MBS

Lewis RANIERI : MBS : prêts immobiliers classiques (taux fixe, 30 ans )

Si il y en a des milliers, la rentabilité augmente mais le risque est faible (on pense que tout le
monde rembourse sa maison)

Les obligations de RANIERI : super rentables pour les grosses banques ( qui ont gagné des
milliards avec une marge de 2% sur chaque obligation crée). MAIS : il n'y avait plus de prêts
immobiliers pour créer plus d’obligation (nombre de maisons limité + nombre de gens avec un
bon job pour les acheter limité aussi ). DONC les banques ont crée des obligations avec des
prêts hyper risqués (=des subprimes(=de la merde). Malgré leur qualité pourrie, ces
obligations étaient notées à 65%AAA (ie super rentables et peu risquées).De plus, les
banques vérifiaient pas que ceux qui souscrivaient à des subprimes étaient solvables.

Le héros du film, issu d’un hedge fund, veut les shorter (ie parier contre)

Ces obligations tombent si des milliers de gens ne remboursent pas leur crédit, ce qui n’est
jamais arrivé (c’est ce que croient les banques, c’est pour ça que marché immobilier vu comme
si stable).

Veut les shorter avec des SWAP (= Entreprise A fait emprunt à taux fixe auprès de banque A,
Entreprise B fait emprunt à taux variable, puis entreprise A et entreprise B échangent leurs
actifs sur un contrat (avec échéance et conditions fixées, donc pas pour toujours). Passe par
l’intermédiaire des banques. C’est comme si EA était endettée auprès de banque B et vice
versa. EA versé intérêts à EB qui les transmet à sa banque, et vice versé. Utilisés par certains
investisseurs comme des instruments de spéculation pour parier sur l’évolution des cours de
marchés). Utilise un CDS (Credit Default Swap) : assurance sur l’obligation(sur les SWAPS) :
si elle s’effondre, tu peux te faire un bon paquet de fois la mise.

Il va acheter des CDS aux banques, qui sont OK pour lui vendre car elles pensent que la
valeurs des obligations de l’immobilier va pas baisser. Le deal est le suivant :

 Si la valeur diminue, les banques remboursent le hero à un taux progressif ( ?)

 Si la valeur augmente, ou stagne, le hero doit leur payer une prime
En fait, sur le marché de l’immobilier, y a plein de CDO (ie ensemble d’obligations pourries qui
n’ont pas été vendues : on les regroupent jusqu’à ce que l’ensemble soit vu come diversifié , et
du coup, il est noté à 90%AAA)

Du coup, y a une bulle de l’immobilier.

CDO synthétiques : les agents croient que comme le marché augmente, ça va continuer donc
des gens parient dessus (en investissant plus) : CDO n°1. Puis des gens voient ce que ces
agents ont fait et font pareil, donc mes investissements sur ce marché augmentent : CDO n°2
etc.

Ce qu’il s’est passé, c’est que courtiers ont prêté (pas avec leurs fonds propres mais avec des
emprunts à court terme auprès des banques), banques ont racheté leurs créances, banques
transfèrent ces créances à des SPV (de fait, si les créances puaient la merde, elles étaient pas
inscrites sur le registre des banques). Du coup, un fois les créances transférées aux SPV (ie
rachetées par les SPV), les banques étaient plus concernées par les risques.

Pour pouvoir acheter les créances aux banques, les SVP s'endettaient. Le remboursement de
ces dettes était garanti par les créances des américains ( à savoir le fait qu’ils allaient
rembourser)+intérêts+RMNS.

MAIS les SPV pouvaient pas rembourser les RMBS si les ménages américains ne
remboursaient pas leurs dettes.

IL y avait l’impression que le risque était réparti en fonction du goût du risque de chacun.

Tant que le prix de l’immobilier augmentait, la capacité des ménages à emprunter augmentait
aussi (home equity. Si la maison est achetée grâce à un prêt hypothécaire, la banque a un
intérêt dans la maison jusqu’à ce que le prêt soit remboursé. De +, la valeur nette d’une maison
évolue en même temps que fluctue les prix du marché de l’immobilier, les suit (grosse
simplification )).

Pour que les ménages puissent rembourser leurs dettes, on leur accordait des crédits
supplémentaires renouvelables (et donc on leur créait plus de dettes). Donc accumulation des
risques ( la période était calme, donc le taux d’intérêt était faible (puisque on estimait que peu
de risque que crédit soit pas remboursé), donc juste prêter était pas très rentable)

Des que les prix ont commencé à stagner, les ménages ont bu la tasse et les banques ont saisi
les maisons. Les banques se sont retrouvées avec beaucoup de maisons à revendre : chute de
prix : (les banques et) les gens se sont dit que c’était pas le moment de revendre mais de louer
(parce que pour les ménages, comme les loyers dominaient, c’était plus rentable de louer que

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d’acheter). Or quand loyers baissent dans zones pauvres, proprios font pas de dépenses dans
maisons, qui se dégradent, et donc leur valeur baisse.