif est de détecter les risques et proposer des remèdes pour les
prévenir.
15
CHAPITRE 1 : CADRE NOTIONNEL ET

CONTEXTUEL
Ce chapitre se propose d‟une part, pour expliquer les différents notions liées à la pratique
d‟audit, et d‟autre part, pour mettre en lumière la philosophie de cette nouvelle approche
de l‟audit par les risques et révèle les techniques et les procédures à suivre par l‟auditeur
afin de concrétiser cette approche.
1. Eléments notionnels
Étudier un thème relatif à la conduite d‟une mission d‟audit nécessite par souci de clarté
de préciser les notions d‟audit ainsi que les principaux démarches associées à cette
pratique.
1.1 La pratique d’audit
Audit vient du latin "audire" qui signifie "écouter" ; le verbe anglais "to audit" est
traduit par "vérifier, surveiller, inspecter". Les organisations économiques ont toujours été
contraintes à se faire contrôler. D‟une manière générale, l‟audit consiste en un examen mené
par un professionnel indépendant sur la manière dont est exercée une activité, et sur les
informations élaborées par les responsables, par rapport à des critères d‟appréciation relatifs à
cette activité.
1.1.1. Définitions institutionnelles
Selon les publications des diverses organisations professionnelles, on peut retenir :
 Selon la Compagnie Nationale des Commissaires aux Comptes (CNCC) : un audit

consiste à examiner, par sondages les éléments probants justifiant les données
contenues dans les comptes. Il consiste également à apprécier les principes comptables
suivis et les estimations significatives retenues pour l‟arrêté des comptes et à apprécier
leur présentation d‟ensemble.
 Au plan international, dans les normes de l‟IFAC : L‟audit (financier) a pour objectif
de permettre à l‟auditeur d‟exprimer une opinion selon laquelle les états financiers ont
16
été établis, dans tous leurs aspects significatifs, conformément à un référentiel

comptable défini.
1.1.2. Audit interne et audit externe
En matière d’audit externe, les auditeurs expriment une opinion sous forme de rapport
annuel de certification des comptes d‟une entreprise à partir d‟un plan comptable et de normes
comptables permettant la mise en œuvre de diverses procédures de vérification réalisées par
les commissaires aux comptes et leurs équipes sur la base de standards professionnels.
Cette présentation simplifiée doit être complétée par le fait que :

 Les commissaires aux comptes sont des professionnels indépendants, nommés en
résolution d‟assemblée générale des actionnaires, après appel d‟offre, s‟il existe,
instruite par le comité d‟audit, formation spécialisée du conseil d‟administration ou du
conseil de surveillance.
 Leurs rapports généraux de certification annuelle, peuvent comporter des réserves,
voire même des refus à propos de la régularité et la sincérité des comptes et de la
traduction de l‟image fidèle du patrimoine. Ces rapports généraux sont complétés par
des rapports spéciaux sur les relations intergroupe aux diverses opérations
capitalistiques et le contrôle interne.
 Le plan comptable et les normes comptables visent les comptes primaires et
consolidés dans les divers pays d‟activité sur une base annuelle, semestrielle,
trimestrielle.
 Les procédures de vérification ne sont-sauf exception- jamais exhaustives et doivent
être conduites à partir de l‟appréciation du contrôle interne et des risques afin de
fournir à l‟auditeur signataire du rapport, à ses lecteurs et aux audités une assurance
raisonnable de pertinence en matière « d‟image fidèle » de « régularité et de sincérité
des comptes », de la « situation du patrimoine ».
 Le statut de commissaires aux comptes correspond à des dispositions légales et
réglementaires nationales, en voie de coordination qui précisent leurs responsabilités
civiles et pénales.
L’audit interne est réalisé en vue de faire un diagnostic, d‟exprimer et de suivre la mise
en œuvre de recommandations à propos d‟une situation financière, d‟une activité
opérationnels ou d‟une approche stratégique à partir de procédures et normes internes dans le
17
domaine comptable opérationnel ou stratégique en réalisant un plan de vérification et de

contrôle incombant à des auditeurs salariés dépendent de la direction générale et /ou du
comité d‟audit, s‟il existe, et tributaire d‟une déontologie fixant leurs niveaux de
responsabilité en tant que salarié.
1.1.3. Audit financier légal et audit financier contractuel
L‟audit financier externe se concrétise dans deux situations distinctes :
 L‟audit financier externe contractuel, réalisé à la demande d‟une entité, pour des fins
qui sont définies dans le contrat avec l‟auditeur.
 Le commissariat aux comptes (parfois dénommé audit financier légal), prescrit par la
loi sur les sociétés.
1.1.4. Audit et expertise comptable
L‟Expert-comptable ayant généralement par ailleurs la qualité de commissaire aux

comptes, peut se voir confier par une entreprise une mission d‟établissement ou d‟examen des
comptes annuels. Trois types de mission peuvent être confiés à l‟expert comptable :
présentation, examen (limité) et audit des comptes annuels. Il doit respecter des règles
professionnelles et fournir une attestation à la fin de ses travaux pour les deux premiers types
de missions.
La mission de présentation constitue une simple mise en forme des états financiers. La
mission d‟examen comporte, en outre, des contrôles généraux de cohérence des comptes
établis, la troisième est une mission complète d‟audit.
Une entreprise peut avoir un expert-comptable pour l‟assister à élaborer ses états financiers et
un commissaire aux comptes (qui peut être un autre expert comptable) pour effectuer l‟audit
de ses comptes.
1.2 Le contrôle interne :
Le terme contrôle interne est la traduction littérale de l‟expression anglo-saxonne

« Internal control » (Business control pour les Américains) dans lequel le verbe « to control »
signifie conserver la maîtrise de la situation alors qu‟en français le mot « contrôle » est
davantage compris comme le fait d‟exercer une action de surveillance sur quelque chose pour
l‟évaluer.
18
1.1.1. Définition de la compagnie nationale des commissaires aux comptes
Le contrôle interne est défini comme l‟ensemble des mesures de contrôle, comptable ou
autre, que la direction définit, applique et surveille, sous sa responsabilité, afin d‟assurer la
protection du patrimoine de l‟entreprise et la fiabilité des enregistrements comptables et des
comptes annuels qui en découlent. Le contrôle interne ainsi définit doit permettre d‟obtenir
l‟assurance raisonnable que : [8]
 Les opérations sont exécutées conformément aux décisions de la direction ;

 Les opérations sont enregistrées de telle façon que les comptes annuels qui en
découlent sont réguliers et sincères et donnent une image fidèle du résultat des
opérations, de la situation financière et du patrimoine de l‟entreprise (contrôles
internes fiables lors du traitement des données et de l‟élaboration des comptes
annuels) ;
 Les actifs de l‟entreprise sont sauvegardés (séparation des tâches, contrôle physique
sur les actifs, service d‟audit interne, etc.). [5]
1.1.2. Définition par « consultative commitee & accountancy » de Grande Bretagne
« Le contrôle interne comprend l‟ensemble de systèmes de contrôle, financiers et autres,

mis en place par la direction afin de pouvoir diriger les affaires de l‟entreprise de façon
ordonnée et efficace, assurer le respect des politiques de gestion, sauvegarder les actifs et
garantir autant que possible l‟exactitude et l‟état complet des informations enregistrées ».
1.1.3. Définition du contrôle interne selon la norme ISA 315
Selon la norme ISA 315, «Le contrôle interne est un processus, conçu et mis en place par
les personnes constituant le gouvernement d‟entreprise, la direction et d‟autres membres du
personnel, pour fournir une assurance raisonnable quant à la réalisation des objectif de I‟
entité en ce qui concerne la fiabilité de l‟information financière, l„efficacité et l‟efficience des
opérations, ainsi que leur conformité avec les textes législatifs et réglementaires applicables.
Il en résulte que le contrôle interne est conçu et mis en œuvre pour répondre aux risques
identifiés liés à l‟activité qui menacent la réalisation de l‟un de ces objectifs».
19
2. Éléments contextuels : L’approche d’audit par les risques
Le développement de l‟audit contemporain apparaît comme le résultat des efforts des

praticiens pour aboutir à une conceptualisation rigoureuse de leur approche qui puisse
répondre à l‟exigence de rationalité qui caractérise les sociétés développées.
Depuis les années 1960, la pratique de contrôle des comptes fait en effet l‟objet d‟un
processus de formalisation systématique qui tend à assimiler la démarche de l‟audit à une
pratique scientifique. Dans cette vision, les états financiers sont des hypothèses à tester par
l‟application des méthodes rationnelles que sont les procédures d‟audit.
Dans ce sens nous somme en droit de dire que le résultat d‟un contrôle d‟audit peut être donc
peu similaire à une preuve expérimentale scientifique.
Limitée initialement aux grands cabinets, cette approche de l‟audit s‟est affinée
conceptuellement et s‟est étendue à l‟ensemble de la profession dans les années 1980 en
France et dans les années 1990 au Maroc. Ce processus a été facilité par le développement
des réseaux de cabinets nationaux et internationaux. Soucieuses de justifier la compétence de
la profession vis-à-vis de l‟environnement, les organisations professionnelles comme l‟OEC,
CNCC, ont également encouragé cette évolution.
1.3 Généralités sur l’approche par les risques :
L‟approche d‟audit par les risques n‟est intervenue qu‟aux débuts des années 1970 pour
combler le rôle devenu de plus en plus croissant de l‟auditeur dans la bonne marche de
l‟entité, suite notamment aux scandales financiers, qui ont démontré la facilité du
détournement des informations financières, ce qui peut avoir un impact direct sur la pérennité
de la société, en plus de la nécessité pour les grands cabinets d‟audit de se différencier de
leurs concurrents directs.
Ces besoins se sont fait ressentir surtout dans :

 La nécessité d‟optimiser les ressources (auditeurs) sur le terrain, qui sont généralement
en nombre insuffisant par rapport à la masse de travaux demandés ;
 Des délais de plus en plus courts sont alloués à l‟auditeur pour exprimer une opinion
d‟audit et remettre un rapport (souvent de quelques semaines à partir de la
communication des états financiers par la direction) ;
 Des honoraires limités par la concurrence interprofessionnelle et par le fait que les
clients ne sont pas prêts à acheter la prestation de l‟auditeur à n‟importe quel prix ;
20
 De nouvelles exigences quant à la qualité et les résultats de l‟audit, sont exprimées par
les utilisateurs, les autorités de contrôle et les régulateurs.
Il parait alors de plus en plus difficile pour l‟auditeur de réaliser des gains et cela en
optimisant les ressources, et ce tout en gardant une qualité de travail adéquate aux exigences
légales, ainsi qu‟aux exigences des clients au regard de la concurrence qui devient acharnée,
une clientèle qui s‟attend à ce que l‟auditeur soit le garant de sa pérennité et de son
développement dans un environnement instables.
L‟approche par les risques avec l‟utilisation de l‟examen analytique et des sondages
statistiques, permet de pallier ces difficultés en permettant à l‟auditeur d‟aller du général au
particulier sans avoir à faire un travail exhaustif qui lui coûterait énormément.
Et c‟est grâce à cette méthode que l‟auditeur n‟aura plus besoin de commencer sa vérification
directement des pièces comptables, mais plutôt de l‟observation de l‟activité de l‟entité, de
son environnement, de la structure de son capital, de son organisation, du style et de la
philosophie de sa direction, du fonctionnement de ses unités opérationnelles les plus
importantes et de la manière dont les opérations comptables sont conduites, contrôlées et
enregistrées.
Ainsi l‟auditeur pourra garantir un audit d‟une bonne qualité tout en n‟ayant pas à gaspiller
trop de temps et de moyens dans une mission, et ce en ciblant son attention directement sur
les assertions et les comptes qui peuvent présenter un grand risque, mais l‟efficacité de cette
méthode dépend de l‟analyse préalable de l‟environnement et des spécificités de l‟entité, et
des performances professionnelles de l‟auditeur.
C‟est ainsi que l‟approche d‟audit par les risques englobe :
• la prise en considération de l‟environnement de l‟entreprise,

• la façon dont l‟entreprise traduit en comptabilité les événements et transactions et
• la capacité du contrôle interne à prévenir et à détecter les fraudes et erreur
Le but ultime étant de détecter avec précision les zones de risque, et ce tout en veillant à
l‟efficacité (réalisation de l‟objectif de certification) et l‟efficience (adéquation coûts /
avantages des moyens de vérification mis en œuvre) de la mission d‟audit.
La comparaison entre l‟approche par les risques et l‟approche traditionnelle d‟audit se

présente schématiquement comme suit :
21
Approche par les risques
Evènements
& Système comptable
Transactions & Etats financiers
& Contrôle interne
Pièces justificatives
Approche traditionnelle
Figure 1 Comparaison entre l'approche traditionnelle et l'approche par les risques
1.4 Le modèle d’audit par les risques
Le modèle d‟approche de l‟audit par les risques consiste pour l‟essentiel à :
o Vérifier les pratiques comptables de l‟entité correspond au référentiel comptable

applicable à celle-ci ;
o Comprendre et identifier les secteurs nécessitant une attention particulière, tels
que la gestion des risques d‟entreprise, sa nature, le respect des lois, du règlement et
les risques de fraude.
L‟auditeur doit approfondir, via des procédures d‟audit appropriées, l‟identification et

l‟évaluation des risques au niveau des catégories d‟opérations, des soldes de comptes, des
informations données dans l‟annexe et des assertions, correspondantes afin de réduire le
risque d‟anomalies significatives à un niveau acceptable.
Au niveau international, les normes qui traitent l‟approche de l‟audit par les risques, sont à
l‟ordre de quatre :
o Deux normes nouvelles : la norme ISA 315, « Compréhension de l‟entité et de son

environnement et évaluation des risques d‟anomalies significatives » et la norme 330
« Procédures mises en œuvre par l‟auditeur en réponse aux risques évalués »
o Deux normes révisées : la norme ISA 200, « Objectif et principes généraux en
matière d‟audit d‟états financiers » et la norme ISA 500 « Eléments probants ».
22
2.1.1. Le risque d’audit
A la fin d‟une mission d‟audit, l‟auditeur a l‟obligation d‟apporter une opinion sur les
comptes de l‟entité et ce par une certification sans réserve, sous réserve, ou par un refus de
certification, donc l‟approche d‟audit par les risques permet l‟étude des composantes de ce
risque d‟audit.
L‟ISA 200 révisée (objectif et principes généraux en matière d‟audit d‟états financiers) donne
la définition suivante : [3]
« Le risque d’audit (RA) est le risque que les états financiers présentent des erreurs que les
auditeurs n‟ont pas détectées et qu‟en conséquence, ils présentent une opinion erronée sur les
états financier ».
L‟auditeur essaie de minimiser ce risque. Pour cela, traditionnellement, il examine trois

catégories de risques :
Le risque inhérent (RI)
D‟après l‟ISA 200, « le risque inhérent correspond à la possibilité qu„une assertion comporte
une anomalie qui pourrait être significative, soit individuellement, soit cumulée avec d „autres
anomalies, nonobstant les contrôles existants ».
A ce niveau, l‟auditeur ne considère pas l‟existence de procédures de contrôle interne

permettant de détecter l‟erreur. Le risque inhérent prend en compte à la fois les éléments
ayant un effet sur l‟ensemble de l‟entreprise et ceux ayant un effet sur des comptes
spécifiques. L‟auditeur n‟aucun pouvoir pour changer le niveau de risques inhérents : il doit
donc organiser son travail en tenant compte de ces risques. Ces risques sont détectés en
général dans la toute première phase qui est la phase de préparation.
Le risque de contrôle (RC)
« Le risque de contrôle est le risque qu„une anomalie susceptible de survenir dans une
assertion et pouvant présenter un caractère significatif soit individuellement, soit cumulée
avec d‟autres anomalies, ne soit ni prévenue, ni détectée et corrigée en temps voulu par le
contrôle interne de l„entité. Ce risque dépend de l‟efficacité, de la conception et du
fonctionnement du contrôle interne destiné à atteindre les objectifs de l„entité relatifs à
l‟établissement des états financiers ». (ISA 200).
23
Le risque de contrôle dépend de l‟efficacité de la conception et de la mise en œuvre du

contrôle interne lié à l‟information financière. Un contrôle interne efficace réduit le risque de
contrôle mais il n‟est jamais nul car les procédures ne peuvent jamais fournir la certitude que
toutes les erreurs sont évitées ou détectées. L‟auditeur ne peut pas changer le niveau de ce
risque mais il peut avoir une influence sur le système de contrôle interne en faisant des
recommandations. Le risque de contrôle est analysé lors de la phase de préliminaire mais
essentiellement au cours de la phase d‟évaluation du contrôle interne (ou intérim).
Le risque de non détection
Il s‟agit du « risque que les travaux mis en œuvre par l‟auditeur ne détectent pas une erreur
dans une solde de compte ou une catégorie de transactions alors que cette erreur ou cumulée
avec d‟autres erreurs serait significative ».
Dans ce cas, le risque est totalement contrôlable par l‟auditeur à travers les travaux d‟audit
mis en œuvre. Toutefois, les auditeurs ne peuvent pas pratiquer des tests sur 100% des
transactions. Il leur faut donc minimiser le risque de non détection tout en conservant un coût
raisonnable.
Le risque de non détection est lié à la notion de seuil de signification.

Le risque d‟audit est donc la résultante de la combinaison des trois catégories de risques ci-
dessus, ce que l‟on appelle « le modèle du risque d‟audit »
Risque d’audit
Risque inhérent Risque de contrôle Risque de détection
Figure 2: Synthèse risque d'audit2
Or, les risques inhérents et les risques des contrôle ne sont pas contrôlables par l‟auditeur et
constituent ensemble le risque d‟erreurs significatives sur les états financiers (RESEF).
2
Gérard Valin, « Controlor & Auditor » page 168
24
2.1.2. Seuil de signification
L‟objectif de réviseur n‟est pas de certifier l‟exactitude des comptes mais leur image
fidèle : cette notion est à apprécier en fonction du lecteur de comptes : toute erreur ou
omission qui peut modifier l‟opinion que le lecteur de comptes a sur le patrimoine, la situation
financière ou le résultat, est jugée significative : toute erreur ou opinion qui n‟a pas
d‟influence sur son opinion est jugée non significative.
L‟IFAC précise que « l‟auditeur tient compte du caractère significatif d‟une information
financière tant des états financiers pris dans leur ensemble qu‟au niveau des soldes des
comptes, des catégories de transactions et des informations données ». [1]
Ce processus peut aboutir à plusieurs seuils. Il faut par ailleurs distinguer un seuil pour les
comptes individuels et un seuil pour les comptes consolidés. Enfin, on peut distinguer un seuil
les ajustements qui ont un impact sur le résultat et un autre pour les reclassements qui n‟ont
pas d‟impact sur le résultat mais en ont sur la présentation des états financiers.
Les fourchettes usuellement pratiquées sont les suivantes :
Pour les ajustements :
 5 à 10% du résultat avant impôt ;

 0,5 à 1% des ventes ;
 0,5 à 2% du total du bilan ;
 1 à5% des capitaux propres.
Pour les reclassements :
10% du montant des postes affectés par les reclassements.
2.1.3. Assertions d’audit
La norme 0-200 de la CNCC définit les assertions d‟audit comme « l‟ensemble des
critères explicites ou non retenus par la direction dans la préparation des comptes ».
La finalité de la mission d‟audit financier est divisée en sept objectifs d‟audit énumérés ci-
dessous, appelés aussi assertions d‟audit.
25
Intégralité (Exhaustivité) :
L‟auditeur doit vérifier si toutes les opérations (actifs, dettes et transactions) ont été
enregistrées dans les comptes annuels, et que tous les faits importants y ont été mentionnés.
Exactitude :
L‟objectif d‟exactitude signifie que toutes les opérations réalisées par l‟entreprise doivent être
enregistrées dans les comptes pour leurs montants exacts (arithmétiquement et conformément
aux principes comptables).
Evaluation :
Cet objectif d‟évaluation signifie que toutes les opérations comptabilisées doivent être
évaluées conformément aux principes et méthodes d‟évaluation généralement admis (bonne
méthode, application de manière constante).
Existence ou réalité :
Cet objectif signifie :
- Pour les éléments matériels (immobilisations stocks…) une réalité ou existence physique ;
- Pour les autres éléments (actifs, passifs, charges et produits), la traduction d‟opérations
réelles effectuées (par opposition à des opérations fictives).
Séparation des exercices (Cutoff) :
Il vise une bonne démarcation entre les exercices successifs. Il s‟agit de rattacher à chaque
exercice tous les produits et les charges qui le concernent (nés de l‟activité de cet exercice) et
ceux-là seulement.
Droits et obligations :
Les actifs ou les dettes se rapportent à l‟entité à une date donnée (en vertu de droits réellement
acquis ou d‟obligations effectivement à sa charge. (Vérifier les titres de propriété, les actes et
conventions).
Présentation et information :
Cet objectif de présentation et d‟information signifie que les opérations sont présentées dans
les comptes conformément aux règles comptables généralement admises en la matière,
appliquées de façon constante.
26
CHAPITRE 2 : AUDIT ET SECTEUR DE L’IMMOBILIER
1. Démarches et pratiques d’audit

1.1 Les diligences d'acceptation d'une mission d'audit
L'auditeur ne peut s'engager dans une mission qu'après avoir préalablement mis en
œuvre un certain nombre de diligences visant à décider de l'acceptation (ou du maintien)
de celle-ci. En effet avant d'accepter la mission d'audit, sont examinés des critères :
Propres à sa structure: disponibilités, compétences, délais, indépendance et incompatibilité.
Propres à l'entité à auditer : qui s'apprécient grâce à une prise de connaissance rapide de
l'activité, l'organisation générale, la qualité du personnel, la qualité de la direction, et
l'existence de risques avérés (juridiques, sociaux, fiscaux).
Avant d'intégrer une mission d'audit, le commissaire aux comptes s'assurera que les
collaborateurs sont suffisamment formés et informés de la réglementation du secteur, et
des règles comptables qui lui sont applicables. Il leur assurera un minimum de
formation permettant le maintien et la mise à jour des connaissances techniques. Pour
une meilleure mission d'audit, les règles professionnelles stipulent à l'appui de cette phase, un
contact avec le Commissaire aux comptes précédent, lequel peut alors apporter des
informations utiles à la bonne compréhension de la situation. Après avoir respecté toutes
les diligences précitées, le Commissaire aux comptes peut s'exprimer sur l'acceptation ou
non de la mission qui lui est confiée. Dans le cas affirmatif, Il doit veiller au respect
des autres obligations professionnelles découlant de l'acceptation de la mission.
1.2 . Orientation et planification de la mission
L'audit des comptes de toute entité doit faire l'objet d'une planification, formalisée
notamment dans un plan de mission et un programme de travail.
En effet, le commissaire aux comptes doit prendre connaissance des particularités de

l'entreprise et des zones de risques afin d'orienter ses contrôles. Pour cela :
- Il identifie les zones de risque (risque au niveau des états financiers et risque de fraude,
identification des flux significatifs) et évalue l'environnement de contrôle de l'entité ;
- Il met en place la « stratégie d'audit » : définition d'un seuil de signification, élaboration

d'un calendrier, mise en place de l'équipe d'audit.
27
- Il définit l'approche d'audit appropriée.
1.2.1 Les aspects généraux de la planification
La planification est réalisée de façon à permettre au commissaire aux comptes,

notamment sur la base d'échanges entre le signataire et les autres membres clés de
l'équipe d'audit, de porter une attention appropriée aux aspects de l'audit qu'il considère
essentiels, d'identifier et de résoudre les problèmes potentiels dans des délais adaptés et
d'organiser la mission de façon efficace.
Le commissaire aux comptes établit par écrit un plan de mission et un programme de travail
relatifs à l'audit des comptes de l'exercice. Ces documents reprennent les principaux
éléments de la planification et font partie, du dossier du commissaire aux comptes.
Plan de mission
Le plan de mission décrit l'approche générale des travaux, qui comprend notamment:
- L'étendue, le calendrier et l'orientation des travaux ;

- Le ou les seuils de signification retenus, et
- Les lignes directrices nécessaires à la préparation du programme de travail.
Programme de travail :
Le programme de travail définit la nature et l'étendue des diligences estimées

nécessaires, au cours de l'exercice, à la mise en œuvre du plan de mission, compte
tenu des prescriptions légales et des normes d'exercice professionnel; il indique le nombre
d'heures de travail affectées à l'accomplissement de ces diligences et les honoraires
correspondants.
L'orientation et la planification de la mission d'audit est une phase capitale ; en ce

sens qu'elle permet d'orienter de manière pertinente les contrôles et d'appréhender les
domaines et les systèmes significatifs.
Dans une mission portant sur le secteur qui intéresse notre modeste travail, l'auditeur
devra d'une part veiller à la collecte de certaines informations clés indispensables à la
bonne compréhension de l'activité et procéder d'autre part à un examen analytique
préliminaire adapté à certains éléments clés des états financiers.
28
1.2.2 La prise de connaissance générale de l'entreprise :
L'objectif de cette étape est de permettre à l'auditeur de maîtriser les spécificités de

l'entreprise, de son environnement et de son fonctionnement. Pour ce faire, l'auditeur
doit collecter un maximum d'informations, afin de détecter les risques potentiels et
particuliers pouvant avoir une incidence sur le déroulement de la mission.
L'environnement économique, technique et juridique de l'entreprise :

L'auditeur doit comprendre ce que fait l'entreprise et s'imprégner des spécificités du
secteur dans lequel elle évolue. Il devra en outre procéder à un entretien avec la direction à
l'issue duquel il aura une idée globale des travaux réalisés par l'entreprise et le marché
(géographique) sur lequel elle intervient.
Cet entretien avec la direction sera renforcé par un autre avec les autres personnes
responsables :
- Sur le plan technique, l'auditeur doit connaître les grandes lignes du processus de
production, les spécificités techniques mis en œuvre et les besoins matériels et humains qui
en découlent. A ce propos, il doit également savoir si l'entreprise a un savoir faire particulier
(si elle procède aux travaux de construction par elle-même) et s'enquérir des raisons des
contrats de sous-traitance (dans le cas où elle fait appel à des sous-traitants). Cette étude doit
se faire en collaboration avec le responsable de la budgétisation et du suivi analytique
afin d'avoir une vision précise du type d'affaire traitée, de sa complexité et de son
importance.
- Sur le plan économique, il s'agira de relever toute information susceptible de renseigner

sur le marché en collaboration avec la direction administrative et financière. L'auditeur
devra procéder à une décomposition de l'activité en chiffre d'affaires selon le secteur (public
et privé) et selon les modalités de réalisation des travaux.
Pour ce faire, il est plus qu'important de s'armer d'un certain nombre d'informations :
- La fourchette de rentabilité attendue et son évolution ;
- L'évolution de la part du chiffre d'affaires par rapport au chiffre d'affaires global de

manière à avoir les tendances individualisées des différents modes d'exploitations ;
- Le chiffre d'affaire réalisé avec les principaux clients et les ventes prévisionnelles les
concernant.
29
C'est une étape à l'issue de laquelle l'auditeur aura une idée précise de la structure du capital
et son incidence sur la rentabilité, du niveau d'indépendance de l'entreprise vis-à-vis de
ses clients et les prévisions en termes de chiffre d'affaires.
- Sur le plan juridique, il faudra s'assurer de la signification selon la législation des

données recueillies et leur impact sur l'entreprise, son activité. Cette étude permettra de
relever les risques découlant des aspects juridiques, déceler la position de l'entreprise par
rapport à la concurrence, le mode d'obtention des marchés afin de mesurer l'impact de
son image de marque.
La structure organisationnelle et le degré d'implication de la direction
Les dirigeants d'entreprises de la promotion immobilière, étant souvent d'anciens

hommes de terrain on pourrait se poser des questions sur le degré d'autonomie sur la
gestion des chantiers et par ailleurs les options prises sur le résultat lors de l'arrêté des
comptes. Une raison pour laquelle s'assurer du niveau de délégation se présente comme
une étape incontournable.
Dans le cas de chantiers importants, la délégation peut être plus ou moins importante,
avec des variantes selon la nature et la complexité de certaines affaires. En effet, il est assez
fréquent que certaines affaires sans difficultés apparentes et dont la rentabilité est quasi
certaine soient traitées par l'ingénieur d'affaire qui arrêtera les options de fin d'exercice
sans que la direction n'intervienne dans les décisions pour les entériner après un
contrôle limité.
Dans d'autres cas par contre, l'implication de la direction dans la détermination des
résultats sur chantier s'avère plus déterminante. Il en sera ainsi si l'organisation conduit
la direction à systématiquement décider des options ayant un impact sur les états
financiers. Que la décision émane de la direction ou de l'ingénieur, il y a lieu pour l'auditeur
d'apprécier l'influence que subit chacun d'eux dans le processus de décision. Cet aspect
plutôt subjectif permet de se faire une idée sur le risque à priori global d'une
surévaluation ou sous-évaluation des pertes sur des chantiers donnés. Pour ce faire,
l'auditeur doit faire preuve d'habileté et de diplomatie pour obtenir les indications dans ce
domaine.
30
1.2.3 L'examen analytique préliminaire
L'examen analytique consiste à effectuer des comparaisons entre les données résultant des
comptes annuels et les données d'exercices antérieurs. Cette étape est indispensable puisque
son but est de:
- Comprendre l'activité de l'entreprise ;

- Observer l'évolution des différents postes significatifs ;
- Identifier les éléments significatifs ;
- Vérifier la cohérence et la vraisemblance des informations financières.
Dans un secteur spécifique tel que le notre, la mise en œuvre classique de la
technique d'examen analytique devrait se faire avec prudence. Et ce compte tenu de
l'absence de régularité dans les activités des entreprises du secteur et l'unicité des
chantiers, l'existence des données non répétitives et des estimations comptables entravera la
tenue d'un examen analytique pertinent.
Cet examen analytique consisterait dans ce cas en une analyse particulière que
l'auditeur devra effectuer sur certains postes du bilan et du compte de résultat. Il s'agira
notamment :
- Du chiffre d'affaires qu'il conviendra de décomposer en fonction du mode
d'exécution des travaux ou par nature des clients ;
- Des achats et de la sous-traitance en fonction de la décomposition selon l'exécution
des travaux.
L'objectif de cette décomposition est de connaître l'évolution des marges qui en
découlent ;
- Des dotations aux amortissements, des redevances de crédit bail et des locations
mobilières notamment l'ensemble du matériel nécessaire à l'exploitation
permettant ainsi de mesurer l'incidence du matériel utilisé sur la rentabilité ;
- Des charges de personnel et charges sociales qu'il conviendrait de répartir en
personnel productif et personnel administratif et d'encadrement. Le coût du
personnel extérieur doit également être pris en considération.
Pour l'ensemble de ces éléments il conviendra de neutraliser les incidences des encours
de production.
- Des pénalités sur marché dont l'origine devra être identifiée ;
- Des dotations et reprises de provisions ; quelque soit leur nature, l'objectif étant
de déterminer les risques anticipés par l'entreprise. Ces données seront
31
rapprochées des éléments auxquels elles se rapportent (stocks, clients, production

de l'exercice).
1.3 Contrôle des comptes
1.3.1 Objectif
Dans l'esprit de beaucoup de personnes, l'audit financier est associé à la phase du
contrôle des comptes, sans reconnaître l'importance des phases préliminaires qui
conditionnent même l'ampleur des travaux d'audit venant après.
Durant la phase du contrôle des comptes, l'auditeur doit s'assurer que les comptes répondent
aux objectifs suivants : [2]
• Exhaustivité : Tous les événements et transactions qui se sont produits et qui

auraient dus être enregistrés l'ont bien été.
• Exactitude : Les opérations sont enregistrées à leurs valeurs exactes.
• Cut-off : Les transactions ont été enregistrées dans la bonne période.
• Existence : Les actifs et les passifs existent à la date de clôture.
• Valorisation : Les éléments financiers sont bien évalués.
• Droits et obligations : Les actifs et les passifs de l'entreprise correspondent

respectivement aux droits et obligations de l'entreprise à la date de clôture.
• Présentation et information : Les états de synthèse sont bien présentés y compris

l'information à l'ETIC.
1.3.2 Les Moyens

Afin de contrôler les comptes, l'auditeur dispose d'un nombre de techniques :
• La revue analytique : Elle consiste à analyser les fluctuations par rapport aux budgets,
aux chiffres des années précédentes et à tous autres chiffres de référence appropriés.
• L'observation physique : Elle consiste en l'examen des procédures et de leur mise en

œuvre, c'est notamment l'un des moyens utilisés pour s'assurer de l'existence d'un actif.
Un inventaire physique est généralement fait pour : Les stocks, les immobilisations
corporelles, les effets, les espèces en caisse.
• La circularisation des tiers : Elle permet d'obtenir directement auprès des tiers en
relation avec l'entité auditée des informations sur les opérations effectuées avec elle :
Clients, banques, fournisseurs, sociétés de crédit bail, avocats, assurances.
32
• La validation par rapport aux pièces justificatives : Cette technique constitue le

dernier recours d'un auditeur, car elle implique l'examen d'un volume important de
documents et donc consomme beaucoup de temps.
• Les recoupements internes : consistent à rapprocher des chiffres ou des faits provenant
de différentes sources, afin d'améliorer l'efficacité du contrôle des comptes.
• L'appréciation des évaluations : pour certains comptes le contrôle de l'existence se

double d'une appréciation des évaluations : stocks, créances.
• La lettre d'affirmation : La lettre d'affirmation est un document qui récapitule et

complète, à la fin des travaux, certaines déclarations importantes, ayant une incidence
sur les projets de conclusions de l'auditeur. Elle porte sur les états de synthèse examinés et
sur les éléments examinés et sur des éléments spécifiques pour lesquels l'auditeur ne peut
obtenir d'éléments suffisamment probants.
Les tests de cohérence

Ils consistent dans la comparaison entre les données résultant des comptes annuels
(balance, grand-livre, journal) et les données des années précédentes, l'étude et analyse des
éléments inhabituels (revue de vraisemblance) et l'analyse des tendances et fluctuations
des données absolues et relatives. C'est ce qui est communément reconnu comme étant
"l‟audit analytique".
Cette méthode analytique va donner une indication des comptes méritant un examen
approfondi. Les recherches de l'auditeur porteront surtout sur l'identification des grandes
masses monétaires dans le bilan car les possibilités d'erreurs ou d'omissions y sont les plus
fortes ainsi que les risqué d'inexactitude. Par ailleurs, l'auditeur restera très sensible à
toute possibilité d'anomalie dans les comptes et pour ce faire il étudiera l'évolution des
indicateurs financiers classiques, tels que :
- Marge brute, résultats par produit, résultat courant ;
- Nombre de jours stock de produits finis et de matières premières ;
- Taux de rentabilité des capitaux propres et des investissements financiers ;
- Charges financières et effet de levier des capitaux permanents empruntés ;
- Solvabilité à court terme et à moyen terme.
Cette analyse va permettre de trancher sur la continuité d'exploitation de l'entreprise.
33
Les tests de validation
La validation des soldes et enregistrements se fait sur la base de tests portant sur des
documents ayant différentes sources :
La documentation interne à l'entreprise : factures de vente, bons de réception ou de

livraison, bons de commande etc.
Les demandes de confirmation à des tiers des informations qui les concernent dans le
but d'effectuer des rapprochements entre les soldes de l'entreprise et ceux des tiers. Le
plus souvent, il s'agit des fournisseurs, clients, avocats et banques de l'entreprise. Cette
méthode est fréquemment utilisée pour valider certains soldes apparaissant dans les
livres de l'entreprise. Elle a l'avantage d'apporter des preuves de grande force probante
avec un minimum d'investissement en temps de la part de l'auditeur. Pourtant, cette technique
n'est valable que si l'auditeur contrôle lui-même la mise sous enveloppe des demandes de
confirmation - après avoir contrôlé la vraisemblance de l'adresse de la tierce personne
- et l'envoi par courrier. Ces précautions sont nécessaires afin de s'assurer de la véritable
indépendance de la source de la réponse ou de confirmation.
L'inventaire physique
Un des moyens prépondérant qui permet de donner un niveau élevé d'assurance, et qui
est d'ailleurs propre aux stocks, est celui de l'inventaire physique Il demeure nécessaire
notamment parce qu'il permet de s'assure de l'état des éléments en stock ainsi que
l'avancement des produits en cours, de la réalité et de la disponibilité des biens composants
les stocks, de la consistance des biens stockés et enfin de s'assurer du nombre des
unités disponibles, qu'elles sont effectivement libres et qu'aucune d'entre elle ne soufre
d'occupation illicite.
Une bonne préparation de l'assistance à l'inventaire physique comprend plusieurs étapes

allant de la prise de connaissance spécificités des stocks jusqu'à la rédaction du rapport.
Les travaux d'achèvement
A la suite des tests de cohérence et de validation, l'auditeur achève son audit par les
éléments suivants :
- Revue des options comptables retenues par l'entreprise et vérification de l'application

des normes comptables prévues par le code de normalisation comptable;
34
- Examen des événements et faits importants survenus après la clôture de l'exercice afin de
communiquer aux tiers les éléments susceptibles d'entraver la continuation de
l'exploitation de l'entreprise ;
- Examen de la présentation des comptes et de l'information complémentaire contenue

dans les annexes (Etats des Informations Complémentaires) ;
- Revue des papiers de travail de l'équipe d'audit par le commissaire aux comptes afin
de s'assurer de la qualité et le respect des normes d'audit et que le travail effectué motive
l'opinion de l'auditeur.
Au regard de l'ensemble de ces éléments, le commissaire aux comptes émet son

opinion sur la sincérité, la régularité et l'image fidèle des états de synthèse.
2. Vue d’ensemble du secteur de l’immobilier

2.1. Présentation du secteur :
La société évolue dans le secteur de l'immobilier qui présente des perspectives d'évolution
intéressantes et un fort potentiel de développement. En effet, compte tenu de la croissance
de la population urbaine, de l'exode rural et de la prolifération de l'habitat insalubre, le
Maroc enregistre un phénomène de sur-densification des villes, induisant un important
déficit en logement.
Les pouvoirs publics se sont ainsi engagés, en vue d'atténuer ce déficit, dans une
politique volontariste pour la restructuration du secteur, basée sur l'élaboration de
plusieurs programmes visant à permettre à toutes les catégories de ménages de disposer
d'un habitat décent. Le département de l'urbanisme (ministère de l'habitat et urbanisme)
prévoit dans ce cadre la réalisation de 150 000 logements par an.
Un autre volet qui présente de réelles potentialités pour le développement du secteur

de l'immobilier est la création, par les pouvoirs publics, de villes nouvelles autour des plus
grandes agglomérations du Royaume, en vue de contribuer à l'absorption de la pression
démographique.
Dans cette perspective, le Maroc table sur la création de 15 villes nouvelles3, dont
notamment, Tamesna (Rabat) et Tamansourt (Marrakech). Le secteur de l'immobilier
3
Etude sectorielle, « Promotion immobilière », Capital humain et technologies direction des affaires générales,
BMCE, Novembre 2009
35
touristique bénéficiera dans les prochaines années de la dynamique du secteur du tourisme,

érigé en priorité nationale et bénéficiant d'un plan d'action bien définis. Ce plan d'action vise à
développer la capacité d'accueil du pays qui devrait atteindre une capacité additionnelle de
80000 chambres dont 65 000 dans les destinations balnéaires et 15 000 dans les destinations
culturelles.
2.2. Les spécificités du secteur de l’immobilier :
Un cycle d’exploitation long : Par sa nature, une opération d'aménagement et de

promotion immobilière nécessite plusieurs phases pour être finalisée. Depuis l'étude
préliminaire jusqu'à la livraison finale de l'immobilisation le temps nécessaire à
l'achèvement d‟un projet peut atteindre des durées considérables. Cette durée peut aller de
douze mois à trente six mois et même plusieurs années dans certains cas particuliers (en
cas d'allongement de la durée ou en cas de certaines complications).
De ce fait, la promotion immobilière, est une activité qui nécessite un long processus.
Par la conséquence à mettre en évidence est bien le financement du cycle d‟exploitation.
Recours à des capitaux importants : Un autre point essentiel à prendre en considération par
les promoteurs immobiliers est le recours à des capitaux importants pour financer les projets
de promotion immobilière. En effet, ce point est fortement lié à la première spécificité,
celle de la longue durée du cycle d'exploitation de l'activité. Ceci entraine d'abord
d'importantes dépenses durant toute la durée d'investissement en plus des frais engagés
liés aux terrains acquis, au matériel utilisé, aux travaux de voirie, de réseaux divers et
de construction, aux honoraires internes et externes, etc.
Nécessité de garanties particulières : Pour acquérir un crédit d'accompagnement,

plusieurs conditions doivent être remplies préalablement, présenter les différentes
garanties requises en constitue la condition essentielle.
Ces garanties peuvent être résumées comme suit :
 Justification des apports qui devront être investis dans l'opération jusqu'au
remboursement intégral des concours consentis par la Banque ;
 Justification d'un pourcentage de réservations fermes obligatoires pour certains
bailleurs de fonds (avec dépôt de chèques chez le notaire) ;
 Justification des autorisations administratives purgées de tout recours ;
 Justification des marchés signés (entreprise de Gros-Œuvres) ;
36
 Engagement de l'entreprise gérante à supporter tout dépassement de budget.
NB : Ces garanties ne sont pas identiques pour chaque entreprise et pour chaque
projet de financement. Elles peuvent varier selon les négociations entre les bailleurs de
fonds et l'organisme acquéreur du crédit.
2.3. Aspects comptables
Le Maroc a entrepris des reformes et actions visant à moderniser l‟environnement

juridique et économique de l‟entreprise.
Sur le plan comptable, des plans comptables sectoriels ont été adoptés par le Conseil
National de la Comptabilité (CNC) : OPCVM, entreprises d‟assurance, établissements de
crédit, coopératives, titrisation des créances hypothécaires, État.
Le secteur immobilier ne pouvant rester en marge de cette mouvance, le

Département de l‟Habitat et de l‟Urbanisme a initié l‟élaboration d‟un plan comptable
propre au secteur immobilier, couvrant aussi bien les entreprises publiques que privées.
Le PCSI est conçu de façon à satisfaire les objectifs spécifiques au secteur de l‟immobilier,
notamment :
 Mettre en relief les concepts et conventions spécifiques au secteur ;

 Unifier les modes de comptabilisation des opérations immobilières ;
Produire des informations pertinentes permettant de comparer dans le temps et dans l‟espace
les performances économiques et financières des entreprises du secteur.
Le nouveau plan a touché principalement les éléments suivants :
2.3.1. Incorporation des charges financières au coût de production des opérations

immobilières :
Le PCSI prévoit la possibilité, pour les entreprises dont le cycle normal de production est
supérieur à 12 mois, d'inclure dans le coût de production les charges financières courues
pendant la période de production et relatives à des dettes contractées pour le financement
spécifique desdites productions.
L'achèvement technique doit générer l'achèvement comptable.
37
 Cas des emprunts finançant plusieurs projets:
Les charges financières sont affectées, par répartition entre les différents projets en justifiant,
au niveau de l'ETIC, les modalités de répartition.
 Fait générateur d’incorporation:

Pour la réserve foncière, l'incorporation des charges financières au coût des terrains est opérée
à partir de la matérialisation de la décision d'acquisition par le versement partiel ou total du
prix d'achat entre les mains d'un notaire ou des vendeurs.
Pour les lotissements, incorporation des charges financières au coût des stocks est effectuée à
partir de la date de la première autorisation de lotir.
Pour les constructions, le fait générateur de l'incorporation des charges financières est
constitué par la date de délivrance de l'autorisation de construire.
2.3.2. Incorporation des charges commerciales et de publicité
 Liste des charges concernées:
Fléchage et signalisation d'un chantier ;

Achat de maquette ;
Aménagement de bureaux de vente provisoires ou d'appartements Ŕ témoins ;
Plaquettes commerciales ;
Publicité de lancement de programme;
 Principe:
Ces charges sont incluses dans les stocks.
 Dérogation: Grands Projets:
La construction et l'aménagement d'un complexe de vente et les frais de publicité et de

prospection pourront être considérée comme: Une immobilisation amortissable sur la durée
d'utilisation dudit complexe.
L'usage de cette option devra être explicite et justifié au niveau de l'ETIC.
 Charges exclues du coût de revient:
Les dépenses courantes de commercialisation: Rémunérations d'intermédiaires commerciaux.
Les dépenses courantes de publicité: Frais de publicité générale.
38
2.3.3. Incorporation des coûts de fonctionnement
Les frais de fonctionnement sont imputés selon un taux fixe en attendant la mise en place de
la comptabilité analytique.
2.3.4. Incorporation des honoraires et frais
Les honoraires et frais hors fonctionnement, pouvant être rattachés à des programmes en
cours de réalisation, sont compris dans le coût de revient. Il s'agit notamment des frais
suivants :
Assurances ;
Honoraires des architectes ;
Honoraires des avocats ;
Honoraires des notaires ;
Frais de courtage ;
Frais d'expertise ;
Frais juridiques ;
Frais d'appels d'offres ;
Annonce et insertion propres aux programmes en cours.
2.3.5. Provision pour travaux restant à effectuer
Elle sert à enregistrer la provision correspondant au coût des travaux à effectuer

postérieurement à la constatation de l‟achèvement d‟un programme pour permettre d‟arrêter le
coût total d‟une opération.
Il ne s‟agit pas de travaux déjà effectués mais non encore facturés qui doivent être portés au
crédit du compte 4417 “fournisseurs, factures non parvenues”.
Les travaux qui restent à effectuer doivent faire l‟objet d‟états détaillés permettant d‟apprécier
la réalité de la provision constituée.
Il s‟agira essentiellement des travaux d‟aménagement des abords qui peuvent s‟étaler sur une
durée assez longue après la vente du programme concerné, travaux de finition et de
parachèvement des ouvrages.
 Exclusion de la provision pour travaux restant à effectuer:
Coût commerciaux et de publicité après achèvement ;

Frais financier après achèvement ;
39
Charges d‟entretien et de copropriété des logements invendus ;

Frais interne de gestion de l‟entreprise après achèvement.
2.3.6. Provision pour dépréciation des stocks
L'évaluation des provisions pour dépréciation des stocks et encours doit être calculée en
respectant, notamment, le principe de la prudence.
Vérifier que le coût des stocks est inférieur à la différence de la valeur probable de vente et les
frais de commercialisation.
Mettre en en place des procédures permettant la détection et la dépréciation comptable des

stocks:
La mise en place de procédures de suivi des coûts par programme
Mise à jour du coût prévisionnel des programmes à la clôture de chaque exercice.
La connaissance de l‟activité de l‟entreprise est un préalable à un audit efficace. Le

commissaire aux comptes doit connaître l‟entreprise, son environnement interne et externe et
son secteur d‟activité. Il pourra alors planifier et exécuter la mission de manière efficace.
Cette connaissance permet d‟apporter un cadre de référence pour élaborer une approche
d‟audit globale adaptée aux spécificités du dossier. Plus particulièrement, elle renforcera sa
capacité à :
• Identifier les domaines significatifs;
• Evaluer le niveau de risque et le type d‟erreurs pouvant provenir des estimations

comptables ;
• Identifier les opérations inhabituelles ou inattendues.
Le commissaire aux comptes doit faire des choix pour définir la nature et l‟étendue des
contrôles à effectuer. Cela a comme corollaire l‟apparition du concept de risque. En effet, il
peut méconnaître l‟existence d‟anomalies importantes dans les comptes de son client si son
plan d‟intervention est mal orienté et ses contrôles inadaptés.
L‟approche par les risques conditionne l‟orientation, le déroulement et l‟évaluation des

travaux du commissaire aux comptes. Elle permet de garder un esprit de synthèse en
consacrant l‟essentiel de ses efforts à ce qui est le plus important, et en lui évitant de tomber
dans des contrôles de routine inappropriés aux caractéristiques de l‟entreprise.
40
Deuxième partie :
Approche d’Audit pAr les risques
appliquée au secteur de
l’immobilier
41
Lors de l‟exécution d‟une mission d‟audit, le commissaire aux comptes doit posséder ou
acquérir une compréhension suffisante de l‟activité du client afin de permettre d‟identifier et
de comprendre les faits, opérations et méthodes qui, selon son jugement, peuvent avoir une
incidence importante sur la mission et sur les comptes dans leur ensemble.
Cette approche a pour objectif d‟identifier les risques pouvant avoir une incidence
significative sur les comptes et conditionne ainsi la programmation initiale des
contrôles et la planification ultérieure de la mission qui conduisent à :
 Déterminer la nature et l‟étendue des contrôles, eu égard aux seuils de signification,

 Organiser l‟exécution de la mission afin d‟atteindre l‟objectif de certification de la
façon la plus rationnelle possible, avec le maximum d‟efficacité et en respectant les
délais prescrits.
C‟est dans ce sens que nous allons tout d‟abord présenter la société, son activité ainsi que son
environnement pour ensuite démarrer la démarche d‟audit que nous permettra de tirer de
points de recommandations.
Pour des raisons de confidentialité et de secret professionnel, ni le nom ni les informations

spécifiques à l‟entreprise ne seront divulgués.
42
CHAPITRE I: PRISE DE CONNAISSANCE GENERALE

DE L’ENTREPRISE
Une bonne connaissance de l‟activité du client permet de renforcer la crédibilité du

commissaire aux comptes vis-à-vis des dirigeants de l‟entreprise. Cette connaissance ne peut
être acquise que si elle est accompagnée d‟une analyse approfondie du risque général lié à
l‟entité auditée, à ses produits et à son environnement interne et externe. Elle permettra
également au commissaire aux comptes de planifier sa mission de manière efficace, et de
cibler ses travaux dans le but de réaliser ses objectifs d‟audit et répondre aux attentes de son
client.
Dans notre mission d‟audit financier au sein de la société Alpha, nous avons utilisé un certain
nombre d‟outils qui nous ont servi d‟appui à l‟appréciation du domaine audité dont le
questionnaire de prise de connaissance.
1. Compréhension de l’activité de l’entreprise :

La société Alpha est une société de promotion immobilière créée en 2007, l‟entreprise réunit
des équipes d‟experts dans des domaines très divers, tels que l‟architecture, l‟urbanisme, la
construction, couvrant tous les aspects du déroulement d‟un projet de construction des
logements de moyen et haut standing, et la réalisation des logements de faible valeur
immobilière temporaire destinés à des populations à revenus modestes dans le cadre du
partenariat public privé.
Les fournisseurs : Les principaux fournisseurs d‟Alpha sont des prestataires de services
comme les architectes, les bureaux d'études, les régies (Redal, ONE, Lydec ...) .
Les Clients : La clientèle d‟Alpha se compose par les bénéficiaires finaux des logements
construites.
La concurrence : L‟environnement de l‟entreprise se caractérise par une concurrence très

acharnée et très rude. La concurrence se distingue entre la concurrence marocaine et étrangère
43
2. Analyse de la performance financière

2.1 Les indicateurs de l’équilibre financier :
FRNG BFR Trésorerie Nette
2011 - 1 599 834,93 37 471 228,40 - 39 071 063,33
2012 - 1 441 998,93 39 988 747,04 - 41 430 745,97
- Nous constatons que l‟entreprise dégage un fond de roulement négatif cela signifie que
l‟entreprise n‟est pas financièrement équilibré dans la mesure où les ressources stables
sont insuffisant pour couvrir les emplois stables. Cette situation est expliquée par recours
de l‟entreprise aux capitaux propres pour financer ses investissements,
- le besoin en fond de roulement est positif cela signifie qu‟il génère des ressources
permettant conforter la trésorerie de la société auditée.
- La trésorerie génère un besoin énorme en évolution soit 39 071 063,33 en 2011 et une
évolution de 6 % en 2012 cela témoigne d‟une mauvaise situation financière de la société
auditée. Certes l‟entreprise est financièrement indépendante mais sa situation financière
éprouve un énorme besoin en matière de financement.
2.2 Les indicateurs de solde de gestion :
Production valeur ajoutée Charges de EBE Résultat Résultat net

personnel d'exploitation
2011 55 595 940,08 16 456 052,07 6 928 814,07 9 404 546,38 8 233 112,12 5 231 486,80
2012 58 048 697,29 13 867 627,29 7 125 619,08 6 619 151,81 5 259 519,61 4 315 612,93
Production
60 000 000,00
58 000 000,00
56 000 000,00 Production
54 000 000,00
2011 2012
Figure 3: graphique de l'évolution de la production de la société ALPHA
44
Cet indicateur donne une idée sur tout ce que l‟entreprise a produit au cours d‟une période, il
inclut la production vendue, stockée et immobilisée. Selon ce graphique nous constatons que
la production est croissance soit un taux de 4% entre 2011 et 2012 passant de 55 595 940,08
à 58 048 697,29 , cette croissance est expliquée par l‟épanouissement que connait le secteur
immobilier au Maroc.
Charges de personnel
7 200 000,00
7 000 000,00
Charges de personnel
6 800 000,00
1 2
Figure 4: Graphique de l'évolution des charges du personnel de la société ALPHA
Les charges de personnel de la société ALPHA ne cessent pas d‟augmenter d‟une année à une
autre et ont subi une augmentation de 2,8% entre 2011 et 2012.
valeur ajoutée
18 000 000,00
16 000 000,00
14 000 000,00 valeur ajoutée
12 000 000,00
2011 2012
Figure 5: Graphique de l'évolution de la valeur ajoutée de la société ALPHA
Elle représente la richesse créée par l'entreprise au cours de l'exercice, ou encore l'apport de
valeur fait par l'entreprise aux produits qu'elle vend.
La valeur ajoutée est un indicateur d‟une grande importance aux yeux des actionnaires, qui
leur indique la fructification de leurs apports. La présente entité auditée a réalisé une
diminution de valeur ajoutée de 6% entre 2011 et 2012.
45
EBE
10 000 000,00
8 000 000,00
6 000 000,00
4 000 000,00 EBE
2 000 000,00
-
2011 2012
Figure 6:Graphique de l'évolution de l'excédent brut d'exploitation de la société ALPHA
L'EBE est le meilleur indicateur de la performance de l'exploitation de l'entreprise : il

représente le financement généré par l'exploitation seule car il n‟est pas influencé par les
options de financement de l'entreprise (par capitaux ou emprunts puisque l'EBE est calculé
avant déduction des charges financières) ni par les éléments exceptionnels, ni par ses options
fiscales (on ne tient pas compte de l'impôt, ni des charges et produits calculés comme les
amortissements et les provisions).
La société a réalisé un excédent brut d‟exploitation positif sur les cinq dernières années, cela
témoigne d‟un bon résultat du processus d‟exploitation, mais suite à la mauvaise conjoncture
économique cet indicateur est en dégression et a passe de 9 404 546,38 à 6 619 151,81 soit
une baisse de 30%.
Résultat net
6 000 000,00
4 000 000,00
Résultat net
2 000 000,00
-
2011 2012
Le résultat de l‟entreprise auditée a connu une régression de 18% entre 2011 et 2012, Cela est
expliqué d‟une part à la contraction de la production pendant ces deux années et d‟autre part
à l‟accroissement des charges de personnel.
46
 Synthèse :
Malgré l‟augmentation des ventes de l‟entité auditée mais reste insuffisante pour booster
les principaux indicateurs calculés qui sont généralement en dégringolade. A cet effet nous
recommandons à la société auditée de faire recours à d‟autres moyens de financement comme
l‟endettement pour combler le besoin en matière de financement expliqué par une trésorerie
négative. Les résultats de ce diagnostic nous a permis d‟élargir notre connaissance sur la
société et nous débauche notre travail sur le cycle Achat Ŕfournisseur et le cycle travaux/
Stocks des biens immobiliers.
3. Les risques généraux de l’entreprise
Le risque général de l‟entreprise touche à la fois, son appartenance à un secteur d‟activité, son
organisation générale, ses perspectives de développement et son organisation financière et
comptable. Il est nécessaire pour chacun des intervenants de prendre connaissance du terrain
dans lequel il va évoluer. Le commissaire aux comptes doit évaluer les points forts et les
points faibles de l‟entreprise et par la même, identifier et limiter les zones de risques.
Lors de la réalisation d‟une opération immobilière, de nombreux facteurs interviennent au

niveau des aspects économiques et techniques.
3.1 Risques liés aux aspects économiques:

Situation géographique du projet :
La situation géographique du projet à une certaine importance, elle figure parmi les critères
permettant de sélectionner un programme. Ce lieu peut être prédominant carde lui dépendre,
éventuellement les chances de commercialisation du programme.
Risques liés à la décentralisation géographique :
La décentralisation géographique des sociétés immobilières trouve son origine dans des
contraintes techniques principalement. Cette décentralisation engendre de nombreux
risques liés à la remontée de l‟information en provenance des chantiers.
Ce problème a été en partie résolu, dans la plupart des sociétés organisées, par la
mise en place d‟un rapport de chantier journalier récapitulant l‟ensemble des
informations en matière de main d‟œuvre, réceptions de marchandises ou de prestations
et travaux effectués et d‟une comptabilité de chantier.
47
Programme de concurrence :
Il est aujourd‟hui très rare de ne trouver qu‟un seul programme en cours dans une région
donnée. La concurrence entre promoteurs est telle, qu‟on ne peut faire une bonne analyse
économique d‟une opération sans tenir compte des projets de la concurrence à proximité.
La visite sur place du programme aide à mettre en évidence les risques précédemment
mentionnés.
Signataire des marchés des travaux :
Une entreprise signataire d‟un marché de travaux peut causer de gros problèmes au
promoteur, même, si celle-ci avait donné une caution de bonne fin pour garantir l‟exécution
de ses obligations contractuelles.
Le risque principal dans la cessation d‟activité de l‟entrepreneur pendant la réalisation des

travaux de construction.
3.2 Risques liés aux aspects techniques :

Intempéries :
Les intempéries sont un phénomène naturel pour lequel personne ne peut rien faire. Les
conséquences sont parfois non négligeables. Cela peut entraîner en surcroît de charges
financières dû à un retard de livraison.
Suivi technique :
L‟auditeur n‟est pas un technicien du bâtiment, mais il doit quand même suivre l‟évolution de
la construction et s‟informer, si des difficultés techniques graves ont été rencontrées. Ceci
toujours dans l‟objectif de cerner au plus prés le coût global du programme.
Retard de livraison :
Quand un projet est livré en retard, des litiges peuvent naître entre le maître d‟ouvrage et le
constructeur pour déterminer quel en est le responsable. Des pénalités de retard dont
quelquefois réclamées au constructeur. Si la responsabilité du maître de l‟ouvrage est
reconnue, il peut aussi subir des sanctions financières : révision du prix du marché de travaux,
dommages-intérêts. L‟auditeur doit connaître ces précisions.
48
CHAPITRE II : Evaluation du contrôle interne
La mission d‟évaluation du contrôle interne s‟est déroulée suivant la méthode d‟approche ci-
après :
 Entretien avec les responsables de structure ;

 Renseignement du questionnaire du contrôle interne ;
 Tests de conformités (Application effective des contrôles) ;
 Appréciation du contrôle interne (synthèse points forts-points faibles).
 Formulation de recommandations.
1. Evaluation de l’environnement générale du contrôle interne :

Préalable à l‟identification des risques il est primordial d‟élaborer la première version
du questionnaire du contrôle interne en respectant les principes du contrôle interne, cette
version va nous permettre de vérifier l‟organisation générale des procédures.
Ce présent questionnaire est subdivisé en plusieurs rubriques visant à toucher par divers
questions aux différentes facettes du déroulement de l‟activité au sein de ladite fonction. Ce
présent questionnaire a été administré à l‟expert comptable qui supervise la comptabilité de la
dite société auditée.
Pour chaque question on s‟assure que l‟entreprise est en conformité. Les réponses sont du
type OUI/NON ou NA, chaque NON correspondant à un point faible, c‟est à-dire une non
conformité. La réponse par OUI est considérée comme un point fort. La réponse par NA cela
signifie que l‟opération demandée en question n‟est pas du tout applicable.
49
Tableau 1 : Questionnaire du contrôle interne
Questionnaire du contrôle interne
Questions Oui Non N/A
Organisation générale de l’entreprise :

1. Existe-t-il un organigramme de l‟entreprise ? 
2. Est-il diffusé, appliqué, reconnu ? 
3. Existe-t-il un manuel des procédures internes ?


4. Si oui, est-il régulièrement mis à jour par des

personnes autorisées et diffusé ?
5. Existence d‟un organigramme du service comptable ? 
6. Respect de la séparation des fonctions au sein du


service comptable ?
Méthode Management
7. Les objectifs sont-ils rapprochés des réalisations 
périodiquement ?
8. L‟information des comptables est-elle faite sur les 
réalisations des services comptables (réunions
spécifiques, réalisation objectifs, …) ?
Outils suivi
9. Un tableau de bord des services comptables est-il 
réalisé mensuellement ?
10. Existence d‟indicateurs de gestion ? (nombre 
d‟écritures traitées, nombre de factures émises, délai
de traitement d‟une facture…)
11. Existence d‟indicateurs de délais ? 
Manuel comptable
12. Existence d‟un manuel comptable décrivant les 
principes comptables, le plan comptable de la société,
ses spécificités et ses règles de fonctionnement ?
13. Mise à jour périodique du manuel comptable ? 
Planning des arrêtés

14. Existence d‟un arrêté des comptes de résultats mensuel 
?
15. Est-ce qu‟un planning d‟arrêté des comptes est établi 
par les services comptables ?
Archivage
16. Les pièces justificatives sont-elles conservées et 
archivées conformément à la réglementation et aux
instructions spécifiques à l‟entreprise ?
50
Audit
17. Les recommandations des auditeurs internes et 
externes font-elles l‟objet d‟un suivi formalisé et d‟un
plan d‟action approuvé par la Direction ?
Ce questionnaire permet d‟identifier les endroits où les risques sont susceptibles

de se produire ; Le tableau ci-après comprend les constatations relevées et des
recommandations qui ne sont signalées que dans le but de permettre
l‟amélioration du dispositif de contrôle interne et des procédures comptables de
la société Alpha.
51
Tableau 2 : identification des risques de l'environnement du contrôle interne
Domaine Observations Risques / Incidences Recommandations Commentaires Grade

financières d’Alpha ou plan
d’action
• Un environnement de contrôle Nous recommandons la mise en
l‟absence ou la non mise à jour Moyen
d‟un certain nombre de insuffisamment complet ou place d‟un plan d‟action définissant
documents, d‟outils ou de performant ne contribue pas à un les priorités à engager dans le
procédures qui, généralement, développement favorable et domaine des systèmes
contribuent à l‟amélioration de harmonieux des contrôles de d‟information. Néanmoins, nous
l‟environnement de contrôle pilotage. pensons que certaines actions
d‟une entreprise. • La non formalisation des doivent être entreprises ou
Environnement de contrôle
procédures pourrait
altérer finalisées à court terme.
Parmi ces éléments, nous citons
l‟information financière produite
à titre d‟exemple : Il s‟agit notamment de l‟élaboration
par l‟entreprise, ce qui rend la
• un manuel de procédures protection du patrimoine du la du manuel des procédures
comptables et du manuel de
comptables ; société non assurée.
• un manuel de procédures de procédures de gestion permettant
gestion d’assurer une gestion financière

efficace et économique, et la
protection des biens de
l’entreprise et qui définit pour
chaque domaine :
• Les acteurs concernés;
52
• Les natures de tâches;

• Les interactions entre les
différents organes.
Les comptes d‟Alpha ne font Risque d‟erreurs liées à Préparer un dossier comprenant Moyen
pas l‟objet d‟un dossier l‟absence des analyses des toutes les analyses des comptes
d‟analyse permettant la comptes avant la clôture. nécessaires, et permettant de
consultation et la justification relever toutes les informations
des soldes arrêtés à la clôture. d‟importance significative
Dossier d’analyse des comptes
susceptibles d‟influencer l‟opinion

des lecteurs sur les états de
synthèse de la société. (Ce dossier
d‟analyse servira, par ailleurs, de
support aux états de synthèse et
facilitera la communication avec
l‟audit externe).
53
Alpha ne dispose pas d‟un Risque de perte d‟informations Mettre en place un système Fort
Système d’archivage
système d‟archivage. ou de documents. d‟archivage sécurisé permettant la

protection des informations et des
documents.
Il n‟existe pas une gestion et Risque de mauvaise gestion des Mettre en place une organisation Moyen
Gestion de projets
organisation uniforme des projets. commune à tous les chefs de projets

documents relatifs aux projets afin de permettre une gestion
(Décomptes, marchés, contrats, efficace et harmonisée des
situations de projets...) différents projets
54
2. Détermination des domaines significatifs :

Pour déterminer les domaines significatifs, nous avons analysé les données qui ont un
pourcentage important par rapport au total du bilan ou par rapport à d‟autres libellés
significatifs contenues dans le bilan et le compte de résultat de l‟entreprise Alpha.
Les domaines suivants peuvent être jugés comme significatifs :

• Le cycle achats-fournisseurs dont les achats représentent 90% du total des charges
d‟exploitation et les fournisseurs 73% du total bilan ;
• Les stocks qui représentent 90 % du total bilan.
Nous essaierons d‟évaluer dans ce qui suit, le contrôle interne de cycle Travaux/ Stocks des
biens immobiliers.
3. Evaluation du cycle achat/ fournisseur:

Pour effectuer ce travail d‟évaluation du contrôle interne nous avons fait recours aux
moyens suivants : l‟observation, l‟interview, les flow-chart, les tests de conformité et le
Questionnaire du contrôle interne.
3.1 Les procédures du cycle Achat /Fournisseurs:
Vu l‟absence d‟un manuel de procédures, nous avons jugé important d‟établir le narratif
des procédures concernant le cycle achat. Ainsi, et afin d‟acquérir une meilleure
compréhension des circuits de traitement des informations, nous avons réalisé des entretiens
avec :
 le Directeur Financier de l‟entreprise « ALPHA » (afin d‟obtenir une vue d‟ensemble

du circuit) ;
 l‟ensemble des intervenants dans le circuit afin d‟avoir une vue plus détaillée du
circuit.
L‟ensemble des constatations et affirmations telles qu‟exprimées par les responsables nous
ont permis de rédiger le narratif suivant :
3.2 Description des procédures :
Le service approvisionnement est directement rattaché à la direction administrative et

financière et comprend un chef approvisionnement et un agent de la logistique.
55
L‟objectif de la procédure est de fournir les matières et les services dont l‟entreprise a besoin
pour son fonctionnement dans les conditions et les termes les plus avantageux et de s‟assurer
que les objectifs de contrôle interne énumérés ci-après sont atteints.
Le cycle achat commence depuis qu‟un demandeur habilité a exprimé une demande d‟achat
pour son activité et que celle-ci a fait l‟objet de vérification au niveau du budget des achats.
Le cycle prend fin lorsque la facture du fournisseur qui a livré le bien pour satisfaire la
demande est réglée.
Pour l‟approvisionnement de ses différents chantiers en biens et services de construction, la

société a opté pour la méthode de l‟achat par commande.
3.2.1 Procédure générale :

Après la signature du marché, la direction d‟exploitation procède à l‟établissement de
différentes prévisions à savoir :
 Les prévisions mensuelles ;

 Les prévisions des matériaux ;
 Les prévisions d‟avancement des travaux.
Toutes ces prévisions découlent des devis que la société a facturés à ses clients. Une fois
approuvées par le directeur générale, elles sont ensuite remises au service cost control pour le
suivi des dépenses et au service approvisionnement pour le suivi des besoins. Les besoins des
chantiers sont exprimés par les techniciens et traités par le service cost control et le service
approvisionnements. Chaque déclaration de besoin est matérialisée par une demande pré
numérotée et doit contenir obligatoirement la signature du directeur d‟exploitation et du
demandeur, la spécification détaillée du bien, la quantité souhaitée, le lieu de livraison et la
date d‟établissement. La mise en concurrence des fournisseurs est la tâche du chef
approvisionnement et le choix définitif du fournisseur incombe au DAF.
3.2.2 Budgétisation et suivi des dépenses chantiers :
 Etablissement de déboursé sec et devis :
Le directeur d‟exploitation établit le déboursé en fonction du plan d‟exécution, puis il établit

le devis à partir du déboursé sec puis le remet au directeur général pour approbation et visa,
Ensuite il remet les copies de devis au cost control et aux conducteurs de travaux.
56
 Etablissement et approbation des prévisions :
Les conducteurs des travaux établissent les prévisions mensuelles de décompte en fonction du
devis et du plan d‟exécution ;
Ils établissent les prévisions d‟avancement des travaux et des matériaux à partir des prévisions
mensuelles ;
Ils portent les prévisions à la connaissance du directeur d‟exploitation chargé de les soumettre
au directeur général pour approbation.
Transmettent ensuite des copies au service cost control et au service approvisionnement.
 Suivi des dépenses :
Le chef cost control s‟assure que les dépenses sont effectuées dans le cadre des limites fixées
et qu‟aucun dépassement n‟est possible sans autorisation et d‟en rechercher les causes
éventuelles.
3.2.3 Expression des besoins
 Etablissement et signature de la demande d‟approvisionnement :
Le conducteur des travaux établit la demande d‟approvisionnement pré numérotée en trois

volets et il la remet au directeur d‟exploitation.
Le directeur d‟exploitation s‟assure que le bien demandé a fait l‟objet de prévision, il appose
sa signature après vérification et il remet la demande d‟approvisionnement visée au
conducteur des travaux.
Le conducteur des travaux transmet la demande d‟approvisionnent visée au service

approvisionnement.
 Cotation et valorisation de la demande :
Le chef de service approvisionnement consulte son fichier fournisseur, il fait la cotation qui
consiste à établir le tableau comparatif des prix, lorsque le bien ne figure pas sur sa base des
données demande es renseignement auprès des fournisseurs, s‟il s‟agit de bien spécifique il
recherche des échantillons et les soumet au directeur d‟exploitation, ensuite il transmet la
demande d‟approvisionnement et le tableau comparatif au service cost control.
 Appréciation de la demande :
Le chef cost control s‟assure que le stock du bien demandé est égal ou sensiblement proche du
stock de sécurité ;
57
Il vérifie à l‟aide du déboursé sec si la demande correspond bien aux besoins nécessaires à
l‟exécution des travaux et fonction du planning prévisionnel des travaux,
Il s‟assure que la demande remplit toutes les conditions et que le bien demandé figure dans le
budget,
Il s‟assure que la demande set en adéquation avec le budget prévisionnel et ne présente aucun
écart significatif en quantité ou en valeur.
3.2.4 La sélection du fournisseur

Le DAF sélectionne le fournisseur le mieux disant qui offre des articles jugés de meilleure
qualité, ayant des délais de livraison rapides et accordant des modalités de paiement
convenable à l‟entreprise.
Il vise le tableau comparatif avec mention choix du fournisseur, il fait des observations et vise
le rapport d‟analyse du chef cost control et il transmet la liasse au responsable
approvisionnement pour établissement du bon de commande.
3.2.5 Passation de commande
 Etablissement du bon de commande :
Le chef d‟approvisionnement établit le bon de commande en trois volets (blanc, vert, rose)
qu‟il transmet au directeur d-exploitation, DAF et DG pour approbation et visa.
 Approbation et visa du bon de commande :
Le directeur d‟exploitation procède à un contrôle de conformité technique du BC avec la DA,

il vise le bon de commande puis le remet au DAF.
Le DAF s‟assure que le bon commande a été édité conformément au choix du fournisseur, il
s‟assure que les conditions de paiement sont bien mentionnées sur le BC, il vise le BC puis le
remet au directeur général.
Le directeur général contrôle la liasse, il vise le BC puis remet au service approvisionnement.
 Vérification, saisie et classement :
Le chef approvisionnement vérifie les visas du DEX, DAF, DG, il saisit le BC dans le tableau
suivi budget commande, il saisit la demande d‟approvisionnement dans le tableau demande
d‟achat.
Il fait trois copies du BC, il classe la demande d‟approvisionnement dans le chrono demande
d‟approvisionnement.
58
3.2.6 Réception des articles
 Réceptions physique : Contrôle qualité, contrôle quantité
Le magasinier compare le BC présenté par le livreur à celui transmis par le chef

approvisionnement ; En cas de non-conformité, le magasinier informe le chef
approvisionnement pour confirmation et régularisation du BC. Le magasinier vérifie la
conformité technique de la livraison avec le BC.
Le chef chantier supervise toutes ces opérations, en cas de non conformité technique, constate
par écrit les motifs et notifie en observation sur le BL, le refus de la livraison, en cas de
conformité, si la nature le requiert, met à la disposition du magasinier une équipe de
déchargement.
Le magasinier organise le déchargement sous la supervision du chef de chantier.
 Etablissement du bon de réception :
Le magasinier établit le BR en trois volets qu‟il signe et fait signer par le chef de chantier,
puis remet le volet vert au livreur ;
Il vise le BL du livreur, en cas de d‟écart de quantité, le notifie sur le BL.
Le magasinier met à jour la fiche de mouvement de stock du bien concerné ; il joint le volet
blanc du BR et le BL à la fiche qu‟il remet au gestionnaire de chantier pour acheminement au
siège.
3.2.7 Traitement des factures
 Réception, enregistrement :
La secrétaire réceptionne la facture, procède à la vérification, appose le cachet « courrier

arrivée », date et attribue un numéro interne, enregistre dans le registre : « la date d‟arrivée,
date et numéro de la facture, nom du fournisseur, l‟objet et le montant, les références des
pièces justificatives » ; la secrétaire transmet au service approvisionnement suivi de la
décharge du registre.
 Vérification :
Le chef approvisionnement vérifie avec la fiche récapitulative de stock pour s‟assurer que la
commande a été effectivement réceptionnée, s‟assure que la facture est conforme au BC ainsi
qu‟au BR ; En cas de non-conformité, il classe la facture dans le chrono « factures
litigieuses » et contacte le fournisseur pour information sur les motifs de la réclamation ; en
59
cas de conformité, il saisit le BR dans le tableau suivi des commandes/ matériaux/ chantier, il
fait les copies de la facture et BR, il transmet les originaux de la facture, du BC, BR et BL au
service comptable et la copie du BR au service cost control.
 Valorisation :
Le service cost control valorise les réceptions et les commande pour le suivi du tableau
comparatif (Stock, entrée, sortie théorique).
 Contrôle de conformité et de régularité :
Le chef comptable vérifie l‟exactitude arithmétique de la facture ; il s‟assure de la conformité

de la facture avec le BL, BC, BR ; il vise et date la facture avec la mention « bon à payer », il
fait une copie de la facture et la classe dans le chrono « achat », il transmet la liasse à
l‟assistant comptable.
3.3 Elaboration des Flow-chart :
Table de symboles d‟un Diagramme de circulation :
Début du diagramme
Circulation d‟un document
Circulation d‟information
Sortie de circuit
Création de document
Document
60
Budgétisation et suivi des dépenses
Directeur d’exploitation Directeur général Conducteurs des travaux Service cost control Service approvisionnement
Etablit le déboursé sec

et le devis
Vérifie et approuve
Déboursé sec, devis
Déboursé sec, devis Etablit les prévisions
Prévisions
Prévisions
Suit les dépenses

Prévisions
Suit les besoins
61
Traitement de la demande d’approvisionnement
Conducteur des travaux Directeur d’exploitation Chef d’approvisionnement Service cost control DAF
Etablit demande
d‟approvisionnement
Demande Contrôle et signe

Demande Mise en concurrence

d‟approvisionnement des fournisseurs
Tableau comparatif Apprécie l‟opportunité,

demande la régularité, l‟aspect
d‟approvisionnement économique
Tableau comparatif
Vérifie et sélectionne le
demande
fournisseur.
62
Traitement du bon de commande
Chef approvisionnement Logistique approvisionnement Directeur d’exploitation DAF DG
Etablit le bon de
commande
Vérifie la conformité et
Tableau comparatif BC signe
et demande
Tableau comparatif BC et Vérifie la conformité et

demande signe
Tableau comparatif BC et Vérifie la conformité et

demande signe
Classe DA, BC 3, TC
Tableau comparatif BC et
demande
Expédie BC 1 et 2
BC 1, 2
BL
63
Traitement de la facture
Secrétariat Chef approvisionnement Chef comptable Assistant comptable
Réceptionne et
enregistre la facture
Contrôle la conformité
Facture
Facture, BC, BR, BL Vérifier l‟exactitude

arithmétique, contrôle
de conformité
Classe la liasse en
Facture, BC, BR, BL attente de règlement
64
3.4 Test de conformité :
Pour s‟assurer de la véracité des propos recueillis, nous avons effectués des tests de
conformité. Les tests ont porté sur des demandes d‟approvisionnement prises au hasard. Pour
cela, nous avons suivi la transaction depuis le déclenchement du besoin jusqu‟à la réception
des factures.
Tous les documents, ainsi contrôlés se sont révélés pour la plus part conformes aux
procédures décrites.
Nous pouvons donc conclure que les procédures et le système de contrôle mis en place
existent effectivement.
Assurés dés lors de disposer d‟une description fidèle des procédures de l‟entreprise, nous
avons porté un jugement sur le contrôle interne de ALPHA.
3.5 Evaluation des risques liés aux contrôles mis en place
Cette évaluation faite au moyen de questionnaire de contrôle interne nous a permis de dégager
les points forts et les points faibles du système.
Le tableau ci-dessous indique les forces et les faiblesses du système de contrôle mis en place
par la société pour sécuriser son cycle d‟achat.
Tableau 3: évaluation des contôles mise en place lié au cycle Achat/fournisseurs
65
Fonctions Objectifs du contrôle interne : Moyens utilisés Evaluation

Qu’est ce qui assure que :
Forces Faiblesses
Budgétisation et suivi
Un contrôle budgétaire est effectué ? Planning mensuel des prévisions Permet de suivre les dépenses pour
d‟achat. s‟assurer qu‟aucun dépassement n‟est
des dépenses
possible sans autorisation et d‟en

rechercher les causes éventuelles.
Le besoin formulé est matérialisé ? Demande d‟approvisionnement Le contrôle effectué par le service
cost control et le service achat pour
Expression des besoins
s‟assurer que la demande est visée

par le demandeur et le directeur
d‟exploitation et que le bien demandé
a fait l‟objet de prévision mensuelle
et d‟avancement des travaux.
fournisseur
Le choix du fournisseur est fait de Tableau comparatif des prix/ Ce tableau permet au DAF avec
Sélection
l‟aide du chef approvisionnement de

des
manière objective ? fournisseurs.

s
choisir le fournisseur le mieux disant.
66
Les commandes ne peuvent être Le bon de commande (BC) Tous les bons de commande émis
passées sans autorisation de sont contrôlés et signés par le
personnes ayant autorité pour cela ? directeur d‟exploitation, le directeur
administratif et financier et le
directeur général.
Les commandes offrent des A l‟aide de cette fiche, le chef met en

Passation de commande et relance
garanties suffisantes : concurrence les fournisseurs pour

harmoniser le paiement des factures
 Quand aux prix ?
Fiche de cotation
avec les disponibilités de trésorerie,
le chef approvisionnement négocie
des conditions de paiement variables
à son gré (30, 60 ou 90 jours à partir
de la date de livraison.
Les conditions de règlement sont

Bon de commande
 Quand aux conditions de mentionnées sur le (BC).
règlement ?
Dés qu‟une demande est lancée, le
 Aux suivies ? Aucune procédure
La responsabilité incombe au chef chef approvisionnement rentre en
particulière n‟est prévue à cet
approvisionnement contact permanent avec le
effet.
fournisseur et le magasinier.
67
Toutes les réceptions correspondent La copie du bon de commande Le magasinier rapproche les
à des articles commandés ? réceptions de la copie du bon de
commande.
Réception des articles
Que toutes les réceptions sont Bon de réception (BR) Le magasinier met à jour la fiche de
enregistrées et connues de service mouvement de stock. Transmission
Fiche de mouvement des stocks
approvisionnement ? de la fiche, du BR et du BL au
Bon de livraison (BL)
gestionnaire de chantier pour
acheminement au secrétariat pour
enregistrement et ensuit transmission
au service approvisionnement.
Qu‟il est gardé une trace de la Registre « courrier arrivée » du Le secrétaire enregistre la facture
Traitement des factures
réception des factures ? secrétariat. dans le registre en mentionnant

toutes les références.
Fichier « arrivée factures »
Le chef comptable enregistre la
facture dans le fichier « arrivée
factures ».
68
Que toutes les factures se rapportent Bon de réception fiche de stock Le chef approvisionnement
à des livraisons effectives ? rapproche la facture de la fiche de
Traitement des factures
stocks et du bon de réception
Toutes les factures sont conformes à Bon de commande (BC) Le chef approvisionnement
la commande quand aux prix ? rapproche la facture du bon de
commande pour s‟
La lecture de ce tableau nous permet de conclure que les procédures et le système de contrôle interne mis en place par l‟entreprise sont
sécurisants dans l‟ensemble.
69
4. Evaluation du cycle travaux / stocks des biens immobiliers:

4.1 Les procédures du cycle travaux / stocks des biens immobiliers
Procéder à l‟analyse du système de contrôle interne relatif au cycle stocks de biens

immobiliers couvre généralement les processus suivants :
 L‟élaboration des études de faisabilité des programmes ;

 La réalisation des investissements ;
 L‟engagement des dépenses d‟investissements ;
 Le suivi des projets et la réception des travaux ;
 L‟enregistrement comptable des décomptes & des factures ;
 La mise en paiement des entrepreneurs de travaux immobiliers ;
 Le suivi des comptes fournisseurs.
4.1.1 L’élaboration des études de faisabilité des programmes
En réalité, il n‟existe pas d‟études de faisabilité technique et financière proprement dites,

il s‟agit seulement des études architecturales, élaborées par les architectes, et les
montages financiers primaires, confectionnés par les soins de la Direction Technique.
En effet, chaque opération de construction fait l‟objet d‟un montage financier primaire
élaboré par le responsable des montages financiers, sur la base des expériences acquises
et après contact préliminaire avec les architectes, avant d‟être soumis au Comité de Direction
pour discussion et validation définitive.
En outre, ce montage financier contient généralement les composantes suivantes :
- Foncier ;
- Etudes ;
- Suivi et pilotage ;
- Travaux in site et/ou hors site ;
- Travaux de construction ;
- Frais annexes ;
- Commission d‟intervention ;
- Charges financières ;
- Impôts et taxes ;
70
- Imprévus.
4.1.2 La réalisation des investissements
À l‟occasion du lancement d‟une nouvelle opération, les architectes procèdent à la

détermination des besoins en investissements, lesquels sont exprimés au niveau du
montage financier, et établissent un projet d‟exécution.
Il convient de rappeler que chaque projet est subdivisé, s‟il est jugé nécessaire, en sous-
projets, et chacun d‟eux est scindé en lots (Travaux de viabilité, Gros Œuvres, Menuiserie,
Plomberie ….) dont chacun fait l‟objet d‟un appel d‟offres. Cette subdivision est basée sur
deux principaux critères :
- le coût,
- la contrainte de l‟assiette foncière.
En outre, la procédure de passation des marchés est entamée par un appel d‟offres réalisé par
le bureau d‟études.
A la réception des différentes offres, une commission, constituée via une décision
signée par le DGD, se réunit pour l‟ouverture des plis et l‟évaluation des offres sur la base de
la note technique et financière. Cette commission est composée habituellement du
Directeur des Programmes et Développement, du Directeur de l‟UGP, du Directeur des RH,
et des Chefs de Divisions.
4.1.3 Le suivi des projets & la réception des travaux
 Suivi des Projets :
Pour chaque zone, le suivi des projets est assuré par le Chef de Projet, qui s‟occupe de :
- la supervision des travaux de construction, et assure la coordination avec les différents

acteurs : Bureau d‟études, Architecte, Entrepreneur de travaux immobiliers ;
- la vérification des attachements ;
- l‟organisation des réunions de chantier.
Au niveau central, le suivi des projets fait partie des missions attribuées au Chef de
Service, qui est chargé du suivi des études avec les architectes jusqu‟à l‟autorisation du plan,
et veille au respect des cahiers de charges.
71
 Réception des travaux :
La réception des travaux peut être partielle ou totale, et elle doit faire l‟objet, dans les
deux cas de figure, d‟une situation de travaux (ou attachement) signée et cachetée par : le
Chef de Projet, le Manager de Projet, le Directeur Technique, le Bureau d‟études, l‟Architecte
et le Prestataire.
Quant à la réception définitive, elle fait l‟objet dans un premier temps d‟un PV de réception
provisoire signé par le Maître d‟Ouvrage, l‟Architecte et le Bureau d‟Etudes, et après une
année de la réception provisoire, d‟un PV de réception définitive.
4.1.4 L’engagement des dépenses d’investissements

Après son engagement au niveau du montage financier actualisé, chaque marché
approuvé, ayant fait l‟objet d‟un ordre de service et du premier décompte, doit être
impérativement saisi au niveau du Module Gestion Technique.
En effet, pour s‟assurer de la correcte prise en charge des données relatives au marché,
lors de la saisie des décomptes, essentiellement le premier, le Chef de Projet procède
au rapprochement des informations saisies (Montant initial du marché, Numéro
d‟engagement, Etc) avec une fiche de renseignement manuscrite récapitulant toutes les
informations relatives au marché en question.
En outre, et après avoir reçu les décomptes, arrivés au niveau du bureau d‟ordre et dispatchés
par les soins de la secrétaire du Directeur Technique, le responsable du service
marché, renseigne une situation, sur Excel, intitulé « Situation des décomptes en instance de
traitement », et procède aux vérifications suivantes :
- l‟existence du marché ;
- l‟ordre de service de démarrage ;
- le rapprochement des prix figurant sur le bordereau estimatif avec ceux du décompte ;
- le rapprochement des quantités / attachements avec quantités / décomptes ;
- les délais de réalisation des travaux ;
- les cautions et les retenues de garantie ;
- établir la fiche de renseignement.
Une fois ces contrôles faits, le responsable du service marché transmet les décomptes
vérifiés au Chef de Projet, et alimente la situation précitée à des fins de suivi ultérieur.
72
Quant à la prise en charge des décomptes, elle est assurée par les Chefs de Projets qui y
procèdent après avoir vérifié, d‟une manière globale, les données chiffrées issues des
décomptes.
Les décomptes sont, ensuite, retournés au service du marché afin d‟être transmis au service
financier pour validation comptable et préparation de l‟ordre de paiement.
Il est à signaler que les décomptes sont transmis à la comptabilité via un état navette, qui a
seulement la valeur d‟un accusé de réception, et la transmission en question n‟est pas soumise
à aucune périodicité définie.
4.1.5 L’enregistrement comptable des décomptes & des factures
Après avoir reçu les différents décomptes, par cahier de transmission, la

comptabilité « Investissements » procède à la vérification des signatures ainsi que des calculs
arithmétiques des différentes rubriques du décompte (montant des travaux, TVA,
retenues), pour valider ensuite l‟écriture comptable générée automatiquement à partir des
données saisies par le service technique, en saisissant seulement le numéro d‟engagement du
décompte.
Après ce traitement informatique de l‟enregistrement comptable, le responsable

comptabilité « Investissements » s‟assure de la bonne imputation comptable et remet l‟ordre
d‟imputation des dépenses au chef de division pour vérification (Imputation comptable,
TVA,…) et signature.
Les Ordres d‟imputation sont ensuite transcrits sur un « Etat des dépenses en cours de
règlement », en attente de l‟autorisation de la Direction Générale pour leurs paiements.
Par ailleurs, à la clôture de l‟exercice, le service comptable adresse des demandes écrites à la
Direction Technique afin de mettre à sa disposition les éléments suivants :
- les décomptes en circulation ;
- l‟estimation des dépenses ;
- les permis d‟habiter (pour les constructions) et des PV de réception (pour les
lotissements).
73
4.1.6 La mise en paiement des entrepreneurs de travaux immobiliers

Pour les paiements autorisés par la Direction Générale, la comptabilité «
Investissements » consulte le service financier pour le compte bancaire à mouvementer,
avant de procéder à l‟édition des ordres de paiement relatifs auxdits paiements autorisés, qui
sont remis à la cellule de contrôle pour vérification.
4.2 Descriptif de stocks des biens immobiliers :
Les stocks de biens immobiliers d‟ALPHA sont constitués des éléments suivants :
 Les terrains :
Les terrains acquis pour y édifier des bâtiments destinés à la vente, sont considérés comme
étant un élément de stock.
 Les stocks de constructions :
Ils comprennent les constructions en cours et les constructions achevées.
En effet, Les stocks de biens immobiliers incluent le coût complet :
• Des terrains non encore affectés à être lotis ou construits (réserve foncière) ;
• Des travaux immobiliers de lotissement ou de constructions en cours ;
• Des travaux de lotissement et/ou de constructions achevés en attente d‟être
livrés ou vendus.
4.2.1 Les terrains
Valeur d’entrée : Conformément aux méthodes d‟évaluation, les terrains sont
enregistrés à leur coût complet qui comprend généralement les éléments suivants :
 prix du terrain (prix d'acquisition, valeur d'apport,...) ;
 frais de courtage, honoraires d'avocats, de notaire ;
 frais de défrichage du terrain ;
 impôts fonciers pris en charge;
 coût de démolition des structures ;
 frais d'expertise pour l'amélioration des terrains ;
 frais juridiques ;
 coût de l‟amélioration du terrain ;
 frais d'enregistrement ;
 indemnités d‟expropriation ;
74
 frais financiers générés par les emprunts de financement des acquisitions

foncières ;
 coûts internes de gestion constitués des frais de fonctionnement qui peuvent
raisonnablement être rattachés aux terrains.
Le transfert du coût d‟un terrain faisant partie de la réserve foncière au

compte d‟une construction en cours est effectué à la survenance de l‟un des événements ci-
après :
 Approbation de la construction par les autorités ou organes compétents ;
 Demande soumise aux autorités pour commencer les travaux ;
 Autorisation de construire délivrée par l‟autorité compétente.
4.2.2 Les stocks de constructions en cours :
Le stock des constructions en cours est évalué au coût complet à la date

considéré. Ce coût comprend :
 Le coût de production du terrain ;

 Le coût de revient des travaux de construction réalisés. Ce coût comprend :
 Les coûts des études telles que celles réalisées par les bureaux d'études, les
métreurs et les architectes ;
 Les dépenses relatives aux travaux de construction tels que les gros œuvres, les
travaux de plomberie, d'électricité, de peinture...etc.
 Les charges financières imputées dans les conditions mentionnées dans le
P.C.S.I;
 Les coûts internes de gestion constitués des frais de fonctionnement qui peuvent
être rattachés à la production.
4.2.3 Les constructions achevées :
Le coût de production des projets achevés est constitué par l'ensemble des coûts
engagés majoré des provisions pour travaux restant à effectuer.
Ces coûts comprennent notamment :

 Le coût d'achat du terrain ;
 Le coût de revient des travaux ;
 Les coûts associés à la structure des projets et aux installations communes y
compris l'aménagement paysager et les installations récréatives ;
75
 Les frais annexes : impôts et taxes, frais de publicité et de commercialisation.
4.3 Evaluation des risques liés aux contrôles mis en place
Un certain nombre de contrôles ont été mis en place par la société immobilière afin de limiter
les zones de risques, tout en veillant sur la sincérité et la régularité des opérations
liées à la constitution des stocks de biens immobiliers.
L‟ensemble des contrôles conçus répondent à des objectifs du contrôle cités précédemment, et
c‟est ce qu‟on a pu mettre en relief à travers les grilles d‟évaluation.
Tableau 4 : évaluation des contrôles liés au cycle travaux/stocks des biens

immobiliers
76
Objectifs Objectifs du contrôle Contrôles mis en place Recommandations/Remarques

du interne : Qu’est ce
contrôle qui assure que :
interne
tous les contrats reçus Les expéditions reçues sont Contrôle efficace et niveau de
sont transmis à la recensées, d'une manière risque faible
comptabilité pour systématique, par le service
prise en charge ? foncier et engagés dans le
module "Gestion du
foncier", en vue de la
préparation des titres de
paiement, par les soins du
service financier, pour
désintéresser les acquéreurs.
Exhaustivité
tous les marchés sont Chaque marché approuvé, Contrôle efficace et niveau de
correctement pris en ayant fait l‟objet d‟un ordre risque faible.
charge au niveau du de service et d'un premier
Module Gestion décompte, doit être
Technique ? impérativement saisi au
niveau du Module Gestion
Technique.
Rapprochement avec la
fiche de renseignement, de
chaque décompte, établi par
le service des marchés (pour
la correcte prise en charge).
77
tous les décomptes A la clôture de l‟exercice : Ce contrôle présente un risque

arrivés, sont transmis moyen,
Circularisation des Bureaux
au service marché
d'Etudes et rapprochement
pour vérification ?
de la situation comptable
des décomptes avec la
situation des décomptes,
établie par les soins des
bureaux d‟études.
Au cours de l'année:
- Seul un état navette, qui a

Exhaustivité
seulement la valeur d'un

accusé de réception.
- Pas de périodicité de
transmission bien définie.
- Réclamations Fournisseur.
Tous les décomptes La tenue de la "Situation Ce contrôle présente un

vérifiés, par le des décomptes en instance risque faible, une situation des
service du marché, de traitement" à des fins de factures non parvenues est
sont-ils transmis au suivi. adressée au directeur technique
service technique
pour prise en charge
?
78
tous les décomptes Au cours de l'année: Contrôle mis en place

transmis au service efficace, et niveau de risque
- Réclamations du service
technique sont faible,
marché ;
correctement pris en
- Réclamation des
charge ?
fournisseurs ;
- Rapprochement avec la
fiche de renseignement
établi par le service des
marchés (pour la correcte
prise en charge).
A la clôture de l‟exercice :
- Circularisations des
Bureaux d'Etudes et
rapprochement de la
situation comptable des
décomptes avec la
situation des décomptes,
établie par les soins des
bureaux des études.
tous les décomptes Le responsable comptabilité

Exhaustivité
reçus par le service n'accuse réception des

comptable sont décomptes reçus du service
enregistrés ? technique qu'après leur
validation comptable.
79
Est-il possible de La prise en charge des

prendre en charge, décomptes est faite au
Régularité des enregistrements
au niveau du Module niveau du service

Gestion Technique, technique, par les soins des
des décomptes sans Chefs de Projets, après
support? vérification de l'existence du
marché, et rapprochement
avec la fiche de
renseignement établie par le
service des marchés pour
chaque décompte.
Est-il possible de Validation de les contrôles mis en place ne

comptabiliser des l'enregistrement comptable laisse courir aucun risque
décomptes ou des après transmission des significatif concernant la
Régularité des enregistrements
factures sans support? décomptes, vérifiés et saisis, régularité des enregistrements,

par le service technique. en terme de leur réalité et leur
exactitude.
Comment s‟assurer Contrôle automatique les contrôles mis en place ne

que les décomptes laisse courir aucun risque
et/ou les factures ne significatif concernant la
sont pas engagées, régularité des enregistrements,
dans le module en terme de leur réalité et
technique leur exactitude.
doublement ?
Qu'est ce qui assure Pas de contrôle au niveau du Les contrôles mis en place
Bonne imputation
que les terrains acquis service comptable. laissent apparaître de risque de

sont comptabilisés niveau moyen ; Il faut apprécier
dans la bonne période les articles régissant le transfert
? de propriété préalablement à la
comptabilisation des
acquisitions de terrains.
80
Comment s'assurer - Circularisations des Ce contrôle constitue un risque

que tous les Bureaux des études. moyen, il faut procéder à une
travaux exécutés non circularisassions périodique des
- Situations établies par les
décomptés et non bureaux d'études.
Chefs de Projet.
facturés sont
correctement
provisionnés?
Est-il possible de Elaboration des montages

s'engager dans des financiers.
programmes pouvant
générer ultérieurement
Protection des actifs
des pertes ?
Les études de Les montages financiers,

faisabilité technique et sont soumis à l'approbation
financière sont-elles du Comité de Direction.
revues par une
personne
indépendante de celle
qui les a élaborés ?
Les programmes Chaque opération de

font-ils l'objet d'un construction fait l‟objet d‟un
Protection des actifs
montage financier montage financier élaboré par

validé par une le responsable des montages
personne dûment financiers, en coordination
habilité ? avec les autres services de
la Direction Technique et
de la Direction
Commerciale.
81
Est-il possible de Le lancement des Instaurer un contrôle budgétaire,

déclencher des opérations, la passation des à priori, permettant de vérifier
investissements en marchés, ainsi que que l'entreprise a les moyens
l'absence d'une l'engagement des autres financiers de passer tel ou tel
trésorerie suffisante ? dépenses d'investissement ne marché.
sont pas soumis à aucun
contrôle budgétaire
préalable. Seul un budget
de trésorerie, régulièrement
actualisé.
3. Evaluation définitive du contrôle interne :
L‟évaluation définitive est la résultante de l‟évaluation préliminaire et de la vérification des

contrôles mis en œuvre par l‟entreprise. Elle nous a permis de rassembler toutes les faiblesses
décelées au cours des contrôles.
Le tableau ci après récapitule l‟ensemble des faiblesses relevées lors de l‟évaluation du

contrôle interne du cycle achat/fournisseurs et cycle travaux/ stocks des biens immobiliers.
Tableau 5 : tableau récapitulatif des risques liés au contrôle interne
82
Description de la faiblesse constatée Risques / Incidences Recommandations pour

améliorer le contrôle interne
financières
Rend le contrôle difficile Le service comptable qui
Absence de demande d‟approvisionnement
effectue le rapprochement entre
dans la liasse justificative des factures ; la
le BC, BR, BL doit posséder une
DA qui a déclenché l‟achat ne fait pas partie
copie de la DA pour justifier que
de la liasse justificative de la facture.
l‟achat répond effectivement à
un besoin régulièrement exprimé
et autorisé.
L‟annulation des factures après règlement Double paiement Nous recommandant à

est faite de façon irrégulière. l‟assistant comptable de
procéder à l‟annulation
systématique des factures après
leur paiement ce qui éviterait le
double paiement.
Insuffisance d‟information sur la capacité Retard dans les livraisons. Amélioration et mise à
commerciale et financière des fournisseurs. Ce qui peut entraîner l‟arrêt jour des fiches de mise en
des travaux sur les chantiers. concurrence des fournisseurs.
Risque possible de
La société ALPHA a procédé lors de la Le rapprochement des données
surestimation ou sous-
clôture de l‟exercice 2012 à un relatives aux stocks qui
évaluation des comptes de
rapprochement des données relatives aux ressortent de la comptabilité
stock et/ou du chiffre
stocks arrêtées par le département avec celle du département
d‟affaires.
comptable avec celles du département technique contribuera sûrement
commercial. Néanmoins, ce rapprochement Difficulté de matérialiser les à assurer un meilleur suivi des
n‟a pas impliqué les départements travaux de rapprochement stocks de la société.
techniques de la société relatifs aux données de
stocks
Les stocks terrains et constructions de Risque possible d‟écart. Mettre en place une procédure
l‟entreprise qui représentent en moyenne 90 qui permet d‟avoir au 31
% du total actif ; sont déterminés décembre une situation des
uniquement de manière comptable. investissements stockés par
83
programme (en cours et finis) et

comprenant tous les corps de
métiers. Cette situation (ou
bilan) sera soumise pour
approbation et confirmation :
aux Bureaux d‟Études (B.E.T).
aux architectes.
à la Direction Générale de
l‟entreprise.
La société ne dispose pas du détail (par Non maîtrise de Améliorer la méthode de

facture d‟achats) des valeurs en stocks l‟exhaustivité des travaux valorisation des stocks de
des travaux en cours par projet. en-cours constatés en stock. travaux en cours en relation
avec l‟amélioration de la
comptabilité analytique par
chantier.
Les transferts inter-chantiers ne sont pas Surévaluation des stocks Des décisions devraient être
centralisés au niveau du siège. prises sur le sort des stocks
anciens ou endommagés, et les
provisions devraient être
ajustées en conséquence.
84
CHAPITRE III : CONTROLE DES COMPTES ET

PROPOSITIONS D’AMELIORATION
L'appréciation du contrôle interne nous a permis de nous faire une idée des dispositifs mis
en place par la société ALPHA pour se prémunir des divers risques relatifs aux cycles étudiés.
Après avoir identifié les risques inhérents au secteur d‟activité de l‟entreprise, puis identifié
les forces et faiblesses apparentes du dispositif, l‟appréciation du contrôle interne va
constituer la base du travail qui va être fait à présent. Un bon dispositif de contrôle interne
permet de réduire les risques ou tout au moins leur survenance, mais ne les élimine pas
complètement. Ainsi nous allons nous intéresser au contrôle de la régularité et de l'efficacité
des cycles traités.
1. Contrôle des comptes

Notre contrôle sur les comptes du cycle achat fournisseurs est régulier et sincère, nos travaux
des contrôles des comptes sont limités au cycle travaux/ stock des biens immobiliers.
1.1. programme de travail

Objectifs :
 S‟assurer que les stocks sont correctement appréhendés, existent et appartiennent à la

société ALPHA.
 La valorisation des stocks de ALPHA est correctement traitée.
 Les provisions pour dépréciation sont correctement comptabilisées.
Travaux effectués :
Afin d‟atteindre les objectifs que nous nous sommes fixés, nous dérouleront les travaux
suivants :
 Rapprochement entre l‟état extracomptable de suivi du stock et la comptabilité.

 Rapprochement entre les investissements de l‟exercice et les comptes de charges
correspondants.
 Rapprochement entre les sorties de stocks de l‟exercice et les ventes de l‟exercice
(valorisé au coût de revient).
 Recoupement entre les données comptables et les données techniques/commercial
pour certains programmes.
85
1.2. Contrôle des comptes du stock des biens immobiliers

1.2.1. Les anomalies détectées :
 Les données intégrées au niveau du module Gestion des Opérations Immobilières ne

concordent pas systématiquement avec la comptabilité. Au 31 décembre 2012, les écarts
relevés suite à nos sondages se déclinent (en Kdh) comme suit :
Programme Situation comptable Données GO I Écart
Résidences Tanger 77.833 57.880 19.953
Résidences El Jadida 62.985 50.741 12.244
Résidences Benslimane 81.375 68.622 12.753
Résidences Tamesna 69.540 63.287 6.253
 Les provisions pour dégradation "Résidences Bouznika" s'élèvent à 138 Kdh depuis 2007;
Selon les responsables, un montant de 20 Kdh pourrait être jugé sans objet et devrait par
conséquent, faire l'objet de reprises dans les comptes de la société. Cette reprise n‟a pas été
effectuée en 2012.
 Absence de règles pour la constatation des travaux encours du fait que la société ne
dispose pas d‟une méthode fiable et claire de valorisation des travaux en-cours assurant
l‟exhaustivité des travaux effectués et non décomptés au 31/12/2012.
1.2.2. Recommandations
 On recommande à la société de faire le point sur les programmes susvisés, évaluer les
risques éventuels sur lesdits stocks et affiner l‟analyse des provisions constituées sur les
stocks à la fin de chaque exercice.
 La direction technique devrait tenir à jour le fichier GOI en fonction des investissements et
décomptes présentés et se rapprocher du service comptable pour harmoniser les données
issues du module GOI avec celles gérées par la comptabilité.
86
 On recommande à la société de procéder à une analyse détaillée des provisions et de

régulariser celles devenues sans objet ou insuffisantes.
 La mise en place de tableaux permettant le suivi des chantiers est indispensable au calcul
de l‟avancement des travaux, de la marge, des provisions éventuelles en cas de contrats
déficitaires.
2. Propositions d’améliorations
Nous estimons donc qu'il est normal si nous contribuons, tant soit peu, à la recherche de
solutions aux problèmes rencontrés dans le domaine de l‟organisation, en apportant
suggestions et propositions en vue d'améliorer le système de contrôle interne existant dans la
société. Dans cette partie, nous allons voir les propositions et recommandations pour
améliorer l‟organisation et la gestion de la société ALPHA.
2.1. Recommandation sur le contrôle interne
Dans une période ou le détournement des fonds ou des valeurs se multiplient, le directeur
général de ALPHA doit accorder une attention particulière au contrôle interne. Le rôle du
contrôle interne n‟est pas de sanctionner mais de créer des conditions dans lesquelles les
fraudes, les erreurs, les négligences et les détournements deviennent l‟exception.
La confiance inspirée par la probité et l‟ancienneté des membres du personnel ne doivent pas
l‟inciter à alléger les procédures de contrôle interne. Il est évident que s‟il ne s‟intéresse pas
au contrôle interne, alors ce dernier n‟a aucune chance d‟aboutir aux effets espérés. En effet
seul son intérêt et sa détermination à faire respecter les règles. A ce titre, il doit contrôler
personnellement le déroulement de la délégation des tâches.
Ceci dit, la structure de l‟entreprise fait qu‟il n‟est pas aisé de veiller tout seul sur le dispositif
de contrôle interne. C‟est pourquoi la mise en place d‟un département d‟audit s‟avère
nécessaires. Le département d‟audit interne aidera la société ALPHA à atteindre ses objectifs
en évaluant, par une approche systématique et méthodique, ses processus de management des
risques, de contrôle et de gouvernement d‟entreprise, et en faisant des propositions pour
renforcer leur efficacité.
L‟élaboration d‟un manuel de procédure sera un outil de contrôle de nouveau département

d‟audit interne.
87
2.2. La conception de comptabilité analytique de chantier
La conception d‟un système de comptabilité analytique de chantier comprend les étapes

suivantes:
• Identification des objets de coût, dans notre cas l‟objet de coût sera le chantier pris en
charge.
• Définition du périmètre de charges.
• Les charges incorporables concernent toutes les charges du chantier. Sauf qu‟il faut
distinguer entre les charges directes et les charges indirectes pour les tâches
principales du chantier.
• Les charges supplétives n‟existent pas, aussi bien pour les charges non incorporables.
L‟évaluation des stocks n‟est pas prise en compte de moment que l‟entreprise ne fait
de stock.
• Affectation des charges directes par rapport aux objets de coût.
• Affectation des charges indirectes par rapport aux objets de coût
• Ventilation des charges sur le produit qui est le chantier.
L‟objet du coût qui est le chantier est composé de l‟ensemble des tâches prescrites dans le
CPS (Cahier de Prescription Spécial) délivré par le maître d‟ouvrage, et des prestations
offertes par l‟administration de l‟entreprise.
Chacune des taches du chantier consomme des charges directes et des charges indirectes
(communes entre l‟ensemble des taches du chantier). Il convient donc de savoir quelles sont
les charges directes des taches et quelles sont les charges indirectes et comment avoir ces
informations.
Les charges administratives sont importantes et sont communes aux chantiers. Il est
primordial de connaître toutes ces charges et comment les affecter par rapport aux chantiers.
Les transporteurs de matières (Sables, ciments, eau, buses….) travaillent pour tous les
chantiers et consomment des charges importantes. Il est important donc, de déterminer leurs
charges et savoir comment les affecter par rapport aux chantiers.
Les engins sont utilisés pour réaliser les différentes taches du chantier. Ils consomment des
charges énormes. Il est nécessaire de déterminer ces charges et savoir comment les affecter
aux différentes tâches.
88
CONCLUSION
Le secteur d‟immobilier présente de nombreuses particularités tant au niveau technique

(retenues de garanties, décompte général et définitif…) qu‟au niveau juridique (une multitude
de contrats en raison du nombre d‟intervenants, etc.) ou comptable avec notamment le plan
comptable du secteur immobilier et la comptabilisation des contrats s‟étalant sur plusieurs
exercices.
Dans ce conteste marqué par des particularités juridique et des spécificités comptables et
fiscales, le commissaire aux comptes serait amené à maîtriser l‟environnement réglementaire
dans lequel il opère, afin d‟adapter le déroulement de sa mission d‟audit à l‟ensemble de ses
spécificités.
Ce mémoire permet donc d‟exposer les principaux risques rencontrés ou supposés, non
pas de manière exhaustive car la réglementation qui encadre les marchés est bien trop dense,
mais un auditeur pourra acquérir une culture générale de la réglementation des marchés ainsi
qu‟une meilleure appréhension des risques d‟audit inhérents à ces marchés.
Pour cette fin nous avons adopté une approche par les risques qui est avant tout une
méthodologie centrée sur la recherche de l‟efficacité dans les travaux d‟audit. Elle permet au
commissaire aux comptes de se consacrer à l‟essentiel dans le but de se forger une opinion
justifiée sur les comptes qui lui sont présentés. Elle ne modifie pas véritablement sa démarche
habituelle de travail, mais elle doit être un complément utile à l‟exercice du jugement
professionnel.
Cette démarche va lui permettre une meilleure rationalisation de ses moyens, tout en
garantissant l‟accomplissement d‟un travail répondant aux exigences légales et réglementaire,
du fait que la détermination des risques permet de mieux orienter et planifier la mission,
d'éviter des travaux inutiles lors de la recherche d‟éléments probants et enfin de justifier les
décisions concernant l'opinion émise.
La démarche que nous avons adoptée s‟appuie d‟une part, sur la connaissance du secteur
d‟activité qui est un moyen très fort. Le commissaire aux comptes doit non seulement
s‟acquitter de sa mission de base à savoir l‟examen des états de synthèse, mais également
décliner des services à valeur ajoutée en fonction des enjeux stratégiques et des
préoccupations dominantes de l‟entreprise.
89
Et d‟autre part, analyser les risques liés au contrôle interne, ceci dans le respect des
assertions du contrôle interne à savoir : Exhaustivité, Réalité, Bonne imputation, Protection
des actifs et Séparation des tâches.
En résumé, on peut dire que cette approche par les risques permettra au commissaire aux
comptes d‟établir un programme de travail détaillé et pertinent afin d‟acquérir une assurance
raisonnable que les comptes ne comportent pas d‟anomalies significatives. Elle lui permettra
également d‟identifier les diligences nécessaires pour éviter les contraintes et les difficultés
liées à l‟exécution de sa mission, et par conséquent, limiter les cas de mise en cause de sa
responsabilité.
90
BIBLIOGRAPHIES & WEBOGRAPHIE
1. Ouvrages et articles :
[1] Bernard Frédéric, Gayraud Rémi, Rousseau Laurent « Contrôle interne »,

3e édition Maxima (2010).
[2] Bernard Grand Bernard Verdalle, « Audit comptable et financier »,

Edition Economica (1999);
[3] Gérard Valin, « controlor & Auditor », édition Dunod.
[4] HERVI L. PEUCH-LESTRADE P, « La pratique de l'audit » 4ème

édition, collection D.E.C.F, Economica.
[5] J RANFEGEAU, P. DUFILS, GONZALES, « Audit du contrôle des

comptes », édition Publi-Union.
[6] Lejeune Gérard, Emmerich Jean-Pierre, « Audit et Commissariat aux comptes »,

édition Gualino (2007).
[7] Mikol Alain, « Audit financier et commissariat aux comptes » 3 èm e édition,

E-Theque (2004) ;
[8] Pigé Benoît, « Audit et contrôle interne » 2 èm e édition, EMS Editions (2001).
2. Textes réglementaires et rapports :

 Le plan comptable du secteur immobilier.
 Manar Fadriq Mémoire sur audit des entreprises du secteur des bâtiments
et travaux publics (2005).
 Note circulaire relative au secteur du bâtiment et travaux publics .
3. Webographie :
 Mateen Immobilier, « Stratégie et métiers », publié en
www.mateen.ma, consulté le 15/03/2013.
 Mémoires lié à l‟approche par les risques, publiés en www.doc -
etudiant.fr, consulté le 10/02/2013.
 www.scholarvox.com.
91

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Projet de fin d’études approche d’audit par les risques appliquée au secteur immobilier

A mes très chers parents …

En reconnaissance aux sacrifices consentis pour mon éducation et ma

Toutefois, veuillez trouver dans ce travail, le témoignage de mon

A mes trois sœurs.

Je dédie ce modeste travail

Avant toute chose, qu‟il me soit permis de remercier :

 Docteur EDDAHIBI Mustapha, Enseignant chercheur à l‟ENCGA, qui a supervisé

Qu‟ils trouvent dans ces lignes l‟expression de ma profonde gratitude et reconnaissance.

Je tiens à remercier également Monsieur le Directeur et toute l‟équipe pédagogique de

Le Projet de Fin d'Études de l‟École Nationale de Commerce et de Gestion est le fruit

Cette activité pédagogique est une expérience professionnelle visant à immerger

L'objectif général du PFE est de rendre l'étudiant apte à résoudre un problème et de

LISTE DES TABLEAUX

Tableau 1 : Questionnaire du contrôle interne .............................................................................. 50

LISTE DES FIGURES

LISTE DES ABREVIATIONS

BTP Bâtiment et travaux publics

CGNC Code Général de Normalisation Comptable

PCSI Le Plan Comptable du Secteur Immobilier

IFAC International Federation of Accountants

COSO Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission

DAF Directeur administratif et financier

CAC commissaire aux comptes

TABLE DES MATIERES

2.2 Les indicateurs de solde de gestion :...................................................................... 44

C‟est dans ce contexte qu‟apparaît la problématique du sujet de mémoire proposé, nous

En abordant ce sujet, nous visons à atteindre les objectifs suivants :

CHAPITRE PRELIMINAIRE : PRESENTATION DU

Les pôles métiers de CYB :

Pole Expertise Comptable :

 Organisation, tenue et supervision de comptabilité générale ;

 Commissariat aux comptes, aux apports, à la fusion ;

Le Cabinet CYB assure des prestations à forte valeur ajoutée, notamment :

 Assistance à l‟investissement et création d‟entreprise :

 Assistance à la maîtrise d‟ouvrage SI ;

Pole publication et formation

 Organisation et Techniques comptables;

CHAPITRE 1 : CADRE NOTIONNEL ET

1.1 La pratique d’audit

1.1.1. Définitions institutionnelles

Selon les publications des diverses organisations professionnelles, on peut retenir :

 Selon la Compagnie Nationale des Commissaires aux Comptes (CNCC) : un audit

été établis, dans tous leurs aspects significatifs, conformément à un référentiel

1.1.2. Audit interne et audit externe

Cette présentation simplifiée doit être complétée par le fait que :

domaine comptable opérationnel ou stratégique en réalisant un plan de vérification et de

1.1.3. Audit financier légal et audit financier contractuel

L‟audit financier externe se concrétise dans deux situations distinctes :

L‟Expert-comptable ayant généralement par ailleurs la qualité de commissaire aux

1.2 Le contrôle interne :

Le terme contrôle interne est la traduction littérale de l‟expression anglo-saxonne

1.1.1. Définition de la compagnie nationale des commissaires aux comptes

 Les opérations sont exécutées conformément aux décisions de la direction ;

« Le contrôle interne comprend l‟ensemble de systèmes de contrôle, financiers et autres,

1.1.3. Définition du contrôle interne selon la norme ISA 315

2. Éléments contextuels : L’approche d’audit par les risques

Le développement de l‟audit contemporain apparaît comme le résultat des efforts des

1.3 Généralités sur l’approche par les risques :

Ces besoins se sont fait ressentir surtout dans :

C‟est ainsi que l‟approche d‟audit par les risques englobe :

• la prise en considération de l‟environnement de l‟entreprise,

La comparaison entre l‟approche par les risques et l‟approche traditionnelle d‟audit se