Lucas Gottero – Séance n°1

Commentaire d’arrêt : Civ., 3e, 23 juin 2021, n° 17. 554 :

L’une des matrices de la matière contractuelle est l’engagement des parties. Et le

jurisconsulte Antoine Loysel recensera ce principe en une maxime : « On lie les bœufs par les
cornes, et les hommes par les paroles » (Institutes coutumières, Livre III, Titre I, Antoine
Loysel). Ce principe fondamental du droit des contrats se retrouvera au cœur d’une
controverse sur la notion de la promesse unilatérale de vente, dans une affaire de la
troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 23 juin 2021.
Dans le litige en cause, Monsieur B et Madame K avaient consenti à procéder à une
promesse unilatérale de vente d’un immeuble en copropriété et de la moitié de la cour
indivise le 1er avril 1999, envers Monsieur et Madame R. Les conditions établies énonçaient
que la levée de l’option pourrait s’établir à la suite du décès de la précédente propriétaire,
qui s’était donc attribué un droit d’habitation et d’usage. Mais, à la suite de son divorce,
Madame K devint attributaire de cette promesse et se rétracta de la promesse le 17 février
2010. Cependant, après le décès de la propriétaire, Monsieur et Madame R levèrent l’option
le 8 janvier 2011 rn dépit de la rétractation de Madame K. Face à cette rétractation, ils
l’assignèrent en vue de réaliser la vente promise auparavant, et donc réaliser l’exécution
forcée de la promesse unilatérale de vente.
Après un premier renvoi en cassation, la Cour d’appel de Lyon, le 19 mai 2020 déclara
que la vente était parfaite au motif que les délais avaient été respectés. Ce faisant, Madame
K forma un pourvoi en cassation pour contester le caractère parfait de la vente au moyen
que la rencontre des consentements ne pouvait se rencontrer si elle s’était rétractée
antérieurement à la levée d’option de la promesse de vente, en vertu du droit applicable
avant la réforme du 10 février 2016.
Ce faisant, la Cour de cassation a dû répondre à la question de savoir si la levée
d’option peut s’appliquer si elle intervient postérieurement à la rétractation du promettant ;
et si une exécution forcée en nature de la promesse unilatérale de vente est possible alors
même qu’elle fut établie avant la réforme du 10 février 2016.
A cette question, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, le 23 juin 2021,
répondit en se fixant sur l’article 1142 du Code civil que : « en application de l'article 1142 du
code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, la
jurisprudence retient la faculté pour toute partie contractante, quelle que soit la nature de
son obligation, de poursuivre l'exécution forcée de la convention lorsque celle-ci est possible
(1re Civ., 16 janvier 2007, pourvoi n° 06-13.983, Bull. 2007, I, n° 19 )11. Il convient dès lors
d'apprécier différemment la portée juridique de l'engagement du promettant signataire
d'une promesse unilatérale de vente et de retenir qu'il s'oblige définitivement à vendre dès la
conclusion de l'avant-contrat, sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire.12.
La cour d'appel a relevé que, dans l'acte du 1er avril 1999, Mme [K] avait donné son
consentement à la vente sans restriction et que la levée de l'option par les bénéficiaires était
intervenue dans les délais convenus. 13. Ayant retenu à bon droit que la rétractation du
promettant ne constituait pas une circonstance propre à empêcher la formation de la vente,
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elle en a exactement déduit que, les consentements des parties s'étant rencontrés lors de la
levée de l'option par les bénéficiaires, la vente était parfaite. 14. Le moyen n'est donc pas
fondé.PAR CES MOTIFS, la Cour : REJETTE le pourvoi ».
Si cette solution de la troisème chambre civile de la Cour de cassation va opérer un
profond revirement de jurisprudence sur la nature juridique de la promesse unilatérale de
vente (I) ; Il va également consacrer la possible exécution forcée de la vente (II).

I – Un revirement de jurisprudence sur la nature juridique de la promesse

unilatérale de vente

Par cet arrêt, la Cour de cassation va mettre en lumière la nature juridique ainsi que la
portée de la promesse unilatérale de vente. En effet, la jurisprudence civile s’est montrée
parfois floue ou du moins incohérente sur le sujet. C’est donc par cet arrêt que la troisième
chambre civile de la Cour de cassation va mettre fin aux émulsions de la doctrine et enfin
clarifier sa position sur la promesse unilatérale de vente. Elle mettra en exergue une
promesse de vente associée à une obligation de faire (A) ; puis fera la démonstration d’une
certaine homogénéisation entre la promesse de vente et le contrat de vente.

A- La mise en exergue d’une promesse de vente associée à une obligation de faire

La promesse unilatérale de vente a fait l’objet de plusieurs hésitations jurisprudentielles

par la Cour de cassation. Si la Haute juridiction s’est montrée claire sur son hostilité à l’égard
de l’exécution forcée en nature de la vente depuis quelques décennies, son interprétation
sur la nature juridique de la promesse de vente et en particulier de la levée d’option, reste
floue.
Cependant cet arrêt aura le mérite de trancher sur cette question, même si une certaine
partie de la doctrine reste dubitative sur cette interprétation.

La Cour de cassation énonce dans cet arrêt qu’elle « jugeait jusqu'à présent, que, tant que
les bénéficiaires n'avaient pas déclaré acquérir, l'obligation du promettant ne constituait
qu'une obligation de faire. ». En statuant ainsi sur la nature de la promesse unilatérale de
vente, la Cour explique que cette notion juridique est régie par les anciens articles 1101 et
1134 du Code civil. Par ces articles, la Cour entend que la promesse unilatérale de vente
serait régie par les dispositions générales de l’effet des obligations, à savoir que «  les
conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites » (article 1134
ancien du Code civil). Par voie de conséquence, le promettant serait tenu d’une obligation de
faire à l’égard du bénéficiaire auquel il aurait consenti de lui vendre son bien. Jusque-là le
développement de la Cour de cassation semble édicter parfaitement la situation dans
laquelle se sont engagées les parties.
Cependant, il semble que lorsqu’on observe plus attentivement les relations qui régissent le
promettant et le bénéficiaire, ainsi que la nature même de la promesse unilatérale de vente,

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cette qualification soit une peu trop rapide. En effet, certains membres de la doctrine
comme Léa Molina, vont faire état d’une nature juridique tout à fait différente de la
promesse unilatérale de vente. Celle-ci énoncera dans un article qu’« On sait depuis la thèse
d'Ibrahim Najjar que le droit d'option se caractérise comme un droit potestatif. Ainsi, ni le
promettant ni le bénéficiaire n'est créancier d'une prestation en vertu de la promesse
unilatérale. L'épure de ce contrat est même dépourvue de tout contenu obligationnel »
(L’unité contractuelle de la promesse et de la vente ; Recueuil Dalloz 2021 p.1574).
En effet, il semble qu’à regarder de plus près la subtsance de la promesse unilatérale de
vente, le promettant n’est pas titulaire d’une obligation de faire, ou du moins, il est tenu
d’une obligation bien différente qui fait de la promesse unilatérale de vente, un contrat
propre à lui-même. Dans une convention, le contractant est tenu d’une obligation, donc il
joue un rôle actif dans la réalisation du contrat. Dans le cas de la prommesse de vente, le
promettant joue un rôle diamétralement opposé, un rôle tout à fait passif. En effet, celui-ci
dépend entièrement de la volonté du bénéficiaire de la promesse, qui décide de l’avenir de
la vente, lui et lui seul. C’est donc sur ce point précis que la Cour de cassation semble avoir
eu recours à une qualification bien trop large de la promesse unilatérale de vente, en lui
confiant la nature d’une convention lambda et en insérant le promettant dans le rôle d’une
personne titulaire d’une prestation.
Ceci posera également un problème au niveau de la rétractation du promettant. En effet, s’il
est titulaire d’une obligation de faire, alors celui-ci devrait pouvoir s’en extirper selon la
disposition de l’article 1142 ancien du Code civil, sur lequel la Cour de cassation fonde son
analyse. Or, avec son revirement de jurisprudence, à savoir l’impossibilité pour le
promettant de se rétracter de la promesse unilatérale de vente, la Cour semble piocher
aléatoirement dans le Code civil que ce qui lui intéresse sans prendre en compte la réalité de
la nature de ma promesse de vente. C’est donc en ce sens que le raisonnement de la Cour,
même s’il semble pertinent, comporte des lacunes au niveau de son explication de son
revirement et devient capillotracté.

Par ailleurs, l’identification de la nature juridique de la promesse unilatérale de vente

soulèvera d’autres changements assez notoires. En effet, par ce revirement, la Cour de
cassation établira la consécration de l’homogénéisation de la promesse unilatérale de vente
avec le contrat de vente futur (B).

B- La consécration d’une homogénéisation de la promesse de vente et du contrat de

vente

Par cet arrêt, la Cour de cassation va trancher en faveur d’une vision de la promesse
unilatérale de vente qui consiste à supprimer la distinction entre le contrat de vente établi
en amont, et le contrat de vente conclu postérieurement, pour arriver à une certaine
interdépendance des deux contrats.

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Avant cette solution du 23 juin 2021, la promesse de vente avait certainement une utilité
beaucoup plus pratique pour le promettant que ce qu’elle est devenue aujourd’hui. En effet,
l’hostilité au déploiement de l’exécution forcée en nature de la vente permettait une
certaine force au contrat de promesse de vente. Cette vision fut la position de la Cour de
cassation durant plusieurs décennies comme le prouve la jurisprudence dans de nombreux
arrêts ; comme dans l’arrêt Consorts Cruz, en date de 15 décembre 1993, érigé en un arrêt
de principe par la Cour (Civ. 3e, 15 déc. 1993, Consorts Cruz, n° 91-10.199), et confirmé par
la chambre commerciale plus récemment (Com. 13 sept. 2011, n° 10-19.526). Mais sous
l’impulsion de la doctrine, et notamment de Denis Mazeaud, qui critiquait de façon virulente
l’impossibilité d’avoir recours à l’exécution forcée en nature de la vente, et par la réforme du
10 février 2016 qui a créé l’article 1124 du Code civil, la Cour de cassation a dû se plier à
abandonner sa jurisprudence constante. Les conséquences de cet abandon influeront sur
l’intégrité de la promesse de vente pour certains auteurs. En effet, avant ce revirement, il
était possible de constater deux échanges des consentements pour la vente, l’un lors de la
promesse de vente et l’autre lors de la vente, car il y avait la possibilité pour le promettant
de se rétracter. Ainsi, la promesse unilatérale de vente pouvait se distinguer aisément de la
conclusion de la vente.
Aujourd’hui c’est la vision de Denis Mazeaud qui s’applique comme il l’a fortement
développé en 1995 (CP 1995, II, 22366, note D. MAZEAUD). Ce faisant, l’impossibilité de
procéder à l’exécution forcée en nature de la vente, laisse la place à un seul et unique
consentement qui s’établira lors de la conclusion du contrat de promesse unilatérale de
vente. Par voie de conséquence, le promettant sera pieds et poings liés après l’échange de
ce consentement et n'aura plus aucune marge de manœuvre. C’est donc en ce sens que la
promesse de vente et la conclusion de la vente sont désormais homogénéisé, l’un dépend
forcément de l’autre, ils sont unifiés.
Le point le plus critiquable de ce revirement de jurisprudence réside dans le fait que
la qualification d’avant-contrat semble perdre de son sens dans la mesure où la conclusion
de la promesse de vente est en réalité la conclusion du contrat de vente par anticipation. La
solution antérieure respectait le fait qu’il y ait deux contrats distincts, même s’ils sont liés.
L’intérêt de la promesse unilatérale de vente résiderait dans le fait qu’une partie promet de
réserver son bien en attente de son financement par l’autre partie cocontractante. Il y a une
suppression de cet intérêt car on ne fait plus la distinction entre les deux types de contrats.

Ainsi, ce revirement de jurisprudence va fortement impacte l’interprétation que l’on

peut donner à la nature de la promesse unilatérale de vente et aura des conséquences plus
ou moins négatives sur le promettant et le bénéficiaire. D’autre part, l’intérêt de cet arrêt se
focalise sur un point beaucoup plus précis et non dépourvu d’importance, qui est l’exécution
forcée en nature de la vente (II)

II – L’avènement d’une possible exécution forcée de la vente

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Par cet arrêt la Cour de cassation va établir un revirement fortement attendu par la
doctrine et va radicalement bouleverser le champ d’action du promettant au sein de la
promesse unilatérale de vente. En effet, elle va ériger une promesse de vente qui va
cloisonner l’action du promettant (A) ; et redéfinira ainsi le champ de la sécurité juridique de
la promesse unilatérale de vente (B).

A- Une promesse unilatérale de vente cloisonnant le promettant

Avant cet arrêt du 23 juin 2021, la promesse unilatérale de vente laissait pour le
promettant la possibilité de se rétracter et ainsi stopper la vente en cas de levée d’option. La
Cour de cassation établira cette ligne durant plusieurs décennies. En effet l’arrêt consorts
Cruz marquera ce principe au sein de la Cour de cassation. Pour donner suite à cette
jurisprudence constante, le législateur, sous l’influence forcenée de la doctrine, donnera
naissance à l’article 1124 du Code civil, durant la réforme du 10 février 2016.

L’originalité de cet arrêt est qu’il va établir une. Certaine rétroactivité de l’article 1124
nouveau, à des conventions qui étaient régis par le droit ancien. Certains s’en inquiéteront
et d’autre se réjouiront de cette uniformisation du droit de la promesse unilatérale de vente.
Toujours est-il que dans cette affaire la Cour de cassation rend un arrêt par anticipation. En
effet dans cette affaire, la promesse de vente avait eu lieu en 1999. Ce faisant, il y avait
possibilité pour le promettant de se rétracter sans pour autant assister à une exécution
forcée de la vente par nature. En effet, la Cour affirmera dans son arrêt Consorts Cruz, et
rappelé dans cet arrêt dans le moyen au pourvoi que « la levée d'option par le bénéficiaire
de la promesse, postérieurement à la rétractation du promettant, excluait toute rencontre
des volontés réciproques de vendre et d'acquérir ». Néanmoins, le promettant ne se voyait
pas pour autant exclu de toute sanction à son égard car un arrêt de la troisième chambre
civile en date du 28 octobre 2003 rappelle que la rétractation du promettant engendre le
versement de dommages et intérêts (Civ. 3e, 28 octobre 2003, n°02-14459).
Une première étape fut franchie dans un arrêt de 2008 (Civ. 3 e, 27 lars 2008 n°07-11721). En
effet, la Cour dans cet arrêt viendra énoncer que l’exécution forcée de la vente en nature
pourra être envisagée lorsque les parties au contrat ont prévu dans la convention que la

rétractation du promettant se traduirait par une exécution forcée en nature de la vente.

Jusque-là la Cour de cassation se fondait donc sur l’article 1142 ancien du code civil qui
prévoyait ces dommages et intérêts. Puis dans un arrêt du 11 mai 2011 (Civ. 3 e 11 mai 2011,
n°10-12.875), la Cour s’appuiera sur le consentement des parties et donc sur les articles
1101 et 1134 anciens du Code civil. Elle considérait dès lors que la rétractation du
promettant empêchait la rencontre des consentements.
Un mouvement s’est donc enclenche peu à peu vers l’acceptation de l’exécution forcée, par
l’adoption de l’article 1124 du Code civil, puis pour son application sur les promesses
conclues avants l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016. C’est donc dans cet
arrêt de 2021, après un refus en 2018, que la Cour de cassation entendit expliquer que «  la

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rétractation du promettant ne constituait pas une circonstance propre à empêcher la

formation de la vente ». C’est donc par cet arrêt que la Cour de cassation va isoler le
promettant, ne lui laissant aucune marge de manœuvre, et consacrera l’exécution forcée en
nature de la vente.
Cette solution semble attendue car elle redonne un sens sémantique à la notion de
promesse. Le bénéficiaire est désormais sûr de pouvoir acheter sans aucune rétractation
envisageable du promettant.

Après avoir constaté que la Cour de cassation a lentement glissé vers l’acceptation de
l’exécution forcée en nature, il est essentiel d’analyser les conséquences pratiques de cette
décision au niveau de la sécurité juridique du promettant et du bénéficiaire (B).

B- Une sécurité juridique incertaine

Cette décision de la Cour de cassation ne sera pas sans conséquences sur l’engagement
du promettant mais aussi du bénéficiaire. En effet, si cette promesse unilatérale de vente
semble avoir retrouvée une utilité pratique, elle peut porter atteinte à certains intérêts.

En effet, ce revirement de jurisprudence permet au bénéficiaire de la promesse de

vente d’être assuré d’avoir son bien. Pourtant, avant la réforme de 2016, et donc de
l’avènement de l’article 1124 du Code civil, le Code n’était pas dépourvu de dispositions qui
protégeaient le bénéficiaire. En effet l’article 1142 ancien du Code civil prévoyait que « toute
obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts, en cas d’inexécution
de la part du débiteur. » Cette alternative fut même rappelée dans un arrêt de 2008 (Civ. 3 e,
27 lars 2008 n°07-11721), qui édictait la possibilité de mettre en œuvre un mécanisme de
dommages et intérêts. Par ailleurs la promesse unilatérale de vente avant la réforme de
2016 permettait plus de possibilités face aux circonstances envisageables. En effet une
rupture de promesse de vente constitue dans tous les cas une faute. Mais si cela ne cause
aucun préjudice au bénéficiaire de la promesse alors il n’y aura pas de réparation
envisageable.
En revanche dans le cas où il y aurait un préjudice subi, un mécanisme de dommages et
intérêts s’enclenche. Il est donc inutile de supprimer la possibilité de rétractation car elle
prive le promettant du doute envers son bien, et ne laisse qu’une seule possibilité :
l’exécution forcée par nature de la vente, tandis qu’auparavant les dommages et intérêts
pouvaient intervenir.
Cette solution peut donc s’analyser comme critiquable au vu de la sécurité juridique du
promettant car la sanction systématique de l’exécution forcée par nature de la vente semble
beaucoup trop stricte. En effet, la réalisation forcée de la vente paraît beaucoup plus abusive
que le dommage subi. Certains membres de la doctrine se sont d’ailleurs exprimés sur ce
caractère sévère de la nouvelle sanction. En effet, Muriel Fabre-Magnan écrira un article
intitulé « De l’inconstitutionnalité de l’exécution forcée des promesses unilatérales de vente »
(D. 2015.836). Elle développe donc l’idée selon laquelle, la sanction de l’exécution forcée
serait tellement stricte qu’elle porterait atteinte à des droits constitutionnellement protégés.

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Il n’est donc pas aussi sûr que l’article 1124 du Code civil survive à un contrôle de
constitutionnalité après une QPC.
Par ailleurs, cet arrêt peut se voir critiquable dans le sens où la qualification d’avant contrat
n’a plus de sens car la réalisation de celui-ci est en réalité la conclusion de la vente par
avance.
Il n’y aurait donc même plus la peine d’aller chez le notaire une nouvelle fois car l’échange
des consentements a déjà eu lieu.
Néanmoins, cet arrêt préserve une certaine flexibilité pour les parties au contrat de
promesse unilatérale de vente. En effet les parties peuvent se concerter et décréter dans la
rédaction du contrat une éventuelle rétractation du promettant, en ne la sanctionnant pas
par une exécution forcée par nature de la vente, mais simplement par des dommages et
intérêts. Le caractère rigide de cette décision et l’atteinte à la sécurité juridique du
promettant est donc à tempérer.