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Sujet :
J’exprime ma gratitude à mes parents, mes sœurs, mon frère et ma famille qui
m’ont toujours soutenue et encouragée tout au long de mes études.
J’adresse mes plus sincères remerciements à tous mes amis qui ont rendu ce
travail possible par leurs conseils, remarques et encouragements.
-2-
DEDICACE
Je dédie ce mémoire à toutes les personnes chères à mon coeur. Qu’elles trouvent
en ce travail l’expression de toute ma gratitude et mon amour.
A mes amies
Pour leurs encouragements et leur infaillible soutien
-1-
PLAN DU MEMOIRE
Pa
Introduction …………...…………..……….....………………………………………………………………
Première partie : Enjeux et problématiques du passage aux normes IFRS par les grands groupes
immobiliers marocains …………………………………………………………………
Deuxième chapitre : Passage aux normes IFRS à caractère immobilier : Principales problématiques
et divergences avec le référentiel marocain …………………………………………
Section I : IAS 11, Les contrats de construction : Faut-il appliquer la méthode à l'avancement
ou celle à l'achèvement? ……………………………………………………………………
I - Présentation de la norme ………………………………………………………………………
II – Les deux méthodes de comptabilisation des travaux de construction ………………………
III – La norme IAS 11 : Harmonisation des pratiques et adoption de la méthode
à l’avancement ………………………………………………………………………………
IV - Comparaison avec les normes comptables marocaines ……………………………………
Section II : IAS 18, Comptabilisation des produits des activités ordinaires …………………………
I – Présentation de la norme ……………………………………………………………………
II – Analyse de la problématique de la norme : Quand faut-il comptabiliser les produits
des activités ordinaires ? ……………………………………………………………………
Section III : IAS 2, Evaluation des Stocks ……………………………………………………………
I - Traitement comptable …………………………………………………………………………
II - Comparaison avec les normes comptables marocaines ………………………………………
Section IV : IAS 40, Les immeubles de placement ……………………………………………………
I – Présentation de la norme ……………………………………………………………………
II – Examen des problématiques de la norme ……………………………………………………
III - Divergences de principe avec les normes marocaines ………………………………………
Section V : IAS 16, Les immobilisations corporelles …………………………………………………
I – L’approche par composants …………………………………………………………………
II – Les principaux points de divergence avec le CGNC ………………………………………
Section VI : IAS 17, Comptabilisation des contrats de location ………………………………………
I - Définition et classification d’un contrat de location …………………………………………
II - La comptabilisation des contrats de location chez le bailleur ………………………………
III. Synthèse des divergences de traitement entre les normes marocaines et IFRS ………………
Conclusion de la première partie ………………………………………………………………………………
Deuxième partie : Mise en place des normes IAS/IFRS dans une entité opérant dans le secteur
immobilier –Étude de cas– ………………………………………………………………
Deuxième chapitre : Traitement des modalités de reconnaissance du chiffre d'affaires selon les
nouvelles normes : Faut-il appliquer la méthode à l’avancement ou celle
à l’achèvement ? ……………………………………………………………………
Section I : IFRIC 15 : Problématique liée au traitement spécial des Ventes en l’Etat Futur
d’Achèvement (VEFA) ……………………………………………………………………
I – Consensus proposé ……………………………………………………………………………
II – Analyse économique des contrats de VEFA …………………………………………………
Section II : Méthodologie de passage de la méthode à l’achèvement à celle de l’avancement ………
I – Conditions préalables à respecter ……………………………………………………………
II – Estimation des produits et des coûts des contrats à l’avancement …………………………
III – Passage de la méthode à l’achèvement à celle de l’avancement : Modalités de
traitement et de comptabilisation du changement de méthode ……………………………
Troisième chapitre : Étude de cas : Les retraitements et reclassements à opérer lors du passage aux
normes IAS-IFRS……………………………………………………………………
Section I : Traitement des impôts différés ……………………………………………………………
I – Comptabilisation des actifs et passifs d’impôt différé ………………………………………
II – Evaluation et présentation des impôts différés ………………………………………………
Section II : Traitement des immeubles de placement …………………………………………………
I – Recensement du patrimoine de la société ……………………………………………………
II – Présentation de l’incidence des normes comptables IAS-IFRS sur les états financiers
de la société Z ……………………………………………………………………………………
Section III : Comptabilisation des programmes de construction en cours ……………………………
I - Recensement et analyse des contrats de construction …………………………………………
II - Comptabilisation du changement de méthode ………………………………………………
III - Traitement des contrats de construction en cours ……………………………………………
Section IV : Présentation des états financiers de la société Z après les écritures de retraitement ……
I - Présentation du bilan au 01.01.2007 …………………………………………………………
II - Présentation du bilan au 31.12.2007 …………………………………………………………
III -Présentation du compte de résultat au 31.12.2007 …………………………………………
Annexes
Bibliographie
Lexique
INTRODUCTION
Au Maroc, le secteur immobilier est un secteur à fort potentiel, offrant plusieurs opportunités
de croissance, compte tenu du déficit en logements. L'influence d'un tel secteur sur
l'économie d'un pays est incontestable, de par l'effet d'entraînement exercé sur d'autres
secteurs et de par sa contribution à la promotion sociale à travers la création d'emplois et de
logements décents pour les citoyens.
Dépendant fortement du secteur de l'habitat qui a connu ces dernières années un dynamisme
incontestable en raison d'un rythme de construction soutenu et qui ne cesse de doubler
d'année en année, le marché de l'immobilier est sans doute le secteur le plus porteur
actuellement au Maroc.
La plupart des entreprises opérant dans la promotion immobilière sont privées, de création
récente et d'une taille modeste. En dépit du grand nombre des intervenants dans le secteur,
celui-ci reste dominé par quelques sociétés qui bénéficient d'une longue expérience dans le
domaine telles que ADDOHA, Groupe JAMAÏ, Groupe CHAÄBI, la CGI…etc.
En outre, les entreprises publiques opérant dans le secteur se sont restructurées au cours de
ces dernières années. En effet, l'Etat a décidé de regrouper trois organismes publics à savoir
l'Agence Nationale de lutte contre l'Habitat Insalubre (ANHI), la Société Nationale
d'Equipement et de Construction (SNEC) et la société Attacharouk en une seule entreprise, Al
Omrane qui a fusionné avec les établissements ERAC. Ceci permettrait une meilleure
compétitivité des entreprises marocaines et de faire face aux entreprises étrangères qui
commencent à s'implanter au Maroc.
Le secteur a connu au cours de ces trois dernières années, l’introduction en bourse des trois
grosses pointures de l’immobilier ADDOHA, la CGI et ALLIANCES le dotant ainsi d’une
image de transparence. D’ailleurs, l’introduction en bourse des sociétés opérant dans le
secteur immobilier ne va pas se limiter à ces sociétés, d’autres puissantes sociétés nationales
de la place ayant un savoir-faire et une qualité de prestations reconnus se préparent elles
aussi à l’introduction en bourse dont Groupe Jamaï et Chaâbi Liliskane.
D’ailleurs, afin d'atténuer ce déficit, les autorités publiques se sont engagées dans plusieurs
actions, notamment la lutte contre l'habitat insalubre à travers le programme phare « Villes
sans bidonvilles » qui a comme but celui de fournir un logement décent aux 212.000
ménages vivant dans des bidonvilles urbains d’ici 2010. Ces actions visent principalement à
restructurer le secteur et à lui donner une nouvelle dimension basée sur le développement
socioéconomique du pays.
De ce qui précède, on pourrait constater que sous la pression des besoins en logements
sociaux et de la dynamique du secteur suscitée par l’action de l’Etat en matière de promotion
de l’habitat social, le secteur se structure et s’organise offrant ainsi plusieurs opportunités de
développement et de croissance.
Par ailleurs, vu les opportunités offertes par le secteur immobilier et profitant du grand essor
connu par ce dernier, d’importants groupes étrangers leaders mondiaux du secteur de la
promotion immobilière tels que la société immobilière émiratie EMAAR Properties, les
holdings émiratis DUBAI Properties et AL QUDRA Holding, le consortium Koweitien
CMKD…etc. ont choisi d’investir au Maroc. Ceci permettra au secteur de profiter du savoir-
faire et de l’expérience de ces grands groupes.
Les filiales marocaines de ces groupes étrangers ainsi que les sociétés marocaines introduites
en bourse sont amenées à appliquer les normes internationales IAS/IFRS à côté des normes
comptables marocaines.
¾ Application des normes IAS/IFRS : Une nouvelle obligation pour les sociétés
cotées
L’introduction des normes IFRS entraîne ainsi une révolution de l’information financière et
des règles d’évaluation. Au-delà des enjeux stratégiques liés au changement du référentiel
comptable, à la refonte des systèmes d’information et à la revue de la communication
Le Maroc en tant que pays ouvert et tourné vers la globalisation ne peut rester à l’écart de ce
mouvement d’harmonisation comptable. De ce fait, le Maroc a entrepris un certain nombre de
mesures.
En outre, le projet de loi concernant les comptes consolidés oblige les sociétés commerciales
qui contrôlent une ou plusieurs sociétés à produire et à publier outre les comptes individuels
des comptes consolidés. L’article 11 de ce projet exonère les sociétés consolidantes de se
conformer aux règles d’évaluation marocaines du moment qu’elles utilisent des règles
internationales qui ont fait l’objet d’un avis favorable du Conseil National de la Comptabilité.
Les groupes étrangers sont aussi bien concernés par l’application de ces normes que les
groupes nationaux. En effet, à côté de la production des états financiers selon les normes
comptables marocaines, ils doivent appliquer les normes internationales IAS-IFRS pour les
besoins de reporting financier à leurs sociétés mères.
Toutefois, l’application de ces normes n’est pas sans difficultés, du fait du nombre des
divergences qu’elles présentent avec les dispositions du CGNC et PCSI tant au niveau de la
source du droit, des principes comptables fondamentaux retenus, des règles d’évaluation,
qu’au niveau des règles de présentation. Nous citons à titre d’exemple l’utilisation de la juste
de valeur (principale révolution des IAS/IFRS) qui vient se substituer à la notion du coût
historique.
Toutes les personnes qui s’occupent de l’immobilier et parmi elles les administrateurs des
sociétés, les juristes, les experts comptables, les auditeurs externes ainsi que les investisseurs
doivent être conscientes des répercussions de ces nouvelles règles. Dans de nombreux cas, ces
normes internationales pourraient radicalement modifier les chiffres que les sociétés publient
comme actifs nets, bénéfices et taux de rendement du capital investi. Les changements vont
donc bien au-delà d’une question technique de comptabilité. Ils pourraient sensiblement
modifier la manière dont sont perçues les sociétés qui opèrent dans le secteur immobilier.
Les normes IFRS imposent une différenciation entre les immeubles de placement (soumis à la
norme IAS 40) et les autres immobilisations corporelles. La quasi-totalité du patrimoine des
sociétés immobilières construisant des actifs en vue de la location (communément appelées
La norme IAS 17 s’applique quant à elle aux contrats de location et définit le critère de
comptabilisation du chiffre d’affaires à la location d’une société foncière.
Les normes IAS 11 et IAS 18 vont intéresser de façon particulière les sociétés immobilières
construisant des actifs en vue de la vente, en effet, ces normes apportent des précisions quant
à la méthode devant être utilisée afin de dégager le résultat des contrats et programmes de
construction de ces sociétés.
Enfin, la norme IAS 2 précise les éléments devant être intégrés dans la valorisation des en
cours et des stocks de produits finis des sociétés de promotion immobilière.
Ainsi, le présent mémoire sera orienté sur les normes IAS/IFRS à caractère immobilier à
savoir : IAS 11 (contrats de construction), IAS 18 (Produits des activités ordinaires), IAS 2
(Stocks), IAS 17 (contrats de location), IAS 40 (immeubles de placement) et IAS 16
(immobilisations corporelles) compte tenu du caractère spécifique de celles-ci pour les
sociétés opérant dans le secteur immobilier à la fois celles construisant des actifs en vue de la
vente d’une part et en vue de la location d’autre part.
1
Les sociétés foncières ont pour activité la détention à long terme et le développement des actifs destinés à la
location.
Notre travail cherche à sensibiliser les entreprises et les professionnels aux impacts liés au
passage aux normes IFRS et aux choix auxquels les entreprises du secteur immobilier seraient
confrontées lors de la conversion aux normes IFRS. L’expert comptable étant aussi le
conseiller de l’entreprise et devant l’assister lors de son projet de mise en place des normes
IFRS, doit non seulement maîtriser les règles comptables marocaines mais également les
règles comptables internationales afin de réussir le passage entre ces deux référentiels. Ainsi,
ce travail se propose de lui fournir des pistes de réflexion et d’analyse et des solutions en
matière de compréhension des normes IFRS à caractère immobilier l’aidant ainsi lors de sa
mission d’assistance et de conseil.
Limites du sujet :
Par ailleurs, les problématiques des normes IFRS non purement immobilières (notamment la
norme IAS 19 sur les avantages du personnel, et les normes IAS 32 et 39 sur les instruments
financiers), ainsi que l’impact du passage aux normes IAS-IFRS sur le système d’information
et l’organisation des sociétés ne sont pas traités par le présent mémoire, compte tenu de la
complexité du sujet.
Le Plan Comptable Sectoriel Immobilier (P.C.S.I.) précise et explicite donc les particularités
des opérations effectuées par les entreprises du secteur immobilier.
Ainsi, nous avons jugé pertinent de présenter dans un premier temps les apports de ce plan
sectoriel et les spécificités comptables marocaines du secteur immobilier, ensuite, nous allons
rappeler les principes normatifs des normes IFRS traitant particulièrement des spécificités du
secteur immobilier, à savoir :
• les normes IAS 11 et IAS 18 qui concernent la méthode de constatation du chiffre
d’affaires et des résultats des sociétés immobilières construisant en vue de la vente ;
• la norme IAS 2 qui indique les éléments de coûts devant être intégrés dans la
valorisation des en cours et des stocks de produits finis des sociétés de promotion
immobilière.
• la norme IAS 40 qui précise le traitement des immeubles de placement qui représente
la quasi-totalité du patrimoine des sociétés foncières construisant des actifs en vue de
la location ;
• la norme IAS 16 qui concerne les immeubles d’exploitation utilisés par le groupe et
les immeubles en cours de construction ;
• la norme IAS 17 qui s’applique aux contrats de location et définit le critère de
comptabilisation du chiffre d’affaires à la location d’une société foncière,
en vue d’aboutir à une comparaison entre les deux référentiels, nous amenant ainsi à mieux
comprendre les retraitements et les ajustements devant être opérés par les sociétés afin de se
conformer à ces normes.
Par ailleurs, il est à noter que le deuxième chapitre de cette première partie sera consacré aux
problématiques et enjeux de l’application des normes IAS/IFRS. En effet, ayant une nouvelle
vision de la réalité comptable et économique de l’entreprise et cherchant à servir l’investisseur
en premier lieu, ces normes présentent plusieurs divergences avec le référentiel comptable
marocain qui s’attache à l’aspect juridique et patrimonial de la comptabilité d’où de nouveaux
enjeux et problématiques auxquels l’entreprise immobilière et foncière marocaine sera
confrontée lors de la conversion aux normes IFRS.
Cette première partie a donc pour objectif de faire une analyse des particularités des normes
IAS/IFRS à vocation immobilière à savoir les normes IAS11, IAS 18, IAS 2, IAS 40, IAS 16
et IAS 17 et de faire une comparaison entre les dispositions du CGNC et du PCSI d’une part
et ces normes d’autre part afin de mieux saisir les retraitements et les ajustements nécessaires
à la préparation des états financiers conformes aux normes IAS/IFRS objets de la deuxième
partie.
La majorité des entreprises opérant dans le secteur de la promotion immobilière sont des
firmes privées récemment créées et, en général, de taille modeste. Malgré l'existence d'un très
grand nombre d'opérateurs, 24% du marché reste contrôlé par quatre grandes entreprises, à
savoir ADDOHA, Groupe JAMAÏ, Groupe CHAÄBI, la CGI, qui capitalisent sur une grande
expérience.
Sur le plan financier, le secteur immobilier est très capitalistique et requiert des
investissements importants. Bénéficiant d'un cycle d'exploitation long, les entreprises du
secteur ont plus recours aux dettes structurelles qu'aux dettes opérationnelles afin d'éviter
toute pression quant au remboursement de leur endettement.
I - Evolution du secteur2 :
Le secteur immobilier au Maroc a connu récemment une montée spectaculaire après une
période de stagnation prolongée due entre autres à la méfiance des investisseurs vis à vis de
l’économie interne, à la propagation du phénomène de l’habitat insalubre et irrégulier et
également à l’absence d’actions de maintenance et d’entretien du parc de logement.
En effet, cette ascension marquée par une augmentation générale du prix de l’immobilier s’est
manifestée d’une part, par la croissance de la valeur ajoutée générée sur le BTP et par
l’élévation de la consommation des ciments et d’autre part, par la progression de l’encours des
crédits immobiliers ces quatre dernières années.
2
Source : Données du site du Ministère de l’Habitat, l’Urbanisme et de l’Aménagement de l’Espace.
Année 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Ventes 7.184 7.153 7.234 7.479 8.058 8.486 9.277 9.797 10.289 11.357 12.787 14.047
Variation - -0,43% 1,13% 3,40% 7,75% 5,31% 9,32% 5,60% 5,02% 10,39% 12,59% 9,86%
Variation
Cumul mai Cumul mai cumul Mai
Année 2002 2003 2004 2005 2006 2007
2007 2008 2008/Mai
2007
Volume des ventes de
l'acier (Rond A Béton 769 300 838 000 938 000 1 016 000 1 186 000 1 305 000 554 000 641 000 15,70%
+ Fils Machines)
dont Rond à Béton 687 300 747 000 850 000 903 000 1 049 000 1 176 000 492 000 577 000 17,27%
D’autre part, d’un point de vue financier, l’essor que connaît le secteur de l’immobilier est
exprimé par la croissance de la demande des crédits à l’habitat. Celle-ci est expliquée par la
conjonction d’un certain nombre de facteurs tels l’assouplissement des conditions d’octroi de
crédit (baisse des taux d’intérêt et baisse des exigences en matière de garantie) et
l’allongement de la durée des crédits logements.
En effet, les taux d’intérêts relatifs aux crédits immobiliers ont baissé de près de 15% passant
de 8% en 2003 à environ 6,8% en 2006. La durée maximale des crédits est quant à elle passée
à 25 ans puis portée il y a peu jusqu’à 40 ans.
Aussi, la création de deux fonds de garanties, FOGARIM et FOGALOGE est pour beaucoup
dans l’explication de cette montée en puissance de l’immobilier puisqu’ils ont permis à une
grande partie de la population d’accéder au logement dans de bonnes conditions.
Ceci étant, ces facteurs étant réunis ont concouru à la progression de l’encours des crédits à
l’immobilier.
Le tableau ci-dessous montre la variation de la part des crédits immobiliers dans le total de
l’encours de crédit à l’économie. Ce rapport enregistre une évolution graduelle de 15% en
1997 à près de 29% en 2008.
Année 2 000 2 001 2 002 2 003 2 004 2005 2006 2007 2008
Par ailleurs, malgré l’effort important de l’Etat en matière de viabilisation des terrains, à
travers sa politique d’aménagement et de développement urbain, initiée dès les années 1970,
la production de logements en milieu urbain, approchée par les statistiques sur les
autorisations de construire, oscille depuis plusieurs années entre 80.000 et 90.000 logements
par an ; à l’exception de l’année 1996 et la période 2003 à 2008 qui ont connu le lancement du
projet de Sala Al Jadida (20.000 logements) et un vaste programme de mise en chantier par le
MHU. Cette production a dépassé les 117.000 logements en 2007 et elle est estimée à près de
124.000 logements en 2008.
Le tableau suivant donne l’évolution des autorisations de construire et des logements autorisés
durant la période 1996-2008 :
Désignation 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Nombre des
39.160 39.626 40.172 39.242 38.119 37.946 41.129 43.378 50.185 50.570 51.889 55.200 58.400
autorisations de
Nombre de
104.787 82.681 87.262 79.943 81.670 83.161 89.141 107.910 105 584 109.120 110.816 117.400 124.000
logements autorisés
Le secteur de la promotion immobilière a connu une forte reprise, observée depuis 1996,
grâce au lancement du programme des 200 000 logements et à la défiscalisation des grands
projets, comportant plus de 2 500 logements sociaux.
Dépendant fortement du secteur de l'habitat qui a connu ces dernières années un dynamisme
incontestable en raison d'un rythme de construction soutenu et qui ne cesse de doubler d'année
La hausse de l'offre en logements a été encouragée par une demande forte et variée. En plus
de la demande locale qui s'accroît d'année en année, le secteur bénéficie d'une demande
externe traduite par la volonté des marocains résidant à l'étranger, des retraités ainsi que des
jeunes entrepreneurs étrangers, visant le logement secondaire au Maroc, pays doté d'un faible
pouvoir d'achat, d'une stabilité politique et d'une main d'oeuvre bon marché.
Vu les opportunités offertes par le secteur immobilier et profitant du grand essor connu par ce
dernier, d’importants groupes étrangers leaders mondiaux du secteur de la promotion
immobilière tels que la société immobilière émiratie EMAAR Properties, les holdings
Emiratis DUBAI Properties et AL QUDRA Holding, le groupe espagnol FADESA…etc. ont
choisi d’investir au Maroc. Ceci a conduit à une hausse des Investissements Directs Etrangers
à l’Immobilier (IDEI) qui ont atteint 8,9 MMDH en 2008 contre 7,6 MMDH en 2007, soit un
accroissement de 17,5%, alors qu’ils étaient de 1,8 MMDH en 2002 soit une augmentation de
près de 400%.
Volume des IDEI 1 825 1 685 2 040 2 422 4 117 7 600 8 930
Variation - -7,70% 21,00% 18,80% 69,98% 84,60% 17,50%
Enfin, le segment social présente les meilleures opportunités. Les personnes propriétaires de
logements insalubres seront orientées vers des habitations de bas standing. D’ailleurs, de plus
en plus de promoteurs privés se sont positionnés sur ce créneau.
Le moyen et haut standing offrent des perspectives intéressantes même si la demande sera
inévitablement moins forte que pour le logement social. Le véritable défi de ce segment sera
de proposer des constructions respectant les standards internationaux en termes de qualité et
de finitions.
Par ailleurs, la majorité des sociétés opérant dans le secteur de la promotion immobilière sont
des firmes privées de taille modeste. Malgré l'existence d'un très grand nombre d'opérateurs,
le marché reste contrôlé par quelques entreprises qui capitalisent sur une grande expérience.
Afin de faire face à la concurrence des sociétés étrangères et de permettre une meilleure
compétitivité des entreprises marocaines, les entreprises publiques opérant dans le secteur se
sont restructurées au cours de ces dernières années. En effet, l'Etat a décidé de regrouper trois
organismes publics à savoir l'Agence Nationale de lutte contre l'Habitat Insalubre (ANHI), la
Société Nationale d'Equipement et de Construction (SNEC) et la société Attacharouk en une
Ce secteur demeure cependant dominé par les entreprises privées qui font preuve d'un
dynamisme certain. Groupe ADDOHA détient à lui seul plus de 15% de part de marché,
dépassant de loin les opérateurs publiques Al Omrane et la CGI ; le reste, 77%, est effectué,
essentiellement, par de petites entreprises non structurées.
En outre, il est important de noter que les introductions en bourse des deux géants de
l’immobilier à savoir groupe ADDOHA en 2006, la CGI en 2007 et le groupe ALLIANCES
en 2008 a permis de doter le secteur de l’immobilier d’une nouvelle image de transparence.
D’ailleurs, l’introduction en bourse des sociétés opérant dans le secteur immobilier ne va pas
se limiter à ces trois grosses pointures de l’immobilier (ADDOHA, la CGI et ALLIANCES),
d’autres puissantes sociétés nationales de la place ayant un savoir-faire et une qualité de
prestations reconnus se préparent elles aussi à l’introduction en bourse dont Groupe Jamaï et
Chaâbi Liliskane.
Ainsi, l’engouement des sociétés marocaines du secteur immobilier pour l’introduction en
bourse témoigne de la naissance d’une nouvelle ère pour le secteur immobilier : un secteur
qui se structure et s’organise en tendant de plus en plus vers la transparence.
Dans ce contexte de levier économique, les principaux acteurs nationaux de ce secteur sont
en train de préparer le passage aux normes internationales afin de répondre aux exigences du
CDVM et des investisseurs suite à leur introduction en bourse ou afin de préparer une
éventuelle introduction en bourse.
Avant de se pencher sur les nouveaux traitements comptables apportées par les normes IAS-
IFRS, nous allons dans un premier temps examiner les spécificités comptables marocaines du
secteur immobilier à travers une analyse des apports du Plan Comptable du Secteur
Immobilier (P.C.S.I.).
Les opérations de production immobilière comportent des particularités qui les différencient
des entreprises d’autres secteurs, comme la durée de leur cycle de production qui dépasse
généralement une année, l’importance de leurs stocks et des charges financières, la possibilité
de vente avant l’achèvement, la spécificité d’évaluation des stocks à l’achèvement (prise en
charge des dépenses restant à effectuer).
Compte tenu de l’ensemble des spécificités des sociétés opérant dans le secteur immobilier, le
Plan Comptable Sectoriel Immobilier précise et explicite les particularités des opérations
effectuées par les entreprises du secteur immobilier.
Le Plan Comptable du Secteur Immobilier concerne l’ensemble des entreprises qui produisent
ou achètent des locaux à usage professionnel ou des unités de logements ou des lots de
terrains nus ou équipés, en vue notamment de leur vente ou de leur location.
Afin de ne pas alourdir le présent mémoire, et du fait que d’autres mémoires ont analysé et
présenté les apports du plan comptable sectoriel immobilier nous avons jugé utile de présenter
ces apports au niveau de l’annexe n° 2.
Les travaux de lotissement des terrains et de construction relèvent en règle générale des
contrats à long terme.
Les spécificités comptables relatives au secteur immobilier sont liées principalement aux
problématiques suivantes :
1. La méthode à l’achèvement :
¾ Avantages de la méthode :
3 Les aspects détaillés de ces méthodes de comptabilisation des contrats à long terme en terme de leur conditions
d’application ainsi que les modalités de comptabilisation des résultats seront présentés au niveau de l’annexe 3.
¾ Inconvénients de la méthode :
Le principal inconvénient de cette méthode est d’ordre économique dans la mesure où elle ne
permet pas la présentation d’une image retraçant fidèlement l’activité de l’entreprise qui
l’utilise. En effet, les chiffres d’affaires et les résultats des exercices successifs ne reflètent ni
l’activité économique ni le résultat propre aux travaux exécutés au cours de chaque exercice.
Il en résulte ainsi un décalage permanent entre le moment où les travaux ont été exécutés et
celui où le résultat correspondant est constaté.
D’ailleurs, c’est la raison principale pour laquelle cette méthode n’a pas été adoptée par les
normes IAS/IFRS dont la philosophie est purement économique.
2. La méthode à l’avancement :
Cette méthode consiste à constater à la clôture de chaque exercice l’ensemble des produits et
des charges de production liés à une opération sur la base de ce qui est appelé des situations
méritées.
Cette méthode consiste, quant à elle, à constater à la clôture de chaque exercice le résultat de
chaque opération même partiellement exécutée.
Les avantages des méthodes à l’avancement sont notamment constitués des critiques portées
contre la méthode à l’achèvement.
Ainsi, le principal avantage de la méthode du bénéfice à l’avancement et de celle à
l’avancement consiste en le fait qu’elles allient la traduction de la réalité juridique du contrat
avec celle économique :
• en enregistrant des créances certaines (réalité juridique) ;
• en dégageant de manière échelonnée des résultats bénéficiaires (réalité économique).
Les conditions à remplir pour utiliser cette méthode sont contraignantes. L’entreprise ne peut
constater de marge partielle si elle n’arrive pas à respecter l’une des conditions précitées. Ce
qui nécessite notamment une organisation et un système d’information adéquats.
Etant donné l’importance des sommes engagées pour la viabilisation d’un terrain ou la
construction d’un immeuble, le plan comptable sectoriel immobilier est centré autour de la
notion d’analyse de coût de production.
Ainsi, afin d’en permettre le suivi à travers la revue des comptes de bilan, il prévoit
expressément l’incorporation directe, dans les comptes de stocks, des éléments de ce coût de
production.
Ainsi, les stocks comprennent le coût de revient grâce au principe de l’affectation des charges
directes et indirectes au projet immobilier considéré. Les charges directes d’un projet
déterminé sont imputées, au cours de l’exercice directement dans les comptes de stocks. Les
charges indirectes (charges internes de gestion de l’entreprise, charges financières…) sont
imputées aux stocks en fin d’exercice.
1. Terrains :
Les stocks comprennent les terrains autres que ceux enregistrés en immobilisations. Il s’agit
des terrains destinés à être vendus en l’état ou après les avoir lotis ou après y avoir édifié des
constructions.
Compte tenu de la durée de production dans le secteur de l’immobilier, l’évaluation des stocks
est généralement effectuée selon la méthode de l’inventaire permanent. Cette évaluation peut
par ailleurs se faire par la méthode de l’inventaire intermittent.
Les stocks seront, dans la mesure du possible, éclatés par nature de coûts.
Les flux de dépenses transiteront par les comptes de charges selon la méthode exposée ci-
après :
• Au cours de l’exercice, le coût des travaux est enregistré directement au débit des
comptes de stocks (pour le montant hors taxes récupérables) par le crédit des comptes
fournisseurs, et c’est seulement en fin d’année, qu’une écriture de reconstitution des flux
sera enregistrée.
• A la clôture de l’exercice, le total des mouvements de l’exercice apparaissant au débit de
chaque sous-compte de stocks est passé en une seule écriture dans chaque compte de
charges.
Conformément aux méthodes d’évaluation, les terrains sont enregistrés à leur coût complet
qui comprend généralement les éléments suivants :
• prix du terrain (prix d'acquisition, valeur d'apport,...) ;
• frais de courtage, honoraires d'avocats, de notaire ;
• frais de défrichage du terrain ;
• impôts fonciers pris en charge;
• coût de démolition des structures ;
• frais d'expertise pour l'amélioration des terrains ;
• frais juridiques ;
• coût de l'amélioration du terrain ;
• frais d'enregistrement ;
• indemnités d'expropriation ;
• frais financiers générés par les emprunts de financement des acquisitions
foncières ;
• coûts internes de gestion constitués des frais de fonctionnement qui peuvent
raisonnablement être rattachés aux terrains.
Le transfert du coût d’un terrain faisant partie de la réserve foncière au compte d’un
lotissement ou d’une construction en cours est effectué à la survenance de l’un des
événements ci-après :
• Approbation de la construction ou du lotissement par les autorités ou organes
compétents ;
• Demande soumise aux autorités pour commencer les travaux ;
• Autorisation de construire délivrée par l’autorité compétente.
Les frais commerciaux comprennent habituellement les frais de publicité du projet, le coût du
mobilier de l'appartement témoin, les brochures etc. Ces éléments sont également inclus dans
le coût du projet.
En revanche, le coût d'une publicité générale et les coûts directs liés à la vente (rémunération,
commissions sur vente) ne sont pas inclus dans le coût des stocks et constituent des charges.
A l'arrêté des comptes, il y a lieu de retraiter en charges constatées d'avance les frais de
commercialisation se rapportant à des programmes non encore livrés.
Par ailleurs, les frais financiers de la période de réalisation du projet qui s’étend de la date de
début des travaux à la date à laquelle les produits sont en état d'être livrés, comme nous
l’avons souligné précédemment peuvent être incorporés dans le coût des stocks de
lotissements et/ou constructions. Il est à noter, qu’une fois achevés, les programmes ne
doivent plus supporter de frais financiers.
Les coûts internes de production constitués des frais généraux qui peuvent être rattachés à la
production du logement ou du lotissement pendant la période de réalisation sont de leur part
inclus dans le coût du projet.
Si l’entreprise ne dispose pas d’une comptabilité analytique, ces frais généraux peuvent être
imputés aux stocks sous forme d’une commission d'intervention calculée de manière
forfaitaire.
Dès l'achèvement du projet, c'est à dire la date à laquelle il est en état d'être livré, son coût de
production, tel que défini précédemment, est viré du compte de projet en cours au compte de
projet achevé. Dès lors, aucune imputation de charges audit projet ne peut être opérée.
Toutefois, une provision pour dépenses restant à effectuer pour obtenir le coût définitif de
production doit être constatée.
Les programmes seront considérés comme achevés comptablement dans les cas suivants :
• La réception provisoire du lotissement sur la base du PV établi par la commission ou
du certificat de conformité (Réception par les services de la municipalité) ;
• Le permis d’habiter d’une construction délivré par le Président du conseil municipal ;
• En l’absence des documents ci-dessus, l’achèvement peut être déclaré si les conditions
d’habitabilité ou de conformité sont réunies.
La méthode à l’avancement permet, quant à elle, de réduire les travaux en cours aux travaux
effectués à la fin d’un exercice mais qui n’ont pas été reconnus de manière contradictoire. Il
s’agit principalement des travaux effectués entre la date de la dernière situation ou
attachement et la date d’arrêté et sont souvent peu significatifs.
Le P.C.S.I. détaille l’ensemble des éléments entrant dans la valorisation des différentes
catégories des stocks de travaux en cours (lotissements et constructions).
Le montant du terrain à lotir inscrit au compte « 31211 : Réserves foncières » est viré au
compte « 31311 : Lotissement en cours » au début des travaux de lotissement matérialisé par
l’autorisation de lotir.
Le stock des constructions en cours est évalué au coût complet à la date considérée. Ce coût
comprend :
• le coût de production du terrain loti tel que défini ci-dessus ;
• le coût de revient des travaux de construction réalisés. Ce coût comprend :
- les coûts des études telles que celles réalisées par les bureaux d'études, les métreurs et
les architectes ;
Concernant les opérations réalisées par tranches, sur une grande superficie de réserve foncière
avec une autorisation pour chaque tranche réalisée, il y a lieu de procéder comme suit :
• Si une opération est réalisée sur une partie seulement d’une réserve foncière, et que
l’autre partie du terrain est maintenue en réserve foncière, seule la partie concernée est
transférée au compte des travaux en cours (lotissement ou construction).
• La valeur de ce transfert est déterminée sur la base de la superficie affectée à ces
travaux.
• Une provision pour dépréciation des travaux en cours à hauteur de la perte sur les
travaux déjà exécutés ; et
• Une provision pour risques et charges à hauteur de la perte sur travaux restant à engager.
Par contre, dans le cas de la méthode à l’avancement, la provision pour dépréciation des
travaux en cours n’existe pas. La perte à stade est constatée par une régularisation des
produits de manière à ce que cette perte corresponde à la perte globale multipliée par le
pourcentage d’avancement. L’excédent de la perte globale sur la perte à stade est comptabilisé
par voie de provision.
La société devrait donc être en mesure d’apprécier la nécessité de constituer une provision
pour dépréciation des stocks et pour pertes à terminaison. Pour cela, cette dernière devrait
mettre en place des procédures permettant d’une part, le suivi des coûts par programme et
d’autre part, une mise à jour du coût prévisionnel des programmes à la clôture de chaque
exercice.
Les spécificités comptables marocaines du secteur immobilier tel que précisées par le plan
comptable sectoriel immobilier sont ainsi détaillées, nous allons exposer dans le chapitre
suivant les particularités des normes IFRS à caractère immobilier à savoir la norme IAS 11,
IAS 2, IAS 18, IAS 40, IAS 16 et IAS 17 ainsi que les enjeux et les problématiques auxquels
les entreprises marocaines opérant dans le secteur immobilier (foncières et immobilières)
devront faire face lors de l’application de ces normes au moment du passage aux normes
IAS/IFRS.
L’introduction des normes IAS/IFRS a souvent été décrite comme entraînant une révolution
de l’information financière. En normes IFRS, le principe de prééminence de la substance sur
l’apparence fait que le traitement comptable des opérations découle d’une analyse
économique des transactions, alors que selon le référentiel marocain, il découle
prioritairement de l’analyse juridique des opérations. En effet, l’ambition du référentiel IFRS
est de refléter la situation économique d’une entité. Cela a pour conséquence, que l’analyse
des faits à divulguer ne se limite pas aux seuls documents juridiques, mais l’analyse de la
substance économique d’une opération devient nécessaire.
L’évaluation des actifs selon la juste valeur est une notion fondamentale en IFRS. Elles sont
en cela très différentes des normes comptables marocaines basées sur les coûts historiques. Il
pourra en résulter une plus grande volatilité des résultats des entreprises, en particulier pour
celles détenant d’importants actifs immobiliers dont la valeur est susceptible de varier en
fonction des cycles immobiliers.
Ainsi, l’adoption des normes IAS/IFRS constituera sans doute le plus grand changement
comptable connu par le présent siècle. En effet, les changements de méthodes comptables
requis pour la conversion aux normes internationales, ainsi que la masse d’informations
rendue obligatoire en annexe aux comptes, vont au-delà d’un simple jeu d’écritures
comptables puisque ces normes font apparaître une nouvelle manière d’appréhender la réalité
comptable.
Les sociétés marocaines cotées et les sociétés étrangères filiales de groupes européens cotés
opérant dans le secteur immobilier (sociétés foncières et de promotion immobilière) sont aussi
concernées par l’application des normes IAS/IFRS et devront par conséquent appliquer
l’ensemble de ces normes. Toutefois, quatre d’entre elles concernent plus directement le
secteur immobilier à savoir : les normes IAS 2, 11, 18, 40, 16 et 17, et auxquelles nous allons
nous intéresser en particulier.
4
En 2001, l’IASC a transformé sa structure et sa dénomination pour devenir l’IASB. Lors de cette réforme, il a
été décidé que les normes et leurs interprétations seraient désormais relatives à l’information financière
(« financial reporting »). Depuis lors, le référentiel de l’IASB est composé des normes IFRS et interprétations de
l’IFRIC, adoptées postérieurement à la réforme, ainsi que des normes IAS et interprétations SIC antérieurement
publiées.
I – Présentation de la norme :
1. Champ d’application :
La norme IAS 11 s’applique aux contrats négociés pour la construction d’une immobilisation,
comme un immeuble, un pont, un barrage, une route…etc. Un contrat de construction peut
aussi traiter d’un ensemble d’immobilisations liées comme la construction d’une raffinerie,
d’une usine, ou d’un réseau téléphonique.
Un contrat de construction est défini par la norme IAS 11 comme étant un contrat
spécifiquement négocié pour la construction d’une immobilisation ou d’un groupe
d’immobilisations liées ensemble du fait de leur technologie, de leur fonction ou de leur
utilisation.
Les règles de cette norme IAS 11 sont généralement appliquées à chaque contrat de
construction, toutefois il peut être nécessaire d’appliquer cette norme à des éléments d’un
même contrat ou à un ensemble de contrats afin de refléter la substance d’un contrat ou d’un
groupe de contrats.
Un groupe de contrats avec un seul ou avec plusieurs clients doit être considéré comme un
seul contrat de construction quand :
• le groupe de contrats est négocié globalement ;
• les contrats sont si liés qu’ils font partie d’un seul projet avec une marge globale ; et
• les contrats sont réalisés en même temps ou en séquence continue.
Les produits d’un contrat comprennent le montant initial de vente figurant au contrat, et les
variations liées à l’avancement du contrat, aux réclamations, aux primes de performance et
aux paiements avec un délai inhabituel (au-delà de ceux généralement pratiqués).
Il arrive fréquemment qu’au cours de l’exécution du contrat, le client modifie l’étendue ou les
spécifications techniques de ce contrat. Cette variation sera incluse dans le contrat d’origine
s’il est probable que le client approuvera la modification et son prix, et que le montant du
revenu peut être estimé de façon fiable.
Les primes de performance sont des suppléments payés par le client lorsque le niveau de
performance spécifié est atteint ou dépassé, par exemple, en cas d’achèvement anticipé. Ces
primes sont comptabilisées au contrat lorsque :
• l’avancement du contrat est tel qu’il est probable que le niveau de performance sera
atteint ; et
• le montant du revenu lié à la prime peut être estimé de façon fiable.
Ces coûts peuvent être réduits par des revenus non prévus, comme par exemple du produit de
la vente de surplus de matériel et de la disposition d’installation et d’équipement à la fin du
contrat.
Les coûts qui peuvent être attribués à un contrat et qui peuvent lui être affectés :
• les assurances ;
• les coûts de conception, et d’assistance technique qui ne sont pas directement
attribuables à un contrat ;
• les frais généraux de construction (coûts fixes).
Ces coûts sont alloués en utilisant des méthodes systématiques, rationnelles, appliquées avec
cohérence à tous les coûts ayant des caractéristiques similaires. L’allocation est basée sur le
niveau normal d’activité.
Les coûts fixes comprennent les coûts administratifs comme ceux liés à la paie des salariés
(contrats, mise en place, paie mensuelle…etc.).
Ces coûts comprennent également le coût d’emprunt selon le traitement préconisé par la
version révisée de la norme IAS 23 « Coûts d’emprunts ». En effet, la nouvelle version a
laissé une seule méthode possible concernant le traitement des charges financières celle
consistant à incorporer dans les actifs éligibles5 les charges financières supportées pendant la
période d'acquisition, de construction ou de production des actifs.
Les sociétés se trouvent donc à partir de janvier 2009 dans l’obligation de comptabiliser les
charges financières incorporables comme étant un élément constitutif du coût de leurs contrats
de construction.
Les autres coûts facturables au client selon les termes du contrat peuvent inclure certains
coûts d'administration générale et frais de développement dont le remboursement est spécifié
au contrat.
Les coûts qui ne peuvent être ni attribués, affectés, ou alloués, à un contrat sont exclus des
coûts d'un contrat de construction. De tels coûts incluent les coûts d'administration générale
dont le remboursement n’est pas spécifié au contrat, les coûts de vente, les frais de recherche
et de développement dont le remboursement n'est pas spécifié au contrat, et l'amortissement
des installations et équipements non utilisés dans le cadre du contrat déterminé.
Les coûts encourus pour obtenir un contrat peuvent y être inclus à condition d’être identifiés
séparément et mesurés de façon fiable et s'il est probable que le contrat sera obtenu, et s’ils
sont comptabilisés au contrat dans l'exercice au cours duquel ils sont encourus.
La problématique principale des contrats à long terme est de savoir selon quelles modalités et
à quel moment est-il possible de comptabiliser le résultat ?
5
Les actifs éligibles à l'incorporation obligatoire des charges financières sont ceux qui exigent un temps assez
long afin d'être prêts à être utilisés ou mis en vente.
La norme IAS 11 décrit le traitement comptable des revenus et des coûts associés aux contrats
de construction. Son objectif est de s’assurer que les revenus et les coûts de chaque période
sont comptabilisés en cohérence avec l’avancement des travaux.
Dans cette section, nous allons examiner en détail les avantages et les inconvénients de
chacune des deux méthodes de comptabilisation des contrats à long terme.
Dans cette méthode, le résultat et le chiffre d’affaires provenant de l’opération ne sont acquis
que lors de la livraison du bien ou à l’achèvement complet de la prestation.
En cours d’exécution du contrat, les en cours sont valorisés et constatés à la clôture de chaque
exercice à hauteur des charges qui ont été enregistrées ; le coût d’entrée correspond au coût de
production. Aucun bénéfice n’est pris en compte et aucun chiffre d’affaires dégagé.
En fin de contrat, le produit qui en résulte, est constaté lors de la livraison du bien ou de
l’achèvement de la prestation, en même temps que le chiffre d’affaires.
En matière de travaux en cours, l’évaluation doit être faite contrat par contrat, les
regroupements ou divisions des contrats ne peuvent se faire que dans des conditions
particulières.
L’avantage de cette méthode réside dans le fait qu’elle est la traduction comptable des
obligations juridiques figurant au contrat. Le résultat enregistré est définitivement acquis car il
provient de l’enregistrement des produits représentant la contrepartie des obligations
contractuelles de l’entrepreneur, ce qui permet de bien respecter le principe de prudence.
Si cette méthode a peu de risque de dérapages, elle présente toutefois des inconvénients qui
sont principalement d’ordre économique. En effet, il existe un décalage permanent entre le
moment où les travaux ont été exécutés et celui où le résultat correspondant est constaté. Cette
situation peut s’avérer handicapante pour une entreprise dont la majeure partie des contrats ne
seraient que partiellement exécutés à la clôture de l’exercice.
Cette méthode nuit à l’information financière des tiers qui n’ont pas la possibilité de se faire
une opinion à un instant sur le réel niveau d’activité et de résultat de l’entreprise. Elle n’est
donc pas appropriée pour les entreprises devant communiquer fréquemment sur leurs résultats
car les indicateurs clés de performance sont dénudés de toute signification.
D’une manière générale, cette méthode est peu adaptée à une gestion moderne qui nécessite
des résultats prévisionnels pour chaque contrat et un suivi régulier de leur réalisation.
Cette méthode consiste à constater à la clôture de chaque exercice l’ensemble des produits et
des charges de production liés à une opération sur la base de ce qui est appelé des situations
méritées.
Les avantages de la méthode à l’avancement sont notamment constitués des critiques portées
contre la méthode à l’achèvement.
Cette méthode privilégie le principe comptable d’image fidèle. Dans cette méthode, les
facturations relatives à l’avancement sont comptabilisées comme du chiffre d’affaires et non
pas comme des acomptes, contrairement à la méthode à l’achèvement et, les éléments du prix
de revient sont enregistrés en charges. Ce faisant, chaque exercice comptable est apprécié par
rapport à son réel niveau d’activité et, le décalage entre le chiffre d’affaires et la marge qui lui
est rattachée, et ainsi neutralisé.
Par ailleurs, cette méthode nécessitant un suivi et une gestion des contrats plus poussés que
dans la méthode à l’achèvement, doit permettre une amélioration de la performance de
Afin d’éviter la situation évoquée ci-dessus, l’entreprise doit être en mesure de déterminer de
manière fiable le résultat à terminaison et l’avancement réel de chaque contrat. Or la
détermination du degré d’avancement est, en partie, fonction d’éléments prévisionnels. Il va
donc de soi qu’une mauvaise élaboration du budget conduira inéluctablement à un transfert de
perte ou de bénéfice sur les exercices futurs. Des ressources humaines bien qualifiées sont
donc nécessaires à l’entreprise pour qu’elle détermine, dans le respect des principes
comptables de prudence et de permanence des méthodes, le résultat à prendre en compte pour
chaque contrat et pour chaque exercice.
Les normes IFRS répondent à une volonté de normalisation internationale pour la publication
des comptes consolidés et de lisibilité conforme aux attentes des marchés
financiers. L’objectif annoncé est, une plus grande transparence dans les comptes des
entreprises pour faciliter le travail d’évaluation des analystes et investisseurs et la
comparabilité des performances des entreprises. Cette nécessité d’harmonisation des pratiques
internationales a conduit à un consensus en faveur de la méthode à l’avancement pour le
traitement des contrats de construction.
La norme IAS 11 vise à établir un parallélisme étroit entre la progression dans le temps du
travail productif effectué au titre du contrat et la progression équivalente des coûts qui y sont
attachés. Ce parallélisme présuppose bien entendu que l’issue économique du contrat puisse
être estimée de manière fiable (bonne visibilité de la progression des travaux, existence d’une
comptabilité analytique fiable qui fera la part des heures vendables au client et des heures
improductives…etc.).
En effet, la norme IAS 11 précise au niveau de son paragraphe 22 que lorsque le résultat d’un
contrat de construction peut être estimé de façon fiable, les produits et les coûts du contrat
doivent être comptabilisés respectivement en produits et en charges en fonction du degré
d’avancement de l’activité du contrat à la date de clôture. Une perte attendue sur le contrat
doit être immédiatement comptabilisée en charges.
Ainsi, seule la méthode d’avancement est autorisée par la norme IAS 11 pour la
comptabilisation des produits et charges des contrats de construction.
Dans le cas où une incapacité à donner une assurance raisonnable sur la fiabilité de
l’estimation des données futures serait avérée, la norme IAS 11, en vertu du principe de
Enfin, dans le cas où un contrat aurait commencé à une date trop proche de la clôture de
l’exercice, malgré un système jugé fiable de comptabilité analytique, alors ce même principe
de prudence imposera de plafonner le revenu au montant des coûts cumulés engagés, ce qui
amènera logiquement à une situation de ni profit, ni perte.
Dans la méthode du calcul du pourcentage à l’avancement par les coûts, la norme IAS 11,
insiste bien sur le fait que le volume financier des coûts retenus pour le calcul doivent tous
(main d’œuvre, matières…etc.) correspondre à un travail réellement effectué.
Cette disposition vise surtout les entreprises qui, en fin d’exercice, approvisionnent de la
matière destinée à être transformée, travaillée ou installée lors de l’exercice suivant. Dans ce
cas, le coût de cette matière devra être retiré temporairement du calcul du pourcentage
d’avancement par les coûts.
Soit un contrat d’une valeur totale de 2 500 KDH, et d’un coût estimé de 1 100 KDH, signé le
10/05/2007. L’entreprise a son exercice qui coïncide avec l’année civile.
En fin d’exercice, le cumul des coûts engagés se monte à 750 KDH, dont 450 KDH
correspondant à de la matière non transformée livrée le 24/12/2007, et pour laquelle aucune
heure productive n’aura été passée.
Le vrai pourcentage d’avancement à retenir sera (750 – 450) / (1 100 – 350), soit 40 %, et non
pas 68%, valeur obtenue en effectuant de manière simpliste et erronée le rapport 750/1 100.
À fin mai 2008, on supposera que la matière livrée en décembre précédent aura été
transformée (ou installée, selon les cas) et que les coûts cumulés se montent à 900 KDH. Dans
ce cas, le pourcentage d’avancement (qui devrait être proche de celui indiqué par le suivi
d’heures productives) sera de 900/1 100 = 82 %.
Sur ce point, la norme IAS 11 est très claire : s’il apparaît que le total des coûts identifiés, tels
que définis ci-dessus, va dépasser le prix que le client est disposé à payer, alors la perte doit
être reconnue immédiatement.
Le fond prévaut sur la forme. La vente n’est donc plus enregistrée lors du transfert de
propriété prévu au contrat, mais au moment du transfert des risques.
2. La recherche de l’image fidèle : une analyse plus économique des contrats à long
terme :
L’économie de marché exige, en fait, de tous ses acteurs une extrême lucidité par rapport aux
informations financières de plus en plus complexes et ambiguës. Il n’y a que le résultat qui
compte dès lors qu’il est établi à partir d’instruments de mesure cohérents. La réalité
économique est sans doute la seule norme capable de fédérer tous les acteurs de l’économie.
Maroc IAS/IFRS
- A l'achèvement;
Méthodes de comptabilisation Seule méthode admise est celle à
- Bénéfice à l'avancement;
retenues l'avancement.
- A l'avancement.
Possibilité de regroupement sous 3
conditions:
- Contrats négociés ensemble;
Regroupement de contrats Aucune précision. - Contrats concernent un projet dont
la marge bénéficiaire est globale;
- Exécution simultanée ou à la suite
les uns des autres.
La norme IAS 18 « Produits des activités ordinaires » est applicable à la vente de biens et de
prestations de services. La problématique fondamentale à laquelle s’intéresse cette norme est
de connaître le fait générateur de comptabilisation des produits des activités ordinaires et
répond ainsi à la question suivante : quand faut-il comptabiliser ces produits ?
Les produits des activités ordinaires sont comptabilisés lorsqu’il est probable que des
avantages économiques futurs iront à l’entreprise et que l’on peut évaluer ces avantages de
façon fiable. La présente Norme identifie les circonstances dans lesquelles ces critères seront
satisfaits et où, en conséquence, les produits des activités ordinaires seront comptabilisés.
I – Présentation de la norme :
La norme IAS 18 doit être appliquée pour la comptabilisation des produits des activités
ordinaires provenant des transactions et événements suivants:
• la vente de biens;
• la prestation de services; et
• l’utilisation par des tiers d’actifs de l’entreprise produisant des intérêts, des redevances
et des dividendes.
Nous allons nous intéresser dans ce qui suit aux deux premiers points, la comptabilisation des
intérêts, des redevances et des dividendes ne faisant pas partie de l’objet du présent mémoire.
Par ailleurs, il est important de noter que certains contrats de prestation de services sont
directement liés aux contrats de construction, par exemple les contrats d’ingénierie ou
d’architecture. Les produits des activités ordinaires provenant de tels contrats ne sont pas
traités par la norme IAS 18, mais sont traités en conformité avec les dispositions relatives aux
contrats de construction, telles qu’elles sont précisées au niveau de la section précédente.
La norme IAS 18 définit les produits des activités ordinaires comme étant des entrées brutes
d’avantages économiques au cours de l’exercice, dans le cadre des activités ordinaires d’une
entreprise lorsque ces entrées conduisent à des augmentations des capitaux propres, autres que
les augmentations relatives aux apports des participants aux capitaux propres.
Les produits des activités ordinaires ne comprennent que les entrées brutes d’avantages
économiques reçus ou à recevoir par l’entreprise pour son propre compte. Ainsi, les montants
collectés pour le compte de tiers (ex. les taxes sur les ventes, les taxes sur les biens et services,
les taxes sur la valeur ajoutée…etc.) ne sont pas des avantages économiques qui vont à
l’entreprise et ils n’aboutissent pas à une augmentation des capitaux propres, par conséquent,
ils doivent être exclus des produits des activités ordinaires.
Les produits des activités ordinaires doivent être évalués à la juste valeur6 de la contrepartie
reçue ou à recevoir en tenant compte du montant de toute remise commerciale ou rabais pour
6
La juste valeur est définie par la présente norme comme étant le montant pour lequel un actif pourrait être
échangé, ou un passif éteint, entre parties bien informées, consentantes et agissant dans des conditions de
concurrence normale.
Dans le cas où l’entrée de trésorerie ou d’équivalent de trésorerie est différée, la juste valeur
de la contrepartie peut être inférieure au montant nominal de la trésorerie reçue ou à recevoir,
c’est le cas par exemple d’une entreprise qui consentit un crédit sans intérêt à l’acheteur.
Lorsque l’accord constitue effectivement une transaction de financement, la juste valeur de la
contrepartie doit être déterminée en actualisant l’ensemble des recettes futures au moyen d’un
taux d’intérêt implicite.
Selon la norme IAS 18, il y a lieu de comptabiliser les produits des activités ordinaires lorsque
les deux critères suivants sont réunis :
• des avantages économiques futurs sont probables et,
• leur montant peut être évalué de manière fiable.
A ces deux critères généraux de constatation des produits viennent s’ajouter des critères
spécifiques selon la nature des transactions et évènements.
Les critères de comptabilisation explicités par la présente norme sont en général appliqués
séparément à chaque transaction. Toutefois, dans certaines circonstances, il est nécessaire
d’appliquer les critères de comptabilisation aux éléments séparément identifiables d’une
transaction unique afin de refléter la substance de cette transaction.
Par exemple, lorsque le prix de vente d’un produit comprend un montant identifiable au titre
de services ultérieurs, ce montant est différé et comptabilisé en produits des activités
ordinaires sur la période au cours de laquelle le service sera exécuté. À l’inverse, les critères
de comptabilisation sont appliqués à deux ou plusieurs transactions regroupées lorsque celles-
ci sont liées de telle façon que leur incidence commerciale ne peut en être comprise sans faire
référence à l’ensemble des transactions considérées comme un tout. Par exemple, une
entreprise peut vendre des biens et, dans le même temps, conclure un accord distinct visant à
racheter ces biens à une date ultérieure, niant de la sorte l’effet réel de cette transaction; dans
ce cas, les deux transactions sont traitées conjointement.
Les produits résultant de la vente des biens sont constatés lorsque les cinq conditions
suivantes sont simultanément réunies :
¾ Critères généraux :
• Le montant du produit peut être estimé de manière fiable ;
• Il est probable que les avantages économiques futurs liés à la transaction iront à l’entité.
¾ Critères spécifiques :
• L’entreprise a transféré à l’acheteur les risques et avantages importants inhérents à la
propriété du bien ;
Le transfert des risques et avantages inhérents à la propriété coïncide le plus souvent avec le
transfert du titre de propriété ou avec l’entrée en possession par l’acheteur. Toutefois, dans
certains cas, le transfert des risques et avantages peut intervenir à une date différente :
a. Premier Cas :
Parmi les situations dans lesquelles l’entreprise peut conserver les risques et avantages
importants inhérents à la propriété figurent les suivantes:
• l’entreprise conserve une obligation en raison d’une exécution non satisfaisante, non
couverte par les clauses de garanties normales ;
• lorsque la réalisation du produit des activités ordinaires d’une vente particulière est
subordonnée à la réalisation par l’acheteur du produit des activités ordinaires lié à sa propre
vente des biens concernés ;
• lorsque les biens sont livrés sous réserve de leur installation et que l’installation représente
une part importante du contrat qui n’a pas encore été achevée par l’entreprise ;
• lorsque l’acheteur a le droit d’annuler l’achat pour une raison précisée dans le contrat de
vente et que l’entreprise est dans l’incertitude quant à la probabilité de retour.
b. Deuxième Cas :
Lorsqu’une entreprise ne conserve qu’une part non importante des risques inhérents à la
propriété, la transaction constitue une vente et le produit des activités ordinaires est
comptabilisé. Dans ce cas, le transfert du titre de propriété ou la livraison intervient après le
transfert des risques et avantages importants inhérents à la propriété. Par exemple, un vendeur
peut conserver le titre de propriété des biens uniquement pour protéger la recouvrabilité du
montant dû.
De ce qui précède, on pourrait constater que le produit des activités ordinaires n’est
comptabilisé que s’il est probable que les avantages économiques associés à la transaction
iront à l’entreprise.
¾ Critères généraux :
• Le montant du produit des activités ordinaires peut être estimé de façon fiable ;
• Il est probable que les avantages économiques futurs liés à la transaction iront à l’entité.
¾ Critères spécifiques :
• Evaluation fiable du degré d’avancement de la prestation de services à la date de clôture
de l’exercice ; et
• Evaluation fiable des coûts nécessaires à l’achèvement de la prestation de services.
Les produits liés à la prestation de services doivent être comptabilisés selon la méthode du
pourcentage d’avancement, en fonction du degré d’avancement de la transaction. Le produit
des activités ordinaires est ainsi comptabilisé lors des exercices au cours desquels les services
sont rendus. Cette base de comptabilisation permet d’apporter des informations utiles sur
l’étendue de l’activité de prestation de services et sa réalisation au cours d’un exercice.
Par ailleurs, il est important de noter que les dispositions de la norme IAS 11, exposées ci-
dessus, s’appliquent également à la comptabilisation du produit des activités ordinaires et des
charges y afférentes pour une transaction impliquant une prestation de services.
Le produit lié à une prestation de service peut être estimé de façon fiable dès lors que l’entité
s’est mise d’accord avec les autres parties à la transaction sur l’ensemble des aspects
suivants :
• les droits juridiquement exécutoires de chaque partie concernant le service à fournir et à
recevoir par les parties;
• le paiement devant être échangé; et
• les modalités et les conditions du règlement.
Lorsque le résultat d’une transaction faisant intervenir une prestation de services ne peut être
estimé de façon fiable, le produit des activités ordinaires ne doit être comptabilisé qu’à
hauteur des charges comptabilisées qui sont recouvrables.
Lorsqu’il n’est pas probable que les coûts encourus seront recouvrés, le produit des activités
ordinaires n’est pas comptabilisé et les coûts encourus sont comptabilisés en charges.
L'IASB et le FASB ont publié, le 19 décembre 2008, dans un document à des fins de
discussion commun, leurs vues préliminaires sur la comptabilisation des produits provenant
de contrats conclus avec des clients.
Les produits représentent une information importante pour les utilisateurs des états financiers,
lors de l'évaluation de la performance d'une entité et de ses perspectives d'évolution. Or, les
dispositions en matière de comptabilisation des produits aux Etats-Unis diffèrent de celles des
IFRS, toutes deux nécessitant d'être améliorées.
Les deux organismes proposent que les produits soient comptabilisés sur la base des
augmentations de la situation nette d'une entité, dans le cadre d'un contrat avec un client.
Lorsqu'une entité devient partie au contrat avec un client, la combinaison des droits et des
obligations de ce contrat donne droit à une position contractuelle dont l’évaluation dépend de
l'estimation des droits et obligations restants au contrat.
Dans le modèle proposé, les produits sont comptabilisés lorsqu'une entité satisfait une
obligation au contrat ; ceci se traduit par l’augmentation d’un actif du contrat ou la baisse
d’un passif du contrat ou la combinaison des deux.
Une obligation de performance d’une entité est une promesse contractuelle implicite ou
explicite faite à un client de transférer un actif tel qu’un bien ou un service à ce dernier.
Une entité comptabilise séparément les obligations de performance si les actifs promis sont
transférés au client à des dates différentes, lorsque ce dernier en obtient le contrôle.
L'objectif derrière cette séparation des obligations de performance étant de s'assurer que les
produits d'une entité respectent fidèlement le modèle de transfert des actifs au client pendant
la durée de vie du contrat.
Par conséquent, les activités qu'une entité entreprend en exécutant un contrat ne conduisent à
la comptabilisation de produits que si, simultanément, il y a transfert des actifs au client.
Par exemple, dans le cas d'un contrat de construction d'un actif pour un client, une entité ne
satisfait une obligation de performance pendant la construction que si les actifs sont transférés
au client au cours du processus de construction. Cela serait le cas si le client contrôle l'actif
partiellement construit, de sorte qu'il s'agit d'un actif appartenant au client au cours de sa
construction.
7
Financial Accounting Standards Board.
Afin de comptabiliser un contrat, une entité évalue ses droits et ses obligations de
performance relatifs au contrat.
Il est à noter par ailleurs, que le présent modèle s’inscrit dans l’effort entrepris par l’IASB et
le FASB afin d’assurer la convergence entre les normes IFRS et les US-GAAP.
En guise de synthèse, la norme IAS 18 dans sa version actuelle, apporte un principe de base
de comptabilisation des produits des activités ordinaires qu’ils proviennent des ventes de
biens ou des prestations de services qui n’est autre que le transfert des risques et avantages
importants du vendeur à l’acheteur. Ainsi, la reconnaissance des revenus sera basé sur une
notion économique de transfert des risques et avantages liés au bien et non plus sur une notion
juridique de transfert de propriété. Le revenu sera donc évalué à la juste valeur du paiement
ou de la contrepartie obtenue, soit net de TVA, de rabais, de remises, de ristournes et
escomptes et dans le cas de paiements différés à la juste valeur du paiement reçu ou à
recevoir.
Cependant, dans le cas d’une prestation de services ce produit devrait être comptabilisé selon
la méthode d’avancement des travaux et les dispositions de la norme IAS 11 sont applicables
à ce type de transaction.
La norme IAS 2 précise le traitement comptable applicable aux stocks non explicitement
exclus de son champ d’application. Une des questions fondamentales de la comptabilisation
des stocks est celle du montant des coûts à comptabiliser en tant qu’actif et à différer jusqu’à
la comptabilisation des produits correspondants.
Les stocks englobent les biens acquis et détenus pour la revente, y compris par exemple les
terrains ou autres biens immobiliers détenus pour la revente. Ils comprennent également les
produits finis ou les travaux en cours produits par l’entreprise et incluent les matières
premières et fournitures en attente d’utilisation dans le processus de production.
Par ailleurs, il est important de noter que la présente norme ne s’applique pas aux travaux en
cours générés par des contrats de construction y compris les contrats directement connexes de
fourniture de services et auxquels s’applique la norme IAS 11 exposée ci-dessus.
Ainsi, les travaux en cours générés par des contrats qui ne répondent pas à la définition d’un
contrat de construction et ne sont pas de ce fait concernés par la norme IAS 11, doivent être
évalués selon la norme IAS 2.
I - Traitement comptable :
Comme pour tout actif, la date d’entrée des stocks est déterminée sur la base du transfert des
risques et avantages et sur la prise de contrôle des avantages économiques futurs dont
bénéficie l’activité.
1. Evaluation à l’entrée :
Les autres coûts ne sont inclus dans le coût des stocks que dans la mesure où ils sont encourus
pour amener les stocks à l’endroit et dans l’état où ils se trouvent. C’est le cas par exemple,
des frais généraux autres que ceux de production ou les coûts de conception de produits à
l’usage de clients spécifiques, qui peuvent être inclus dans le coût des stocks.
Pour ce qui est des coûts d’emprunt, après la révision de la norme IAS 23 sur les coûts
d’emprunt, la nouvelle version érige en seule méthode possible celle qui n'était pas considérée
comme préférentielle précédemment, la méthode consistant à incorporer dans les actifs
éligibles les charges financières supportées pendant la période d'acquisition, de construction
ou de production des actifs.
Par actifs éligibles à l'incorporation obligatoire des charges financières, il faut entendre ceux
qui exigent un temps assez long afin d'être prêts à être utilisés ou mis en vente. Ainsi, les
stocks d’un promoteur immobilier peuvent être considérés comme étant un actif éligible, et
doivent de ce fait incorporer les charges financières supportées pendant la période de
production de ces stocks.
Les charges financières incorporables comprennent, en plus des intérêts stricto sensu,
l'amortissement des primes de remboursement et des frais d'émission, elles doivent être
directement attribuables à l'acquisition ou la production du stock.
Lorsqu'un emprunt a été mis en place spécifiquement pour le financement du stock en cause,
les charges financières incorporables sont celles liées à cet emprunt et s'entendent sous
déduction des produits financiers obtenus du fait du placement temporaire des liquidités
résultant de cet emprunt.
Toutefois, la norme précise qu'il est fréquent en pratique de ne pouvoir affecter un emprunt à
un investissement précis. Dans ce cas, les charges financières à incorporer au coût sont
déterminées en appliquant aux dépenses effectuées, un taux représentant la moyenne pondérée
des charges d'intérêt provenant des emprunts existant pendant la période considérée, autres
que les emprunts souscrits spécifiquement pour ledit stock.
La période d'incorporation des charges financières débute lorsque les trois conditions
suivantes sont réunies:
• des dépenses ont eu lieu et ont fait l'objet de décaissements ;
• l'entité a supporté des charges financières ;
• elle a démarré la production ou la construction de l'actif.
Cette dernière condition vise à éviter l'incorporation de frais financiers pendant des phases
d'inactivité de l'entité.
Il n'existe pas de limite à l'incorporation des charges financières dans le coût de l'actif.
Néanmoins, le paragraphe 16 de la norme IAS 23 rappelle qu'une dépréciation est nécessaire
Désormais, les sociétés se trouvent à partir de janvier 2009 dans l’obligation de comptabiliser
les charges financières incorporables comme étant un élément constitutif du coût des
immobilisations corporelles.
2. Evaluation à l’inventaire :
Un stock est évalué sur la base des plus faibles des deux montants : coût ou valeur nette de
réalisation.
La valeur nette de réalisation est calculée de la manière suivante :
Valeur nette de Prix de vente estimé dans le cadre Coûts estimés pour Coûts estimés nécessaires à la
= - -
réalisation normal de l'activité l'achèvement des stocks réalisation de la vente
La détermination de la valeur nette de réalisation est basée sur les éléments probants les plus
fiables à la date de l’estimation. Ceux-ci intègrent les évènements survenus après la date de
clôture, dans la mesure où ils confirment les conditions existant à la fin de l’exercice. En
outre, son estimation doit prendre en considération la finalité de détention des stocks par
l’entreprise.
La dépréciation d’un stock est nécessaire sitôt que sa valeur nette de réalisation est inférieure
à son coût d’entrée.
Le coût des stocks peut ne pas être recouvrable dans les cas suivants :
• si ces stocks ont été endommagés ;
• s’ils sont devenus complètement ou partiellement obsolètes ;
• si leur prix de vente a subi une baisse ; ou
• si les coûts estimés d’achèvement ou les coûts estimés nécessaires pour réaliser la
vente ont augmenté.
La pratique de dépréciation des stocks afin de les ramener à leur valeur nette de réalisation qui
est inférieure à leur coût est cohérente avec le principe suivant lequel les actifs ne doivent pas
figurer pour un montant supérieur au montant que l’on s’attend à obtenir de leur vente ou de
leur utilisation.
Les stocks des matières premières et autres fournitures détenues pour être utilisés dans la
production des stocks de produits finis ne doivent pas être déprécié s’il est attendu que les
produits finis dans lesquels elles seront incorporées seront vendus au coût ou au-dessus de
celui-ci. Toutefois, si une baisse du prix des matières premières indique que le coût des
produits finis sera supérieur à la valeur nette de réalisation, les matières premières sont
ramenées à leur valeur nette de réalisation. Dans un tel cas, le coût de remplacement des
matières premières peut se révéler être la meilleure mesure disponible de leur valeur nette de
réalisation.
Selon le P.C.S.I., les frais commerciaux qui comprennent habituellement les frais de publicité
du projet, le coût du mobilier de l'appartement témoin, les brochures…etc. sont également
inclus dans le coût du stock des constructions achevées.
Ces frais ne permettent d’amener les stocks à l’endroit et dans l’état où ils se trouvent, et de ce
fait, doivent être exclus du coût de ces stocks selon la présente norme.
Ainsi, le seul retraitement devant être opéré par les sociétés immobilières marocaines afin de
se conformer aux normes IFRS en matière de valorisation des stocks est l’annulation des frais
commerciaux de la valeur des stocks.
Maroc IAS/IFRS
Charges directes et indirectes de Charges directes et indirectes de
Coûts de production production (imputation production (imputation
rationnelle). rationnelle).
Selon les dispositions du
L'ensemble des frais
P.C.S.I., les frais commerciaux
Frais commerciaux commerciaux est non
spécifiquement engagés sont
incorporable.
incorporables.
La norme IAS 40 porte sur les immeubles de placement c’est-à-dire ceux qu’une entreprise
n’utilise pas pour ses propres activités mais qu’elle loue à des tiers. Une telle norme a peu de
conséquences pour la plupart des sociétés pour lesquelles la présence de tels actifs à leur bilan
résulte de raisons historiques et est en général temporaire.
Il n’en va pas de même des sociétés foncières et des sociétés de placements immobiliers dont
l’activité est précisément de gérer des immeubles loués à des tiers, principalement des
bureaux ou des immeubles d’habitation. Pour ces sociétés, la norme IAS 40 aura des effets
importants et peut être qualifiée de norme sectorielle puisqu’elle touche leur cœur de métier.
I – Présentation de la norme :
S’agissant en particulier des immeubles faisant l’objet d’un contrat de location, la norme
traite :
• de l’évaluation dans les états financiers du bailleur des immeubles de placement loués
dans le cadre de contrats de location simple et ;
• de l’évaluation dans les états financiers du preneur d’un droit sur un bien immobilier
détenu dans le cadre de contrats de location comptabilisé en tant que contrat de location-
financement.
Un immeuble de placement se distingue d’un bien immobilier occupé par son propriétaire par
les flux de trésorerie qu’il génère indépendamment des autres actifs détenus par l’entreprise.
Un bien immobilier occupé par son propriétaire est un bien immobilier détenu (par le
propriétaire ou par le preneur dans le cadre d’un contrat de location-financement) pour être
utilisé dans la production ou la fourniture, de biens ou de services, ou à des fins
administratives.
La norme IAS 40 exclut par ailleurs, les biens suivants de son champ d’application :
• bien immobilier détenu en vue de sa vente dans le cadre de l’activité ordinaire ou du
processus de construction ou d’aménagement pour ladite vente (couvert par la norme IAS 2,
Stocks) ;
• bien immobilier en cours de construction ou d’aménagement pour le compte de tiers
(couvert par la norme IAS 11, Contrats de construction) ;
• bien immobilier en cours de construction ou d’aménagement en vue d’une utilisation
ultérieure en tant qu’immeuble de placement. La norme IAS 16 s’applique à ce type de bien
jusqu’à l’achèvement de la construction ou de l’aménagement, date à laquelle le bien devient
un immeuble de placement entrant dans le champ d’application de la norme IAS 40.
Cependant, la norme IAS 40 s’applique aux immeubles de placement existants en cours de
réaménagement et qui continueront dans le futur à être utilisés en tant qu’immeubles de
placement ;
• bien immobilier donné en location à une autre entité dans le cadre d’un contrat de
location-financement ;
• bien immobilier occupé par son propriétaire (couvert par la norme IAS 16) y compris
(entre autres choses) :
- un bien immobilier détenu en vue de son utilisation future comme bien immobilier
2. Aspects particuliers :
Certains biens immobiliers incluent une partie qui est détenue pour en retirer des loyers ou
valoriser le capital et une autre partie qui est utilisée à des fins d’occupation propres (dans le
cadre du processus de production, de fourniture de biens ou de services…etc.). Si ces parties
peuvent être vendues séparément ou loués séparément dans le cadre d’un contrat de location
financement, l’entreprise les comptabilise séparément. Si les deux parties ne peuvent être
vendues séparément, le bien immobilier est un immeuble de placement seulement si la partie
détenue pour être utilisée à des fins d’occupation propres n’est pas significative. Dans la
situation inverse, l’immeuble entre dans le champ d’application de la norme IAS 16. La
norme IAS 40 ne donne pas de précision sur la détermination du caractère significatif. En
effet, l’IASB estime que des commentaires quantitatifs créeraient des distinctions arbitraires.
Dans le cas où l’entreprise fournirait des services accessoires aux occupants d’un bien
immobilier qu’elle détient (ex : prestations de maintenance et de sécurité fournies aux
locataires), elle traite ce bien immobilier comme un immeuble de placement uniquement si la
part des revenus issue de ces services accessoires n’est pas significative par rapport au contrat
pris dans son ensemble. Dans le cas contraire, l’immeuble est réputé être occupé par son
propriétaire et entre dans le champ d’application de la norme IAS 16.
Dans d’autres cas, les services rendus sont une composante significative. C’est le cas par
exemple d’un hôtel (ou restaurant, installations de loisirs, centre de congrès), les services
rendus aux clients sont une composante significative du contrat pris dans son ensemble, par
conséquent, pour que cet hôtel soit qualifié d’immeuble de placement, le propriétaire doit
avoir conclu un contrat de gestion avec un tiers.
Cependant, la norme IAS 40 attire l’attention sur la nécessité d’apprécier les termes du contrat
pour déterminer si les risques et avantages attribués à l’entreprise qui détient l’hôtel sont ceux
d’un exploitant ou d’un investisseur immobilier passif. Ainsi, le contrat ou le bail peut
comporter des clauses d’intéressement au chiffre d’affaires ou au résultat d’exploitation de
l’hôtel qui entraîneront la classification du bien immobilier en bien occupé par son
propriétaire et non en immeuble de placement.
4. Arbres de décision :
Afin de pouvoir classer un immeuble détenu par une société, il convient de suivre le schéma
ci-dessous :
NON
L’une des premières problématiques que pose la norme IAS 40 aux sociétés foncières sera
d’identifier quels sont, parmi leurs biens immobiliers, ceux qui satisfont la définition d’un
immeuble de placement et qui devront être traités comme tels.
Une fois le patrimoine « immeubles de placement » identifié, les sociétés foncières devront le
valoriser en accord avec les dispositions de la norme IAS 40.
Le choix de l’une ou de l’autre de ces deux méthodes aura des conséquences importantes sur
l’information à fournir en annexe, le résultat à chaque clôture d’exercice, les retraitements à
effectuer lors du passage aux IFRS…etc.
1. Critères de comptabilisation :
2. Evaluation initiale :
Un immeuble de placement doit être évalué initialement à son coût. Les coûts de transaction
doivent être inclus dans l’évaluation initiale.
Le coût d’un immeuble de placement acheté comprend son prix d’achat et toutes les dépenses
directement attribuables (par exemple : honoraires juridiques, droits de mutation et autres
coûts de transaction).
Le coût d’un immeuble de placement construit par l’entreprise pour elle-même est son coût à
la date d’achèvement de la construction ou de l’aménagement. Jusqu’à cette date, l’entreprise
Par ailleurs, la norme précise que le coût d’un immeuble de placement n’inclut pas :
• les coûts de démarrage (sauf si ceux-ci sont nécessaires pour mettre le bien dans l’état
nécessaire en vue de permettre son exploitation de la manière souhaitée par la direction) ;
• les pertes d’exploitation initiales encourues avant que l’immeuble de placement
n’atteigne le niveau d’occupation prévu ;
• les dépenses anormales résultant d’un gaspillage de matériaux, de main-d’œuvre ou
d’autres ressources encourues pour la construction ou l’aménagement du bien.
Si le paiement d’un immeuble de placement est différé, son coût est le prix comptant
équivalent. La différence entre ce montant et le total des paiements est comptabilisée en frais
financiers sur la durée du crédit.
3. Evaluation postérieure :
La norme IAS 40 offre la faculté aux entreprises de comptabiliser leurs actifs à la juste valeur
(méthode de référence), avec pour principale conséquence la comptabilisation en compte de
résultat des variations de valeur. Le rôle de l’évaluateur indépendant est fondamental du fait
de la traduction immédiate des conclusions de ce dernier dans les comptes de la société. Par
ailleurs, la norme propose une autre option aux entreprises de valoriser leurs immeubles de
placement selon le coût historique avec amortissement, l’information relative à la juste valeur
des immeubles de placement doit néanmoins figurer en annexe.
Ainsi, après avoir évalué ses immeubles de placement lors de l’acquisition, l’entité doit
ensuite choisir comme méthode de valorisation de ses immeubles soit le modèle de la juste
valeur, soit le modèle du coût amorti et elle doit appliquer cette méthode de façon homogène à
tous ses immeubles de placement.
Dès lors qu’une entreprise a évalué un immeuble à sa juste valeur, elle doit continuer à
l’évaluer selon cette méthode jusqu’à sa sortie ou jusqu’à ce que le bien immobilier devienne
un bien occupé par son propriétaire ou jusqu’à ce que l’entreprise commence à aménager le
bien en vue de sa vente ultérieure dans le cadre de l’activité ordinaire.
Nous allons à présent détailler les particularités du modèle de la juste valeur, les
caractéristiques du modèle du coût amorti étant détaillées au niveau de la section consacrée à
la norme IAS 16.
La norme IAS 40 définit la juste valeur comme étant le prix pour lequel un actif pourrait être
échangé entre des parties bien informées, consentantes et agissant dans des conditions de
concurrence normale, sans aucune déduction des coûts de transaction pouvant être encourus
lors de la sortie du bien. Cette juste valeur doit refléter les conditions de marché à la date de
clôture.
La juste valeur d’un immeuble de placement est habituellement sa valeur de marché. Elle est
évaluée comme étant le prix le plus probable pouvant raisonnablement être obtenu sur le
marché à la date de clôture de l’exercice. Elle est le meilleur prix pouvant être obtenu par le
vendeur et le plus avantageux pouvant être obtenu par l’acheteur, dans le cadre de transactions
entre des parties bien informées, consentantes et agissant dans des conditions de concurrence
normale.
La juste valeur fait donc référence à des parties consentantes et bien informées à la fois sur les
conditions de marché à la date de clôture et sur la nature et les caractéristiques de l’immeuble
et ses utilisations effectives et potentielles. La transaction est présumée intervenir entre des
parties non liées, n’ayant pas de relation particulière ou spéciale, dont chacune agit de
manière indépendante.
Cette notion de juste valeur introduite par ce nouveau référentiel répond à l’optique financière
des IFRS qui vise à satisfaire, en premier lieu, les besoins informationnels des investisseurs.
Elle survient suite aux nombreuses critiques adressées au coût historique. En effet, les
défenseurs du principe de juste valeur reprochent à la comptabilisation en coût historique sa
myopie vis-à-vis de l’évolution des marchés financiers et son incapacité à traduire la réalité
économique et l’image fidèle du patrimoine de l’entreprise.
Par ailleurs, il est à noter que l’IASB a publié depuis novembre 2006 un discussion paper au
sujet de la juste valeur « Fair value measurements » s’appuyant largement mais sans s’aligner
sur le SFAS8 157 du FASB et qui s’inscrit dans le cadre du projet de rapprochement entre les
normes américaines et les IAS/IFRS. En effet, l’IASB propose de s’aligner sur la position du
SFAS 157 concernant la non prise en compte des coûts de transaction dans l’évaluation de la
juste valeur, ainsi, les coûts liés à l’actif (frais de transport) devraient être pris en compte dans
le calcul de la juste valeur, mais pas ceux qui sont liés à la transaction (commission de
courtage), du moins tant que l’entreprise n’est pas engagée dans un type de transaction.
La juste valeur diffère de la valeur d’utilité, telle que définie dans la norme IAS 369,
dépréciations d’actifs. La juste valeur reflète non seulement la connaissance et les estimations
8
Statement of Financial Accounting Standards.
9
La norme IAS 36 définit la valeur d’utilité comme étant : « la valeur actuelle des flux de trésorerie futurs
estimés attendus de l’utilisation continue d’un actif et de sa sortie à la fin de sa durée d’utilité ».
La meilleure indication de la juste valeur est normalement fournie par les prix actuels
observés lors de transactions portant sur des biens immobiliers similaires présentant une
localisation, un état et des caractéristiques comparables, à condition que ces biens fassent
l’objet d’un marché actif.
A défaut de prix actuels sur un marché actif, des informations émanant de sources diverses
doivent être prises en considération, dont :
• les prix actuels sur un marché actif de biens immobiliers différents par leur nature, leur
état ou leur localisation (ou faisant l’objet de contrats de location ou autres contrats
différents), corrigés pour refléter ces différences ;
• les prix récents observés sur des marchés moins actifs, corrigés pour refléter tout
changement des conditions économiques intervenu depuis la date des transactions ;
• des projections actualisées des flux de trésorerie basées sur des estimations fiables des
flux de trésorerie futurs, s’appuyant sur les termes des contrats de location et autres
contrats existants et dans la mesure du possible, sur des indications externes telles que
les loyers actuels demandés sur le marché pour des biens similaires ; en appliquant des
taux d’actualisation reflétant les estimations actuelles.
La juste valeur d’un immeuble de placement doit refléter l’état réel du marché et les
circonstances prévalent à la date de clôture de l’exercice et non ceux à une date passée ou
future.
Le profit ou la perte résultant d’une variation de la juste valeur d’un immeuble de placement
doit être comptabilisé dans le résultat net de l’exercice au cours duquel il se produit.
La variation de juste valeur donne lieu à la constatation d’une charge ou d’un produit d’impôt
dans la mesure où, en appliquant la norme IAS 12 « Impôts différés », s’il existe une
différence entre la valeur d’un actif comptabilisé à la juste valeur et la base fiscale de cet actif,
cette différence donne lieu à un actif ou à un passif d’impôt différé, même si :
- l’entreprise n’a pas l’intention de sortir l’actif ;
- l’imposition sur les plus ou moins values est différée dans la mesure où les produits
procurés par la sortie de l’actif sont investis dans des actifs similaires.
5. Dépenses ultérieures :
Les dépenses ultérieures relatives à un immeuble de placement qui a été comptabilisé selon le
modèle de la juste valeur doivent être ajoutées à la valeur comptable de l’immeuble de
placement lorsqu’il est probable que des avantages économiques futurs, au-delà du niveau de
performance défini à l’origine de l’actuel immeuble de placement iront à l’entreprise. Toutes
les autres dépenses ultérieures doivent être comptabilisées en charge de l’exercice au cours
duquel elles sont encourues.
Les principales dépenses ultérieures sont les travaux d’entretien quotidien, les travaux
d’extension et les travaux de rénovations.
¾ Les entretiens :
Les coûts de l’entretien quotidien des immeubles de placement dont l’objet principal est la
réparation et la maintenance des immeubles, ne doivent pas être comptabilisés dans leur
valeur comptable, et sont au contraire comptabilisés en charges lorsqu’ils sont encourus.
¾ Les extensions :
Les extensions sont à considérer comme des aménagements, à comptabiliser au coût (selon la
norme IAS 16) pendant la période de construction.
¾ Les rénovations :
La rénovation d’un immeuble de placement doit être traitée comme un réaménagement. La
comptabilisation de ces travaux est réalisée selon la norme IAS 40.
Un immeuble de placement faisant l’objet d’une rénovation lourde en vue d’une relocation
reste donc évalué selon le principe de la juste valeur.
En cas d’utilisation du modèle du coût, les transferts entre les catégories immeubles de
placement ; biens immobiliers occupés par son propriétaire et stocks ne changent pas la valeur
comptable du bien immobilier transféré ni le coût de ce bien immobilier pour son évaluation
ou les informations à fournir.
L’une des problématiques auxquelles sont confrontées les sociétés foncières est la suivante :
comment doivent être évaluées les réserves foncières selon les normes IFRS dans les
différents cas suivants :
a. Cas n°1 : une réserve foncière non construite devient terrain d'assiette d'une
opération de construction d'un ensemble immobilier destiné à la location ;
b. Cas n°2 : une réserve foncière généralement de grande surface est aménagée et la
situation à la clôture est la suivante :
- certains lots aménagés sont déjà affectés en terrain d'assiette d'opérations de
construction en cours ;
Le Bulletin CNCC10 n° 141 de mars 2006 a publié une réponse concernant cette
problématique. Ainsi, lorsqu'une réserve foncière, détenue par une société foncière cotée, dont
l'activité principale est de détenir des réserves foncières en vue d'un placement à long terme et
de construire des immeubles (logements et/ou bureaux) en vue de les conserver durablement
pour les louer, et qui a opté pour l'évaluation à la juste valeur de ses immeubles de placement
conformément à la norme IAS 40, devient terrain d'assiette d'une opération de construction
d'un ensemble immobilier destiné à la location, le terrain reste comptabilisé en immeubles de
placement selon la norme IAS 40 et la construction est comptabilisée en immobilisation en
cours selon la norme IAS 16 jusqu'à la date d'achèvement de la construction.
A la date d'achèvement, la construction est transférée en immeuble de placement auquel
s'applique la norme IAS 40. L'écart éventuel entre le coût de revient de la construction et sa
juste valeur à la date d'achèvement est comptabilisée en résultat au moment du transfert.
Lorsqu'une réserve foncière est aménagée, le principe est identique à celui exposé ci-dessus.
8. Première adoption :
La norme IFRS 1 établit les exemptions ci-après au principe selon lequel le premier bilan
d’ouverture en IFRS doit être conforme à chaque norme IFRS et ce dans le cas où l’entité a
choisi d’utiliser le modèle du coût :
Les normes marocaines ne prévoient pas de règles spécifiques pour le traitement des
immeubles de placement contrairement aux normes IFRS. Cela va amener les sociétés
marocaines à identifier et recenser les biens immobiliers non destinés à l’exploitation et qui
répondent à la définition des immeubles de placement afin de les isoler et les classer dans une
rubrique spécifique « immeubles de placement ». L’évaluation initiale ainsi que le traitement
ultérieur de ces immeubles, au vu des choix devant être opérés par ces sociétés, poseraient
certainement un certain nombre de problématiques d’application de cette norme qui apporte
un traitement tout à fait nouveau à ce type d’immeubles.
10
Compagnie Nationale des Commissaires aux Comptes.
Les immeubles d’exploitation sont soit des usines et autres locaux d’activité utilisés pour la
production, soit des locaux plus banalisés tels que les bureaux administratifs de l’entreprise,
occupés par elle-même.
La méthode de comptabilisation privilégiée par la norme est celle du coût historique mais
avec l’obligation d’amortir les constructions non plus sur la base d’un taux unique mais en
distinguant des « composants » relevant de taux différents correspondant à des durées d’utilité
différentes.
Les sociétés immobilières qui choisiront l’autre traitement de la norme IAS 40 (le modèle du
coût), sont donc amenées à reconsidérer les modalités de comptabilisation des immeubles à la
date d’entrée dans le patrimoine ainsi qu’à l’ouverture du premier exercice assujetti aux
nouvelles normes puisque, dans leur grande majorité, elles n’auront considéré, jusqu’à présent
que deux composants, le terrain et les constructions.
1. Champs d’application :
La norme IAS 16 offre une option pour la valorisation des immobilisations corporelles :
¾ Autre traitement autorisé par IAS 16 : la réévaluation avec application de la juste valeur
à la date de réévaluation diminuée du cumul des amortissements et des pertes de valeur.
Les effets de la réévaluation sont inscrits en capitaux propres. Les réévaluations doivent
être effectuées avec une régularité suffisante pour que la valeur comptable ne diffère pas
de façon significative de celle qui aurait été déterminée en utilisant la juste valeur à la
date de clôture.
L’option pour l’un des traitements devra être appliquée de manière homogène pour toute une
catégorie d’actif.
Immeuble de Immeuble
Placement d’exploitation
Application de Application de
IAS 40 IAS 16
Modèle de Réévaluation
la juste valeur Modèle du coût
a. Critères de comptabilisation :
Le coût d’un élément d’immobilisation corporelle doit être comptabilisé en tant qu’actif
lorsque :
On applique ce principe de comptabilisation à tous les coûts encourus sur des immobilisations
corporelles au moment où ils sont encourus, c’est-à-dire :
- aux coûts initiaux engagés pour acheter ou construire l’immobilisation corporelle, et
- aux coûts encourus ultérieurement pour compléter, remplacer partiellement ou
entretenir l’immobilisation corporelle.
b. Evaluation initiale :
Le prix d’achat, y compris les droits de douane et les taxes non récupérables, après
déduction des remises et rabais (y compris escompte financier) ;
Tous les coûts directement attribuables engagés pour amener l’actif et le mettre en
l’état de marche en vue de son utilisation prévue par la direction (dont les frais d’acquisition
d’immobilisation). Les frais administratifs et généraux sont systématiquement exclus, même
pour les immobilisations produites en interne ;
L’estimation initiale des coûts de démantèlement, de retrait de l’actif et de remise en
état du site, auxquels l’entité est engagée soit au moment de l’acquisition ou en conséquence
de l’utilisation de l’actif durant une certaine période. En effet, au sens des IFRS, les coûts de
démantèlement ne constituent pas un composant séparé. Ces coûts font partie intégrante du
coût global de l’immobilisation qui est ensuite décomposée en différents composants.
Après la révision de la norme IAS 23 sur les coûts d’emprunt, la nouvelle version érige en
seule méthode possible celle qui n'était pas considérée comme préférentielle précédemment,
la méthode consistant à incorporer dans les actifs éligibles les charges financières supportées
pendant la période d'acquisition, de construction ou de production des actifs.
Les actifs éligibles à l'incorporation obligatoire des charges financières sont ceux qui exigent
un temps assez long afin d'être prêts à être utilisés ou mis en vente. De cette rédaction, on peut
déduire que les immobilisations corporelles peuvent être considérées comme étant un actif
éligible.
Désormais, les sociétés se trouvent à partir de janvier 2009 dans l’obligation de comptabiliser
les charges financières incorporables comme étant un élément constitutif du coût des
immobilisations corporelles.
a. Dépenses ultérieures :
Les dépenses ultérieures doivent être comptabilisées en charges sauf si les avantages
économiques futurs associés à ces dépenses iront à l’entité et que ces dépenses peuvent être
évaluées et attribuées à l’actif de façon fiable.
A. Mise en conformité :
Les dépenses de mise en conformité sont immobilisables : ces dépenses ont pour effet
d’allonger la durée de vie de l’actif au moment où elles sont engagées. Cela est possible
depuis la publication de la norme IAS 16 révisée. En effet, avant l’adoption de la norme
révisée en décembre 2003, le critère était que la dépense devait améliorer la valeur de l’actif.
Dorénavant, on apprécie l’immeuble à la veille de la dépense, si la dépense n’est pas faite, le
bien n’est plus en état de fonctionnement et perd donc de la valeur.
Une condition nécessaire pour continuer à utiliser un actif peut être d’effectuer de grandes
révisions régulièrement que des éléments soient remplacés ou non.
La constitution de provisions pour grosses réparations est interdite en normes IFRS. Les coûts
des révisions (dépenses qui ont pour objet de modifier les installations ou de remplacer tout
ou partie des actifs ou de prolonger leur durée de vie, tel que le remplacement des ascenseurs
dans un immeuble) ou des inspections majeures (dépenses qui font l’objet de programmes
pluriannuels de grosses réparations ou grandes révisions tel que le contrôle régulier des
réseaux d’eau et d’électricité dans un parc d’immeubles) doivent être comptabilisés en
charges sauf si :
Dans ce cas, le montant des grosses réparations doit être évalué et constituer un composant
distinct de l’immobilisation à laquelle il se rapporte.
Pour les grandes révisions, le coût estimé d’une révision similaire future peut être utilisé pour
déterminer la valeur brute à l’origine à sortir du coût de l’actif.
Les dépenses de remplacement et de grandes révisions doivent être immobilisées même si un
composant séparé n’a pas été identifié à l’origine.
Le coût de l’entretien quotidien est comptabilisé en charges ainsi que les pièces de rechange
courantes et d’équipement d’entretien sont prises en charges lors de la consommation.
4. Evaluation postérieure :
Le bien est évalué au coût diminué des amortissements et pertes de valeur cumulés.
a. Amortissements :
Les composants d’un actif doivent être amortis sur leur durée d’utilité. Le montant
amortissable d’un actif est réparti en fonction de sa durée d’utilité qui doit être réexaminée
périodiquement. Le montant amortissable est le coût d’un actif, ou tout autre montant
substitué au coût, diminué de sa valeur résiduelle.
Le mode d’amortissement doit refléter le rythme selon lequel les avantages économiques
futurs liés à l’actif sont consommés par l’entreprise. Il est réexaminé périodiquement. La
dotation aux amortissements comptabilisée en charges. L’effet des modifications de plan ou
de mode d’amortissement est prospectif.
La valeur résiduelle est égale à l’estimation actuelle du montant que l’entreprise obtiendrait si
l’actif était déjà de l’âge et dans l’état de sa fin de durée d’utilité, déduction faite des coûts de
cession. En pratique, elle est difficile à évaluer, notamment pour les immeubles.
La valeur résiduelle, la durée d’utilité ainsi que le mode d’amortissement d’un actif doivent
être révisés au moins à chaque fin de période annuelle et ajustés si nécessaire. L’ajustement
qui en découle doit être comptabilisé comme un changement d’estimation comptable (l’effet
des changements doit être comptabilisé de manière prospective comme un changement
d’estimations conforme à la norme IAS 8).
Une entreprise doit apprécier à chaque date de clôture s’il existe un quelconque indice
montrant qu’un actif ait pu perdre de sa valeur. S’il existe un tel indice, l’entreprise doit
déterminer la valeur recouvrable de l’actif ou de l’unité génératrice de trésorerie auquel cet
actif se rapporte.
La valeur recouvrable est la valeur la plus élevée entre le prix de vente net de l’actif et sa
valeur d’utilité.
Le prix de vente net est le montant qui peut être obtenu de la vente de l’actif lors d’une
transaction dans des conditions de concurrence normale entre des parties bien informées et
consentantes, moins les coûts de sortie.
La norme IAS 36 hiérarchise les modalités de détermination du prix de vente net :
1) Accord de vente irrévocable ;
2) Marché actif ;
La valeur d’utilité est la valeur actualisée des flux de trésorerie futurs estimés attendus de
l’utilisation continue d’un actif et de sa sortie à la fin de sa durée d’utilité.
5. adoption :
5. Première adoption :
La norme IFRS 1 établit les exemptions, ci-après, au principe selon lequel le premier bilan
d’ouverture en IFRS doit être conforme à chaque norme :
De ce qui précède, on peut conclure qu’en application de la norme IAS 16, les entités doivent
désormais répartir le coût total d’un actif entre ses différents éléments constitutifs et
comptabiliser chaque élément séparément dès lors que ces composants ont des durées d’utilité
différentes de l’actif auquel ils se rapportent et/ou dès lors qu’ils procurent des avantages à
l’entreprise à un rythme différent.
La quasi-totalité des contrats de location des sociétés foncières sont des contrats de location
simples. Ainsi, nous nous sommes particulièrement intéressés aux modifications apportées par
la norme IAS 17 sur la comptabilisation de ce type de contrat. Toutefois, certaines
informations seront données sur le traitement des contrats de location financement tel que
spécifié par ladite norme.
En règles comptables marocaines, les contrats de location financement ne sont pas activables
dans les comptes individuels. Selon le référentiel IFRS, la norme IAS 17 impose l’activation
des contrats de location financement. Elle fournit en outre des principes de classification des
Un contrat de location est un accord par lequel le bailleur cède au preneur pour une période
déterminée, le droit d’utilisation d’un actif en échange d’un paiement ou d’une série de
paiements.
L’identification d’un contrat de location nécessite une analyse en substance des contrats
quelle que soit leur forme juridique.
La classification des contrats de location se fonde donc sur le degré d’imputation au bailleur
ou au preneur des risques et des avantages inhérents à la propriété d’un actif loué.
Les risques incluent les pertes éventuelles résultant de la sous-utilisation des capacités ou de
l’obsolescence technologique ainsi que des variations de la rentabilité dues à l’évolution de la
conjoncture économique.
Les avantages peuvent être représentés par l’espérance d’une exploitation rentable sur la
durée de vie économique de l’actif et d’un gain résultant d’une appréciation de sa valeur ou de
la réalisation d’une valeur résiduelle.
La norme IAS 17 donne une liste non limitative de cinq exemples de situations qui,
individuellement ou conjointement, devraient en principe conduire à considérer un contrat
comme un contrat de location-financement :
• La durée du contrat de location couvre la majeure partie de la durée de vie
économique de l’actif même s’il n’y a pas transfert de propriété ;
• Au commencement du contrat de location, la valeur actualisée des paiements
minimaux au titre de la location s’élève au moins à la quasi-totalité de la juste valeur
de l’actif loué ;
• Le contrat de location transfère la propriété de l’actif au preneur au terme de la durée
du contrat de location ;
• Le contrat de location donne au preneur l’option d’acheter l’actif à un prix qui devrait
être suffisamment inférieur à sa juste valeur à la date à laquelle l’option peut être levée
pour que, dès le commencement du contrat de location, on ait la certitude raisonnable
que l’option sera levée ; et
La norme complète par ailleurs ces exemples par une liste non limitative d’indicateurs de
situations qui pourraient conduire individuellement ou conjointement à la classification d’un
contrat comme un contrat de location-financement :
• Si le preneur peut résilier le contrat de location, les pertes subies par le bailleur
relatives à la résiliation sont à la charge du preneur ;
• Les profits ou pertes résultant de la variation de la juste valeur de la valeur résiduelle
sont à la charge du preneur ; et
• Le preneur a la faculté de poursuivre la location pour une deuxième période
moyennant un loyer sensiblement inférieur au prix du marché.
Les sociétés doivent ainsi réexaminer leurs contrats afin de vérifier si leur substance
économique ne conduit pas à la requalification des contrats de location simple conclus en
contrats de location-financement.
Cette approche par principes est assez difficile dans l’application pratique car il n’y a aucun
seuil précis à respecter. Des termes comme « majeure partie » et « quasi-totalité » restent
assez vagues. Par conséquent, la présente norme introduit beaucoup de marges
d’interprétation avec le risque que des contrats de même nature économique ne soient traités
de la même manière dans des comptes d’entreprises différentes.
L’IASB est bien conscient de ce problème et a lancé, dès 2003, un projet de recherche visant à
préparer une modification, voire un remplacement de l’actuelle norme sur les contrats de
location. Il a ainsi publié en collaboration avec le FASB, le 19 mars 2009, un document à des
fins de discussion commun sur la comptabilisation des contrats de location.
Les deux organismes ont noté que le traitement comptable différent entre la location-
financement et la location simple pose un certain nombre de problématiques, en particulier :
• de nombreux utilisateurs des états financiers estiment que tous les contrats générant
des actifs et des passifs doivent être comptabilisés dans les états financiers des
locataires. Par conséquent, ces utilisateurs ajustent systématiquement les montants
comptabilisés dans les états de situation financière afin de tenter d'évaluer les impacts
des actifs et passifs liés aux contrats de location simple ;
• la distinction entre location simple et location-financement peut conduire à ce que des
opérations similaires soient comptabilisées de manière différente réduisant, pour les
besoins des utilisateurs, la comparabilité des états financiers ;
• la différence entre le traitement comptable d'une location simple et celui d'une
location-financement peut également offrir la possibilité d'arranger des opérations afin
de parvenir au classement voulu d'une location. Par exemple, si une location est
classée dans la catégorie "location simple", le locataire obtient une source de
financement non comptabilisée qui peut être difficile à comprendre par les utilisateurs.
Ainsi, l’IASB et le FASB proposent que la comptabilité d'une location soit basée sur le
principe selon lequel toutes les locations générant un passif (au titre des paiements futurs des
loyers) et un actif (le droit d'utiliser le bien loué) doivent être comptabilisés dans l'état de
situation financière des entités. Cette approche vise à s'assurer que les locations sont
comptabilisées de manière cohérente, quel que soit le secteur d'activité.
Les terrains présentent les caractéristiques d’avoir une durée de vie économique illimitée et,
s’il n’est pas prévu d’en transférer la propriété au preneur à la fin de la durée du contrat de
location, le preneur ne reçoit pas la quasi-totalité des risques et des avantages inhérents à la
propriété. Par conséquent, la partie de la location afférente au terrain doit en principe être
comptabilisée en tant que contrat de location simple.
Une entité peut conclure un accord, comportant une transaction ou une série de transactions
liées, qui n’a pas la forme légale d’un contrat de location mais qui confère un droit d’utiliser
un actif en échange d’un paiement ou d’une série de paiements.
Afin de déterminer si un accord est, ou contient, un contrat de location, il faut se fonder sur la
substance de l’accord et apprécier si l’exécution de l’accord dépend de l’utilisation d’un actif
spécifique, et l’accord confère un droit d’utiliser l’actif.
L’appréciation d’un accord pour déterminer s’il contient un contrat de location doit se faire au
commencement de l’accord, c’est-à-dire à la première des dates: date de l’accord et date de
l’engagement des parties sur les principales conditions de l’accord, sur la base de tous les faits
et circonstances.
Ainsi, les paiements et autres contreparties imposés par l’accord doivent être séparés au
commencement de l’accord ou lors d’une réappréciation de l'accord entre ceux afférents à la
location et ceux concernant d'autres éléments sur la base de leurs justes valeurs relatives. Les
paiements minimaux au titre de la location tels que définis par la norme IAS 17 n’incluent que
les paiements relatifs à la location (c’est-à-dire le droit d’utiliser l’actif) et excluent les
paiements relatifs à d’autres éléments de l’accord (par exemple concernant les services et le
coût des intrants).
Une opération de cession-bail est une opération de cession d’un actif pour le reprendre à bail.
Le paiement au titre de la location et le prix de vente sont généralement liés car ils sont
négociés ensemble. La comptabilisation d’une opération de cession-bail dépend de la
catégorie du contrat de location.
Si une transaction de cession-bail débouche sur un contrat de location simple et s’il est clair
que la transaction est effectuée à la juste valeur, tout profit ou perte doit être comptabilisé
immédiatement.
Si le prix de vente est inférieur à la juste valeur, tout profit ou perte doit être comptabilisé
immédiatement ; en revanche, si la perte est compensée par des paiements futurs inférieurs au
prix du marché, elle doit être différée et amortie proportionnellement aux paiements au titre
de la location sur la période pendant laquelle il est prévu d’utiliser l’actif.
Si le prix de vente est supérieur à la juste valeur, l’excédent doit être différé et amorti sur la
durée d’utilisation attendue de l’actif.
L’une des principales problématiques posées par cette norme aux sociétés foncières serait
sans nul doute, la comptabilisation des revenus locatifs provenant des contrats de location
simple.
En effet, la norme IAS 17 stipule que les revenus locatifs provenant des contrats de location
simple doivent être comptabilisés en produits de manière linéaire sur toute la durée du contrat
de location.
Ainsi, dans le cadre de la négociation d’un nouveau contrat ou le renouvellement d’un contrat
de location, les sociétés foncières sont souvent amenées à consentir au preneur un certain
nombre d’avantages. Ces avantages peuvent être aussi divers que l’octroi d’un certain nombre
de loyers gratuits, un nombre de mois de loyers réduits, la prise en charge temporaire par le
bailleur des coûts habituellement supportés par le preneur…
En substance, ces avantages consentis par le bailleur font partie du « prix net » accepté par les
deux parties en contrepartie de l’utilisation de l’actif par le preneur. En conséquence, c’est ce
coût net total (coût total des loyers diminué des avantages obtenus) qui devra être réparti sur
la durée du contrat en contrepartie des avantages économiques que le preneur retire de
l’utilisation de l’actif.
Les avantages dans un contrat de location simple sont, en substance, relatifs à la contrepartie
pour l’utilisation du bien loué. Ceci reprend tous les avantages consentis par le bailleur au
preneur pour la négociation ou le renouvellement d’un contrat de location simple, quelles que
soient la nature, la forme et la date de paiement de ces avantages.
Ces avantages peuvent être illustrés par les exemples suivants :
- Remboursement des dépenses ;
- Prise en charge par le bailleur de coûts qui sont, en principe, supportés par le
locataire (ex. coût de relocation, coûts de déménagement, aménagements des locaux
loués…etc.) ;
- Loyers gratuits ou réduits au titre des périodes initiales du contrat de location (ex.
paliers, franchises…etc.).
La norme IAS 17 s’applique pour tous les avantages consentis au preneur même si ces
avantages ne sont pas mentionnés explicitement dans le contrat de location. Par exemple, le
bailleur prend à sa charge les coûts de l’aménagement des locaux loués alors que ces coûts ne
sont pas mentionnés dans le contrat.
b. Méthode de comptabilisation :
Le bailleur doit comptabiliser le coût cumulé des avantages comme une réduction de revenus
locatifs sur la durée du bail sur une base linéaire à moins qu’une autre base systématique ne
soit plus représentative de la façon dont l’avantage relatif au bien loué se consomme dans le
temps.
En d’autres termes, les revenus locatifs provenant des contrats de location simple doivent être
comptabilisés en produits de façon linéaire sur toute la durée du contrat de location à moins
qu’une autre base systématique ne soit plus représentative de l’échelonnement dans le temps
de la diminution de l’avantage retiré de l’utilisation de l’actif loué.
c. Franchises de loyers :
Les sociétés foncières peuvent se trouver devant trois situations concernant ce principe
d’étalement :
• Contrats signés lors de l’exercice de passage comportant des franchises de loyers :
Dans ce cas, le loyer comptabilisé en IFRS correspond au loyer prévu au bail minoré d’une
quote-part de franchise. Le loyer comptabilisé sera donc inférieur au loyer quittancé pour cet
exercice.
• Contrats signés antérieurement à l’exercice de passage mais dont les effets de la
franchise se poursuivent sur l’exercice de passage et les exercices suivants : Ce cas a les
mêmes effets que la situation précédente.
• Contrats signés antérieurement à l’exercice de passage mais dont la franchise n’a plus
d’effet sur cet exercice et concerne des baux dont la période ferme n’est pas échue :
Dans ce cas, l’application de la norme a pour effet de :
¾ minorer lors de l’exercice de passage et jusqu’à la fin de la période ferme du bail
les loyers comptabilisés d’une quote-part de la franchise. Les loyers concernés
sont donc inférieurs aux loyers quittancés.
¾ de réévaluer les capitaux propres de la quote-part de franchise qui aurait dû être
étalée lors de l’exercice de la prise d’effet du bail.
Pour négocier un nouveau contrat, le bailleur peut financer des travaux pour le compte de
preneurs, soit en remboursant les dépenses engagées par le preneur, soit en réalisant des
aménagements des locaux loués.
• Travaux spécifiques au preneur : il s’agit des travaux qui ne sont pas utilisables par un
locataire ultérieur et qui n’apportent pas de valeur à l’ensemble immobilier. Pour cette nature
de travaux, le coût des travaux supportés par le bailleur doit être comptabilisé conformément à
SIC 15 comme une réduction de revenus locatifs sur la durée du bail. Exemple : le bailleur
prend à sa charge des travaux de cloisonnement réalisés pour le compte des preneurs. Ces
travaux sont par nature immobilisables. Cependant, ces travaux ne créent pas de valeur et ne
seront pas réutilisables par un autre locataire.
• Travaux apportant de la valeur à l’ensemble immobilier : il s’agit de travaux qui
bénéficieront aux locataires ultérieurs et qui apportent de la valeur à l’ensemble immobilier.
Pour cette nature de travaux, l’analyse conduirait à ne pas comptabiliser ces travaux comme
une réduction de revenus locatifs mais comme une immobilisation. Exemple : travaux de
climatisation.
Par ailleurs, il est très difficile d’apprécier si les travaux auront une durée de vie allant au-delà
de la durée ferme du bail et si c’est le cas s’ils pourront bénéficier à un autre locataire, du fait
que, très souvent les aménagements sont modifiés ou remplacés lors de l’entrée d’un nouveau
locataire.
11
D’après l’étude « Première application des normes IFRS pour les sociétés foncières cotées françaises et
européennes », publiée en janvier 2007 par le cabinet KPMG.
Les loyers conditionnels désignent la partie des paiements minimaux au titre de la location
dont le montant n’est pas fixé mais qui est établie sur la base d’un facteur autre que
l’écoulement du temps (par exemple : pourcentage du chiffre d’affaires, indices de prix, taux
d’intérêt du marché). Ces loyers sont expressément exclus par la norme IAS 17 du calcul des
paiements minimaux au tire de la location.
Entrent dans cette catégorie de loyers, les loyers variables et les loyers indexés qui dépendent
de l’utilisation future du bien et dont le montant des paiements n’est pas fixé. Par conséquent,
ces loyers sont exclus des paiements minimaux au titre de la location et ne font pas l’objet
d’un étalement sur la durée du bail.
Les dépôts de garantie n’étant pas rémunérés par le bailleur, il convient, au regard de la
norme IAS 39, de les actualiser sur la durée ferme du bail. La durée qui devra être retenue
pour l’actualisation du dépôt devra être cohérente avec la durée du contrat de location telle
qu’elle sera définie ci-dessous.
L’écart d’actualisation ainsi dégagé à l’origine (écart entre la valeur nominale et la valeur
actualisée) constitue un complément de loyer et est étalé de façon linéaire sur la durée
probable du bail.
Les indemnités de résiliation sont perçues des locataires lorsque ces derniers résilient le bail
en cours. En IFRS, ces indemnités sont comptabilisées en produits lors de l’exercice de leur
constatation.
La norme IAS 17 définit la durée du contrat de location comme étant la période non résiliable
pour laquelle le preneur s’est engagé à louer l’actif ainsi que toutes les périodes ultérieures
pour lesquelles le preneur a l’option d’obtenir la poursuite de son contrat de location
moyennant ou non le paiement d’une somme complémentaire dans la mesure où, dès le
commencement du contrat de location, on peut avoir la certitude raisonnable que le preneur
exercera son option.
Ainsi, avant de déterminer la durée non résiliable d’un contrat, il faut s’assurer de la substance
économique d’une faculté juridique de résiliation anticipée (exemple : en cas de résiliation
anticipée, paiements de loyers restant dus sur la durée résiduelle du contrat initial).
S’il a été démontré que le renouvellement de chaque période triennale présentait trop
d’incertitude, la durée à retenir devra intégrer cette estimation et la linéarisation devra être
effectuée sur la première période ferme du bail, soit 3 ans.
Par contre, si on obtient la certitude raisonnable que le preneur va exercer l’option pour
poursuivre le contrat, alors c’est sur cette durée, renouvellement compris, qu’il conviendra de
comptabiliser les produits.
La norme IAS 17 ne donne pas de liste de coûts directs initiaux, néanmoins les éléments
suivants peuvent être considérés comme conformes à la définition ci-dessus :
- Honoraires de commercialisation (commissions versées aux intermédiaires pour la
signature du contrat) ;
- Frais d’actes juridiques, honoraires légaux ou de conseil…etc.
De leur part, les coûts de publicité sont exclus.
Ces coûts doivent être inclus dans la valeur nette comptable de l’actif et étalés sur la durée de
vie du bail lorsque la société a choisi le modèle du coût pour la valorisation de ses immeubles
de placement.
Toutefois, pour les sociétés ayant opté pour le modèle de la juste valeur afin de valoriser leurs
immeubles de placement, ces coûts ne sont pas valorisés dans la juste valeur des immeubles
concernés. Ils sont donc comptabilisés en résultat dès le premier arrêté suivant le début du
contrat de location si l’augmentation de juste valeur sur la période est inférieure au montant
de ces coûts.
b. Indemnité d’éviction :
L’indemnité d’éviction est versée au locataire en place lorsque le bailleur résilie un bail en
cours. Concernant le traitement des indemnités d’éviction versées, il convient de distinguer
deux cas:
c. Droits d’entrée :
Les droits d’entrée perçus par le bailleur s’analysent comme des compléments de loyers. En
effet, le droit d’entrée fait partie du montant net échangé par le bailleur et le preneur dans le
cadre d’un contrat de location.
Ainsi, en normes IFRS, les périodes comptables pendant lesquelles ce montant net est
comptabilisé ne doivent pas être affectées par la forme de l’accord et les échéances de
paiement. Ces droits doivent être étalés sur la durée ferme du bail, et sont donc comptabilisés
en produits constatés d’avance et répartis sur la durée du bail.
III. Synthèse des divergences de traitement entre les normes marocaines et IFRS:
Indemnités d'éviction
versées dans le cadre d'un Immobilisation. Analyse au cas par cas.
programme de rénovation
Les sociétés immobilières construisant en vue de la location et/ou la vente sont fortement
impactées par les changements induits par les normes IFRS. Lors de cette première partie,
nous avons abordé les spécificités comptables du secteur immobilier et les normes IFRS
traitant ces spécificités. Lesdites normes ont été étudiées en vue de ressortir les principales
dispositions normatives mais également les options prévues par la norme IFRS 1 lors de la
première application.
Afin de réussir le passage aux normes IFRS, les entreprises devront prendre un certain
nombre de mesures à savoir :
• identifier les différences et leurs conséquences entre les règles comptables marocaines et
les IFRS ;
• faire le meilleur choix de politique comptable en vue de la première application des
IFRS ;
• préparer la conversion sous des aspects comptables, humains et par rapport aux
systèmes d’information ;
• revoir leur stratégie de communication externe et préparer l’ensemble des parties
prenantes à l’impact des IFRS sur le reporting financier.
Par ailleurs, nous avons constaté que l’application des normes internationales d’information
financière pose un certain nombre de problématiques et ne se fait pas sans difficultés. En
effet, les principales difficultés liées à leur application peuvent se résumer comme suit :
difficultés liées au traitement des actifs corporels selon les nouvelles dispositions, et
notamment, en vertu des principes de « substance over form » et de l’approche par
composants.
Après avoir exposé les spécificités normatives des normes IFRS et les divergences que
présentent ces normes par rapport aux normes marocaines, nous allons détailler au niveau de
la deuxième partie les retraitements et reclassements devant être opérés par les sociétés
immobilières construisant en vue de la location et/ou la vente afin de se conformer aux règles
et principes des normes IFRS.
Résolument tourné vers les investisseurs, ce corps de normes privilégie également des
évaluations en juste valeur, permettant de mieux appréhender le patrimoine du groupe à la
date d’arrêté des comptes. En matière de résultats et avec toujours le même souci
d’information des investisseurs et des marchés financiers, le référentiel IFRS oriente leur
analyse en fonction des performances financières des différentes activités exercées par le
groupe.
Ces normes IFRS, d’abord qualifiées de comptables sont désormais considérées comme des
standards d’information et de reporting financier, posent un certain nombre de questions sur
leur mise en application au regard des normalisations nationales existantes.
Toutefois, bien que les normes internationales soient standardisées, elles devront être
adaptées aux différents secteurs afin de prendre en considération leurs spécificités. En effet,
leur application nécessite le recours à des interprétations qui devront être argumentées et
décrites en annexes des états financiers afin de garantir une transparence de l’information
publiée.
La deuxième partie a pour objectif de traiter les principales difficultés rencontrées par les
sociétés immobilières construisant en vue de la location et/ou la vente lors de la mise en place
des normes IFRS.
A cet effet, nous allons présenter les retraitements et reclassements devant être opérés par les
sociétés immobilières construisant en vue de la location et/ou la vente lors du passage aux
normes IFRS. Nous allons par ailleurs illustrer l’ensemble de ces retraitements et
reclassements à travers un cas pratique d’une société immobilière construisant en vue de la
vente et la location.
Au niveau de ce chapitre, nous allons nous pencher sur les retraitements devant être opérés
par les sociétés marocaines opérant dans le secteur immobilier. Toutefois, il est à noter que
ces retraitements ne concernent pas uniquement ces sociétés mais pratiquement toutes les
sociétés marocaines devant convertir leurs états financiers en normes IAS-IFRS.
Notre choix de traiter les retraitements relatifs aux actifs corporels trouve sa justification
d’une part dans le fait que le référentiel IFRS a apporté de nombreuses modifications qui vont
avoir un impact significatif sur les comptes des sociétés immobilières marocaines, et d’autre
part, l’impact du nouveau traitement IAS-IFRS des immeubles de placement serait plus
significatif et important au niveau des sociétés foncières marocaines.
Ainsi, la mise en place des normes IAS-IFRS relatives aux actifs corporels (normes IAS 16,
IAS 17 et IAS 40) au sein des sociétés immobilières marocaines aura pour principales
conséquences :
Le CGNC précise que les biens obtenus en crédit-bail ne doivent pas figurer à l’actif de
l’entreprise utilisatrice tant que l’utilisateur n'a pas levé l’option d'achat, et les sommes dues
par l’utilisateur au titre de la période de jouissance constituent des charges d'exploitation. Ces
actifs ne peuvent figurer au bilan qu’à partir de la date de levée de l’option d’achat. Ainsi,
lorsque l’utilisateur devient propriétaire du bien en levant l’option d'achat dont il est titulaire,
il doit inscrire cette immobilisation à l’actif de son bilan.
La norme IAS 17, comme nous l’avons vu au niveau de la première partie, prévoit un
traitement différent à savoir : les actifs loués en vertu d’un contrat de location qui transfert à
la société locataire la quasi-totalité des risques et des avantages inhérents à la propriété de
l’actif, devront être comptabilisés comme si la société en était propriétaire. Ainsi, les sociétés
devraient procéder à une analyse de tous ses contrats de location afin de pouvoir identifier et
classer les contrats en un contrat de location financement ou en un contrat de location simple
et procéder ainsi aux retraitements qui s’imposent.
Afin de faciliter cette classification, les contrats de location peuvent être examinés au regard
des exemples de situation ainsi que des indicateurs de situation cités au niveau du troisième
La norme IAS 17 prévoit une comptabilisation des contrats de location financement qui est
complètement différente des principes marocains, mais qui reflète la philosophie des normes
IFRS.
Les contrats de location financement identifiés devront être retraités chez le bailleur comme
s’il s’agissait d’une vente à crédit, et chez le preneur comme s’il s’agissait d’un achat à crédit.
1. Chez le bailleur :
Au bilan :
Comptabilisation d’une créance pour un montant égal à la juste valeur de l’actif augmentée
des coûts directs initiaux du contrat de location.
Les valeurs résiduelles non garanties estimées retenues pour le calcul du montant de la
créance doivent être révisées régulièrement :
- en cas de révision à la baisse : la créance doit être ramenée à un montant égal à la
valeur présente des flux révisés sur la base du taux implicite d’origine ;
- en cas de révision à la hausse : aucun ajustement ne doit être opéré.
Au compte de résultat :
Les loyers sont assimilés aux annuités constantes de remboursement d’un prêt. Ils sont ainsi
ventilés entre :
- un amortissement de capital, et
- un produit d’intérêt calculé sur la base du capital restant dû et du taux implicite du
contrat.
2. Chez le preneur :
Au bilan :
Au commencement du contrat, le bien est enregistré en immobilisation à l’actif en
contrepartie de la comptabilisation d’un emprunt au passif du bilan.
Le paragraphe 20 de la norme IAS 17 dispose qu’au début de la période de location, l’entité
doit comptabiliser les contrats de location financement à l’actif et au passif de son bilan pour
des montants égaux à la juste valeur du bien loué ou, si celle-ci est inférieure, à la valeur
actualisée des paiements minimaux au titre de la location déterminées, chacune, au
commencement du contrat de location.
12
Un exemple des écritures de retraitement devant être passées par le bailleur est présenté au niveau de l’annexe
n°4.
Au compte de résultat :
Les loyers versés sont assimilés aux annuités constantes de remboursement d’un emprunt et
sont ventilés entre :
- un amortissement de capital, et
- une charge financière calculée sur la base du capital restant dû et d’un taux d’intérêt
constant (taux d’actualisation d’origine).
Par ailleurs, l’actif inscrit au bilan fait l’objet d’une dotation aux amortissements selon une
méthode cohérente avec celle appliquée à la catégorie à laquelle appartient le bien. La durée
d’amortissement retenue est égale à la durée la plus courte entre la durée d’utilité retenue pour
la catégorie à laquelle appartient le bien et la durée du contrat de location (sauf certitude
raisonnable que le preneur devienne propriétaire de l’actif en fin de location).
Outre le calcul des impacts liés aux retraitements des contrats de location financement
identifiés, la société doit indiquer pour chaque catégorie d’actif :
1. La valeur nette comptable à la date de clôture ;
2. Un rapprochement entre le total des paiements minimaux au titre de la location à la
clôture et leur valeur actuelle ainsi que le montant des paiements minimaux au titre
de la location et leur valeur actuelle à payer : à moins d’un an, de 1 à 5 ans, et à plus
de 5 ans ;
3. Description générale des principales dispositions des contrats.
13
Un exemple des écritures de retraitement devant être passées par le preneur est présenté au niveau de l’annexe
n°5.
Ainsi, si un accord contient un contrat de location, les parties à l’accord doivent appliquer à
l’élément « location » du contrat les dispositions de la norme IAS 17. En conséquence, si un
accord contient un contrat de location, celui-ci doit être classé comme contrat de location-
financement ou comme contrat de location simple selon les critères de classification des
contrats de location exposés au niveau du troisième chapitre de la première partie. Par
ailleurs, les autres éléments de l’accord qui ne sont pas dans le champ d’application de l’IAS
17 doivent être comptabilisés séparément selon les autres normes.
Par conséquent, les paiements et autres contreparties imposés par l’accord doivent être séparés
au commencement de l’accord ou lors d’une réappréciation de l'accord entre ceux afférents à
la location et ceux concernant d'autres éléments sur la base de leurs justes valeurs relatives.
Les paiements minimaux au titre de la location tels que définis au niveau de l’IAS 17
n’incluent que les paiements relatifs à la location (c’est-à-dire le droit d’utiliser l’actif) et
excluent les paiements relatifs à d’autres éléments de l’accord (par exemple concernant les
services et le coût des intrants).
Les sociétés marocaines opérant dans le secteur immobilier sont donc amenées à analyser au
cas par cas leurs contrats de service conclus afin d’identifier les contrats de service
comportant en substance un contrat de location financement et de les traiter tel qu’exposé
dans ce qui précède.
La norme IAS 16 est sans doute, l’une des normes qui ont impacté de manière significative
les comptes consolidés des groupes tout en présentant des difficultés importantes lors de leur
mise en œuvre.
Comme nous l’avons souligné au niveau du troisième chapitre de la première partie, la norme
IAS 16 prévoit deux méthodes pour le traitement ultérieur des immobilisations (modèle du
En vue de faciliter le passage aux normes IFRS, la norme IFRS 1 propose aux entreprises
d’adopter certaines exemptions à l’application de manière rétrospective de l’ensemble des
normes IAS/IFRS qui sont applicables à toutes les opérations antérieures à la date de
transition.
Ainsi, par mesure de simplification, les groupes peuvent retenir l’exemption prévue par la
norme IFRS 1 pour le traitement des immobilisations corporelles, à savoir de retenir la juste
valeur ou une réévaluation antérieure comme coût présumé (immobilisation par
immobilisation).
D’après l’étude du cabinet KPMG citée ci-dessus, les groupes de construction européens n'ont
pas procédé, dans leur majorité, à des réévaluations en juste valeur de leurs immobilisations
dans leur bilan d'ouverture IFRS. Toutefois, certains groupes britanniques ont maintenu en
normes IFRS les réévaluations d’immeubles et de terrains qui avaient été comptabilisées dans
leurs comptes établis en normes locales.
En pratique, les principaux retraitements identifiés au sein des groupes européens opérant
dans le secteur immobilier et qui concernent également les groupes immobiliers marocains
adoptant le référentiel IFRS sont :
• Revue de la valeur initiale de certains actifs.
• Application de l’approche par composants.
La norme IAS 16, comme nous l’avons exposé au niveau de la première partie, précise que le
coût d’entrée d’une immobilisation doit inclure l’ensemble des frais afférents à son
acquisition ou sa production ainsi que l’estimation initiale des coûts de démantèlement, de
retrait de l’actif et de remise en état du site.
Par ailleurs, à travers le modèle de la réévaluation tel que décrit par la norme IAS 16, les
sociétés peuvent opter pour la méthode de réévaluation de leurs actifs pour ce qui est de leurs
évaluations postérieures.
14
« Les premiers états financiers IFRS des groupes de construction européens, vers une comparabilité renforcée ? », Etude
menée par le cabinet international KPMG, Novembre 2006.
Par ailleurs, la valeur des actifs immobilisés, notamment les terrains et les constructions devra
être augmentée des frais d’acquisition y afférents.
En pratique, il est difficile de reconstituer l’ensemble des frais d’acquisition relatifs aux
immobilisations figurant au niveau du bilan, par conséquent, les sociétés ont calculé une
moyenne des droits de mutation payés au titre des dernières années. Ce pourcentage est
appliqué aux actifs éligibles à ces droits afin d’estimer les droits de mutation qui auraient dû
être inclus dans le coût de l’immobilisation si les normes IFRS étaient toujours appliquées.
Quant aux honoraires et commissions des professionnels, seuls les frais qui ont pu être
reconstitués, ont été retenus.
Les frais d’acquisition affectés aux constructions devront être amortis au même rythme que
celles-ci. Dans ce sens, nous pouvons dans un but de simplification, retenir le taux
d’amortissement IFRS des constructions et l’appliquer à ces frais.
En principe, chaque société est tenue d’appliquer de façon rétrospective l’ensemble des
normes IAS-IFRS qui lui sont applicables. Ainsi, chaque entité est tenue de reconstituer la
valeur des immobilisations en tenant compte des principes de la norme IAS 16. La méthode
exposée ci-dessus, constitue une alternative au traitement de base fastidieux et généralement
impossible à réaliser en pratique.
• Soit une durée d’utilisation propre à l’entreprise, inférieure à la durée de vie, et choisie
en fonction de sa politique ou de sa stratégie (renouvellement systématique au bout d’un
certain nombre d’années…), ou d’autres facteurs (exemple : limites juridiques légales ou
contractuelles d’utilisation…).
Dans cette hypothèse, la valeur résiduelle prévisionnelle est en principe relativement
importante ; elle doit faire l’objet d’une estimation raisonnable en fonction du prix de cession
probable ; le montant amortissable est alors égal à la différence entre la valeur d’entrée et
cette valeur résiduelle.
Les méthodes d’amortissement retenues doivent être appliquées de manière constante d’un
exercice à l’autre, à moins que des circonstances nouvelles ne justifient un changement. Par
Les normes IFRS apportent une nouvelle approche de l’amortissement des immobilisations,
en effet, selon la norme IAS 16, les sociétés sont tenues d’amortir séparément chaque partie
d’une immobilisation corporelle ayant un coût significatif par rapport au coût total de
l’immobilisation. Ainsi, les composants d’un actif doivent être comptabilisés comme des
actifs distincts s’ils ont des durées d’utilité différentes de celles des autres composants, ou
lorsqu’ils procurent des avantages à la société selon un rythme différent nécessitant
l’utilisation de taux et de modes d’amortissement différents.
En outre, la norme IAS 16 oblige les sociétés à réexaminer la durée d’utilité d’une
immobilisation corporelle périodiquement et, si les prévisions sont sensiblement différentes
des estimations antérieures, la dotation aux amortissements de l’exercice en cours et des
exercices futurs doit être ajustée.
De même, le mode d’amortissement appliqué aux immobilisations corporelles doit être
réexaminé périodiquement (au moins à chaque fin de période annuelle) et, en cas de
modification importante du rythme attendu d’avantages économiques découlant de ces actifs,
le mode doit être modifié pour refléter ce changement de rythme. Lorsqu’un tel changement
de mode d’amortissement est nécessaire, il doit être comptabilisé comme un changement
d’estimation comptable conformément à la norme IAS 8 et la dotation aux amortissements de
l’exercice et des exercices futurs doit être ajustée.
Ainsi, la méthode de l’approche par composants va conduire les sociétés à reconstituer le coût
réel historique des composants, ainsi que les amortissements qui aurait dû être pratiqués. Cette
méthode est applicable même lorsque la valeur comptable nette de l’actif est nulle.
• S’il est impossible d’identifier les factures d’origine, les entreprises peuvent
décomposer les valeurs brutes des immobilisations selon la répartition du coût actuel à neuf
en fonction des données techniques.
En pratique, c’est cette dernière méthode qui a été retenue pour l’application de l’approche
par composant. Les sociétés, à l’aide d’experts, ont pu identifier les composants majeurs de
chaque catégorie homogène d’actifs et les durées d’utilité y afférentes.
Par ailleurs, il faut noter que les règles retenues en matière d’application de l’approche par
composants ont une incidence directe sur l’application des règles comptables liées au
remplacement des composants et à l’amortissement des immobilisations corporelles.
En principe, chaque société est tenue d’appliquer de façon rétrospective l’ensemble des
normes IFRS qui lui sont applicables, à toutes ses opérations antérieures à la date de
transition.
Ainsi, la première adoption des IFRS entraîne l’obligation de passer en revue tout le « fichier
des immobilisations », afin de vérifier la conformité des enregistrements et classements aux
dispositions de la norme IAS 16. Les durées d’utilité devront être quant à elles redéfinies afin
de s’aligner sur la réalité économique plutôt que la prise en considération des taux fiscaux.
La mise en œuvre de la norme IAS 16 conduit généralement les entités à la mise en place d’un
nouveau logiciel de gestion des immobilisations pouvant gérer ces dernières selon les
principes marocains mais également selon les normes IFRS.
La norme IAS 36 prévoit des tests de dépréciation qui doivent être conduits en cas
d’apparition d’indices de perte de valeur et ce en vue de s’assurer que la valeur nette
comptable d’un actif n’est pas supérieure à sa valeur recouvrable.
A chaque fois qu’une dépréciation sera comptabilisée, la base amortissable des
immobilisations concernées par la dépréciation devra être modifiée. Par la suite, toute
modification du montant de cette dépréciation entraînera de la même manière une nouvelle
modification de la valeur de la base amortissable et des amortissements.
L’application de la norme IAS 16 implique ainsi un suivi et une organisation des données
relatives à la vie économique des immobilisations. Cela implique :
La notion d’immeubles de placement n’est pas prévue par les normes marocaines
contrairement aux normes IFRS qui obligent au niveau de la norme IAS 40 de reclasser en
immeubles de placement tout bien immobilier (terrain ou bâtiment) détenu pour en retirer des
loyers ou pour valoriser le capital ou les deux plutôt que pour l’utiliser dans la production ou
le vendre.
L’une des caractéristiques de cette norme est qu’elle offre deux régimes comptables
différents, celui du coût prévu par la norme IAS 16 pour toutes les immobilisations
corporelles et celui de la juste valeur avec passage en résultat des ajustements de valeur. On
notera que le renvoi à la norme IAS 16 dans la norme IAS 40 se limite au modèle du coût, en
effet, les immeubles de placement ne peuvent bénéficier du système de réévaluation prévu par
la norme IAS 16, celui-ci impliquant l’inscription en capitaux propres des ajustements de
valeur.
Les principales sociétés impactées par cette norme seront les sociétés foncières dont l’activité
est de détenir à long terme et développer des actifs destinés à la location. Ainsi, nous allons
détailler au niveau de cette section le traitement qui leur a été consacré par les IFRS.
Les immeubles de placement sont les immeubles qu’une société foncière détient, soit en tant
que propriétaire, soit en tant que preneur dans le cadre d’un contrat de location-financement.
En effet, comme nous l’avons constaté au niveau de la première partie, la norme IAS 17
considère tout preneur d’un contrat de location-financement comme le propriétaire
économique du bien et impose la comptabilisation des biens loués dans le cadre du contrat de
location-financement dans ses états financiers.
Les sociétés devront donc commencer par recenser l’ensemble de leur patrimoine avant de
choisir l’une des deux options de comptabilisation proposées par la norme IAS 40.
La société foncière devra recenser l’ensemble des biens immobiliers qu’elle détient en tant
que propriétaire et qui satisfont la définition d’un immeuble de placement.
Généralement, parmi les biens immobiliers d’une société foncière, ne rentrent pas dans la
catégorie « Immeubles de placement » :
• le siège social puisqu’il est utilisé pour ses besoins personnels à des fins
administratives ;
• les biens immobiliers en cours de construction qui doivent être traités selon la norme
IAS 16.
2. Immeubles de placement détenus par la société en tant que preneur dans le cadre
d’un contrat de location-financement :
Les sociétés devront tout d’abord recenser l’ensemble de leurs contrats de location détenus en
tant que preneur puis se demander si ces contrats concernent la location d’immeubles de
placement selon la définition donnée par les IFRS.
Si tel est le cas, il faudra alors distinguer si le contrat est un contrat de location-financement
ou un contrat de location simple selon les normes IFRS, en s’appuyant sur les critères
présentés par la norme IAS 17.
Si la société répond « oui » à l’une de ces questions, elle est alors en présence d’un contrat de
location-financement.
Si un contrat est classé comme un contrat de location-financement, alors il devra être retraité
dans les comptes de la société. L’immeuble de placement correspondant devra être
comptabilisé selon les dispositions des normes IAS 17 et IAS 40.
¾ Cas particulier :
La norme IAS 17 offre la possibilité au preneur d’un bien immobilier en location simple de
comptabiliser l’intérêt détenu dans l’immeuble comme un immeuble de placement sous
certaines conditions :
Ceci est une option à prendre au cas par cas mais reste irrévocable une fois prise, même en cas
de changement des caractéristiques de la location. Si cette option est choisie, la valorisation
de l’intérêt détenu dans l’immeuble de placement devra se faire à la juste valeur.
Exemple : la société loue un immeuble en location simple puis sous-loue une partie de cet
immeuble à un tiers. Les étages sous-loués répondent à la définition d’un immeuble de
placement. L’intérêt détenu dans l’immeuble de placement peut être capitalisé à l’actif de
l’entreprise, s’il est valorisé à la juste valeur. Si ultérieurement, l’entreprise reprend ces étages
pour son utilisation propre, il reste valorisé à la juste valeur et comptabilisé à l’actif du bilan,
jusqu’au terme du contrat de location simple. La seule inconnue reste donc la valorisation de
l’intérêt détenu qui n’est pas précisée par la norme IAS 17.
Comme nous l’avons vu ci-dessus, dans le cadre des contrats de location-financement, c’est le
preneur qui est considéré comme le propriétaire économique du bien loué et c’est à lui de le
comptabiliser à l’actif de son bilan. Par symétrie, l’actif donné en location doit
obligatoirement être sorti de l’actif chez le bailleur, comme s’il avait été vendu à crédit.
Dans ce cas, il est aussi nécessaire d’effectuer un recensement des contrats de location signés
en tant que bailleur et portant sur des biens considérés comme des immeubles de placement
selon la norme IAS 40. Chaque contrat devra être analysé en s’appuyant sur les critères de
distinction d’un contrat de location-financement et d’un contrat de location simple. Tout
contrat qui, suite à cette analyse, serait qualifié de contrat de location-financement devra être
sorti du patrimoine de la société.
II – Choix d’un modèle de valorisation : quelles implications pour les sociétés foncières
marocaines ?
Dans le cadre du passage aux normes IFRS, différents choix s’imposent aux sociétés foncières
marocaines en matière de traitement comptable des immeubles tant à la date de transition
qu’en régime de croisière.
Ainsi, le choix d’un modèle de valorisation des immeubles de placement (modèle de la juste
valeur ou modèle du coût) implique des conséquences au niveau des états financiers établis en
IFRS à la fois au moment du passage aux normes IFRS ainsi qu’à chaque clôture annuelle.
a. Modèle du coût :
Les conséquences du modèle du coût pour l’évaluation des immeubles de placement sont
pratiquement identiques à celles de l’ensemble des immobilisations corporelles pour
lesquelles le traitement de référence de la norme IAS 16 a été choisi par la société. En effet,
suivant le régime du coût, il y a lieu de répartir le coût sur les différentes composantes de
l’immeuble et de les amortir selon des plans d’amortissement distincts. Chaque immeuble doit
faire l’objet d’une analyse compte tenu de ses caractéristiques propres, ceci implique une mise
Des divergences existent entre les règles marocaines et les normes IFRS quant à la définition
de ce coût. Ainsi, tous les éléments de coût qu’une société aura activés et qui ne satisfont pas
la définition du coût selon les normes IFRS devront être retraités de l’actif et inversement.
Inversement, tous les coûts qui sont activables en normes IFRS et qui ne l’ont pas été selon
les règles marocaines devront être activés. Exemples :
• les honoraires ou frais d’actes non activables selon le CGNC et le P.C.S.I. alors
que la norme IAS 16 les considère comme des frais directement attribuables pour
mettre l’actif en état de marche devront être immobilisés ;
• certaines charges de personnel comme la part d’indemnités de départ en retraite…
La norme IFRS 1 offre aux sociétés qui décident d’appliquer le modèle du coût, la possibilité
de valoriser les immeubles de placement à la juste valeur à la date de transition, cette juste
valeur tenant alors lieu de coût historique par convention. Cette option permettrait aux
sociétés de ne pas avoir à retraiter l’ensemble du coût de leurs immobilisations et de leurs
immeubles de placement. La juste valeur deviendrait la nouvelle valeur nette du bien ; les
amortissements étant remis à zéro. L’impact des ajustements se fera à la date de transition
dans le bilan d’ouverture, au sein des capitaux propres puis les sociétés continueront à amortir
le bien les années suivantes. Toutefois, il faut bien prendre en compte le fait que le choix de
cette option va générer une hausse des amortissements futurs et va réduire la plus-value future
qui pourrait être dégagée en cas de sortie du bien.
Les normes IFRS imposent la mise en place d’une approche par composantes pour la
comptabilisation des immobilisations corporelles selon la méthode du coût amorti. Cela
signifie que les entités doivent répartir le coût total d’un actif entre ses différents éléments
constitutifs et comptabiliser chaque élément séparément dès lors que ces composantes ont des
durées d’utilité différentes de l’actif auquel elles se rapportent et/ou dès lors qu’elles
procurent des avantages à l’entreprise selon un rythme différent. L’objectif de l’approche par
composante est de refléter le mode de consommation d’un composant plus rapide que le reste
de l’actif.
Ainsi, les sociétés devront s’assurer que l’ensemble de leurs immeubles de placement fait bien
l’objet d’une décomposition par composantes et vérifier que cette dernière est suffisamment
détaillée et précise.
Une fois les composants du coût des immeubles de placement analysés, la société devra alors
décomposer ses immeubles par composantes.
Si aucune approche par composantes n’est mise en place, les services techniques de
l’entreprise devront effectuer une étude quant aux possibilités de ventilation des éléments
principaux en composants et aux fréquences de renouvellement. Ces données devront être
rapprochées des règles de comptabilisation des actifs. Les propositions techniques confrontées
aux données historiques de remplacement ou le cas échéant de constatation de provisions pour
grosses réparations, permettront d’arrêter les composants.
Les sociétés marocaines peuvent par ailleurs se référer en matière de décomposition des
immeubles de placement à la position de la Fédération Française des Sociétés Immobilières et
Foncières (FSIF) qui a proposé une approche quant à la ventilation par famille de composants
et a recensé cinq éléments de composition15:
• Le terrain,
• Le gros œuvre,
• Les façades, étanchéité, couverture et menuiseries extérieures,
• Les installations générales et techniques (IGT) dont : chauffage climatisation,
ascenseurs, monte-charge, électricité câblage, transmission communication,
plomberie, autres équipements,
• Les agencements dont : agencements intérieurs et décoration (cloisons, carrelage).
La FSIF précise cependant que la ventilation des composants doit être établie par l’historique
et l’aspect technique propre à chaque immeuble.
Une fois décomposées, les composantes devront être évaluées. Ce travail est particulièrement
compliqué. En effet, les normes IFRS n’autorisent qu’une approche rétrospective et non
prospective. La société devra ainsi isoler le coût de chaque composant dans le coût initial de
l’immobilisation et non déterminer le coût des composants par décomposition de la valeur
nette comptable de l’immobilisation à la date du changement. Cette méthode nécessitera de
rechercher les factures d’origine ou afférentes au dernier remplacement, de porter les
montants des différents composants à l’actif du bilan et de recalculer les amortissements sur
ces valeurs en fonction de la date d’acquisition et des nouvelles durées d’utilisation. S’il n’y a
pas eu de remplacement, la valeur brute de l’immobilisation n’est pas modifiée et est juste
éclatée entre les différents composants.
Prenons l’exemple d’un immeuble se composant d’une toiture et de gros œuvre. Cet
immeuble a été acheté et comptabilisé en N-4 pour 2.000 KDH comme un immeuble unique
dans les comptes. Cet immeuble est amorti sur 40 ans. La société sait qu’au bout de 20 ans, il
15
Cf. annexe n° 7 « Position de la FSIF relative à l’amortissement et à la dépréciation des actifs ».
Les provisions pour grosses réparations vont disparaître des comptes des sociétés puisqu’elles
seront intégrées au coût de la composante de l’élément auquel elles se rattachent. Les sociétés
devront recenser l’ensemble des provisions pour grosses réparations comptabilisées dans leur
bilan afin de les retraiter via les capitaux propres et les comptabiliser via l’identification de
composantes chez l’actif auquel elles se rapportent.
Jusqu’alors, la majorité des entreprises marocaines amortissaient leurs biens selon les taux
fiscaux, or, en IFRS, selon la norme IAS 16 les immobilisations corporelles doivent être
amorties sur la durée d’utilité.
Ainsi, les sociétés devront effectuer à la date de l’établissement du bilan d’ouverture en IFRS,
une revue des durées d’amortissement de leurs biens afin de vérifier que celles-ci sont en
accord avec leur durée d’utilité. Si ce n’est pas le cas, l’entreprise devra corriger ses durées
d’amortissement afin de les aligner sur les durées d’utilité ; l’impact étant directement
comptabilisé via les capitaux propres.
Une fois que les coûts des composants sont calculés, la société devra recalculer, de manière
rétrospective, les amortissements selon la nouvelle décomposition de l’immobilisation pour
définir l’impact de la nouvelle méthode dans les capitaux propres à l’ouverture. Ce calcul
devra prendre en compte la valeur résiduelle du bien s’il y en a une.
La société devra aussi se demander si les modes d’amortissement reflètent le rythme selon
lequel les avantages économiques futurs liés à l’actif sont consommés par l’entreprise. Si ce
n’est pas le cas, le mode d’amortissement devra être revu.
Ainsi, en reprenant l’exemple ci-dessus, chaque année, l’amortissement total qui aurait dû être
comptabilisé depuis 4 ans est de :
Si l’on choisit de continuer à l’amortir en linéaire et si l’on considère que la valeur résiduelle
des deux composantes est de zéro, il faudra comptabiliser 200 – 240 = - 40 d’ajustements en
capitaux propres.
La constitution des provisions pour grosses réparations est interdite en normes IFRS. Les
coûts des révisions (dépenses qui ont pour objet de modifier les installations ou de remplacer
tout ou partie des actifs ou de prolonger leur durée de vie, tel que le remplacement des
ascenseurs dans un immeuble) ou des inspections majeures (dépenses qui font l’objet de
programmes pluriannuels de grosses réparations ou de grandes révisions tel que le contrôle
régulier des réseaux d’eau et d’électricité dans un parc d’immeubles) doivent être
comptabilisés en charges sauf si :
- ils sont identifiés comme un composant distinct de l’actif ;
- ce composant a déjà été amorti (pour refléter la consommation des avantages qui sont
remplacés ou restaurés par l’inspection ou la révision majeure) ;
- ces coûts remplacent ou restaurent les avantages attendus de l’actif ;
- il est probable que des avantages économiques futurs associés à l’actif iront à
l’entreprise ;
- le coût de l’inspection ou de la révision majeure peut être évalué de façon fiable.
Dans ce cas, le montant des grosses réparations doit être évalué et constituer un composant
distinct de l’immobilisation à laquelle il se rapporte.
Ainsi, les sociétés ayant comptabilisé selon les règles marocaines leurs coûts de révision et
d’inspection majeure en constituant une provision pour grosses réparations devront, afin de se
conformer aux IFRS, soit retraiter cette provision pour constater un composant « grosses
réparations », soit reconstituer le coût amorti du composant à travers une reconstitution de la
valeur brute historique du composant à partir des factures d’origine ou afférentes au dernier
remplacement et de l’amortissement cumulé à la date de transition de manière rétrospective à
partir des durées d’utilité indépendamment des durées fiscales.
Avant sa révision, la norme IAS 23, Coûts d’emprunt, proposait deux méthodes de
comptabilisation des coûts d’emprunt. Le traitement de référence consiste à les comptabiliser
en charges dans l’exercice au cours duquel ils sont encourus. L’autre traitement consiste à les
incorporer dans le coût de l’actif s’ils sont directement attribuables à l’acquisition, la
construction ou la production d’un actif éligible. Les sociétés qui décident de comptabiliser
leurs immeubles de placement selon le modèle du coût avaient à choisir l’une de ces deux
méthodes pour comptabiliser leurs coûts d’emprunt.
Aujourd’hui, avec la révision de la norme IAS 23 en mars 2007, l’option préférentielle qui
prévoyait que l’ensemble des charges financières courues devait être comptabilisé en charges,
sans distinguer entre celles supportées du fait d'investissements en cours et les autres a été
supprimée, et par conséquent, la nouvelle version érige en seule méthode possible celle qui
n'était pas considérée comme préférentielle précédemment, il s’agit de la méthode consistant à
incorporer dans les actifs éligibles les charges financières supportées pendant la période
d'acquisition, de construction ou de production des actifs éligibles, et devra être appliquée par
les sociétés au plus tard dans les comptes à compter du 1er janvier 2009.
De ce fait, les sociétés qui activaient les coûts d’emprunt avant le passage aux normes IFRS,
elles n’auront aucun ajustement à comptabiliser. Par contre, les sociétés qui comptabilisaient
ces coûts en charges financières avant le passage aux IFRS, elles doivent comptabiliser un
ajustement en plus des capitaux propres et en plus des immeubles de placement lors du
passage aux normes IFRS sera égal à la somme de A – B.
Avec :
A : Montant des coûts d’emprunt comptabilisés en charges
B : Montant qui aurait dû être amorti au 1er janvier N et qui est égal à C * nombre d’années
écoulées entre la date de comptabilisation des coûts et le 1er janvier N
C : Montant qui aurait dû être amorti chaque année et qui est égal à D/E
D : Montant des coûts d’emprunt comptabilisés en charges
E : Durée d’amortissement de ces coûts d’emprunt si ces coûts avaient été activés
En évitant tous les problèmes d’estimation soulevés par l’identification des composantes et la
détermination des plans d’amortissement, le régime de la juste valeur est plus séduisant du
strict point de vue de sa complexité de mise en œuvre. Il se borne à une comptabilisation en
résultat de la différence entre la juste valeur et la valeur au bilan.
Nous allons présenter dans ce qui suit les conséquences du choix de ce modèle lors du
premier exercice d’adoption de ces normes.
La norme IAS 40 précise qu’une entreprise qui choisit le modèle de la juste valeur devra
appliquer ce modèle à l’ensemble de ses immeubles de placement sans exception. Une
entreprise ne peut donc pas choisir d’évaluer une partie de ses immeubles de placement selon
le modèle de la juste valeur et l’autre partie selon le modèle du coût. L’ensemble de ses
immeubles de placement devra alors être évalué selon le modèle de la juste valeur.
Par ailleurs, la norme IAS 40 encourage les entreprises à faire appel à un expert immobilier
afin de déterminer la juste valeur des immeubles de placement. Il devra lui être demandé une
On peut supposer que dans la plupart des cas, la juste valeur sera supérieure, voir très
supérieure, à la valeur nette comptable, ce qui aura pour conséquence une hausse sensible des
capitaux propres.
Le choix du modèle de la juste valeur devrait prendre en considération aussi bien les impacts
sur les états financiers à la date de transition qu’à la clôture de chaque exercice.
En effet, un des impacts majeurs de la norme IAS 40 est la comptabilisation des variations de
la juste valeur en résultat. Le paragraphe 28 de la norme établit, en effet, qu’ « un profit ou
une perte résultant d’une variation de la juste valeur d’un immeuble de placement doit être
inclus dans le résultat de l’exercice au cours duquel il se produit ».
Ainsi, à chaque clôture (sauf au moment du passage aux normes IFRS), le résultat de
l’exercice traduira en autre, les variations de la juste valeur du patrimoine de l’entreprise.
De ce qui précède, on peut conclure qu’afin d’évaluer les impacts de la comptabilisation d’un
immeuble à sa juste valeur, la société va devoir estimer la juste valeur de l’ensemble des biens
immobiliers considérés comme des immeubles de placement. Cette valorisation sera aussi
utile à l’entreprise qui décidera de profiter de l’option offerte par la norme IFRS 1 de
réévaluer ses immobilisations corporelles et ses immeubles de placement à leur juste valeur
lors du passage aux IFRS alors qu’elle aura choisi le modèle du coût.
La meilleure manière de valoriser ses immeubles est bien sûr de faire appel à un expert. En
général, celui-ci les valorisera selon l’approche des flux actualisés. Cependant, à défaut
d’expert, la société pourra calculer elle-même les flux futurs actualisés de ses immeubles de
placement. Les projections actualisées des flux de trésorerie devront cependant se baser sur
des estimations fiables des flux de trésorerie futurs, s’appuyant sur les termes des contrats de
location et dans la mesure du possible sur des indications externes telles que les loyers actuels
demandés sur le marché pour des biens similaires ayant la même localisation et dans le même
état et auxquels sera appliqué un taux d’actualisation reflétant les estimations par le marché
actuel de l’incertitude quant au montant et à la date des flux de trésorerie.
Les normes IFRS étant vouées à la transparence, elles font par conséquent, état d’une
information à fournir en annexe beaucoup plus détaillée qu’en normes marocaines.
L’ensemble des informations à fournir dans le cadre de la norme IAS 40 est présenté en
annexe n° 7.
b. Modèle du coût :
En effet, pour la norme IAS 16, la valeur résiduelle est le prix actuel pour des actifs de l’âge
et de l’état estimé de l’immobilisation à la fin de sa durée d’utilité, nets des coûts de sortie de
l’actif. Selon le C.G.N.C, la valeur résiduelle doit faire l’objet d'une estimation raisonnable en
fonction du prix de cession probable, elle est donc le montant futur nets des coûts de sortie
Les fréquences de revue de la valeur résiduelle sont identiques aux fréquences de revue des
modes et durées d’amortissement, à savoir une fois au moins par exercice ; les normes IFRS
étant plus strictes et plus contraignantes que le référentiel marocain.
La comptabilisation des immeubles de placement selon le modèle du coût amorti impose aux
entreprises de comptabiliser leurs immeubles de placement à leur coût diminué du cumul des
amortissements et du cumul des pertes de valeurs.
Le premier enjeu des sociétés va donc tout d’abord se situer au niveau du choix et la mise en
place des indices de dépréciation. La norme IAS 36 propose un certain nombre d’indices,
mais la liste n’est pas exhaustive. Ainsi, pour les sociétés foncières, les indices pourraient être
les suivants :
L’indice le plus facile à mettre en place est sûrement celui de la baisse de la valeur de marché
de l’actif puisque la valeur de marché correspond à la juste valeur du bien. La meilleure
manière d’obtenir des informations fiables pour obtenir la valeur de marché des biens de la
société sera de faire appel à un expert. En effet, le marché immobilier étant un marché actif, il
sera facile pour la société d’obtenir une valorisation de ses immeubles de placement de la part
d’un spécialiste en immobilier. L’expert donnera la juste valeur de son patrimoine immeuble
par immeuble. Toutefois, l’entreprise pourra toujours calculer elle-même la juste valeur de ses
immeubles de placement
Enfin, le troisième enjeu pour les sociétés sera de s’assurer qu’elle est capable d’estimer la
valeur recouvrable de l’ensemble de ses actifs pris individuellement ce qui lui éviterait de
devoir identifier des unités génératrices de trésorerie (UGT), dont l’identification peut
s’avérer très compliquée. Les immeubles de placement étant des actifs possédés dans le but de
L’information à fournir en annexe est tout aussi importante que pour le modèle de la juste
valeur (Cf. annexe n° 7). Néanmoins, les sociétés doivent bien prendre en compte le fait que
même si elles choisissent le modèle du coût, elles seront quand même obligées d’indiquer en
annexe la juste valeur de leurs immeubles de placement. Toutefois, la norme IAS 40 ne
précise pas si la juste valeur doit être présentée immeuble par immeuble ou de manière
globale, par conséquent, les sociétés peuvent choisir d’indiquer le montant de la juste valeur
de façon globale pour l’ensemble de ses immeubles de placement et non immeuble par
immeuble.
L’une des difficultés soulevées par la norme IAS 17 est la comptabilisation des produits de
location par le bailleur, lorsque le contrat de location incorpore des prestations de service à
effectuer par le bailleur en sus de la mise à disposition du bien loué. La question a trait plus
précisément à la comptabilisation par le bailleur des produits provenant de la prestation de
service et des coûts liés à cette prestation, lorsque celle-ci a lieu rapidement après la
conclusion du bail.
Nous avons constaté au niveau de la première partie que les revenus locatifs devant être
comptabilisés en produits de façon linéaire sur toute la durée du contrat de location.
En effet, dans le cadre de la négociation d’un nouveau contrat ou le renouvellement d’un
contrat de location, les sociétés foncières sont souvent amenées à consentir au preneur un
certain nombre d’avantages. Ces avantages peuvent être aussi divers que l’octroi d’un nombre
de mois de loyers gratuits ou réduits, la prise en charge temporaire par le bailleur des coûts
habituellement supportés par le preneur… En substance, ces avantages consentis par le
bailleur font partie du prix net accepté par les deux parties en contrepartie de l’utilisation de
l’actif par le preneur. En conséquence, c’est ce coût net total (coût total des loyers diminué
des avantages obtenus) qui devra être réparti sur la durée du contrat en contrepartie des
avantages économiques que le preneur retire de l’utilisation de l’actif. Les sociétés foncières
seront donc obligées, au moment du passage aux normes IFRS, de recenser dans un premier
temps parmi ses contrats de location simple, quels sont ceux qui font l’objet d’une franchise
ou d’une réduction de loyer sur une période déterminée.
En guise de conclusion, les sociétés devront tenir compte de l’ensemble des conséquences de
chacun des modèles (juste valeur ou modèle du coût) afin de choisir leur option comptable.
En effet, les sociétés devront prendre conscience des impacts comptables, organisationnels et
informatifs que générera l’application des deux traitements sur leurs états financiers, et ce, au
moment de la conversion aux normes IFRS mais aussi à chaque clôture annuelle. Cependant,
quelque soit l’option choisie, les immeubles de placement devront être présentés sur une ligne
séparée au bilan et seront, par conséquent, déconnectés de la ligne « immobilisations
corporelles ». Les entreprises devront modifier la présentation de leur bilan pour rajouter une
ligne spécifique à l’actif intitulée « immeubles de placement ».
La meilleure manière d’appréhender les impacts liés à chacune des options comptables sera
d’effectuer une simulation des états financiers consolidés selon l’une et l’autre des options.
Par ailleurs, les sociétés marocaines vont devoir prendre connaissance des pratiques faites par
les sociétés foncières françaises en matière d’options retenues lors de leur passage aux normes
IFRS, afin de profiter de l’expérience de ces sociétés et ainsi connaître de près les
conséquences de chacun des modèles retenus sur les fonds propres et les résultats de ces
dernières.
Nous avons jugé utile de présenter dans cette partie les pratiques des sociétés foncières
françaises cotées ainsi que les choix qu’elles ont opérés lors de l’exercice de transition aux
IFRS. Le choix de présentation des résultats des études de grands cabinets en la matière vient
du fait que les sociétés marocaines pourront s’inspirer des pratiques et choix de ces sociétés
afin de mieux gérer les impacts du passage aux normes IFRS.
Afin d’étudier les problématiques qui se posent aux sociétés foncières européennes dans le
cadre de leur transition aux normes IFRS ainsi que les choix opérés par ces dernières. Une
étude a été menée par le cabinet KPMG16 sur un échantillon de 14 sociétés foncières
européennes cotées, a permis de constater que les pratiques des sociétés foncières en matière
de choix des modèles d’évaluation des immeubles, sont partagées. En effet, plus de 60% des
foncières de l’échantillon ont opté pour la méthode de la juste valeur. Le choix pour cette
option est cependant prédominant pour les foncières paneuropéennes et les nouvelles
foncières cotées tandis que moins de la moitié des foncières cotées historiques ont opté pour
la juste valeur.
Parmi les sociétés de l’échantillon ayant opté pour la méthode du coût amorti, seules deux
sociétés ont procédé à une révision de la ventilation de la valeur comptable de chaque
ensemble immobilier entre terrain et bâtiment, sur la base des données communiquées par les
experts immobiliers.
En guise de synthèse, dans les sociétés étudiées, la transition aux normes IFRS, au niveau du
traitement comptable des immeubles, a entraîné des impacts importants dans leurs comptes
consolidés avec principalement l’abandon des provisions pour grosses réparations interdites
en normes IFRS, la refonte de la politique d’amortissement et la généralisation de l’approche
par composants.
La transition aux normes IFRS comporte incontestablement pour les sociétés foncières des
choix importants en matière d’actifs immobiliers en régime de croisière comme à la date de
transition avec l’arbitrage entre modèle du coût et modèle de la juste valeur ainsi que la mise
en oeuvre de l’approche par composants.
En effet, pour les foncières étudiées, des aménagements seront certainement nécessaires pour
gérer l’approche par composants, les valeurs et les plans d’amortissement IFRS, le suivi des
pertes de valeur, l’information sectorielle et l’affectation des actifs aux UGT…
16
D’après l’étude « Première application des normes IFRS pour les sociétés foncières cotées françaises et
européennes », publiée en décembre 2006 par le cabinet KPMG.
Les promoteurs immobiliers ont vocation à commercialiser les projets immobiliers avant que
la construction soit terminée, voire même qu'elle ait commencée. Tel est fréquemment le cas
des ventes de résidences pour particuliers. Les acheteurs obtiennent le droit de prendre
possession d'un lot dans le programme, une fois ce lot achevé. En contrepartie, ils payent un
dépôt, remboursable si le promoteur est défaillant, et le solde lors de leur entrée dans les lieux.
Les projets immobiliers pour les entreprises prennent souvent d'autres formes, telles que la
vente de l'ensemble du projet à un acheteur unique. L'acheteur étant tenu d'effectuer des
paiements au fur et à mesure de la construction.
L’une des problématiques majeures auxquelles ont été confrontées les sociétés de promotion
immobilières lors du passage aux normes IAS/IFRS, est la comptabilisation en produit de leur
chiffre d’affaires engendré par une vente immobilière principalement celui relatif aux ventes
en l’état futur d’achèvement (VEFA). Faut-il appliquer la méthode à l’avancement ou celle à
l’achèvement pour ce type de vente ? Cette problématique traduite en termes IFRS signifie :
Doit-on appliquer la norme IAS 11 ou la norme IAS 18 lors de la comptabilisation des
revenus relatifs aux VEFA ?
Ainsi, l’IFRIC 15 « Accords pour la construction d'un bien immobilier » (ex IFRIC
D21 « Vente de biens immobiliers ») aborde le problème de comptabilisation des produits par
un promoteur immobilier et traite essentiellement de la signification du terme « contrats de
construction » tel que défini par la norme IAS 11 et précise les conditions qui doivent être
remplies afin de pouvoir considérer un contrat de vente d’immeubles comme des contrats de
construction selon la norme IAS 11 ou comme des contrats de vente de biens selon la norme
IAS 18.
I – Consensus proposé :
S'agissant des normes applicables, la norme IAS 11 vise les projets immobiliers constituant
des contrats de construction alors que la norme IAS 18 s'applique à des ventes de biens
immobiliers existants ou dont les caractéristiques sont prédéterminées dans l'offre du
promoteur.
Selon l’IFRIC 15, la norme IAS 11 s'applique lorsque l'accord répond à la définition d'un
contrat de construction tel que défini au niveau de son troisième paragraphe : "un contrat
spécifiquement négocié pour la construction d'un actif ou d'un ensemble d'actifs...". Ainsi, à
ce titre, un accord pour la construction d'un bien immobilier répond à la définition d'un contrat
de construction lorsque l'acheteur a imposé au vendeur les caractéristiques du bien à
construire.
L’IFRIC 15 développe cette notion en indiquant qu'un contrat est un contrat de construction
notamment dans les cas suivants :
• En vertu des clauses du contrat, l'acheteur du bien immobilier est en mesure d'imposer
son point de vue sur les aspects structurels majeurs du programme à construire, avant que la
construction ne débute, ou d'imposer des changements majeurs une fois la construction
entreprise, même s'il n'exerce pas les droits qui lui sont reconnus par le contrat ;
• Le vendeur transfère à l'acheteur le contrôle, ainsi que les risques et les avantages liés
aux travaux en cours, dans l'état où ils sont et au fur et à mesure où ils progressent.
Cette seconde circonstance devra être considérée comme remplie dans les cas non limitatifs
suivants :
• La construction s'effectue sur un terrain dont l'acheteur est propriétaire ou locataire ;
• L’acheteur a le droit de prendre le contrôle des travaux en cours, afin par exemple de
désigner une nouvelle entreprise pour terminer la construction, même s'il en résulte pour lui
une pénalité ;
• Dans le contexte de la rupture du contrat initial de construction, l'acheteur qui prend le
contrôle des travaux en cours doit payer à la première entreprise le prix des travaux déjà
exécutés.
A l'inverse, les circonstances suivantes sont de nature à montrer qu'un contrat est une vente de
bien immobilier :
• Les négociations entre l'acheteur et le vendeur ont principalement porté sur le prix et le
calendrier des paiements, l'acheteur n'ayant que des possibilités limitées de demander des
modifications des plans. Ces possibilités sont par exemple le choix d'une option parmi celles
offertes par le vendeur ou une modification mineure du plan de base ;
Par ailleurs, lorsque la norme IAS 11 est appliquée, le contrat de construction inclut
également tous les contrats ou composants du contrat pour la fourniture des services qui sont
directement liés à la construction du bien immobilier, conformément au paragraphe 5(a) d'IAS
11 et au paragraphe 4 d'IAS 18 qui considèrent que les contrats de construction comprennent
également les contrats de prestation de services directement liés à la construction d'un actif,
tel que les contrats d'architecture ou d'ingénierie. Par conséquent, les produits des activités
ordinaires provenant de tels contrats sont traités en conformité avec les dispositions relatives
aux contrats de construction, telles qu'elles sont précisées au niveau de la norme IAS 11.
En revanche, un accord pour la construction d'un bien immobilier en vertu duquel les
acquéreurs ne disposent que d'une possibilité limitée de modifier les plans - par exemple en
sélectionnant une option parmi celles proposées par l'entité - ou ne peuvent exiger que des
variations mineures des plans d'origine, constitue un accord pour la vente de biens placé dans
le champ d'application d'IAS 18.
Lorsque l'accord répond à la définition d’un contrat de construction tel que précisé ci-dessus,
entre dans le champ d'application de la norme IAS 11 et que le résultat peut être évalué de
façon fiable, l'entité doit comptabiliser le chiffre d'affaires par référence au degré
d'avancement du contrat, conformément à la norme IAS 11.
L'accord peut ne pas répondre à la définition d'un contrat de construction et, par conséquent,
peut être placé dans le champ d'application d'IAS 18. Dans ce cas, l'entité doit déterminer si
l'accord porte sur une prestation de service ou sur la vente de biens.
Si l'entité n'est pas tenue d'acquérir ou de fournir des matériaux de construction, l'accord peut
ne porter que sur une prestation de services, conformément à IAS 18. Dans ce cas, si les
conditions spécifiées dans le paragraphe 20 d'IAS 18 sont remplies, le produit des activités
ordinaires doit être comptabilisé en fonction du degré d'avancement de la transaction, en
appliquant la méthode de l'avancement des travaux.
Dans le cas d’une vente immobilière, l’IFRIC considère que la définition d’un contrat de
construction est respectée si la transaction conduit le promoteur à délivrer une prestation de
construction selon les spécifications de l’acheteur. Cette prestation peut être mise en évidence
grâce aux critères fournis par le comité d’interprétation à savoir :
• L’acheteur a la possibilité de spécifier les principaux éléments de la structure du projet
immobilier avant que la construction ne débute ou de les modifier en cours de travaux ;
• Les principaux risques et avantages liés à la construction en cours et le contrôle de cet
actif en cours de construction sont transférés au fur et à mesure de l’avancement des travaux à
l’acheteur. Ce transfert peut s’apprécier au travers des exemples suivants :
- La construction est réalisée sur le terrain du client ;
L’IFRIC a proposé un certain nombre d’indicateurs permettant d’identifier une vente de biens
à savoir :
• Les négociations intervenues entre l’acheteur et le vendeur portant essentiellement sur le
prix et l’échéancier des paiements, l’acheteur ayant peu de latitude pour définir les
caractéristiques du bien (exemples : modifications mineures ou modifications prédéterminées
sur catalogue…) ;
• La transaction conférant au client un droit à acquérir le bien immobilier à une date
future.
• L'entité est tenue de fournir des services et des matériaux de construction afin de
répondre à son obligation contractuelle de livrer un bien immobilier à l'acquéreur.
L'entité transfère ainsi à l'acquéreur le contrôle, les risques et avantages importants liés à la
propriété du bien immobilier dans leur totalité, à une date unique (par exemple à
l'achèvement, avant ou après la livraison). Dans ce cas, l'entité ne doit comptabiliser les
produits que lorsque tous les critères du paragraphe 14 d'IAS 18 sont satisfaits. Deux
conditions parmi celles-ci exigent du vendeur qu’il ait transféré à l’acheteur le contrôle
effectif sur les biens, ainsi que les risques et les avantages liés à ces biens. Ces conditions
doivent être appliquées au bien lui-même, dans l’état d’avancement où il se trouve, et non au
droit reconnu à l’acheteur d’acquérir le bien une fois celui-ci terminé.
Lorsque l'entité est tenu de réaliser des travaux complémentaires sur le bien immobilier qui
sont postérieurs à la livraison de celui-ci à l'acquéreur, elle doit comptabiliser un passif et une
charge conformément au paragraphe 19 d'IAS 18 qui stipule que les charges, y compris les
garanties et autres coûts devant être encourus postérieurement à la livraison des marchandises,
peuvent normalement être évaluées de façon fiable lorsque les autres conditions de
comptabilisation du produit des activités ordinaires ont été satisfaites. Toutefois, le produit
des activités ordinaires ne peut pas être comptabilisé lorsque les charges ne peuvent pas être
évaluées de façon fiable ; dans de telles circonstances, toute contrepartie déjà reçue au titre de
la vente des biens doit être comptabilisée en tant que passif. Ce passif doit être évalué
conformément à la norme IAS 37.
En revanche, lorsque l'entité est tenue de livrer des biens et services complémentaires qui sont
identifiables séparément du bien immobilier déjà livré à l'acquéreur, elle devrait avoir
identifié les biens et services restants comme un composant distinct de la vente,
conformément au paragraphe 8 de l’IFRIC 15.
Par ailleurs, une entité peut transférer à l'acquéreur le contrôle, les risques et avantages
importants de la propriété du bien en cours de construction, dans l'état dans lequel il se trouve
au cours de sa construction. Dans ce cas, si tous les critères du paragraphe 14 d'IAS 18 sont
remplis de manière continue au cours de la construction du bien, l'entité doit comptabiliser le
produit en fonction du degré d'avancement, en appliquant la méthode de l'avancement des
La recherche de l’image fidèle n’est pas toujours une affaire évidente. Le contenu des contrats
en matière de construction ou d’ingénierie est souvent complexe, ceci rendrait l’analyse des
obligations mutuelles et des responsabilités une nécessité afin de pouvoir cerner la réalité
économique qu’elles couvrent.
Lorsqu’un promoteur vend des appartements à des particuliers au sein d’un immeuble en
cours de construction, le produit de la vente doit-il être pris à l’avancement de la construction
ou à la livraison des appartements ?
Comme nous l’avons souligné précédemment, l’IFRIC 15 a pour objectif d'harmoniser les
pratiques comptables observées chez les promoteurs immobiliers concernant la vente de biens
à l'unité (tels qu'appartements ou maisons), en l'état futur d'achèvement (c'est-à-dire avant que
la construction ne soit achevée ou qu'elle ait même commencée). A l'heure actuelle, les
promoteurs immobiliers appliquent les IFRS de manière divergente17 et comptabilisent à des
dates différentes le produit de la vente d'un bien.
La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est définit par l’article 618-1 du D.O.C. comme
étant une convention par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai
déterminé et l’acquéreur s’engage à en payer le prix au fur et à mesure de l’avancement des
travaux.
Le vendeur conserve ses droits et ses attributions de maître de l’ouvrage jusqu’à l’achèvement
des travaux de l’immeuble.
De la loi n°44-00, il résulte que le transfert de propriété du vendeur à l’acquéreur ne se fait
que par l’inscription de l’acte définitif à la conservation foncière, contrairement à la V.E.F.A.
française18 où le transfert de propriété se fait au fur et à mesure de l’avancement des travaux.
Ainsi, au Maroc, le promoteur reste propriétaire de l’immeuble jusqu’au dernier moment et
après réception de l’intégralité du prix de vente.
De cette définition, il ressort que le contrat de vente en l’état futur d’achèvement est un
contrat par lequel le vendeur ne transfère à l’acheteur la propriété des immeubles jusqu’à leur
achèvement.
Y a-t-il transfert des risques et avantages à l’acheteur lors de l’avancement des travaux et
avant la signature du contrat définitif ?
Une analyse du contrat type de VEFA liée au transfert des risques et avantages à l’acquéreur
d’après la loi nous permet de déduire ce qui suit :
17
D’après l’étude du cabinet KPMG « Les premiers états financiers IFRS des groupes de construction
européens, vers une comparabilité renforcée ? », publiée en décembre 2006.
18
La V.E.F.A. est définie en France par le Code civil comme étant « le contrat par lequel le vendeur transfère
immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les
ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu
d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux ».
On peut ainsi déduire que cette forme particulière de vente immobilière a pour principale
caractéristique de ne transférer le droit de propriété de l’actif au client qu’à l’achèvement de
sa construction. Ainsi, les risques et les avantages liés à l’actif ne sont transférés à l’acheteur
que lors de la signature du contrat définitif qui a lieu après le règlement intégral du prix,
achèvement des travaux et obtention d’un permis d’habiter relatif à l’immeuble objet du
contrat préliminaire.
D’autre part, d’après mon expérience professionnelle, les contrats de VEFA existants sont des
contrats d’adhésion et l’acheteur n’a pratiquement aucun choix concernant les spécifications
techniques des appartements vendus. En effet, il est relativement rare qu’un client – d’autant
plus s’il s’agit d’un particulier – modifie la structure d’un immeuble en cours de construction
ou décide de changer de constructeur au cours des travaux. En revanche, les clients
particuliers ont souvent un choix limité en matière d’options ou de modification de la
structure qui leur est proposée.
Comme nous l’avons indiqué ci-dessus, l’IFRIC 15 explicite les critères d’identification des
contrats de construction.
Le projet de l’IFRIC repose sur une analyse précise des caractéristiques du contrat de vente.
Cette analyse s’articule autour des questions suivantes :
• L’acheteur a-t-il la possibilité de choisir les éléments essentiels de la construction ?
• Le vendeur réalise-t-il une prestation de services ou une livraison de biens ?
De quels choix parle-t-on ? Et à quel point pourrait-on constater que le client est impliqué
dans le choix des spécifications techniques des constructions vendues avant leur achèvement ?
Le choix par le client des carreaux de la salle de bain, la couleur de la peinture de son futur
appartement, ou des travaux de finition suffit-il à qualifier un contrat de contrat de
construction spécifiquement négocié? De toute évidence non.
A l’issue de longs débats, l’IFRIC confirme que les choix doivent porter sur des
caractéristiques structurelles du projet, désignant ainsi les ouvrages qui ont été conçus et
réalisés spécifiquement pour le client. A titre d’exemple, le client devra avoir la capacité de
participer aux choix architecturaux, au design d’ensemble, à la sélection des projets et/ou des
entreprises, qu’il exerce cette capacité ou non.
Dans le cas où le client ne peut pas agir sur les choix structurels, le contrat doit être
comptabilisé selon les dispositions de la norme IAS 18 – Produits des activités ordinaires.
L’IFRIC 15 établit que la méthode à l’avancement serait appliquée à une vente de bien si le
contrat transfère le contrôle d’une part et les risques et avantages d’autre part à l’acheteur au
fur et à mesure de la réalisation du bien. Evidemment, dans le cas contraire la vente sera
comptabilisée à l’achèvement.
Composants de la construction
Composants de livraison de et directement liés aux A
biens et services services (selon le paragraphe 4
de l'IAS 18)
Appliquer IAS 18
Il est important de noter que nous allons détailler dans ce qui suit les principaux aspects que la
société devrait prendre en considération lors du passage de la méthode de l’achèvement à la
méthode de l’avancement, du fait qu’un mémoire19 a été entièrement dédié à ce sujet.
19
« Passage de la méthode à l’achèvement à la méthode de l’avancement pour la comptabilisation des contrats à
long terme », Tarik MAÂROUF, Session Novembre 2008.
La tenue d’une comptabilité analytique est nécessaire pour utiliser la méthode à l’avancement.
En effet, la comptabilité analytique par programme est indispensable pour la détermination et
le suivi des coûts de revient de chaque programme.
Il importe alors de prendre conscience du sérieux à apporter aux codifications, les erreurs sont
multiples et ce à tout niveau : depuis le responsable travaux qui fait une erreur de code
chantier, jusqu’à la saisie où une inversion de chiffres est possible.
On pourrait conclure que l’organisation comptable sert ainsi le suivi analytique d’opérations
différentes réalisées ou en cours de réalisation dans le même exercice par la même structure.
La première condition qui s’impose pour appliquer la méthode à l’avancement est un suivi
comptable régulier au jour le jour. Cette méthode ne peut s’appliquer que dans les entreprises
pratiquant un suivi comptable rigoureux de leurs chantiers, ce qui n’est malheureusement pas
toujours le cas, par manque de volonté, de capacité ou de temps.
Ainsi, il est indispensable de mettre en place des procédures adaptées à chaque stade de
réalisation de la construction afin de permettre un contrôle efficace et productif de
l’avancement de la construction.
Pour appliquer la méthode de l’avancement, l’entreprise doit donc disposer, en plus d’une
comptabilité analytique par opération, de systèmes :
- de prévisions par programme (budget de charges et de produits), et
- de contrôle budgétaire (réalisations/prévisions).
La prévision est nécessaire car elle constitue le point de départ des outils de gestion, mais il
est difficile de lire l’avenir avec certitude. L’expérience prouve cependant que des prévisions,
même imparfaites, sont toujours préférables à l’absence de prévision.
Les prévisions de résultat sur chantiers sont particulièrement difficiles en raison des aléas
inhérents au secteur immobilier :
• aléas techniques (nature des terrains rencontrés dans les travaux de terrassement ou en
souterrain par exemple) ;
• aléas sociaux sur chantiers (variation de productivité d’un chantier à l’autre, risques
locaux de conflits…) ;
• aléas climatiques (intempéries) ;
• ou encore aléas commerciaux (révision et actualisation des prix, discussion avec les
maîtres de l’ouvrage des travaux supplémentaires)…etc.
La nature même des opérations entrant dans le cadre du contrat conduit l’entreprise à exercer
son jugement et à faire des hypothèses pour la détermination des charges et des produits
prévisionnels, et par conséquent, du résultat à terminaison. Il n’en découle pas que l’entreprise
n’a pas la capacité d’estimer de façon fiable le résultat à terminaison.
En effet, la capacité d’estimer de façon fiable le résultat à terminaison repose sur les trois
critères suivants :
• la possibilité d’identifier clairement le montant total des produits du contrat (existence
d’éléments contractuels précisant les droits et obligations des parties, le prix ainsi que les
modalités de règlement) ;
• la possibilité d’identifier clairement le montant total des coûts imputables au contrat
(encourus et restant à courir) ;
• l’existence d’outils de gestion, de comptabilité analytique et de contrôle interne
permettant de valider le pourcentage d’avancement et de réviser, au fur et à mesure de
l’avancement, les estimations de charges, de produits et de résultats.
Les sociétés immobilières élaborent pour chaque opération immobilière, lors de la phase
préalable de son lancement, un compte de résultat prévisionnel dont la finalité est de
permettre de calculer et d’analyser l’ensemble des éléments constitutifs du coût de revient
d’une opération en vue de sa vente.
Les principaux éléments constitutifs de ce compte de résultat peuvent être classés en huit
postes principaux : le foncier, les taxes participant à la création de l’immeuble envisagé, les
VRD, les constructions, les aléas/imprévus, les honoraires et les frais financiers. La différence
entre le coût de revient et le prix de vente (diminué des frais de vente) constitue la marge que
l’on peut tirer de l’opération.
Ces budgets sont généralement établis par référence aux différents marchés signés entre
l’entreprise et le maître de l’ouvrage pour la partie construction (gros œuvre et second œuvre)
et, pour les autres charges, selon l’expérience et les statistiques des résultats des constructions
antérieures.
Le compte de résultat prévisionnel ne doit pas être établi une fois pour toutes, et doit au
contraire être actualisé régulièrement pendant tout le déroulement de l’opération afin
d’intégrer tous les évènements ou incidents de parcours imprévus, tels que retards de chantier,
ou rythmes des ventes plus lents que prévus par exemple. Cette mise à jour se pratique
trimestriellement par des sociétés développées, ce qui permet de suivre le résultat à
terminaison ainsi que les provisions à constater.
Pendant toutes les étapes du contrat de construction, les questions suivantes se posent : les
objectifs ont-ils été atteints et les moyens utilisés correspondent-ils à ceux qui étaient prévus ?
Le but est à la fois, d’améliorer la gestion et d’affiner les prévisions.
Pour un contrôle budgétaire efficace, il est nécessaire que les données issues de la
comptabilité analytique soient fiables. Un rapprochement entre les données de la comptabilité
générale et les données analytiques est nécessaire pour s’assurer de la crédibilité de ces
informations.
Par ailleurs, l’état actuel des dépenses engagées pour le programme (informations cumulées
tirées des balances comptables) est comparé par rubrique au coût de revient prévisionnel (tiré
du bilan prévisionnel actualisé), l’écart ainsi dégagé entre ces valeurs renseigne sur les
dépenses restant à engager.
Pour cela, il est nécessaire de distinguer les quatre phases principales regroupant les divers
stades de la construction :
• la prospection : recherche et achat de terrain, faisabilité du projet, établissement des
marchés, devis…
• la commercialisation : définition des programmes, établissement des plaquettes,
organisation de la force de vente…
• la construction : passation des contrats, des marchés de travaux, des bureaux de
contrôle…
• la gestion : financement des projets, gestion administrative des projets, rédaction des
contrats et conventions…
Les procédures concernant les phases de construction et de gestion sont beaucoup plus
pointues pour la méthode de l’avancement que pour celle de l’achèvement. En effet, la non
constatation de résultats pendant toute la durée de construction jusqu’à l’achèvement, ne
favorise ni la mise en place d’un contrôle strict des informations, ni la remontée des pièces
émises par les différents intervenants (architecte, bureaux d’aide technique, entreprises
prestataires…).
Cette méthode requiert un suivi trimestriel voire mensuel alors qu’un arrêté annuel suffit dans
la plupart des cas pour la méthode à l’achèvement.
Il est évident qu’un changement de méthode ne peut être mis en œuvre que si l’entreprise
dispose d’une organisation et d’un système de gestion favorable à une telle démarche. Les
différents acteurs de la collecte des informations doivent être sensibilisés et les procédures
internes de l’entreprise doivent être reconfigurées afin de permettre une remontée fiable des
informations.
L’application de la méthode à l’avancement dans une entreprise qui, pendant longtemps, a
appliqué la méthode à l’achèvement n’est pas seulement le travail des fonctionnels. Il s’agit,
en effet, d’un changement de mentalité à tous les niveaux. Les chefs de chantier et les
responsables d’affaires doivent changer leur logique de suivi des projets afin d’intégrer la
prise en compte des résultats au fur et à mesure de l’avancement des chantiers sans attendre,
comme par le passé, la fin des travaux. Cette remarque à priori simple n’est pas toujours facile
à expliquer aux équipes opérationnelles.
En effet, la rigidité au changement des habitudes est un comportement humain. Cette réalité
complique, malheureusement, davantage la tâche de la direction financière qui doit gérer en
plus des problèmes techniques comptables, les problèmes humains.
Afin d’assumer efficacement leur nouvelle responsabilité, les responsables d’affaires doivent
disposer de nouveaux outils de gestion. La comptabilité analytique et la gestion budgétaire
trouvent ici toute leur importance. La mesure du degré d’avancement suppose que l’on
connaît d’une part le coût total du chantier ainsi que les charges restant à engager sur les
programmes en cours d’autre part ; les charges déjà comptabilisées étant fournies par la
comptabilité générale. L’exploitation de ces différentes informations prévisionnelles et
réalisées requiert une capacité d’analyse que les responsables des programmes n’ont pas
toujours. Une diffusion du principe de la méthode à l’avancement dans un langage
compréhensible par des personnes sans connaissance comptable doit être assurée par les
contrôleurs de gestion par le biais des notes internes à l’entreprise ou par des formations
externes.
Par ailleurs, les connaissances du contrôleur de gestion lui permettent d’analyser plus
finement les chantiers sur la base des informations chiffrées fournies par les responsables
d’affaires. D’ailleurs, sa vision globale des différents chantiers de l’entreprise lui permet de
s’assurer qu’un traitement relativement uniforme de la mesure de l’avancement est opéré par
les responsables d’affaires.
Une attention particulière devrait être portée à la procédure d’affectation comptable des
charges. En effet, une mauvaise imputation des coûts entraîne un mauvais calcul de la marge,
et par conséquent, le résultat dégagé à l’avancement du chantier sera automatiquement faussé.
Une entreprise de promotion immobilière doit donc prévoir dans son organisation, le
rapprochement systématique des factures reçues avec certains documents de nature juridique.
Par exemple, préalablement à l’enregistrement par le service comptable d’une facture
émanant d’un entrepreneur, le responsable du programme doit avoir vérifié qu’un marché de
travaux a bien été signé avec cette entreprise. De même, s’il s’agit d’une facture pour travaux
supplémentaires, le rapprochement avec l’ordre de service signé doit être prévu.
Chaque service établit des tableaux récapitulant les informations qu’il a à traiter avec les
caractéristiques qui lui sont propres. Par exemple, le service des marchés vérifie les situations
des travaux avec les marchés signés et l’acceptation des travaux par l’architecte ainsi que les
visas des contrôleurs techniques. La plupart du temps, le rapprochement entre les coûts prévus
et les coûts réels se font au fur et à mesure de la réception des situations.
La chaîne de l’information est un système intégré qui ne tolère aucun manquement de la part
de chacun de ses maillons. Une mauvaise appréciation de l’avancement d’un chantier peut
conduire à présenter comme déficitaire un chantier normalement bénéficiaire ou inversement.
Par contre, en sont exclus les coûts qui ne peuvent être imputés aux contrats en général ou à
un contrat donné tels que les frais administratifs généraux, les coûts de vente, l’amortissement
des installations et des équipements non utilisés et qui ne sont pas exploités dans le cadre d’un
contrat déterminé, les frais de recherche et de développement pour lesquels le remboursement
n’est pas spécifié dans le contrat. Toutefois, les coûts spécifiquement facturables au client
selon les termes du contrat peuvent inclure certains coûts d’administration générale et frais de
développement pour lesquels le remboursement est spécifié dans les termes du contrat.
L’une des réalités économiques de l’activité de promotion immobilière est que les opérations
engagées, selon leur nature, peuvent avoir une durée de production supérieure à douze mois
ou sinon se réaliser à cheval sur deux exercices comptables. Dès lors, l’élaboration des
comptes annuels ou d’une quelconque situation intermédiaire au cours de l’exercice devra
incorporer et traduire la règle d’indépendance des exercices.
Ce principe trouvera ici singulièrement toute sa portée puisque les masses qui composent les
charges de l’activité peuvent représenter des sommes très importantes dont l’omission ou
l’inexactitude conduiraient à déterminer des résultats fortement erronés.
Il s’agira donc de déterminer la position de l’opération dans son concept économique, c’est-à-
dire en tenant compte du degré d’avancement des travaux et du principe d’engagement des
charges. En effet, il conviendra que les comptes présentent en face des produits comptabilisés,
le coût de revient correspondant, ainsi que les autres éléments de coûts directs non
incorporables et les charges d’exploitation générale. Les coûts enregistrés doivent donc
correspondre aux travaux réalisés à la clôture des comptes. Pour les charges non incorporables
au coût de revient, il est nécessaire qu’elles fassent l’objet d’un étalement linéaire dans le
temps. A défaut, la méthode à l’avancement risque de ne pas permettre de déceler un déficit
final du contrat.
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Rappelons que selon la nouvelle version de l’IAS 23, les charges financières doivent être incorporées aux
coûts relatifs à un contrat à long terme.
Dans la pratique, le degré d’avancement qui semble mesurer au mieux, en terme de fiabilité,
le montant des travaux et services exécutés est la méthode classique sui correspond au rapport
mathématique décrit ci-dessus. Compte tenu de la complexité d’une construction,
l’avancement réel dans la promotion immobilière est difficilement déterminable.
On distingue généralement trois catégories de coûts : le foncier, le technique et les frais divers
(essentiellement les honoraires). On peut donc affiner le calcul du pourcentage d’avancement
en pondérant des degrés d’avancement différents aux trois classes de charges. Ces degrés
d’avancement sont bien sûr variables d’un programme à l’autre.
¾ Exemple :
Montants en KDH
Catégorie de coûts Coûts prévisionnels Degré d'avancement
Coût foncier 800 100%
Coût technique 1200 50%
Coûts annexes 500 35%
Total des coûts 2 500
Les deux modes de calcul du degré d’avancement exposés ci-dessus étant différents, il en
découle des divergences en terme de produits et de résultats. Les écarts entre les deux
méthodes doivent être infimes. A défaut, cela signifie que la comptabilité analytique n’est pas
représentative de la situation réelle de l’avancement de la construction.
Selon la norme IAS 11, en cas de perte, une provision doit être constituée pour sa totalité, que
les travaux aient commencé ou non et quel que soit leur degré d’avancement et le montant des
profits attendus sur les autres contrats qui ne sont pas traités comme un seul contrat de
construction.
Les principes sont clairs : toute perte probable doit être provisionnée et il doit être tenu
compte des risques et pertes intervenus en cours d’exercice. L’entreprise doit donc constituer
une provision si les estimations chiffrées et suffisamment fiables mettent en évidence une
La perte à terminaison est en principe égale à la marge brute négative probable. Elle est
déterminée par la différence entre le prix de vente total des travaux et leur coût de production
prévisionnel.
L’évaluation des pertes à terminaison a donc, par nature, un caractère relatif : elle s’appuie, en
effet, sur la connaissance que peuvent en avoir les dirigeants, cette connaissance devant, elle-
même, être appréciée raisonnablement en fonction de la fiabilité des systèmes de prévision et
de contrôle budgétaire mis en œuvre à l’intérieur de l’entreprise.
Les prévisions de résultat sur chantier sont difficiles, à cause des aléas inhérents au secteur
immobilier (aléas techniques, aléas relationnels sur chantiers, aléas climatiques, ou encore
aléas commerciaux…etc.). En raison de ces incertitudes, l’élaboration d’une prévision
s’appuie nécessairement sur un certain nombre d’hypothèses qui doivent être déterminées en
fonction de leur degré de vraisemblance et dans des limites prudentes.
La norme IAS 11 ne peut transiger avec la rigueur d’évaluation des prévisions puisque le
résultat à l’avancement est directement proportionnel à un résultat prévisionnel et suppose un
taux de profit constant pour l’ensemble du projet. Cela suppose que les ingénieurs en charge
des projets consacrent un temps important à élaborer un compte de résultat prévisionnel par
chantier, et révisent à chaque clôture intermédiaire les hypothèses et analysent les écarts entre
le coût des travaux réalisés et les prévisions de coûts antérieures pour corriger le résultat à
terminaison en conséquence.
Une entreprise peut donc changer de méthode en cours de vie du contrat pour autant qu’elle
ait opté de manière globale, c’est-à-dire pour tous les contrats qui satisfont la définition des
contrats de construction, pour la méthode à l’avancement. De plus, elle doit le faire
uniquement pour tous les contrats en cours lors du changement et ceux à venir.
Dans l’hypothèse où, au début de l’exercice, l’entreprise n’est pas en mesure d’estimer de
façon fiable les résultats à terminaison de ses contrats bénéficiaires, elle dispose alors de la
totalité de l’exercice pour mettre à niveau ses systèmes de gestion et peut ainsi calculer
l’impact du changement de méthode, sur la base d’une estimation des résultats à terminaison à
la clôture de l’exercice.
¾ Exemple :
Montants en KDH
31/12/N-1 31/12/N
Pourcentage d'avancement
cumulé à la clôture de chacun 70% 100%
des exercices
Par simplification, il ne sera pas pris en compte dans nos calculs de l’incidence de l’impôt.
- 1er cas : le résultat à terminaison est déterminable de façon fiable à l’ouverture de l’exercice
N (1.800 KDH au 1er janvier N) :
L’impact du changement de méthode à l’ouverture de l’exercice N ressort à 1.260 KDH
(1.800KDH * 70%). Il correspond au produit entre le résultat estimé au 31 décembre N-1 et le
pourcentage d’avancement à la même date.
Le résultat dégagé au cours de l’exercice N s’élève donc à 740 KDH (2.000-1260).
- 2ème cas : le résultat à terminaison ne peut être déterminé de façon fiable à l’ouverture de
l’exercice N :
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On entend par rétrospectif, tout élément ou action concernant quelque chose du passé qui se manifeste après
coup, et par prospectif tout élément orienté vers l’avenir.
L’impact du changement de méthode est calculé par contrat (chiffre d’affaires à l’avancement,
résultat à l’avancement…) et pour l’ensemble du stock en cours à l’ouverture de l’exercice du
changement. Cette information est donnée par la colonne « montants année N-1 » du tableau
proposé ci-dessous. Les contrats nés au cours de l’exercice et toujours non encore livrés à la
fin de l’exercice sont également pris en compte afin de chiffrer l’impact dans le résultat du
passage de la méthode à l’avancement (colonne « variation N/N-1 » et la ligne « marge à
l’avancement du tableau »).
Nom du programme
Montants
Postes Variation N/N-1
Année N-1 Année N
DONNEES PREVISIONNELLES
Ventes totales et produits annexes Vp Vp
Coût de revient hors honoraires commerciaux CRp CRp
Honoraires commerciaux HCp HCp
DONNEES REELLES
Stocks en cours (coût de revient des travaux
CR CR
exécutés à la clôture de l'exercice )
Ventes signées non encore livrées (dont
V V
produits annexes)
Degré d'avancement = Da
= Coût de revient des stocks en cours/ Coût de
Da = CR/CRp Da = CR/CRp
revient des stocks total prévisionnel hors
honoraires commerciaux
• à mettre à jour des budgets à terminaison et contrôler les écarts réel/budget au stade
d’avancement grâce au suivi budgétaire par chantier permettant soit de déceler des
anomalies sur les charges comptabilisées et les corriger le cas échéant, soit de réviser le
budget en fonction d’éléments intervenus et non pris en compte dans le budget à
terminaison ;
• à comptabiliser, par voie de provision, les pertes à terminaison, sous déduction des pertes
éventuellement déjà comptabilisées.
Les étapes de comptabilisation des contrats de construction peuvent donc être résumées ainsi :
• toutes les charges correspondant aux travaux exécutés (non rattachables à l’activité
future) sont comptabilisées ;
• le montant des produits comptabilisés permet, après déduction des charges ayant
concouru à l’exécution du contrat, la constatation de la quote-part du résultat à
terminaison correspondant au pourcentage d’avancement.
En guise de conclusion, le passage aux normes IAS/IFRS entraîne des impacts significatifs au
niveau des comptes des sociétés marocaines opérant dans le secteur immobilier. A présent,
nous allons illustrer au niveau du chapitre suivant, à travers un cas pratique, les principaux
retraitements et reclassements devant être effectués par ces sociétés afin que leur bilan et
compte de résultat soient conformes aux normes IAS/IFRS et reflètent leur philosophie.
Nous allons à présent illustrer l’ensemble des retraitements que nous avons exposés ci-dessus
grâce à un cas pratique.
Notre cas pratique porte sur une société marocaine Z dont l’activité et la construction en vue
de la vente et de la location d’immeubles et de villas et qui a opté pour le passage aux normes
IAS-IFRS durant l’exercice 2008.
Il est à noter que nous allons présenter dans ce qui suit les retraitements opérés par la société
ainsi que les états publiés en IFRS relatifs au comparatif de l’exercice 2007.
Par ailleurs, nous allons nous intéresser exclusivement aux retraitements relatifs aux normes
que nous avons traité dans le présent mémoire, et ainsi, nous n’allons présenter que l’impact
de ces normes sur les comptes de la société pour l’exercice 2007 uniquement, du fait que ce
dernier devrait être présenté dans le cadre de l’obligation de présentation d’une année
comparative.
La société a opté pour le modèle de la juste valeur afin de valoriser ses immeubles de
placement vu le travail le plus important au moment du passage aux IFRS que requiert le
modèle du coût (revue complète du coût et des amortissements des immeubles de placement,
mise en place d’une approche par composantes détaillée, choix et mise en place des indices de
perte de valeur …).
Avant de procéder à l’étude et l’analyse du cas de la société Z, nous avons jugé nécessaire
d’expliciter dans un premier temps le traitement réservé aux impôts différés par les normes
IAS-IFRS à travers la norme IAS 12, du fait que nous avons tenu compte de l’impact des
impôts différés lors du retraitement des comptes de ladite société.
Les normes internationales requièrent la comptabilisation des impacts fiscaux courants et des
conséquences fiscales prévues dans le futur sur des transactions ou événements reconnus dans
les états financiers de la société.
La norme IAS 12 s’inscrit dans cette obligation et a pour objectif de clarifier le traitement
comptable des impôts sur le résultat. Cette norme répond à une problématique fondamentale
en matière de comptabilisation des impôts sur le résultat, permettant ainsi de déterminer
comment comptabiliser les conséquences fiscales actuelles et futures :
• du recouvrement futur de la valeur comptable des actifs, ou du règlement futur de la
valeur comptable des passifs qui sont comptabilisés dans le bilan d’une entreprise; et
• des transactions et autres événements de l’exercice qui sont comptabilisés dans les états
financiers d’une entreprise.
Les impôts différés constatent ainsi, un impact futur prévisible pour les impôts sur le bénéfice.
En effet, l’impact fiscal d’une transaction doit être pris en considération dans la période
durant laquelle la transaction a lieu. Le but des impôts différés étant d’aligner la charge fiscale
sur le bénéfice avant impôts.
La détermination annuelle des impôts différés est basée sur une approche orientée bilan. Les
différences temporaires sont donc des différences entre la valeur d’un actif ou d’un passif du
bilan déterminée selon les normes internationales et sa base fiscale fixée selon les principes
du droit fiscal.
Les impôts différés doivent être calculés sur les différences temporaires qui, lorsqu’elles se
retournent dans un exercice futur, produisent des montants imposables ou fiscalement
déductibles. En revanche, aucun impact fiscal ne doit être pris en compte sur les différences
permanentes, celles qui ne se retournent pas dans le futur (charge fiscale non déductible ou
produit non imposable).
Les passifs d’impôt différé sont les montants d’impôts sur le résultat payables au cours
d’exercices futurs au titre de différences temporelles imposables.
Les actifs d’impôt différé quant à eux, peuvent être définis comme étant les montants
d’impôts sur le résultat recouvrables au cours d’exercices futurs au titre:
• de différences temporelles déductibles;
• du report en avant de pertes fiscales non utilisées; et
• du report en avant de crédits d’impôt non utilisés.
Les différences temporelles sont les différences entre la valeur comptable d’un actif ou d’un
passif au bilan et sa base fiscale c’est-à-dire le montant attribué à cet actif ou à ce passif à des
fins fiscales.
La base fiscale représente pour un actif le montant qui sera fiscalement déductible de tous les
avantages économiques imposables qui iront à l’entreprise lorsqu’elle recouvrera la valeur
comptable de cet actif. Si ces avantages économiques ne sont pas imposables, elle est égale à
sa valeur comptable. En outre, la base fiscale d’un passif représente sa valeur comptable
moins tout montant qui sera fiscalement déductible au titre de ce passif au cours des exercices
ultérieurs. Dans le cas de produits perçus d’avance, la base fiscale du passif qui en résulte est
la valeur comptable moins tout élément de produits qui ne sera pas imposable au cours des
exercices ultérieurs.
Ces différences temporelles peuvent être imposables ou déductibles. Elles seront imposables
quand elles généreront des montants imposables lorsque, lors d’un exercice futur, la valeur
Un passif d’impôt différé doit être comptabilisé pour toutes les différences temporelles
imposables sauf s’il est généré par :
• un goodwill dont l’amortissement ne serait pas déductible fiscalement ;
• la comptabilisation initiale d’un actif ou passif dans une transaction qui n’est pas un
regroupement d’entreprises et qui n’affecte ni le bénéfice comptable, ni le bénéfice imposable
à la date de transaction.
Toutefois, pour les différences taxables liées à des participations dans des filiales, entreprises
associées, coentreprises et investissements dans des succursales, un impôt différé passif doit
être enregistré.
Lorsque la valeur comptable d’un actif est supérieure à sa base fiscale, le montant des
avantages économiques futurs sera supérieur au montant déductible autorisé fiscalement. La
différence est une différence temporelle taxable et l’obligation de payer les impôts sur le
résultat qui en résultent au cours des exercices ultérieurs est un passif d’impôt différé.
Un actif d’impôt différé doit être comptabilisé pour toutes les différences temporelles
déductibles dans la mesure où il est probable qu’un bénéfice imposable, sur lequel ces
différences temporelles déductibles pourront être imputées, sera disponible, sauf si l’impôt
différé est généré par :
• un goodwill négatif traité comme un produit différé ;
• la comptabilisation initiale d’un actif ou d’un passif dans une transaction qui n’est pas
un regroupement d’entreprises et qui n’affecte ni le bénéfice comptable, ni le bénéfice
imposable.
Cependant, les différences temporelles déductibles liées à des participations dans des filiales,
entreprises associées, coentreprises et investissements dans des succursales, doivent générer
un actif d’impôt différé à comptabiliser.
L’impôt différé doit être comptabilisé en produit ou en charge et compris dans le résultat net
de l’exercice sauf dans la mesure où l’impôt est généré:
• soit par une transaction ou un événement qui est comptabilisé directement en capitaux
propres, dans le même exercice ou un exercice différent ;
• soit par un regroupement d’entreprises qui est une acquisition.
La plupart des passifs et actifs d’impôt différé sont générés lorsque le produit ou la charge fait
partie du bénéfice comptable d’un exercice mais est pris en compte dans le bénéfice
imposable ou la perte fiscale d’un autre exercice. L’impôt différé qui en résulte doit être
comptabilisé dans le compte de résultat.
L’impôt différé doit être directement débité ou crédité dans les capitaux propres lorsque ce
dernier concerne des éléments qui ont été crédités ou débités directement dans les capitaux
propres, lors du même exercice ou d’un exercice différent.
Selon la norme IAS 12, l’impôt courant doit être estimé en utilisant les taux d’impôt qui ont
été adoptés ou quasiment adoptés à la date de clôture. Quant aux impôts différés, ils doivent
être évalués aux taux d’impôt attendus au moment où l’actif sera réalisé ou le passif réglé, sur
la base des taux d’impôt et des réglementations fiscales qui ont été adoptés ou quasiment
adoptés à la date de clôture.
Ainsi, les actifs et passifs d’impôt différé doivent être évalués aux taux d’imposition dont
l’application est attendue pour l’exercice au cours duquel l’actif sera réalisé ou le passif réglé.
L’évaluation doit refléter les conséquences fiscales qui résulteraient de la façon dont
l’entreprise s’attend à recouvrer ou régler la valeur comptable de ses actifs et passifs.
En outre, la valeur des actifs et passifs d’impôt différé ne doit pas être actualisée, mais plutôt
doit être revue à chaque date de clôture. Elle doit être réduite s’il n’est plus probable qu’un
bénéfice suffisant sera disponible, et cette réduction devra être reprise si, par la suite, il
Les impôts différés actifs sur des différences temporaires ainsi que sur des pertes fiscales
reportées ne peuvent être comptabilisés que lorsqu’il est probable qu’ils pourront être réalisés
dans le futur par l’existence de bénéfices imposables suffisants. Il convient bien sûr de
prendre en compte à cet égard les règles fiscales selon lesquelles des pertes reportables
pourraient ne pas être compensables contre des bénéfices futurs.
Ainsi, une entreprise doit réduire la valeur comptable d’un actif d’impôt différé dans la
mesure où il n’est plus probable qu’un bénéfice imposable suffisant sera disponible pour
permettre d’utiliser l’avantage de tout ou partie de cet actif d’impôt différé. Une telle
réduction doit être reprise dans la mesure où il devient probable que des bénéfices imposables
suffisants seront disponibles.
Par ailleurs, les actifs d’impôt différé non comptabilisés doivent être réestimés à chaque date
de clôture. En effet, une entreprise doit comptabiliser un actif d’impôt différé qui ne l’avait
pas été jusque là dans la mesure où il est devenu probable qu’un bénéfice imposable futur
permettra de recouvrer l’actif d’impôt différé. A titre d’exemple, une amélioration de
l’environnement commercial peut accroître la probabilité que l’entreprise pourra dégager un
bénéfice imposable futur suffisant pour que l’actif d’impôt différé réponde aux critères de
comptabilisation.
Les actifs et passifs d’impôt doivent être présentés au bilan séparément des autres actifs et
passifs. Aussi, les actifs et passifs d’impôt différé doivent être distingués des actifs et passifs
d’impôt exigible.
D’autre part, lorsqu’une entreprise fait une distinction entre ses actifs et passifs courants et ses
actifs et passifs non courants dans ses états financiers, elle ne doit pas classer les actifs et
passifs d’impôt différé en actifs et passifs courants.
Les actifs et passifs d’impôt différé doivent être compensés si et seulement si:
• l’entreprise a un droit juridiquement exécutoire de compenser les actifs et passifs
d’impôt exigible; et
• les actifs et passifs d’impôts différé concernent des impôts sur le résultat prélevés par la
même autorité fiscale:
- soit sur la même entité imposable;
- soit sur des entités imposables différentes qui ont l’intention, soit de régler les
passifs et actifs d’impôt exigible sur la base de leur montant net, soit de réaliser
les actifs et de régler les passifs simultanément, lors de chaque exercice futur
au cours duquel on s’attend à ce que des montants importants d’actifs ou de
passifs d’impôt différés soient réglés ou récupérés.
Afin d’éviter le besoin d’un échéancier détaillé des dates de renversement de chaque
différence temporelle, la norme IAS 12 impose à une entreprise de compenser un actif et un
passif d’impôt différé d’une même entité imposable si, et seulement si, ils sont liés à des
impôts sur le résultat prélevés par la même autorité fiscale et l’entreprise a un droit
juridiquement exécutoire de compenser les actifs et les passifs d’impôt exigible.
La société Z possède un patrimoine immobilier composé de biens immobiliers tels que des
terrains, des immeubles, des bureaux…etc. dont les valeurs au 31/12/2006 se présentent
comme suit :
L’ensemble de ces biens est loué à des tiers pour en retirer des loyers à l’exception du siège
social de la société.
Le siège social a été, quant à lui, installé dans l’un des immeubles dont les 5 premiers étages
sur 7 sont loués à des tiers. La surface des 5 premiers étages est égale à plus de 70% de la
surface totale de l’immeuble. La valeur de cet immeuble au 31/12/2006 est la suivante :
Le contrat de location A a été signé par la société le 1er janvier 1975 pour une durée de 50 ans.
Ce contrat comporte trois composantes distinctes : une composante terrain, une composante
bâtiments loués en l’état et une composante bâtiments construits par la société Z en 1978 sur
ces terrains. En effet, la société Z était habilitée à effectuer des constructions sur une partie
des terrains.
Du fait que la société Z ne possède pas une certitude raisonnable de devenir propriétaire du
bien à la fin du contrat de location, l’actif sera donc amorti sur sa durée d’utilité évaluée à 25
ans chez la société Z (25 ans pour les constructions autres que les constructions neuves).
L’actif aurait donc été totalement amorti le 31 décembre 1999 (Cf. annexe n° 10).
L’amortissement théorique à retraiter dans sa totalité en moins des capitaux propres s’élève à
1.124,48 KDH c’est-à-dire à la valeur actualisée des paiements minimaux. Par conséquent,
l’actif sera valorisé à zéro dans les comptes de la société.
La société Z loue en tant que bailleur des entrepôts dans le cadre d’un contrat de location. Ces
entrepôts sont loués sur 5 ans pour un loyer de 250 KDH par an avec une option d’achat
offerte au preneur à l’issue du contrat pour un montant de 150 KDH. La valeur de marché
Les informations concernant ce contrat, signé le 1er janvier 2005, sont les suivantes :
• Le bien est déjà complètement amorti dans les comptes de la société ;
• Le taux implicite du contrat donné par le contrat est de 5,56% ;
• Puisqu’il n’y a pas de valeur résiduelle non garantie revenant au bailleur,
l’investissement net dans le contrat correspond aux paiements minimaux au titre du
contrat actualisés au taux implicite du contrat. Il est égal à 1.180 KDH (250.000 *
(1-(1+5,56%)-5/5,56%) + 150.000 * (1+5,56%)-5).
• Le taux de rentabilité périodique constant sur l’encours d’investissement net restant du
bailleur est de 5,56%.
L’ensemble des autres contrats de location signés en tant que bailleur sont des contrats
auxquels le preneur peut mettre fin à l’issue de chaque période triennale. L’étude de ces
contrats fait ressortir que ces contrats sont des contrats de location simple en IFRS puisqu’ils
ne remplissent aucun des critères de la norme IAS 17 détaillés au niveau de la première partie.
L’ensemble du patrimoine détenu par la société Z doit être classé en immeubles de placement
à l’exception des immobilisations en cours (qui sont considérés comme des immobilisations
corporelles) et du siège social de la société. Pour ce dernier, ses valeurs brute et nette vont
s’élever à 30% de la valeur totale de l’immeuble dans lequel se situe l’immeuble ce qui nous
donne les valeurs suivantes :
Montants en KDH VB Amortissement VNC
Bâtiments 1 769 1 423 347
Agencements 3 885 3 381 504
TOTAL 5 654 4 804 851
Pour ce qui est des contrats de location–financement identifiés chez la société ; les bâtiments
loués dans le cadre de contrat de location A sont sous-loués à un tiers, par conséquent, ces
bâtiments sont considérés comme des immeubles de placement. Quant aux biens loués dans le
cadre du contrat de location B, ils ne sont pas des immeubles de placement et de ce fait,
doivent être sortis des états financiers de la société Z.
Les immobilisations en cours de construction doivent, elles, être évaluées au coût et non à leur
juste valeur même si elles sont destinées à être louées une fois leur construction achevée, et
ceci conformément aux dispositions des normes IAS 40 et IAS 16.
Tableau de calcul de la valeur nette comptable et de la juste valeur des immeubles de placement au 31/12/2006
Ecart de
Au 31/12/2006 en KDH Valeur brute Amortissement Valeur nette Juste valeur
réévaluation
Immobilisations corporelles 1 340 910 406 700 934 210 1 505 000 570 791
- Siège social 5 654 4 804 851 5 770 4 920
- Les immobilisations en cours 241 612 0 241 612 0 -241 612
Sous-total 1 093 643 401 896 691 747 1 499 230 807 483
- Biens loués dans le cadre du contrat de location B 180 180 0 210 210
+ Biens loués dans le cadre du contrat de location A 1 124 1 124 0 1 575 1 575
Total des immeubles de placement au 31/12/2006 1 094 588 402 841 691 747 1 500 595 808 848
Tableau de calcul de la valeur nette comptable et de la juste valeur des immeubles de placement au 31/12/2007
Il est à noter que la juste valeur de l’ensemble de ces biens a été obtenue grâce à un expert en
immobilier à qui la société Z a fait appel à la fin des années 2006 et 2007.
Ainsi, la société s’appuiera sur le tableau présenté ci-dessous pour calculer les ajustements
relatifs à la linéarisation des loyers. Un tableau de ce type a été rempli pour chacun des
contrats de location simple signés par la société.
Nombre
Loyers encaissés
d'années par Impact de
ou à encaisser Loyers linéarisés Impact cumulé
rapport à la Mois l'exercice
sur la durée (en KDH) (en KDH)
durée ferme (en KDH)
ferme (en KDH)
du contrat
A B C = Total B*A / Total A D = C -A
2001 6 45 625 46 208 583 583
2002 12 92 500 92 417 -83 500
2003 12 92 500 92 417 -83 417
2004 12 92 500 92 417 -83 333
2005 12 92 500 92 417 -83 250
2006 12 92 500 92 417 -83 167
2007 12 92 500 92 417 -83 83
2008 12 92 500 92 417 -83 0
TOTAL 90 693 125 693 125 0 0
L’impact de la linéarisation des loyers qui sera retraité via les capitaux propres au 1er janvier
2007 sera de +167 KDH. L’impact de la linéarisation des loyers qui sera retraité via le compte
de résultat au 31 décembre 2007 sera de -83 KDH.
Par ailleurs, la société Z a établi un tableau récapitulatif présentant les impacts au 31/12/2006
et au 31/12/2007 de la linéarisation des loyers, contrats par contrats et qui se présente comme
suit :
II – Présentation de l’incidence des normes comptables IAS-IFRS sur les états financiers
de la société Z :
Après avoir analysé l’ensemble des contrats de location de la société et défini leur nature
d’une part, et d’autre part distingué les immeubles de placement des immeubles
d’exploitation, nous allons présenter dans ce qui suit les écritures de retraitement devant être
passées par la société Z afin de se conformer aux traitements préconisés par les normes IAS-
IFRS en matière des contrats de location financement et des immeubles de placement.
1. Ecritures de retraitement :
B. Retraitements du contrat A :
22
Les montants sont exprimés en KDH.
Le reliquat de l’emprunt restant à payer d’un montant de 820 KDH pourrait être ventilé
comme suit :
Solde de la
< 12 mois > 12 mois
dette fin 2006
24 796 820
C. Retraitements du contrat B :
A. Retraitements du contrat A :
Dont : Solde de la
< 12 mois > 12 mois
dette fin 2007
26 769 795
B. Retraitements du contrat B :
23
Les montants sont exprimés en KDH.
Dont : Solde de la
< 12 mois > 12 mois
créance fin 2007
194 59 253
La société Z a plusieurs programmes de construction en cours que nous avons analysé. Ainsi,
nous avons constaté que la société a signé au cours de l’exercice 2006 avec un client étranger
un accord de construction (C) de 5 immeubles (de 10 appartements chacun) haut standing sur
un terrain détenu par ce dernier, d’autre part, le client a spécifié au niveau du contrat le design
et a fourni à la société Z les plans de construction. La construction avait commencé au cours
de l’exercice 2006.
Par ailleurs, les autres contrats signés par la société sont des contrats de VEFA
d’appartements qu’elle a signé avec des particuliers.
De ce qui précède, on pourrait constater que le contrat C pourrait être qualifié de contrat de
construction. En effet, d’une part, le client est intervenu dans le choix des éléments clés du
projet et d’autre part, la construction se fera sur son propre terrain. Par conséquent, la
méthode à l’avancement devrait être appliquée afin de comptabiliser les produits relatifs à ce
contrat.
Montants en KDH
2006
Produits prévisionnels (selon le contrat) 98 334
Charges prévisionnelles (1) 89 806
Marge prévisionnelle 8 528
Taux de marge prévisionnelle 9%
Montant des
Années
avances
2006 30 000
2007 47 800
2008 20 534
98 334
Variation
Postes 2006 2007
2007/2006
Données prévisionnelles
Chiffre d'affaires global du contrat A 98 334 98 334
Coût de revient hors honoraires de commercialisation 89 806 89 806
Marge prévisionnelle 8 528 8 528
Taux de marge prévisionnel 9% 9%
Données réelles
Coût de revient des travaux exécutés 28 054 61 754
Coefficient d'avancement 31,24% 68,76%
Calcul du chiffre d'affaires à l'avancement 30 718 67 618 36 900
a. Nous allons tout d’abord déterminer l’impact du changement de méthode à fin 2006 du
projet C :
• Calcul du degré d’avancement déterminé sur la base des dépenses engagées fin 2006 par
rapport aux dépenses prévisionnelles de l’opération : (28 054 / 89 806) * 100 = 31,24%.
• Calcul du chiffre d’affaires à l’avancement (égal au montant du chiffre d’affaires global
de l’opération multiplié par le degré d’avancement) : 98 334 * 31,24% = 30 718.
• Calcul de la marge à l’avancement avant impôt (elle correspond à la marge prévisionnelle
multipliée par le degré d’avancement) : 8 528 * 31,24% = 2 664 ; d’où une marge nette
d’impôt de 2 664 – (2 664 * 30%) = 1 865.
Ainsi, on peut conclure que l’impact du changement de méthode a pour effet d’améliorer les
capitaux propres d’un montant de KDH 1 865.
• une amélioration des capitaux propres consolidés au 31 décembre 2006 d’un montant de
KDH 1 865 ;
• et, une amélioration du résultat net du groupe après impôt au 31 décembre 2007 d’un
montant de KDH 2 240.
Il ressort donc une amélioration des capitaux propres consolidés au 31 décembre 2007 d’un
montant de KDH 4 105.
Dans les comptes consolidés, l’impact des changements de méthodes (net d’impôt) est
comptabilisé dès l’ouverture de l’exercice en capitaux propres au compte « report à nouveau »
(débiteur ou créditeur) c’est-à-dire en réserves consolidées.
Produits
Chiffre Travaux en Provisions Pertes à
Programme constatés
d'affaires cours pour risques terminaison
d'avance
A 0 28 054 98 334 0 0
Produits
Chiffre Travaux en Provisions Pertes à
Programme constatés
d'affaires cours pour risques terminaison
d'avance
A 30 718 (1) 0 67 616 (2) 0 0
Produits
Chiffre Travaux en Provisions Pertes à
Programme constatés
d'affaires cours pour risques terminaison
d'avance
A 30 718 -28 054 -30 718 0 0
Les écritures suivantes ont été comptabilisées dans les comptes de la société Z au cours et à la
fin de l’exercice 2006 :
Courant 2006
31341 Stock de travaux en cours 28 054
3455 TVA déductible 5 611
4411 Fournisseurs 33 665
Coût des travaux engagés en 2006
Courant 2006
5141 Banque 30 000
Clients, dettes avances et acomptes
4421 30 000
reçus sur commandes en cours
Constatation de l'acompte
31/12/2006
6121…
………
01.01.2007
Libellé Débit Crédit
34272 Créances sur travaux non encore facturables 30 718
31341 Stock de travaux en cours 28 054
115 Réserves 2 049
445 Impôt différé passif 615
Ce changement de méthode a donc un impact positif dans les comptes venant augmenter les
capitaux propres du groupe.
On peut par ailleurs constater que l’intangibilité du bilan de clôture de l’exercice précédent a
bien été respectée. Le bilan d’ouverture de l’exercice correspond bien au bilan de clôture de
l’exercice précédent, le changement étant enregistré dès l’ouverture de l’exercice.
Nous allons dans un premier temps déterminer les ajustements à comptabiliser à la clôture de
l’exercice 2007 induits par l’utilisation de la méthode à l’avancement :
24
Réf. Ecriture de retraitement : F.
Produits
Chiffre Travaux en Provisions Pertes à
Programme constatés
d'affaires cours pour risques terminaison
d'avance
A 36 900 33 700 67 616 0 0
Produits
Chiffre Travaux en Provisions Pertes à
Programme constatés
d'affaires cours pour risques terminaison
d'avance
A 36 900 (1) 0 30 716 (2) 0 0
Produits Bénéfice
Chiffre Travaux en Provisions Pertes à
Programme constatés partiel
d'affaires cours pour risques terminaison
d'avance théorique
A 36 900 -33 700 -36 900 0 0 3 200
L’incidence du changement de méthode ressort donc à 36 900 (CA) – 33 700 (Coût de revient
des travaux exécutés) = 3 200 avant impôt soit 2 240 après impôt.
Les écritures suivantes ont été comptabilisées dans les comptes de la société Z au cours et à la
fin de l’exercice 2007 :
Courant 2007
31341 Stock de travaux en cours 33 700
3455 TVA déductible 6 740
4411 Fournisseurs 40 440
Coût des travaux engagés en 2007
Courant 2007
5141 Banque 47 800
Clients, dettes avances et acomptes
4421 47 800
reçus sur commandes en cours
Constatation de l'acompte
………
Achats ….. 33 700
6126…
6128…
71341. Variation de stocks des travaux
en cours 33 700
31.12.2007
Libellé Débit Crédit
34272 Créances sur travaux non encore facturables 36 900
71241 Ventes d'appartements 36 900
71341 Variation des stocks de travaux en cours 33 700
31341 Stock de travaux en cours 33 700
670 Charge d'impôt différé 960
445 Impôt différé passif 960
Comme nous l’avons bien expliqué au niveau du chapitre précédent, les des contrats de VEFA
signés par la société avec des particuliers qui n’interviennent pas dans le choix des éléments
structurels de la construction ne remplissent pas les critères de comptabilisation des contrats
de construction à l’avancement tel que définis par l’IFRIC 15, par conséquent, ces contrats ne
nécessitent pas de retraitements IFRS du fait que la société utilise la méthode à l’achèvement
pour l’ensemble de ses contrats de construction.
Par ailleurs, le coût des stocks de construction de la société devrait être retraité afin de se
conformer aux normes IFRS. En effet, comme nous l’avons explicité au niveau de la première
partie du présent mémoire, les frais commerciaux qui comprennent habituellement les frais de
publicité du projet, le coût du mobilier de l'appartement témoin, les brochures…etc. ne
doivent pas être inclus dans le coût du stock des constructions achevées selon la norme IAS 2,
contrairement au P.C.S.I. qui préconise que ces coûts doivent être inclus dans le coût du stock
des constructions achevées.
25
Réf. Ecriture de retraitement : F2.
Les frais commerciaux inclus au niveau du coût des stocks de construction s’élèvent à KDH
503 en 2006 et à KDH 668 en 2007.
Ainsi, les écritures de retraitement se présentent comme suit pour les exercices 200626 et
200727 :
31/12/2006
Libellé Débit Crédit
115 Réserves 352
345 Impôt différé actif 151
31512 Stock des constructions achevées 503
31/12/2007
Libellé Débit Crédit
7132 Variation de stock des biens produits 668
345 Impôt différé actif 200
6701 Produit impôt différé 200
31512 Stock des constructions achevées 668
Après avoir présenté l’ensemble des retraitements devant être opérés par la société Z, nous
allons présenter dans ce qui suit les éléments suivants :
Le bilan au 1er janvier 2007, date d’ouverture du premier exercice présenté selon le
référentiel IFRS dans le cadre de l’obligation de présentation d’une année comparative.
L’objectif de ce bilan est de mettre en évidence l’impact des normes IAS-IFRS sur le bilan
d’ouverture d’une société immobilière construisant des immeubles en vue de la vente d’une
part et de la location d’autre part.
26
Réf. Ecriture de retraitement : G1.
27
Réf. Ecriture de retraitement : G2.
Actif immobilisé 935 803 Actif non-courant 976 232 810 185 1 786 416
Ecart d'acquisition - Ecart d'acquisition - - -
Immobilisations incorporelles 1 271 Immobilisations incorporelles 1 271 - 1 271
Immobilisations corporelles 934 210
Immobilisations financières 322 Immeubles de placement - 1 500 595 (3) 1 500 595
Titres mis en équivalence -
Encours (1) 241 612 - 241 612
Immobilisations corporelles 692 598 -691 747 (3) 851
Actifs financiers 322 - 322
Participations dans les sociétés associées - - -
Créances de location simple - échues à plus d'un an - 253 E 253
Créances de location financement - échues à plus d'un an - 596 C 596
Actif circulant 3 445 325 Actif courant 3 404 896 2 755 3 407 651
Créances de location simple - échues à moins d'un an - 389 E 389
Créances de location financement - échues à moins d'un an - 205 C 205
Stocks et en cours 1 672 935 Stocks et en cours 1 672 935 -28 557 F; G1 1 644 378
Clients et comptes rattachés 12 333 Clients et comptes rattachés 12 333 30 718 F 43 051
Autres créances et comptes de régu 1 588 146 Autres créances et comptes de régularisation Actif 1 547 717 - 1 547 717
Valeurs mobilières de placement - Actifs financiers - - -
Disponibilités 171 911 Trésorerie et équivalents de trésorerie 171 911 - 171 911
Total de l'Actif 4 381 128 Total de l'Actif 4 381 128 812 940 5 194 067
28
La norme IAS 1 révisée propose optionnellement de changer le nom du bilan qui devient "Etat de la situation financière" (Statement of financial position).
Passif courant
Fournisseurs et autres créditeurs 510 835 - 510 835
Dettes 2 321 171 Autres dettes et comptes de régularisation 649 483 - 649 483
Emprunts et dettes financières 418 600 Dettes d'impôt 160 988 - 160 988
Fournisseurs et comptes rattachés 510 835 Obligations au titre de la location financement - échues à
- 24 B 24
Autres dettes et comptes de régular 1 391 736 moins d'un an
Découverts - Découverts et emprunts bancaires échus à moins d'un an 99 080 - 99 080
Provisions à caractère courant 20 531 - 20 531
TOTAL 1 440 918 24 1 440 942
Total du Passif 4 381 128 Total du Passif 4 381 128 812 939 5 194 067
Impact selon
01/01/2007 les règles Retraitements Références aux
Format IFRS 31.12.2007 IFRS
IFRS marocaines de IFRS sur 2007 écritures (2)
l'activité 2007
Actif non-courant 1 786 416 -16 167 118 675 1 888 924
Ecart d'acquisition - -
Immobilisations incorporelles 1 271 -359 - 912
Immeubles de placement 1 500 595 -66 852 118 707 C; D 1 552 450
Total de l'Actif 5 194 067 776 591 121 024 6 091 682
Impact selon
01/01/2007 les règles Retraitements Références aux
Format IFRS 31.12.2007 IFRS
IFRS marocaines de IFRS sur 2007 écritures
l'activité 2007
Intérêts Minoritaires 0 - 0
Total du Passif 5 194 067 776 591 121 024 6 091 682
A;B;C;D;E;F2;
Impôts sur les résultats 21 399 Charge d'impôt 21 399 36 201 57 600
G2
Résultat net des entreprises intégrées 33 144 Résultat après impôt 33 144 84 468 117 612
Résultat net (Part du groupe) 33 144 Résultat net de l'exercice (Part du groupe) 33 144 84 468 117 612
Il est important de rappeler par ailleurs que la particularité du référentiel IFRS est qu’il est
basé sur certains principes généraux et qu’il renonce généralement à la définition de règles
techniques détaillées.
Il n’existe pas souvent de bonne réponse, mais plusieurs opinions et interprétations peuvent
s’opposer. Cela est inhérent à l’approche par les principes.
L’approche par les principes des normes IFRS constitue ainsi sans doute une difficulté
majeure dans l’application de ces normes. L’absence de critères stricts et clairs servant de
référence pour le choix d’une méthode et pas d’une autre se révèle très perturbante.
Des référentiels comme les normes comptables américaines US GAAP sont très précises
lorsqu’il faut choisir entre deux traitements comptables qui pourraient s’appliquer à une
situation. L’approche par les principes des IFRS par contre est bien moins tranchante et
nécessite une bonne capacité de jugement de la part de ceux qui les appliquent.
Toutefois, cette souplesse est en même temps un des points forts de l’approche par les
principes des IFRS et permet de trouver des réponses économiquement adaptées à bon
nombre de problématiques. A chacun de trouver la meilleure réponse à l’exigence de
présenter l’image fidèle de la réalité économique.
L’application des normes IFRS mais aussi l’introduction de la notion de juste valeur dans les
comptes des sociétés constituent une révolution dans la présentation et l’élaboration des états
financiers de certaines sociétés dont les sociétés du secteur immobilier.
Le cas pratique présenté dans la deuxième partie, visant à illustrer les principaux retraitements
devant être effectués par les sociétés du secteur immobilier, met en évidence les principaux
impacts du passage aux normes IAS/IFRS dans les comptes d’une société immobilière ayant à
la fois une activité foncière et de promotion immobilière.
Il en ressort ainsi que les principaux impacts de la conversion aux normes IAS-IFRS sont les
suivants :
• A la date du bilan d’ouverture, retraitement de l’intégralité du profit ou de la perte de
valeur des immeubles de placement en résultats non distribués. Cet impact est significatif
puisque les immeubles de placement dégagent une plus-value nette d’impôt de KDH 566 194.
• A chaque clôture d’exercice comptable, comptabilisation de toute perte ou profit
résultant des variations de juste valeur des immeubles de placement au compte de résultat. De
même, l’impact est significatif puisque les immeubles de placement dégagent une plus-value
nette d’impôt de KDH 36 298 qui pourrait tout autant correspondre à une moins-value.
• Résultat reflétant plus une indication de la conjoncture du marché immobilier de l’année
passée que des performances opérationnelles de l’entreprise concernée.
• Nécessité d’obtenir une expertise très détaillée sur la juste valeur de l’ensemble des
biens de la société.
D’autre part, l’impact le plus significatif des normes IAS-IFRS a été ressenti au niveau du
système d’information. A ce titre, l’instauration des nouvelles normes internationales a eu des
impacts très importants sur l’information financière.
En effet, l’un des impacts le plus évident des IFRS sur l’information financière concerne
l’évaluation : les chiffres véhiculés par le système comptable vont changer. En termes de
système comptable, ce type d’impact amène à modifier certaines formules de calcul, de façon
à ce que les données soient conformes aux nouvelles exigences. Paradoxalement, cet impact
est le plus significatif sur les états financiers d’une entreprise, puisqu’il est de nature à
modifier son résultat ou d’autres ratios présentés, mais il n’est pas forcément le plus difficile à
mettre en oeuvre dans son système d’information.
Les normes IFRS ont par ailleurs, un impact de présentation lorsqu’elles modifient la façon de
présenter une information par rapport à la pratique actuelle en normes marocaines. En effet, la
plupart des entreprises devront désormais par exemple distinguer au bilan les actifs et passifs
courants des actifs et passifs non courants. Il s’agit d’un impact délicat à traiter, car il ne suffit
pas de modifier un numéro de compte ou une formule de calcul, mais bien de traiter
différemment l’information.
Par ailleurs, il conviendra non seulement de modifier le système informatique, mais aussi
d’assurer le changement auprès des hommes qui le font fonctionner. Au changement
informatique s’ajoute le changement organisationnel, donc humain.
Le Maroc n'échappe pas à cette tendance générale. En effet, le secteur immobilier y joue un
rôle très important dans le fonctionnement de l'économie, bien qu'il fonctionne en dessous de
ses potentialités.
Néanmoins, le secteur immobilier marocain a connu un grand essor au cours de cette dernière
décennie grâce aux incitations fiscales mises en place par l’Etat, à la restructuration du
secteur, à l’effort commercial important des banques marocaines afin d’accompagner le
financement des projets et des acquisitions ainsi qu’aux changements des stratégies et des
visions en vue de bénéficier des opportunités offertes.
Par ailleurs, les introductions en bourse connues par le secteur immobilier marocain ne
cessent de se multiplier, témoignant ainsi de la naissance d’une nouvelle ère pour ce secteur
qui tend de plus en plus vers la transparence.
L’application des normes IAS/IFRS par les sociétés marocaines du secteur immobilier
introduites en bourse est inévitable. En effet, l’article 14 de la loi boursière rend obligatoire la
préparation de comptes consolidés par les sociétés faisant appel public à l’épargne en utilisant
les normes marocaines ou les normes internationales IAS/IFRS.
L’introduction des nouvelles normes comptables internationales IAS/IFRS est beaucoup plus
qu’un changement de référentiel comptable. C’est la primauté donnée à la réalité économique
tant au niveau de l’enregistrement des transactions, de l’évaluation des valeurs d’actif et de
passif que de la mesure de performance. En effet, les changements de méthodes comptables
requis pour la conversion aux normes internationales, ainsi que la masse d’informations
rendue obligatoire en annexe aux comptes, vont au-delà d’un simple jeu d’écritures
comptables puisque ces normes font apparaître une nouvelle manière d’appréhender la réalité
comptable.
Les groupes marocains seront obligés de redéfinir leurs règles comptables puisqu’ils ne
pourront pas d’une part, maintenir les méthodes comptables actuelles incompatibles avec les
Le projet de mise en place des normes IFRS est un projet d’entreprise, en effet, ces normes
apportent des modifications plus profondes au système d’information de l’entreprise,
lorsqu’on entend celui-ci au sens le plus large : procédures de collecte, de remontée et de
traitement de l’information. Dans ce sens, le système comprend les hommes qui le mettent en
oeuvre, et le changement doit alors être géré avec encore plus de soin, en se donnant du temps
afin de maîtriser les principaux risques de mise en œuvre.
Le passage aux normes IFRS doit donc être clairement positionné comme un vrai projet
d’entreprise, impliquant les directions générales et l’ensemble des métiers piloté par les
directions financières et informatiques, et de longue haleine, mais avec des étapes
primordiales de choix, simulation et validation des options retenues où l’appel aux experts
comptables, aux conseillers externes et à des experts métiers s’avérera décisif.
Les principales étapes de ce chantier de grande envergure peuvent être résumées comme suit :
Ainsi, les entreprises doivent s’entourer de ressources humaines adaptées pour non seulement,
l’accompagner dans cette conversion, mais aussi l’aider à choisir les meilleures options
comptables pour le groupe. De ce fait, il semble tout d’abord important de former le personnel
comptable aux normes IFRS pour que ce dernier comprenne la philosophie de ces normes,
intègre les grands changements comptables et soit opérationnel au moment de la conversion
aux normes IFRS. Ceci est d’autant plus crucial que les entreprises ont souvent peu de temps
pour établir leurs états financiers.
L’objectif de ce mémoire a été d’apporter aux dirigeants des entreprises, aux experts
comptables ainsi aux professionnels comptables de manière générale, un support
documentaire synthétique leur permettant de prendre connaissance des divergences existantes
entre le référentiel marocain et celui IFRS eu égard aux normes IAS/IFRS à vocation
immobilières et auxquelles s’est limité le présent mémoire, ainsi que les principaux
retraitements que les entreprises opérant dans le secteur immobilier (foncières et
immobilières) seront amenées à effectuer afin de se conformer au référentiel IFRS
lorsqu’elles entament leur projet de passage aux normes IAS/IFRS.
Nous avons calqué la rédaction du mémoire sur la méthodologie de recherche que nous avons
adoptée et sur les objectifs que nous avons assignés à ce travail. La première partie du
mémoire a été consacrée à l’étude des normes internationales à vocation immobilière. Cette
étude nous a permis d’identifier les principales divergences existantes entre les normes
IAS/IFRS et les normes marocaines.
C’est dans ce cadre que la deuxième partie du mémoire s’est proposée d’identifier les
principaux retraitements devant être effectués par les sociétés opérant dans le secteur
immobilier (foncières et immobilières) lors du passage aux normes IFRS ainsi que les
incidences majeures sur l’organisation de ces sociétés. L’ensemble de ces retraitements a été
illustré à travers un cas pratique tout en précisant les principaux impacts de ces normes sur le
bilan et le compte de résultat.
Le présent travail de recherche a permis de mettre l’accent sur les principaux retraitements
identifiés dans les entités opérant dans le secteur immobilier (foncières et immobilières).
Toutefois, il est important de noter que ce travail devrait être complété et mis à jour
régulièrement afin de tenir compte de l’évolution des pratiques au sein même des entités du
secteur immobilier mais également en vue de prendre en compte les changements normatifs
et/ou l’apparition de nouvelles normes.