3/9/2013

MOURABAHA BAI AL AJIL (VENTE A TERME)

TAWARRUQ SALAM
ISTISNA’ IJARA

Les ressources collectées par les institutions financières islamiques

sont investies en utilisant des techniques (modes, contrats) spécifiques
respectant les principes de la Charia.
Le taux d'intérêt prohibé est remplacé par le taux de rendement sur
des activités réelles.
Souvent, l’opération est triangulaire et implique:
un bailleur de fonds,
un promoteur et
un intermédiaire.

Les banques islamiques utilisent deux catégories de techniques de

financement :
les modes à revenu fixe pour les opérations commerciales et
les modes participatifs.

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Cette classe englobe les formes de financement basées sur les opérations
d’achat et de vente de divers produits dans le but de faire un bénéfice licite
provenant de la différence entre le prix d’achat et le prix de vente.

Appelée catégorie de commerce, elle est composée des formes et

méthodes basées sur le financement par les contrats de vente, c'est à dire,
les opérations d'achat dans le but de la revente, afin d'obtenir un bénéfice
légal.

Ces formes permettent de fournir les matières premières, les

marchandises, les biens, et les actifs à ceux qui en ont besoin.

Ils permettent également de :

Satisfaire les besoins des individus, des institutions et des gouvernements en actifs
et marchandises variées
Transférer la propriété d’actifs et de marchandises par un simple contrat de vente
Les bénéfices sont incorporés au prix à terme, et considérés comme partie
intégrante de la valeur d'acquisition

Certains praticiens affirment que ces modes de financement sont une

association des produits bancaires classiques avec les principes de la Charia.

Cette association a donné lieu au développement de contrats et de

techniques sophistiqués, que nous détaillerons par la suite : le contrat de
vente à terme, le contrat de Mourabaha, le Salam, l’Istisna, le tawarruq.

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Le concept de base dont sont issus les modes de financement

participatifs est l’association capital-travail dans des opérations
participatives.

L’objectif étant de contourner l’interdiction du prêt à intérêt.

Ces montages de participation entre le capital et le travail correspondent

au principe islamique selon lequel l'emprunteur ne doit pas encourir tout
le risque ou tout le coût d'un échec.

Ce système assure une répartition équilibrée des revenus et empêche le

bailleur de fonds de monopoliser l'économie.

Ces opérations participatives sont généralement des opérations de

financement à long terme. Les deux techniques les plus utilisées pour les
illustrer sont la Moucharaka et la Moudaraba.

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La Mourabaha est le mode de financement le plus utilisé par les IFI

(70% de leur financement).

Il s’agit d’une alternative au prêt à intérêt destiné à la consommation.

C’est la vente d’une marchandise au prix de revient majoré d’une

marge bénéficiaire connue et acceptée par les deux contractants.

Cette marge est, soit un pourcentage du prix, soit un montant bien

défini.

2 types de Mourabaha:
Mourabaha ordiaire
Mourabaha bancaire

La Mourabaha appartient a la famille des ventes Amanna (vente de

confiance) dans le Fiqh qui exigent la déclaration par le vendeur du prix
d’achat (ou de revient) de la marchandise vendue.
Ces contrats de vente fixés et acceptés par le Fiqh sont :
La vente Al Mousawama : vente d’une marchandise avec un prix donné sans
que le client connaisse le prix d’achat

La vente Al Tawliya : vente d’une marchandise avec le même prix d’achat, ni

augmentation, ni diminution

La vente Al Wathi’a (à rabais) : vente d’une marchandise avec son prix initial
mais en baissant le prix

La vente Al Mourabaha : vente d’une marchandise avec le premier prix

d’achat mais en ajoutant une marge fixée et convenue entre les deux parties

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Arbre des
ventes

En considérant En considérant
l’information le paiement du
sur la prix prix

Vente à Vente au
Vente Al Vente de tempérament Vente à terme
Mousawamma comptant
confiance

Vente Al Vente Al
Vente Al Hatita
Tawliya Mourabaha

La Mourabaha fait partie des ventes de confiance (Amana) : le

vendeur doit informer l’acheteur final du prix d’acquisition de la
marchandise

La Mourabaha est autorisée par :

Le coran:
La légalité de la MOURABAHA vient du verset: « Ce n'est pas un
pêché que d'aller en quête de quelque grâce de votre Seigneur »
( ‫ر‬ ‫ا‬ ‫ح أن‬ ).

Du fait que la MOURABAHA est une quête de grâce, c'est à dire un

gain supplémentaire, elle rentre également dans l'ensemble des
contrats de vente par cet extrait: « Alors que Dieu a rendu licite le
commerce ».

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La Sunna :
Le prophète PBSL a autorisé la vente de la marchandise à un prix
supérieur à celui d'acquisition lorsqu'il a dit
« Si la nature des biens est différente, alors vendez sans contraintes »
$% ‫" اآ‬ ‫ن‬ !‫ا‬ ‫إذا ا‬

Si l'échange se fait entre deux biens différents, comme échanger une

marchandise contre de la monnaie, alors la transaction peut se faire
selon ce que consentent les deux parties, au même prix d'acquisition,
à un prix supérieur ou moindre.

Consensus (Ijma’a) :
La majorité des jurisconsultes ont autorisé la pratique de la
Mourabaha qui a été utilisée par les musulmans depuis longtemps

A travers la Mourabaha, les banques islamiques répondent aux besoins des

acteurs suivants:

Tous les secteurs et toutes les activités (public, privé, pour les individus,
pour la société,…)

Répond aux besoins de consommation des personnes (voiture,

terrain,…)

Répond aux besoins professionnels des personnes (équipements, …)

Répond aux besoins de l’êtat (achat de pétrole, équipements pour des

aéroports,…)

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La Mourabaha ordianaire : Mourabaha Fiqhiyya

Constituée de deux parties : Vendeur et acheteur
Le vendeur achète la marchandise (sans qu’il y est une promesse de
l’acheteur). Ensuite, il la vend avec un prix et un bénéfice déterminés

La Mourabaha bancaire:
Constituée de 3 parties : Vendeur, Acheteur et la banque
La banque n’achète la marchandise que après que:
▪ l’acheteur fixe les caractéristiques du produit
▪ L’acheteur signe une promesse d’achat préalable
Transfert Paiement à terme (base
de la propriété de l’actif 100+ marge)

Intermédiaire
Vendeur Acheteur
Financier

Paiement au comptant (base Transfert

100) de la propriété de l’actif

La Mourabaha bancaire est une des techniques les plus utilisées dans les
transactions des banques islamiques.

L'IFI achète les marchandises ou les matériaux sur ordre de son client pour les
lui revendre ensuite avec une marge de bénéfice fixée à l’avance.

Le contrat précise:
La marge bénéficiaire,
les conditions de livraison et de règlement du prix global.
Le délai de remboursement dépend du montant de la transaction et peut aller de trois à dix
huit mois en général.

Trois opérations sont simultanées dans ce contrat : une promesse d’achat du

client, une promesse de vente à l'institution, un contrat de vente à bénéfices
après l'acquisition de la marchandise par l’acheteur. L'IFI paye donc le
fournisseur et se fait rembourser par le client.

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Mourabaha Ordinaire Mourabaha bancaire

Nature du travail C’est un commerçant. Il achète Ce n’est pas un commerçant. Il
du vendeur les marchandise avant même n’achète et ne devient propriétaire
qu’il y ait des acheteurs que si un acheteur exprime sa
volonté
Nécessité d’une La vente est directe. On n’a pas Il faut avoir une promesse d’achat
promesse de la part besoin d’une promesse parce pour que la banque puisse acheter
de l’acheteur que la marchandise est la et devenir propriètaire de la
propriété du vendeur marchandise avant de la revendre
par Mourabaha

Relation 2 parties : vendeur et acheteur 3 parties : Vendeur, acheteur et la

contractuelle banque (intermédiaire entre les 2)

Nature du contrat Ancien contrat, reconnu et Nouveau contrat apparu avec les
autorisé par les Fouqaha IFI, sujet à débat entre les savants

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Mourabaha bancaire :
La banque achète la marchandise selon les caractéristiques fixées par le
client et la revend au client final en rajoutant une marge fixée et discutée
au préalable avec le client

4 phases indispensables :
Phase de la promesse
Phase de la détention (propriété)
Phase de la vente
Phase de l’exécution

Phase de la Phase de la Phase de la Phase de

promesse détention vente l’éxécution

Numéro de
l’étape

Le client exprime à la banque sa volonté d’acheter une marchandise en

utilisant la technique de la Mourabaha. Il signe la promesse d’achat de 1
cette marchandise.

La Banque va analyser cette demande et donner son accord.

Ensuite, elle signe le contrat avec le vendeur de la marchandise pour 2
qu’elle devienne le propriétaire du bien.

La banque paye le somme due au vendeur sur la base d’un contrat

d’achat établi entre eux deux 3

Le vendeur initial va livrer la marchandise à la banque ou à un tiers sur

ordre de la banque. Ce tiers peut être l’acheteur final 4

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Numéro de
l’étape
Après que la banque devienne le propriétaire de la marchandise, elle envoie
un avis au client pour lui notifier la réception du bien et sa disposition de la 5 et 6
lui vendre comme convenu dans le document de la promesse.
En contrepartie, le client doit répondre pour confirmer son accord et son
acceptation de finaliser l’achat de la marchandise par la Mourabaha.
Ainsi, le contrat de la Mourabaha est conclu
La conclusion du contrat de Mourabaha peut se faire comme expliqué dans
le point précédent (notification de l’offre et de l’acceptation) ou si les deux 7
parties se réunissent réellement et signent le contrat de Mourabaha
La banque livre la marchandise au client directement ou demande au 8
vendeur initial de la livrer.
L’acheteur paye le prix de la marchandise selon le tableau de 9
remboursement fixé et convenu entre les deux parties

La Mourabaha bancaire se base sur :

Volonté préalable du client d’acheter une marchandise ou un titre

Cette volonté donne lieu à la phase de promesse

Durant cette phase,

Le client exprime sa volonté d’acheter un bien par la Mourabaha
▪ Il fixe toutes les caractéristiques de la marchandise
▪ Il peut indiquer à la banque ou se trouve la marchandise et son prix
▪ Il peut demander à la banque de lui acheter la marchandise d’un fournisseur donné (c’est pas
une obligation si elle trouve meilleures offres)

• Premièrement: Détermination du fournisseur de la marchandise

• Deuxièmement: La banque n'achète la marchandise qu'après l'expression
Expression de la de la volonté du client
volonté du client
• Troisièmement: offre de prix au client ou à la banque
• Quatrièmement: La volonté ne devient promesse que par une confirmation

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La banque étudie la marchandise demandée

▪ Elle doit vérifier que la marchandise est licite
▪ Elle doit vérifier la nature de la transaction (pas d’échange d’argent)

• Premièrement: la marchandise est légale

• Deuxièmement: la marchandise est de l'or ou de l'argent

Étude de la • Troisièmement: La marchandise représente des actions de sociétés

marchandise
• Quatrièmement: La marchandise représente des droits moraux (Le
par la nom commercial, le sigle commercial, l'invention et l'innovation sont
banque des droits propres à leurs propriétaires. Ils sont devenus une source de
revenus ayant une valeur monétaire pour leurs propriétaires. De ce fait,
il est admis que la banque s'accorde avec son client sur l'achat de l'un de
ces droits cités pour le lui revendre MOURABAHA avec un bénéfice
convenu)

La banque exprime son accord pour exécuter cette opération

▪ Interdiction de conclure le contrat si le vendeur initial et l’acheteur final ont conclu un
contrat entre eux deux.
▪ Faire attention pour ne pas tomber dans Bai Al Aina

• Premièrement: réalisation de MOURABAHA dans le cas d'un lien antérieur

entre le client et le vendeur initial (signature d’un contrat ou d’une
promesse) = Interdit

• Deuxièmement: réalisation de MOURABAHA dans le cas où le client met

fin à son lien antérieur avec le vendeur initial = Accepté
Acceptation de
l'opération par la • Troisièmement: réalisation de MOURABAHA dans le cas ou celui qui émet
banque la promesse d'achat est le vendeur initial ou son mandataire = Interdit car
Vente en vue détournée (Al Aina)

• Quatrièmement: réalisation de MOURABAHA avec un client ayant un lien

de parenté avec le vendeur initial ou avec une société filiale = Préférence
d’éviter ce type d’opération car elle peut être une ruse. Cependant, cette
pratique est acceptée car la personnalité financière est indépendante.

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La banque achète la
marchandise

1500
immédiats
Vendeur

Banque Société A

Émetteur
Promesse
2000 à
terme

La banque vend la
même marchandise

Le client signe une promesse d’achat ou une convention de coopération

▪ La signature de la promesse est une étape primordiale pour la Mourabaha bancaire
▪ Faire la distinction entre la promesse ferme et le promesse non ferme
▪ Faire la distinction entre le dépôt de garantie ( ‫ا‬ ‫ )ه‬et le Arrhes (‫ن‬ ‫)ا‬

• Premièrement: La promesse ferme, la promesse réciproque, et le choix

conditionnel
L'émission de la
promesse ou la • Deuxièmement: la marge de sérieux (sincérité), ses déterminants et sa relation
convention de avec l'avance
coopération
• Troisièmement: la convention de coopération pour le financement
MOURABAHA

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PROMESSE
NON
FERME
√
Le client qui émet la promesse est dans l'obligation d'éxecutuion √

La banque qui émet la promesse est dans l'obligation

d'éxecution √
PROMESSE
FERME

Les deux parties sont dans l'obligation d'éxecution

La promesse réciproque obligataire n'est pas admise dans la vente
MOURABAHA parce qu'elle ressemble à la vente en elle même où le X
vendeur doit être le propriétaire de ce qui est vendu. Ceci dans le
but de ne pas contredire l'ordre du prophète selon lequel il ne faut
pas vendre ce qu'on ne possède pas

Pratique des banques islamiques :

Celui qui émet la promesse d'achat est dans l'obligation de payer un montant défini prélevé ou un
pourcentage de la valeur de la marchandise lors de la signature de la promesse.
Ce montant est une sorte d'assurance pour s'assurer de la sincérité (du sérieux) de celui qui émet la
promesse dans l'exécution de ses obligations envers la banque.
Assurance sur la capacité financière du client et une forme de protection si le client faillit à sa promesse.

La banque prélève la valeur correspondante aux dommages subis directement de ce

montant payé initialement par le client.

Dans les transactions bancaires, ce montant est appelé marge de sérieux.

Si le client exécute sa promesse et conclut le contrat MOURABAHA, la banque est dans

l'obligation de rendre ce montant. Elle n'a le droit de l'utiliser qu'en cas de désistement.

Faire attention : ne pas confondre la marge de sérieux (garantie de sincérité) et le

arrhes.

13

Engagements
Marge de
serieux Obligations
avant la
réalisation du
contrat
C'est le montant payé par le client
pour confirmer son engagement
d'exécution du contrat futur convenu.
C'est une prestation pour garantir la
fidélité dans la conclusion du contrat
Exemples:
Promesse d'achat avant la conclusion d'un
contrat MOURABAHA, Promesse de
location avant la conclusion d'un contrat
de location, la participation à des appels
d'offres et des contrat d'enchères, …
Différences entre Arrhes (Arbun) et marge de
sérieux (depot de guarantie)
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Arrhes
Obligations après
la réalisation du
contrat
C'est le montant payé par le client
pour confirmer son engagement pris
lors de la signature du Contrat.
C'est une prestation pour garantir la
finalisation des clauses du contrat
décidées
Exemples:
La livraison du bien loué et le payement du
prix de location dans les contrats de
location, la conclusion d'un contrat
d'enchères si l'offre de prix est confirmée
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Le client a émis une promesse d'achat de marchandise après son appropriation par
la banque. Ils se sont accordés sur un prix de vente de 120 milles dinars, par
exemple.

La banque a effectué l'achat de la marchandise du vendeur initial au prix de 100

milles dinars, qui est devenu sa propriété et en sa possession.

Lorsque la banque a informé son client de l'achat de la marchandise et lui a

demandé de signer le contrat de vente MOURABAHA, le client a refusé d'exécuter
son engagement et sa promesse l'engageant à acheter.

La banque a cherché des opportunités de revente de la marchandise à des tiers

désirant l'acquérir. Cependant, elle n'a réussit à la vendre qu'au prix de 90 milles
dinars.

Dans ce cas, le montant du dédommagement est il de 30 milles dinars, qui est la

différence entre 120 milles dinars et 90 milles dinars ? Ou seulement 10 milles
dinars, à savoir la différence entre 100 milles dinars et 90 milles dinars?

Méthode de dédommagement via la garantie de sincérité dans

le cas d'une défaillance du contrat MOURABAHA

La valeur effective des dommages causés par

un désengagement est la différence entre le
Dédommageme coût d'acquisition de la marchandise et le prix
nt dans le cas de vente aux tiers autre que le donneur d'ordre
d'une défaillance d'achat.

Elle ne concerne en aucun cas ce qu'on appelle

« l'opportunité perdue »

Coût de la marchandise 100

Prix de vente décidé lors de la promesse 120

Prix de vente effectif aux tiers après défaillance 90

==> La banque récupérera cette différence de 10 a partir de la marge de sérieux.

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Le client a émis une promesse d'achat de marchandise après son appropriation par la
banque. Ils se sont accordé sur un prix de vente de 120 milles dinars, par exemple.

La banque a effectué l'achat de la marchandise du vendeur initial au prix de 100

milles dinars, qui est devenu sa propriété et en sa possession.

Lorsque la banque a informé son client de l'achat de la marchandise et lui a demandé

de signer le contrat de vente MOURABAHA, le client a refusé d'exécuter son
engagement et sa promesse l'engageant à acheter.

La banque a cherché des opportunités de revente de la marchandise à des tiers

désirant l'acquérir. Elle n'a réussit à la vendre au prix de 150 milles dinars.

Ce surplus réalisé (50 milles dinars) entre le coût de la marchandise et le prix effectif
de sa revente aux tiers, est il dû au client qui a émis la promesse d'achat? Ou est il dû à
la banque?

Pour y répondre, il faut définir qui est le propriétaire réel de la marchandise à la

période de la promesse: la banque ou le client? Parce que la vente de la
marchandise se fait toujours en faveur et sur le compte de son réel propriétaire
qui bénéficie de tout surplus réalisé.

Or la marchandise avant la conclusion du contrat de vente MOURABAHA est la

propriété de la banque.

Si sa vente se réalise alors tout surplus résultant du nouveau prix de vente par
rapport au coût total d'acquisition de la marchandise, revient de droit à la banque
et non au client qui a émis la promesse de vente.

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3 types d’utilisation :
Une somme à garder
▪ C’est une somme hypothéquée
▪ La banque n’a pas le droit d’utiliser cette somme

Une somme à investir

▪ Compte d’investissement
▪ La banque a le droit de l’investir avec l’accord du client sur la base de la
Moudaraba

Une somme garantie

▪ Compte courant
▪ La banque investit cet argent pour son compte mais garantie au client sa
restitution

La promesse peut prendre deux formes différentes:

Un document de promesse d'achat spécifique à chaque nouvelle opération MOURABAHA que le
client souhaite conclure avec la banque.
Ou un document d'une convention de coopération ou un protocole de coopération (MOU). Ce
document représente le cadre pour un accord entre la banque et le client pour la réalisation de
plusieurs opérations MOURABAHA durant une période déterminée et dans la limite d'un plafond
financier convenu, faisant partie des conditions d'accord.

En cas de convention de coopération, un cadre contractuel général est conclu avec le

client, et non une promesse d'exécution d'une seule transaction MOURABAHA
déterminée.

Les deux parties s'accordent sur les différentes conditions des transactions sauf la nature
de la marchandise, objet du contrat, qui se définie ultérieurement pour chaque opération
MOURABAHA différente.

Si la promesse d'achat ne dispense pas du contrat de vente MOURABAHA, la convention

de coopération ne le dispense pas non plus, et n'empêche pas l'existence du document de
promesse d'achat indépendamment pour chaque opération MOURABAHA.

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Après la promesse de l’acheteur, la banque procède à l’achat du bien

de la part du fournisseur.

La banque devient le propriétaire de ce bien C’est une condition

Aucune opération de Mourabaha n’est valide si cette phase de

possession n’est pas respectée

Il ne faut pas signer le contrat avec l’acheteur final avant de d’avoir

signer le contrat avec le vendeur et avant la possession du bien.

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La Mourabaha à l’échelle nationale

Conclusion directe du contrat :
▪ réunion entre les partenaires et signature du contrat ou à travers deux déclarations
d'offre et d'acceptation d'offre échangées par correspondance écrite ou sous quelques
formes que ce soient, actuelles, et répandues
▪ Utilisation des nouvelles technologies pour exprimer l’offre et l’acceptation
▪ Légitimité à ce que la banque mandate un tiers ou le client lui-même pour lui acheter le
bien

Applications modernes de la MOURABAHA bancaire:

▪ La banque n'attend pas l'arrivée du client et sa présentation d'une promesse d'achat.
▪ Elle se dirige directement vers les commerçants de certaines marchandises et s'accordent
avec eux sur un mécanisme déterminé pour le financement de leurs clients par
Mourabaha.
▪ La banque prend l'initiative d'acheter des marchandises déterminées au commerçant,
vendeur initial, et le mandate en même temps pour la vente de ces marchandises à ceux
qui désirent l'acheter parmi ses clients incapables de payer au comptant.

La banque doit elle-même payer le vendeur final

Elle ne doit pas transférer l’argent sur le compte de l’acheteur mandaté
La banque doit détenir les documents attestant qu’elle est la propriétaire de la
marchandise
Les documents édités avec le vendeur doivent être au nom de la banque et non
de l’acheteur
Séparer entre le contrat de mandat et la promesse d’achat

Attention: Les Fatwas contemporaines ont admis cette application à certaines

conditions. Il est recommandé de restreindre (de ne pas pratiquer) le mandat au
client, émetteur de la promesse d'achat, tant que cela se peut.
Pourquoi : La crainte que l'opération ne se transforme en un simple financement
avec intérêt où la banque n'a aucun rôle réel.

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La possession de la marchandise est une condition fondamentale pour la

validité de la MOURABAHA puisque la marchandise doit être placé sous la
responsabilité de la banque du moment de son acquisition du vendeur initial
jusqu'à sa revente au client et sa livraison.

Beaucoup de savants contemporains ont stipulé que le placement de la

marchandise sous la responsabilité de la banque, ne serait ce que pour
quelques instants, est une chose nécessaire puisque c'est la raison qui donne
le mérite au bénéfice à la banque.

Certains Sharia Board ont interdit les Mourabaha si le bien ne rentre pas sous
la garantie de la banque
L’énergie électrique
Le fuel des avions
Autres biens dont la banque ne peut détenir

La possession réelle :
Dans les magasins de la banque
Autre part

La possession Morale ou fictive ou juridique :

Permettre à l’acheteur d’avoir accès au bien et de l’utiliser
▪ Donnant les clés
▪ Exemple: La possession d'un local se fait par une passation en permettant la gestion physique du
lieu)

▪ Donnant les documents

▪ Exemple: réception par l'entreprise ou son représentant des documents de fret dans le cas d'un
achat réalisé sur le marché extérieur,
▪ la réception de certificats de stockage qui désigne des marchandises

Dans les deux cas, il faut fixer un lieu ou se fait la passation du bien et
les étapes de livraison du bien

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La marchandise est possédée par la banque depuis son achat jusqu’à sa vente
et sa livraison au client.

Durant cette période, la banque peut assurer cette marchandise.

L’assurance est sur le compte de la banque

En cas de perte de la marchandise ou sa détérioration

La compensation revient à la banque seule

Souscrire cette assurance auprès des assureurs islamiques (compagnies Takaful)

Recourir aux compagnies d’assurance conventionnelles dans des cas extrêmes

Les frais relatifs à l’assurance peuvent être rajoutés au prix de la marchandise c’est-
à-dire au prix final de la Mourabaha

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Dernière étape pour conclure la Mourabaha

La propriété passe au client qui devient débiteur par rapport à la banque
Il est permis que la banque et le client donneur d’ordre changent les termes du
contrat de vente par rapport aux clauses de la promesse selon un accord commun
Changer le terme du contrat
Changer le pourcentage de bénéfice

Signature à blanc du contrat de Mourabaha lors de la promesse Interdit (pas

de possession réelle du bien)
Il faut la signature de deux contrats séparés
En cas de refus de recevoir la marchandise à la date prévue après la conclusion
du contrat MOURABAHA, la banque est en droit de résilier ce contrat, de vendre
la marchandise en son nom et pour son compte, puis de récupérer son dû du
montant de la vente, et de se retourner vers lui dans le cas où le prix de vente ne
couvre pas son dû.

Il faut que le prix d’achat soit connu et divulgué au client acheteur

Il faut que le montant des dépenses soit connu.

Le prix dans le contrat de la Mourabaha doit être connu en détail

Donner le prix final sans le détail n’est pas accepté

Le bénéfice peut être une somme fixe, un pourcentage du prix d’achat seul
ou un pourcentage du prix d’achat + les dépenses

La fixation du bénéfice se fait par l’accord des partenaires

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Exemples de charges reconnues (en relation avec la marchandise) :

Charges de transport
Charges des entrepôts
…

Autres charges qui peuvent être rajoutées :

Assurance
…

La banque doit citer, lors de la conclusion du contrat, la liste des dépenses

qu’elle va intégrer dans les prix

Il est fixé selon l’accord et le consentement des deux parties

Il doit être fixé dans le contrat

Il ne faut pas retarder sa fixation au jour de la livraison du bien

Il ne faut laisser la fixation du prix et donc du bénéfice à une date future avec
un taux futur (taux du Libor dans le futur)

Il est permis de prendre en considération le taux d’un benchmark pour la

fixation du prix lors d’un jour précis.

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Prix Les
Le bénéfice
initial charges

Le contrat Mourabaha fait partie des ventes Amana.

La banque est dans l'obligation de divulguer toutes les circonstances de

l'acquisition de la marchandise en relation avec le prix de vente et ayant
une influence sur le comportement de l'acheteur.

Si la banque achète la marchandise de la Mourabaha à terme ou à

tempérament
Elle doit informer le client de cela

Si la banque reçoit une remise ou un rabais

Elle doit informer le client et répercuter ce changement sur le prix de la
Mourabaha

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Si le client découvre dans le bien des dysfonctionnements

Le client a le droit de rendre le bien

Fatwa de QIB : il est permis de fixer une durée (3 jours) après laquelle la
responsabilité de la banque s’arrête
Exemple : la marchandise se trouve dans des cartons fermés que le client ne peut pas
vérifier immédiatement

La banque peut stipuler dans le contrat qu’elle n’est pas responsable des
dysfonctionnements (Vente Al Bara’a)

La banque mandate le client pour contacter le vendeur et demander les

réparations

La banque a le droit de demander au client des garanties pour la bonne

exécution du contrat

Exemples de garanties
L’hypothèque d’un bien ayant la même valeur ou
L’hypothèque du bien lui même
Engagement d’un tiers garant
Un dépôt d’investissement

Garanties à éviter :
Les bons de trésor
Garanties bancaires des banques conventionnelles
Actions des banques conventionnelles

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La clause contractuelle: accord préalable entre les deux parties à payer une
pénalité pour chaque jour de retard
Interdit selon les savants

Exiger des pénalités de retard uniquement du client solvable ( ‫ا )( 'ي‬

*+ )) ‫ )ا‬qui a les moyens mais ne veut pas rembourser sa dette et pas du
client insolvable (' ") ‫ ا‬,-) ‫)ا‬

Les montants collectés ne doivent pas rester dans les comptes de la banques
Ils doivent être donnés en donation, œuvres de charité…

Il est permis de citer dans le contrat que si l’acheteur refuse de payer une
seule mensualité, les autres deviennent éligibles.

Académie Internationale du Fiqh : il faut que

le client soit une personne solvable
Il a accepté cette condition lors de la conclusion du contrat

Cas d’avancement des mensualités

Retard par rapport à une certaine durée
Envoi d’un avis au client

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Exemple d’un cas classique :

Une banque accorde un prêt à intérêt à son client pour l’achat d’une voiture, le
client prend possession de la somme et la dépense pour acheter la voiture. Puis, il
rembourse au fur et à mesure la somme qu’il a empruntée plus les intérêts.
Si la voiture coûte 10 000 € et que le client a pu bénéficier d’un prêt, il
remboursera par exemple 15 000 € sur cinq ans.

Exemple de la Mourabaha:
Le client adresse une demande à la banque islamique concernant la voiture qu’il
désire acheter. La banque lui achète la voiture en son nom propre puis la lui
revend avec une marge, le tout étant payable par échéances.

Mais, le résultat est le même : ici aussi, pour une voiture que l’organisme achètera
à 10 000 €, le client la paiera 15 000 € sur cinq ans.

Quelle est la différence alors entre ces deux contrats puisque cela revient à payer
le même prix?”.

27
 3/9/2013

1) Dans le cas de la Mourabaha, si la marchandise livrée ne correspond pas aux

caractéristiques énoncées, c’est la banque qui fera les démarches pour que le
fournisseur reprenne son bien, alors que dans l'autre situation c'est au client de faire
toutes ces démarches.

2) Si la marchandise connaît des problèmes d’acheminement, c’est l’organisme qui

se chargera de relancer le fournisseur ou le transporteur.

3) Si la banque a déjà pris possession de la marchandise et que celle-ci a été détruite

par un incendie avant qu’elle le remette à son client, la destruction se fera aux
dépens de la banque.

4) Enfin, en cas de retard dans le paiement du prix convenu avec le client, cet
organisme ne pourra pas majorer ses échéances d’indemnités (Pas de pénalités
de retard).

Emprunt conventionnel Mourabaha

Type de contrat Contrat dont l'objet principal est La Mouurabaha est un contrat de vente et non un contrat de prêt. Ainsi,
l'argent = Contrat de vente (ou de l’organisme financier qui réalise une Mourabaha :
location) d'argent - ne remet à son client aucune somme d’argent qui serait à restituer avec
des intérêts (intérêts qui constitueraient la rémunération du prêteur).

- vend à son client une chose de nature non monétaire (un bien
immobilier, une voiture…) et se rémunère par le biais du profit réalisé
entre le prix d’achat de ladite chose et le prix de sa revente au client.

Contrat dont l'objet principal est une marchandise connue, identifiée,

existante et désignée = contrat de vente de cette marchandise dont les 2
parties au contrat connaissent le prix d'achat et la marge (ou profit) du
vendeur

Relation entre le Une relation qui se base sur le Relation d’achat / vente.
client et sa banque paiement de l’intérêt
Utilisation de Le client peut utiliser l’argent dans Il faut que :
l’argent certains comme bon lui semble (prêt a - Une (des) marchandise(s) soi(en)t bien déterminée(s), identifiable(s)
la consommation) (quantité et qualité)…

- La propriété de ce bien passe du fournisseur à la banque, et ensuite de la

banque au client

- Il faut qu’il existe une transaction réelle qui donne un bénéfice économique
concret : justifier le gain de la banque

28
 3/9/2013

La rémunération de Un taux d’intérêt fixe, déterminé en fonction - La marge de la banque est négociée et fixée entre les deux parties
la banque du principal de la dette et de sa durée. après que le client prenne connaissance du coût d’achat de la
marchandise par la banque.

- Cette marge est rajoutée au coût pour former le prix final que le
client devra payer.
Retard ou arrêt de - La banque utilise tous les moyens possibles Deux cas :
paiement pour recouvrir sa dette sans se soucier de la - Si l’arrêt ou le retard de paiement est dû à des circonstances que le
cause de ce retard. client ne peut pas maîtriser (hors de sa portée) : la dette sera reportée
- Le client devra payer des intérêts de retard sans aucune pénalité
- Si le client arrête volontairement le paiement de sa dette malgré qu’il
a la capacité et la possibilité de l’honorer, la banque a le droit de
recourir à tous les moyens pour recouvrer sa dette
Erreur (défaut…) sur C’est au client de faire toutes les démarches Si la marchandise livrée ne correspond pas aux caractéristiques
la marchandise pour changer sa marchandise, la banque n’a énoncées et fixées dans le contrat, alors ce sera l’IFI qui fera toutes les
achetée aucune tâche à assumer puisqu’elle ne fait pas démarches pour que le fournisseur reprenne son bien ou le restitue.
partie du contrat entre le client et son
fournisseur.
Remboursement par La banque demandera le paiement de Exemple : dette contractée pour 10 ans mais finalement au bout de 5
anticipation pénalités pour le remboursement anticipé et ans, le client peut payer le restant du. Le client devra dans ce cas payer
en plus elle devra recalculer la dette car elle la totalité du prix restant.
ne peut percevoir des intérêts sur 10 ans mais
uniquement sur 5 ans... Pour la Mourabaha, le prix a été fixé, il ne bouge plus peu importe si
le client rembourses plus tôt que prévu. La banque peut si et seulement
si elle le souhaite accorder une remise sur le prix initial. Cette remise
ne peut pas être une clause prévue dans le contrat initial. donc elle
peut faire une remise, et peut exiger la totalité du prix initialement
prévu.

Rappel de quelques principes

Le prix de revient est égal au prix d’achat initial auquel on rajoute l’ensemble
des dépenses liées à l’acheminement des marchandises au marché, à la
banque ou à un endroit convenu.

On suppose qu’un des partenaires de la banque islamique a demandé

d’importer des marchandises à son compte sous la forme d’une Mourabaha et
que les charges et dépenses sont sous la forme suivante

29
 3/9/2013

Opération Montant (dinars)

Facture des produits achetés 100 000

Frais d’ouverture d’un CREDOC 5 000

Frais de transport maritime 2 000

Taxes douanières 2 000

Frais de transport intérieur (national) 3 000

Total 112 000

Le prix de revient de la marchandise est donc de 112 000

dinars.

Il a été convenu entre la banque islamique et son

partenaire ce qui suit
Le profit de la Mourabaha est de 10%
Avance d’une garantie de sécurité (gage de sincérité) de 12 000 dinars
Le délai de la Mourabaha est de 18 mois

30
 3/9/2013

A la lumière des informations, on calcule le profit de la Mourabaha

puis la mensualité de paiement de la façon suivante :

Libellé Montant (dinars)

Charge réelle de la marchandise 112 000

On retire l’avance du gage de sincérité 12 000

Le financement est donc de 100 000

On rajoute le profit de la mourabaha 10 000

Total de la dette du partenaire 110 000

Montant de la mensualité 6 111

31
 ‫‪3/9/2013‬‬

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 ‫‪3/9/2013‬‬

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 ‫‪3/9/2013‬‬

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‫‪34‬‬
 ‫‪3/9/2013‬‬

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 ‫‪3/9/2013‬‬

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‫‪36‬‬
 3/9/2013

• Le Tawarruq:
Le tawarruq vient du terme « Waraq » qui signifie la monnaie.

Le tawarruq est l’opération par laquelle une partie achète une marchandise
avec un paiement différé, par le biais d’une musawama ou d’une murabaha,
puis revend au comptant ladite marchandise à une tierce partie dans le but
d’obtenir de la liquidité.

C’est une opération qui a pour but la recherche de la liquidité en achetant à

terme une marchandise et en la revendant à une tierce partie au comptant.

Si cette marchandise est vendue la 2eme fois au même fournisseur,

l’opération devient illicite car il s’agit là d’une vente « aina » = vente de vue
détournée.

74

Le mutawarriq, bénéficiaire du tawarruq, peut être un client, qui achète la

marchandise objet de l’opération de tawarruq auprès d’une l’institution
financière, et revend ladite marchandise à une tierce partie dans le but d’obtenir
de la liquidité.

Le mutawarriq peut également être une institution financière qui achète la

marchandise objet de l’opération de tawarruq auprès d’un client, ou auprès d’une
autre institution financière, et revend ladite marchandise à une tierce partie dans
le but d’obtenir de la liquidité.

L’institution financière ne doit pas réaliser une opération de tawarruq au bénéfice

d’une banque conventionnelle s’il s’avère que la liquidité qui en résulterait serait
utilisée aux fins d’octroi de prêts à intérêt et non aux fins de réalisation
d’opérations compatibles avec la Charia.

37
 3/9/2013

La recherche de la liquidité

Un moyen de financement

Un moyen de remboursement des dettes

Un moyen de recherche du profit par les banques islamiques(commerce)

76

Le tawarruq structuré (mounadham, illicite sauf exceptions): il s’agit de

vendre la marchandise au fournisseur initial ou la banque intermédiaire.

Le tawarruq inversé (al-aksi’i) ou « maqloub al tawarruq » ou « mourabaha

inversée » ou « mourajaha » : le client dépose un montant à la banque et lui
mandate (wakala) d’acheter à son nom une marchandise au comptant sur le
marché. La banque rachète la marchandise pour son compte (par le mandat
obtenu) avec paiement à terme moyennant une marge bénéficiaire au profit
du client.

Exemple du dépôt basé sur Mourabaha de commodités

77

38
 3/9/2013

Banque Marchand
Marchandise
Marchandise
€€ €€

Achat avec paiement €€ €€ Vente comptant

différé
€€ €€

€€

Client

Marchandise

78

• le client demande à un établissement de crédit de lui vendre à terme pour un

1 prix déterminé une certaine quantité de biens tangibles (titres de sociétés

cotées ou matières premières). Les modalités du paiement à terme
correspondent aux conditions du « crédit ».

2 • L'établissement de crédit se rapproche d'un intermédiaire pour acquérir au

comptant les biens considérés afin qu'il puisse les revendre à terme au client.

• Une fois acquis par le client, les biens considérés sont revendus par lui à

3
terme à un nouvel intermédiaire (qui, pour des raisons de compatibilité avec
la charia, ne doit pas être le premier intermédiaire).
• Les sommes provenant de cette revente permettent au client de disposer
des liquidités requises par son besoin de financement.

39
 3/9/2013

La marchandise objet de l’opération de tawarruq ne peut être de l’or, de l’argent ou

tout autre type de devise.

La marchandise objet de l’opération de tawarruq doit être identifiée de manière à ce

qu’elle puisse être distinguée du reste des actifs du vendeur soit par la mise à l’écart
de ladite marchandise, soit par le biais des références des documents d’identification
tels que les certificats de stockage.

Si la marchandise n’est pas disponible au moment de la signature du contrat de vente

initial, l’acheteur doit être informé des spécificités de la marchandise, de sa quantité
et de son lieu de situation, ceci afin de s’assurer que la vente initiale est réelle et non
fictive.

Il est toutefois préférable que l’opération soit réalisée avec une marchandise
disponible localement.

La réception de la marchandise par le bénéficiaire doit être effective, ou possible sans

aucun obstacle ou procédure particulière.

La revente de la marchandise objet de l’opération de tawarruq est nécessairement

conclue avec une partie autre que le vendeur initial. A défaut, cette opération serait
constitutive d’une vente al aina, prohibée par la charia.

Le contrat de vente initial d’une marchandise avec stipulation d’un paiement différé
et le contrat de revente au comptant de ladite marchandise ne doivent pas être liés,
que ce soit contractuellement, par un usage ou par une procédure organisée, de façon
à ne pas priver le client de son droit de prendre possession de la marchandise.

La marchandise objet de l’opération de tawarruq ne peut être revendue que par le

client lui-même, ou par un agent distinct de l’institution financière auprès de laquelle
la marchandise à été initialement achetée

40
3/9/2013

41
3/9/2013

42
 ‫‪3/9/2013‬‬

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 ‫‪3/9/2013‬‬

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‫ا‪ C _ M‬ت‬ ‫!‬ ‫ا @= ‪ /J‬ز دة ا‪L%"0Q‬ك‬

‫‪44‬‬
 3/9/2013

C’est une opération ou la paiement est fait au comptant et la livraison se fait

à terme, à une date fixée et connue.

On a :
Salam : c’est le contrat
La marchandise : Mussallam Fih
Le prix : le capital du Salam
Le vendeur : Mussalam Ilayh
L’achèteur : Mussallam ou Rab Al Mussallam

Ce contrat possède d’autres noms comme le « salaf »

Le Salam est considéré comme le contraire du contrat à terme

45
 3/9/2013

Paiement
comptant
€€ €€ €€

Marchandise

Marchandise Fournisseur Acheteur

Marchandise
Marchandise

Livraison différée

Marchandise

46
 3/9/2013

C’est un contrat très pratiqué par les agriculteurs car il leur permet d’obtenir
ce dont ils ont besoin pour débuter leurs activités et leurs travaux

Il répond aux besoins des vendeurs et des acheteurs

Le vendeur va avoir
▪ des liquidités pour commencer son activité
▪ une commercialisation de son produit avant de l’avoir produit

L’acheteur va
▪ assurer ces besoins de matières premières
▪ Prévenir l’augmentation des prix

Vendeur Acheteur

Avoir un financement en numéraire Planification des besoins

Commercialisation anticipée des produits Le commerce dans les marchés

Légitimité du contrat Salam

Coran : ‫'ة‬5 ‫ « ا‬2 ‫آ‬ 1) * ‫أ‬1‫إ‬ ,- ,‫ا‬- ‫ا إذا‬ ‫أ‬ ,0 ‫ ا‬/,‫ أ‬, »
282
Ce verset a autorisé la créance et le Salam constitue une des sortes de
créance
Ibn Abbas a également dit : j’atteste que le « Salaf » garanti sur un délai
imparti a été permis par Dieu dans son livre puis il a récité ce verset.

Sunna : Hadith rapporté par Al Bukhari

1 ‫@ آ * " م ووزن " م إ‬ ‫@ء‬% @ ?‫أ‬ »:‫م‬ ‫ ا ; ة وا‬: ‫ل‬9
«‫أ * " م‬

Consensus : Le Salam est permis selon les jurisconsultes

47
 3/9/2013

Le Salam ne rentre pas dans le type de vente

interdits (vente de ce qu’on ne possède pas) car
il s’agit d’une marchandise bien définie qu’on
peut trouver sur le marché au cas où à la date
fixée, le producteur n’est pas capable de la
livrer.

Il s’agit de la vente d’un bien désigné et qui ne

comporte aucune incertitude car le vendeur
aura l’obligation de s’acquitter de cette créance
en livrant n’importe quelle marchandise à
condition qu’elle soit identique à la description
exigée est autorisée.

Que l’objet de la vente soit une créance redevable.

Qu’il soit désigné d’une manière précise.
Qu’il soit connu.
Que sa livraison soit différée à un terme connu.
Qu’il soit possible de le livrer.
Que le prix soit connu.
Que le prix soit payé lors de la conclusion de l’acte.

48
 3/9/2013

Le bien vendu est considéré comme une dette envers le vendeur

Le Salam n’est pas permis si on exige le livraison d’un bien en particulier

Le Salam traite de biens décrits (caractéristiques fixées)

Si le bien n’existe pas à l’échéance, on peut trouver une autre marchandise
qui a les mêmes caractéristiques sur le marché

Il n’est pas permis d’appliquer la Salam sur une voiture en particulier, des
machines, des arbres, … car :
▪ On est pas à l’abri de leur détérioration avant la date de livraison
▪ L’objet du contrat est fixé en particulier
▪ Leur description exige la mise en évidence de leur emplacement, leur élévation, les
matériaux de construction et d’autres caractéristiques qui les désignent et les
concrétisent

La règle: toute chose désigné ne peut être l’objet du Salam.

Dans le Salam, il faut fixer de manière précise les caractéristiques du

bien.

Si on ne peut pas fixer ces caractéristiques Pas de Salam

La description ne doit laisser qu’une infime marge d’écart, et dont

l’ignorance est excusée et habituellement tolérée

On peut utiliser le Salam pour :

Les produits agricoles
Les produits manufacturés
…

La règle: Toute chose dont les caractéristiques sont susceptibles d’être

circonscrites, peut être sujet de Salam.

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 3/9/2013

Il faut fixer :
La nature du bien
La quantité: mettre en évidence la quantité de l’objet de vente par tout
moyen ou unité de mesure commune capable d’éliminer l’ignorance
concernant la quantité à livrer. La quantité se décrit selon sa nature, par
le poids, la mesure, l’envergure ou le nombre.
Le type ou le genre de l’objet de vente: déclarer par exemple qu’il s’agit
de blé, d’orge, de dattes ou de riz etc.
La variété si le genre contient plusieurs variétés : La mise en évidence
de celle-ci consiste à préciser que le riz est de variété Australienne par
exemple. Dans le cas où le genre ne contient qu’une variété, sa
mention ne sera pas nécessaire.

Hadith : « ‫@ آ * " م ووزن " م‬ ?‫أ‬ »

Le terme du Salam doit être connu

Si cette date est inconnue Contrat nul

L’échéance peut être fixée par la détermination de la période du

contrat, en disant par exemple : dans six mois, dans deux mois ou
dans un an etc, ou encore par la fixation d’une date de livraison, en
précisant le jour, le mois et l’année.

L’échéance peut être fixée par un événement (saison d’agriculture)

Le lieu de livraison doit être fixé. Si les contractants ne le fixent pas

C’est le lieu de la conclusion du contrat

Il est permis de fragmenter la livraison sur plusieurs tranches : à

chacune d’elle, une certaine quantité du bien est livrée

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 3/9/2013

L’objet du contrat doit être disponible le jour de sa livraison

Les savants ont interdit par exemple le Salam sur des produits
agricoles qui seront hors saison à la date de livraison

Or, l’évolution des moyens de conservation et de réfrigération

moderne a crée un vaste chamboulement. Les produits agricoles
et d’autres marchandises sont devenues disponibles tout au long de
l’année sans différence entre une saison ou une autre. Cette
évolution élargit le champ de marchandises susceptibles à la vente
par le Salam.

Les savants ont interdit le Salam sur le produit (récolte) d’un champ
en particulier car une catastrophe peut le toucher (risque
considérable)

C’est une condition dans le contrat de Salam

Le prix peut être en numéraire ou en nature

En nature : des actifs ou des marchandises dont il faut fixer :

Nature,
Type
Qualité
Quantité

Cependant, il ne faut pour que cette compensation soit de la

même nature que l’objet du contrat

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La majorité des savants : il faut payer le prix lors de la conclusion

du contrat

Modes de paiement : chèques, Mandat,…

Malékites : il est permis de retarder le paiement de 2 ou 3 jours

Si le client paye une partie du prix et reporte le reste Salam

nul

Montant élevé : difficile de payer en une seule fois Faire

plusieurs contrats Salam

Le contrat Salam contient la volonté d’achat et de vente des parties, la

détermination des quantités de l’objet de vente et ses caractéristiques, la
procédure de livraison, des fondements qui déterminent le prix et la façon de
le régler, les différents types de garanties et toutes autres formalités.

Les conditions relatives au Salam peuvent être réparti en trois types :

Avant: Les questions qui doivent posées concernent l’entente générale du contrat
de Salam, les demandes de garantie du vendeur à l’acheteur et l’accord relatif à la
condition d’indemnisation du contrat

Pendant: les questions concernent les possibilités de l’acheteur à disposer de

l’objet de vente avant de l’avoir reçu, les paramètres de livraison de l’objet de
vente avant le terme et les possibilités de se rétracter

Après le contrat: situation normale ou la livraison a eu lieu à un terme déterminé et

qui met fin au contrat. Les questions qui doivent être mises en évidence
concernent l’incapacité du vendeur à livrer et les options offertes à l’acheteur, dont
la plus importante : l’option de substitution et ses conditions

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 3/9/2013

Il est permis de conclure des Salam pour des opérations précises

La négociation des termes du Salam est autorisée dans le Salam

Les partenaires peuvent préparer un contrat cadre (accord de coopération ou

MOU) pour effectuer des Salam consécutifs

Dans le cas d’un MOU, il faut fixer :

▪ Quantité et caractéristiques de l’objet du contrat
▪ Manière de livraison
▪ Manière avec laquelle le prix est fixé
▪ Comment payer le prix

Chaque opération de Salam est fait à part.

Le contrat de Salam doit être écrit pour :

Eviter que le client ne reconnaisse pas sa dette
Le rappeler en cas d’oubli
Préserver les droits de chacun

2 ‫آ‬ @) * ‫أ‬1‫إ‬ ,- ,‫ا‬- ‫ا إذا‬ C ,0 ‫ ا‬/,‫ أ‬,

Garanties :
un tiers se porte garant
Vendre un bien hypothéqué

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 3/9/2013

Des que le vendeur encaisse le prix, l’objet de vente rentre dans la propriété de
l’acheteur par le contrat, sauf que sa propriété n’est pas établie. Si l’acheteur ne
reçoit pas l’objet de vente a l’ échéance, il ne pourra le vendre à personne, même
pas au vendeur.
Majorité des savants : la possession de l’objet du contrat est une condition
essentielle pour pouvoir s’en servir
Il n’est permis de vendre cet objet avant de l’avoir reçu
Cependant, les jurisconsultes contemporains ont remarqué que l’interdiction
porte sur l’objet de vente lui-même, ayant fait l’objet d’un achat avec le Salam à
autrui, avant qu’il lui soit livré. En revanche, si l’acheteur vend une marchandise
d’un même genre et dont les caractéristiques sont semblables à la marchandise
qu’il a acheté avec le Salam- donc qu’il ne s’agit pas de la même marchandise -
cela ne sera pas inclut dans l’interdiction.
Solution : La Salam parallèle
Condition : il ne faut pas relier les deux contrats

Salam parallèle : Vente d’une marchandise bien précise de la même nature que la
marchandise achetée par le Salam.

Salam Parallèle
Très utilisé par les banques islamiques
Permet de faciliter les opérations et de proposer des solutions pratiques
Eviter de garder des marchandises dont il n’avait pas besoin
Il existe une différence de prix pour la banque soit gagnante

Si la banque achète une marchandise dans le contrat de Salam, cela n’exclut pas qu’elle
contracte un autre contrat de Salam dans lequel elle devient vendeur d’une
marchandise semblable en genre, en catégorie et en quantité.

L’acheteur dans le contrat de Salam peut contracter un contrat de Salam parallèle

indépendant avec un troisième partenaire afin de vendre une marchandise conforme
aux caractéristiques de celle qu’il a acheté avec le premier contrat de Salam. Dans ce
cas l’acheteur dans le premier contrat de Salam devient vendeur dans le second contrat
de Salam ».

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Il faut que les deux contrats soient indépendants (pas de liaison ou

d’obligation d’un contrat par rapport à l’autre)

Il faut deux que les deux clients soient différents

Le prix, dans le second contrat est plus élevé afin que la banque réalise un
bénéfice dans la transaction.

L’échéance du second contrat est postérieure a l’échéance du premier

contrat de Salam afin que la banque puisse céder la marchandise et livre
cette même marchandise ou toutes autres marchandises dont les
caractéristiques sont semblables au moment venue.

2 cas s’imposent :
Si la livraison lèse l’acheteur : il peut refuser cette livraison
▪ La nourriture
▪ Les fruits
▪ le maintien des produits de cette date jusqu’à l’échéance initiale entraine des
couts

Si la livraison anticipée n’entraine aucun souci à l’acheteur : il peut

accepter cette livraison
▪ Le fer
▪ Le plomb

La livraison anticipée est acceptée sous conditions

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Le vendeur ou l’acheteur décident de ne pas poursuivre l’affaire pour diverses

raisons

C’est une action reconnue par la Sharia

« H 5 ‫ م ا‬, : 'G F‫ ل ا‬9‫ أ‬: " ‫ د‬E ‫ ل‬9‫أ‬ »

Les savants : La rétraction dans le Salam peut se faire :

Avant l’échéance
Avant la livraison du bien

Le vendeur doit rendre à l’acheteur le prix en totalité, ou en partie (s’il

accepte une partie du bien)

A l’échéance, le vendeur doit livrer à l’acheteur le bien en respectant les

caractéristiques mentionnées dans le contrat Salam

Le bien peut provenir de la production du vendeur ou pas

On a 3 cas :
Le bien livré correspond aux caractéristiques
▪ L’acheteur doit accepter le bien
Le bien livré est meilleur que les caractéristiques
▪ L’acheteur doit accepter le bien et le vendeur n’a pas le droit de demander une
augmentation du prix
Le bien livré est de moins bonne qualité que les caractéristiques
▪ L’acheteur peut refuser le bien, l’accepter comme telle ou l’accepter en négociant une
baisse du prix

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 3/9/2013

Le vendeur peut ne pas honorer ses engagements pour les raisons

suivantes:
Le vendeur n’arrive pas à assurer la livraison
▪ Le vendeur n’a pas assez d’argent pour acheter le bien et le livrer à l’acheteur
Il est préférable d’attendre jusqu’à ce que la situation du vendeur s’améliore

Le vendeur fait exprès de ne pas livrer le bien

▪ L’acheteur peut demander du garant qu’il lui achète le bien du Salam
▪ Appliquer la garantie (l’hypothèque)
▪ Exiger une indemnité du vendeur qui sera utilisé pour des donations

Un événement imprévisible est survenu

▪ Pénurie du bien
▪ Solutions : Attendre que le bien soit disponible / Annuler le contrat et remboursement du
prix / Echanger le bien contre un autre

Il est permis de remplacer l’objet du contrat Salam avec un autre bien, après
l’échéance, sans que ce soit cité dans le contrat.

Il ne faut pas que le prix de marché du nouveau bien soit supérieur au prix de
marché du bien d’origine.

Le prix de marché du substitut doit respecter certaines conditions

N‫ و‬: Q5E‫ أ‬P 0O N‫ وإ‬،: IJ ?‫أ‬ ‫ت‬0 ‫ن أ‬K ‫@ء‬% @ IJ ?‫إذا أ‬
' R'
Le premier bénéfice provient du premier contrat de Salam puisque le prix sera inférieur au
prix de marché : c’est le bénéfice du salam
Le deuxième provient de la compensation ou la substitution avec un prix inférieur au prix de
marché le jour de la substitution (Riba)

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La conclusion du contrat entre l’acheteur et le vendeur (Mahmoud et Ali) :

Mahmoud qui est l’acheteur a conclu le Salam avec Ali le vendeur, pour l’achat de 9
tonnes de sucre.
Les deux partis se sont mis d’accord que la livraison se fera dans 3 mois.
Le prix s’éleve à 280 Dinars par tonne de sucre.
C'est-à-dire que Mahmoud payera lors de la conclusion du contrat 9x280 = 2580 D.

L’exécution de l’accord à l’échéance convenu (après 3 mois) :

A l’échéance, les prix sur le marché étaient régulés comme suit :
La tonne de sucre : 300 Dinar.
La tonne de café : 900 Dinar.
3 tonnes de sucre = une tonne de café.
A cette date, Ali livrera l’objet de vente défini qui est de 9 tonnes de sucre pour
accomplir le contrat.
Dés lors Mahmoud réalisera son gain qui est la différence entre la valeur de marché
de l’objet de vente lors de la livraison et le prix payé lors de la conclusion du contrat.

La substitution équitable à terme de l’échéance :

Les deux parties peuvent pour une raison où une autre s’entendre à substituer l’objet de vente,
c'est-à-dire qu’au lieu de livrer du sucre, le vendeur livrera une quantité de café par exemple.

Dans ce cas, cet échange se fera selon la valeur du marché afin que l’acheteur ne gagne pas
deux fois.

La condition : ne pas créer de gain supplémentaire en faveur de l’acheteur suite à cette

substitution. C’est ce qui se produit dans le cas où la valeur totale de la quantité du café que le
vendeur se procure pour substituer le sucre est supérieure à la valeur de la quantité du sucre
convenue dans le contrat. L’acheteur sera donc tenu de recevoir trois tonnes de café au lieu de
neuf tonnes de sucres. Toute addition à la quantité de café représentera un supplément
usuraire prohibé en islam.

Lorsque la substitution se déroule selon ce principe équitable, (appelée la substitution par le

prix équivalant), le gain de l’acheteur sera déterminé d’une manière qui le fera correspondre au
gain qu’il aura accumulé dans le cas où il aurait reçu la quantité de sucre prévu dans le contrat.
C'est-à-dire que son gain demeure inchangé ; à savoir 180 Dinars.

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La substitution inéquitable à terme de l’échéance ; le double gain.

Cette situation a été interdite par le prophète (PBSL) car la substitution est faite
avec une valeur supérieure à la valeur initiale.

C’est ce qui se produit dans le cas où l’acheteur reçoit une quantité supérieure à la
quantité équitable de café, comme par exemple trois tonnes et plus (un quart de
tonne ou plus).

Tout ajout au-delà de la quantité équitable est considéré comme intérêt prohibé.

Il incombe alors de se tenir exclusivement à la quantité équitable équivalente à trois

tonnes de café. Le supplément usuraire dans le cas évoqué est la valeur
supplémentaire d’un quart de tonne de café égal à 225 Dinars.

Ceci est l’équation du deuxième gain avec le premier qui lui est autorisé et s’élève à
180 Dinars. L’ensemble des deux gains (225+180) s’élève alors à 405 Dinars.

• Un agriculteur a établi un contrat de Salam avec une banque islamique pour

financer 1000 tonnes de blé ayant des caractéristiques spécifiées

• Le contrat stipule ce qui suit

Il a été convenu que le prix de la tonne de blé sera de 450 dinars
La date de livraison est dans 6 mois
Le capital du salam est à verser en numéraire

• La banque a de son coté établi un salam parallèle avec un des commerçants

de blé sur la base d’un prix de blé à 600 dinars la tonne à livrer par la banque

Financement par SALAM & SALAM PARALLELE

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 3/9/2013

Voici dans ce qui suit quelques informations et écritures relevées sur les
livres de la banque
L’agriculteur a livré les quantités voulues avec les spécifications
convenues à la date convenue

Les différentes dépenses liées au contrat de Salam se sont élevées à

50 000 dinars

La vente au commerçant a été faite dans les délais

Toutes ces transactions ont été faites dans le même exercice comptable
Le capital du Salam est à verser en numéraire

• A la lumière des informations et justificatifs précédents on a

les opérations financières suivantes
Coût du premier Salam
o Prix achat 1000 (tonnes) x 450 (dinars/tonne) = 450 000 dinars
o Dépenses diverses 50 000 dinars
o Total 500 000 dinars
Salam parallèle
o Prix de vente 1000 (tonnes) x 600 (dinars/tonne) = 600 000 dinars
Gain du montage
600 000 – 500 000 = 100 000 dinars
Rentabilité du montage
o Rentabilité des capitaux (100 000/500 000)x100 = 20%

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Le contrat dit Istisna est considéré comme une des plus importantes formes de
contrats appliquées par les institutions financières islamiques

Littéralement, c'est la demande de fabrication. L’istisna’a est un contrat qui permet

d’acheter un objet donné qui sera fabriqué (produit, construit)
Le vendeur s’engage à fabriquer l’objet du contrat selon un prix donné, avec ses
propres moyens et outils (matières premières à la possession du vendeur) et avec des
caractéristiques bien fixées

L’objet du contrat doit être quelque chose qu’on peut fabriquer (il passe par un
processus de transformation)
L’istisna ne concerne donc pas les produits agricoles (blé, fruits…) qu’on veut vendre
avant de les transformer

Différence entre Salam et Istisna’a : le produit change de nature avec la fabrication

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 3/9/2013

L’objet du contrat de l’Istisna’a est considéré comme une dette à la

charge du vendeur.

L’objet du contrat peut être fabriqué par le vendeur lui-même ou par un

tiers si une telle condition n’est pas fixé dans le contrat

L’objet du contrat peut être produit avant la conclusion du contrat ou

après

Le prix est payé selon l’accord : il doit être fixé, il peut être payé à la
conclusion du contrat (comme le salam), à terme ou à tempérament.

1 – L’Istisna est un contrat qui permet l’achat d’un objet

Dans le contrat d’Istisna’ l’objet de la vente est un actif à livrer au donneur d’ordre
(Moustassnii) à terme. Il s’agit d’un contrat de vente

2 – L’objet de la vente doit être fabriqué

L’Istisna’ s’applique aux objets qui subissent une transformation ou fabrication et
ne s’applique pas aux objets naturels qui ne subissent aucune transformation ou
fabrications comme les produits naturels ou agricoles

3 – L’objet de la vente est une dette à la charge du fabricant et qu’il doit livrer
On exige que l’objet de la vente soit une dette à la charge du fabricant qui doit le
livrer fabriqué dans le délai convenu.

Il n’est pas obligatoire que l’objet de la vente soit fabriqué par le vendeur mais il
peut être fabriqué par autrui sauf si le contrat stipule le contraire

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 3/9/2013

4 – L’objet de la vente est fabriqué selon des spécifications spécifiques convenues

L’objet de la vente doit être parfaitement décrit de telle sorte qu’aucune
ambiguïté ne soit possible mais sans le désigner en soi que l’objet à fabriquer
existe ou non au moment de la signature du contrat

5 – L’objet de la vente est fabriqué par des matériaux apportés par le fabricant
Il est obligatoire que les matériaux de la fabrication soient du ressort du fabricant.
Tout ce dont a besoin le fabricant en matériaux et services sont de son ressort et
il peut comptabiliser ces charges dans le prix de l’objet fabriqué

6 – Le prix est versé selon l’accord convenu entre les deux parties
On n’est pas obligé de payer préalablement dans un contrat d’Istisna’, mais il
suffit seulement que le prix soit connu c'est-à-dire précisé et convenu entre les
deux parties qu’importe qu’il soit préalable, réparti ou reporté à la date de
livraison.

Le contrat d’istisna regroupe le travail et l’objet en soit

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 3/9/2013

N’est pas considéré comme Istisna’a

Le travail est très minime : Assemblage d’appareils électroménagères
après leur vente

L’actif est insignifiant par rapport au travail : apporter le tissu au tailleur

et lui il apporte juste quelques autres éléments

L’actif et le travail sont importants : c’est le contrat d’Istisna’a

Ce contrat est permis par la Sunna et le consensus.

La Sunna :
: : V ?‫ر‬ O :)?‫ ا‬: U5E -9‫) و‬ T ; ?‫ا‬ ?‫و‬: F‫ ا‬1 S @ ‫روي أن ا‬

Le consensus : L’istisna’a est utilisé depuis l’époque du prophète jusqu’à

maintenant pour financer : immeubles, habits,…

Domaines financés par l’Istisna dans les banques islamiques :

Les industries modernes : avions, trains, bateaux,…
Immeubles et bâtiments : hôpitaux, universités,…
Divers industries

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 3/9/2013

La banque islamique, dans un contrat d’Istisna peut être :

Moustasni’i : c’est lui l’acheteur (donneur d’ordre)

▪ Cette méthode permet de financer les clients de la banque

▪ La banque revend ensuite via:

▪ Un contrat Istisna’ accompagné d’un mandat au fabriquant pour vendre la marchandise fabriqué.
▪ Un contrat Istisna’ accompagné d’une vente par Mourabaha à une tierce personne qui a fait une
promesse d’achat
▪ Un contrat Istisna’ accompagné d’un contrat d’Istisna’ parallèle.

Sani’i : c’est lui le vendeur, il s’agit du Istisna Parallèle

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 3/9/2013

La banque conclut un contrat d’Istisna’a avec son client pour financer sa

production.

En même temps, elle se met d’accord avec lui, avec un contrat de Wakala
indépendant, pour qu’il commercialise le produit et qu’il le vende.

Ce mandat (Wakala) peut être :

gratuit
en contrepartie d’une somme forfaitaire
en contrepartie d’un pourcentage du prix de vente

Des avantages peuvent être accordés au client mandaté pour le

motiver :
Il assure à la banque un prix donné et ce qui est en plus par rapport à ce
prix, il le prend

Fatawa contemporaines : Il est permis au le client mandaté de

promettre à la banque d’acheter tous les produits restants dans
un délai donné, sur la base d’un prix fixé dans cette promesse
ou sur la base du prix de marché le jour de l’achat.

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Tâche Numéro de l’étape

Le client fait une demande de financement à la banque pour fabriquer certaines marchandises ayant des 1
caractéristiques bien précises. Après accord de la banque on fait un contrat d’Istisna en précisant la façon dont la
banque va payer le prix du contrat d’Istisna et la date de la livraison de la marchandise par le partenaire fabricant.

La banque mandate son partenaire fabricant pour vendre, a son profit, la marchandise après sa livraison. Le contrat 2
de mandat doit être indépendant du contrat d’Istisna et on précise si le mandat est gratuit ou moyennant
rémunération convenue et connue.
La banque remet au fabricant et aux dates prévues, le prix de la marchandise achetée. 3

Après la fin de la fabrication de la marchandise demandée et sa livraison à la banque à la date convenue, le fabricant, 4
en tant que mandaté par la banque, commence à chercher un acheteur à cette marchandise et établir au nom de la
banque un acte de vente au prix convenu et accepté par la banque. Si le mandaté n’arrive pas à vendre cette
marchandise, celle-ci reste la propriété de la banque.
Le mandaté vend la marchandise fabriquée à une tierce personne. Il encaisse selon le contrat de mandat (wakala) le 5 &6
prix de la marchandise qui est supérieur au prix avancé par la banque dans le contrat d’Istisna
Le mandaté remet à la banque le prix perçu à travers son contrat de mandat (wakala). La banque réalise alors un 7
profit résultant de la différence entre le prix de la marchandise avancé dans le contrat d’Istisna et le prix de vente à
une tierce personne.
La banque verse à son mandaté la rémunération convenue en échange de son travail de vente de la marchandise 8
fabriquée.

La banque ne signe le contrat d’Istisna’a qu’après la réception d’une

promesse d’achat des biens de la part d’un tiers.

Cette promesse permet de minimiser les risques de l’opération

Cette forme est utilisée lorsque le client fabricant (Sani’i) a des commandes
sures de la part de clients qui ne peuvent pas avancer l’argent.

Dans ce cas, il sollicite la banque pour avoir cet argent et il la met en relation
avec les clients qui vont donner cette promesse d’achat.

Le contrat de Mourabaha est signé à la fin de l’opération, après que le banque

reçoive l’objet du contrat.

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Tâche Numéro de l’étape

Le client fait une demande de financement à la banque pour une certaine quantité de marchandises fabriquées ayant 1
des caractéristiques bien précises. Le client fabricant informe la banque de la présence d’acheteurs potentiels ayant
exprimé leur volonté réelle d’acheter ces marchandises à terme après sa réception par la banque. Après étude et
accord de cette demande, la banque obtient une promesse d’achat de ces tierces personnes.

La banque établit un contrat d’Istisna avec le fabricant pour acheter les marchandises définies selon des spécifications 2
bien claires et en précisant la façon dont la banque va payer le prix du contrat d’Istisna et la date de la livraison de la
marchandise par le partenaire fabricant.
La banque remet au fabricant et aux dates prévues, le prix de la marchandise achetée 3

Après la fin de la fabrication de la marchandise demandée et sa livraison à la banque à la date convenue, celle-ci établit 4
une vente mourabaha avec la partie tierce qui avait promis d’acheter.

La banque demande à son partenaire fabricant de livrer les produits fabriqués à l’acheteur. 5

Le client final remet à la banque le prix convenu dans le contrat Mourabaha. La banque réalise alors un profit résultant 6
de la différence entre le prix de la marchandise avancé dans le contrat d’Istisna et le prix de vente à une tierce
personne.

La banque apporte le financement à son client fabriquant

Ensuite, la banque signe un contrat d’Istisna’a parallèle avec un autre

partenaire, ou elle s’engage à fabriquer le produit avec les mêmes
caractéristiques que celles du premier contrat d’Istisna’a

L’échéance du deuxième contrat est plus éloignée que la première

Les deux contrats doivent être indépendants

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 3/9/2013

La banque peut jouer le rôle de Sani’i (fabriquant) :

Achat de parcelles de terres et construction de bâtiments dessus
Vente de ces constructions à ses clients selon leur demande

La banque peut conclure un contrat pour être de fabriquant d’un bien donné.
Ensuite, elle conclut un deuxième contrat (Istisna’a Parallèle), en étant le client
et demande à un fabricant de lui préparer les biens avec les mêmes
caractéristiques que le premier.

Les deux contrats doivent être séparés.

Le bénéfice de la banque est la différence entre le prix des 2 contrats (l’un est au
comptant et l’autre est à terme)

Tâche Numéro
de
l’étape
Le client exprime son intention à la banque d’acheter des marchandises ou des immeubles ayant des caractéristiques bien définies 1
mais précise son incapacité à avoir l’argent disponible et demande ainsi à la banque de le financer à travers un contrat Istisna qui
oblige celle-ci à lui livrer le produit fabriqué dans le délai convenu et que lui, partenaire donneur d’ordre, verse le prix à des dates
futures et précisés. Le contrat d’Istisna est signé sur ce principe.

La banque établit un contrat d’Istisna parallèle avec le fabricant final pour acheter les marchandises ou immeubles définies selon 2
les mêmes spécifications bien claires à un prix spot et a une date de livraison antérieure à celle du premier contrat. La banque se
met d’accord avec le fabricant final sur le prix, qui est inférieur au prix du premier contrat, pour qu’elle puisse avoir un gain, comme
elle se met d’accord avec le fabricant final sur une date de livraison antérieure à celle prévue avec le partenaire donneur d’ordre
afin de lui permettre de livrer en temps voulu.

La banque verse le prix au fabricant final conformément au contrat d’Istisna parallèle 3

La banque mandate son partenaire donneur d’ordre de veiller à la bonne exécution du deuxième contrat par le fabricant final. Ce 4
mandat peut être donné à n’importe quelle partie experte.

Le produit fabriqué est remis par le fabricant final à la banque qui la remet à son tour au partenaire donneur d’ordre. La banque 5
peut également charger le fabricant final de remettre le produit fabriqué directement au partenaire donneur d’ordre.

La banque perçoit les sommes convenues de la part du partenaire donneur d’ordre dans les dates et délais convenus dans le 6
premier contrat d’Istisna.

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 3/9/2013

Règles du contrat d’Istisna

• Réglementations relatives aux mécanismes de la manière de conclure.
• Réglementations relatives au prix.
• Réglementations relatives aux travaux d’exécution.
• Réglementations relatives à la livraison de la chose fabriquée et de la manière
d’en disposer.

1 – On peut contracter sur un actif détenu ou non par le vendeur au moment

de la signature
Il n’est pas obligatoire que l’actif ne soit pas encore fabriqué au moment de contracter. Il
importe peu qu’il soit fabriqué avant la signature du contrat ou après, comme il n’est pas
obligatoire que le fabricant détienne les matières et matériaux du produit à la signature

2 – Pas de nécessité d’avoir une promesse obligeante dans un contrat

d’Istisna
La condition d’offre et demande est réalisée dans un contrat d’Istisna’ est réalisée dés la
signature du contrat. Le contrat est un contrat en bonne et due forme, il ne s’agit d’une
promesse et il n’a besoin d’aucun complément au moment de la livraison qui est une
simple conséquence du contrat.

3 – Eviter la vente fictive et la fabrication par soi même dans un contrat

d’Istisna
Il n’est pas permis à la banque de financer son partenaire en un Istisna si celui-ci a déjà
contracté avec un autre fabricant afin d’éviter le riba et le travail fictif comme il n’est pas
permis que le demandeur de l’Istisna soi le fabricant lui-même pour éviter (Bai Aina)

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 3/9/2013

4 – Exiger la fabrication par le contractant lui-même et non pas par une

partie tierce.
Il est permis d’exiger ans un contrat d’Istisna que la fabrication soit faite par le
contractant lui-même et non pas par une tierce partie. Dans ce cas le contractant
fabricant doit s’exécuter.

5 – Etablir un contrat d’Istisna avec des gens qui ne sont pas du métier
Il est permis d’établir un contrat d’Istisna avec une personne qui ne soit pas du métier
de sorte qu’il soit garant de la chose fabriquée par autrui. Ceci ouvre le champ de
l’application de l’Istisna parallèle.

6 – Exigence du fabricant d’être déchargé des défauts de fabrication dans

un contrat d’Istisna
Il n’est pas permis d’être déresponsabilisé des défauts de fabrication dans l’Istisna pour
protéger l’acheteur contre la mauvaise foi du vendeur responsable de la fabrication et
contre la possibilité de tricherie et ceci contrairement à une vente ordinaire qui permet
d’être déresponsabilisé de ce qui est lié à l’actif et ceci pour éviter les conflits et
poursuites (revoir).

1 – Connaissance du prix et son lien avec les étapes de réalisation dans un contrat
d’Istisna
Il est permis de lier les tranches de paiement aux étapes de réalisation si celles-ci sont
conformes à l’usage et qu’elles ne soient source d’aucun conflit. Il est également
permis de fixer le prix sur la base d’une unité de mesure.
2 – Présentation des prix et établissement de celui-ci sur la base des charges
réelles
Il est permis de fixer le prix de l’Istisna sur la base des charges réelles et un
pourcentage connu (de gain). Dans ce cas il faut fournir les justificatifs détaillés de ces
charges
3 – Etablir le prix en numéraire ou jouissance du bien fabriqué ou d’un autre actif
Le prix dans un contrat d’Istisna peut être en numéraire ou une jouissance du projet
de L’Istisna pendant une certaine durée ou une jouissance connue de tout autre bien
convenu.
4 – Payer de suite, à terme ou par parties et la révision du prix
Il est permis de payer de suite ou dans un certain délai dans un contrat d’Istisna,
comme il est permis que le prix soit différent selon la date de livraison et ceci n’est pas
en contradiction avec le fait que le prix doit être connu. Ces prix différents sont une
incitation au fabricant pour une livraison plus rapide.

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5 – Condition de pénalité si le donneur d’ordre tarde à payer

Il n’est pas permis de prévoir des pénalités ou condition punitive au profit du
fabricant si le donneur d’ordre à payer le prix de l’Istisna car tout surplus sur
les obligations pécuniaires est du Riba. Il est toutefois permis d’imposer des
amendes qui seront versées aux œuvres de charité et non au fabricant.
6 – Conséquence d’un prix moindre dans l’Istisna parallèle que le premier
contrat d’Istisna
Si les charges réelle sont plus faibles que les charges estimées ou que la
fabricant obtienne un rabais dans le contrat d’Istisna parallèle, il n’est pas
obligatoire de baisser le prix et le donneur d’ordre final n’au aucun droit sur
tout ou partie de cette différence de charges.
7 – Prendre des garanties dans un contrat d’Istisna
Il est permis au fabricant de prendre des garanties suffisantes comme les
gages (Rahn), garants (Kafala), dépôts. Il est également permis d’avances
des arrhes pour consolider le contrat et qui devient partie du prix si le
contrat est exécuté ou droit du fabricant si le contrat est abrogé.

1 – Imposition d’une condition pénalisante au fabricant en cas de

retard de fabrication
Il est permis que le contrat d’Istisna contienne une condition de pénalisant
le fabricant dans le cas d’un retard de livraison de l’objet de fabrication en
dehors de circonstances exceptionnelles.

2 – Responsabilité en cas ou le fabricant fait un Istisna occulte

Dans le cas où le fabricant s’accorde, de façon occulte, avec un
entrepreneur, il est alors responsable du travail de cet entrepreneur et sa
responsabilité envers le donneur d’ordre demeure entière conformément
au contrat.

3 – Accords mutuels sur les modifications et ajouts au contrat d’Istisna

Il est permis au donneur d’ordre et à l’entrepreneur de modifier les
spécifications de l’objet et de les étendre en fixant le montant de celles-ci.

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4 – Supervision d’exécution dans les contrats d’Istisna

Il est permis de mandater un ingénieur conseil ou un bureau technique
délégué dans les opérations de réception, de livraison et pour s’assurer de la
conformité par rapport aux spécifications convenues et toute autre tache
dans laquelle la Wakala est permise. Il est aussi permis de s’accorder sur la
partie qui prend en charge les rémunérations de ce conseil.

5 – Cas où le fabricant échoue à finir l’objet de fabrication

Si le donneur d’ordre est d’accord pour abroger le contrat à cause de
l’incapacité du fabricant à l’exécuter alors il reçoit ce qu’il a déjà versé, sans
supplément, ni demande de compensations financières non permises dans
les obligations pécuniaires. Dans ce cas, il est permis de citer le droit du
donneur d’ordre à faire exécuter l’Istisna à al charge du fabricant qui supporte
alors les frais.

1 – Cas de non-conformité, à la livraison, de l’objet fabriqué avec les spécifications

Si au moment de la livraison, l’objet n’est pas conforme aux spécifications, le donneur
d’ordre peut le refuser, l’accepter tel quel ou l’accepter moyennant remise de prix en
accord avec le fabricant.

2 – Cas du refus du donneur d’ordre de réceptionner l’objet fabriqué au délai fixé

Si le donneur d’ordre refuse de réceptionner l’objet au délai fixé, alors il est en dépôt chez
le fabricant qui ne le garantit pas sauf contre l’abus et la négligence. Le donneur d’ordre
prend en charge les dépenses de garde et le fabricant a le droit de le vendre au profit du
donneur d’ordre

3 – Cas du refus du donneur d’ordre de réceptionner l’objet fabriqué avant le délai fixé
Si le donneur d’ordre refuse de réceptionner l’objet avant le délai alors on ne peut
l’obliger à ceci s’il existe un empêchement valable. Dans le cas contraire il est obligé de
réceptionner l’objet.

4 – Livraison de l’objet fabriqué au donneur d’ordre en personne ou à un mandaté

désigné
Le fabricant n’est plus responsable après la livraison de l’objet au donneur d’ordre en
personne ou à toute personne désigné par lui à condition que ceci n’entraine pas de
préjudice ou charge supplémentaire au fabricant.

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5 – Mandat au fabricant par le donneur d’ordre pour vendre l’objet

fabriqué
Le donneur d’ordre peut mander le fabricant pour vendre le bien fabriqué,
après réception, à ses partenaires à condition qu’il n’y ait pas de lien entre el
contrat d’Istisna et ce mandat.

6 – Propriétés des matériaux restant chez le fabricant avant la livraison

Le donneur d’ordre n’est pas propriétaire des matériaux de fabrication
existants chez le fabricant sauf si celui-ci promet de ne pas en user en dehors
de ct objet à fabriquer et ceci pour garantir l’exécution. De même le donneur
d’ordre n’a pas de priorité sur ce que le fabricant a déjà commencé à
fabriquer si aucune livraison totale ou partielle n’a été faite.

7 – Vente du donneur d’ordre de l’objet avant sa réception

Il n’est pas permis de vendre l’objet fabriqué avant sa réception physique ou
judiciaire mis il est permis de vendre la chose décrite pareillement à ce qui a
été acheté de chez le fabricant, et ce qu’on appelle l’Istisna parallèle.

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Ijara : l’une des techniques de financement les plus utilisées par

les IFI

Il s’agit d’acheter des actifs et les mettre à la disposition des

clients en contrepartie d’une rémunération donnée

Il s’agit de leur vendre l’usufruit du bien et non pas l’actif en soit

Le contrat Ijara est limité dans le temps : il ne peut être un

contrat sans une échéance déterminée

A la fin du contrat, la banque récupère son objet mis en location

pour le mettre à la disposition d'un autre client.

Ijara : Contrat de cession d’un usufruit déterminé moyennant un loyer déterminé pour une
durée déterminée

Ijara Vente
- Cession de l’usufruit seulement - Cession du bien et de son usufruit
- Contrat temporaire - Contrat définitif
- Transfert progressif de l’usufruit - Transfert immédiat de la propriété du bien

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Coran :
ُ ِ Yْ ‫ ِي[ ا‬5
َ ْ ‫ َ ْ'تَ ا‬Yَ ?ْ‫ ِإن] َ ' َ ْ ا‬2ُ 'ْ ِ Yَ ?ْ‫ِ ا‬Iََ‫ أ‬,َ )
َ‫ه‬ُ ‫َا‬-_
ْ ِ‫ إ‬I
ْ َ 9َ

Sunna :
2' ‫ أ‬:) "ُ ً‫'ا‬ ‫ ' أ‬Y ?‫ا‬
« :9' !, ‫ * أن‬9 2' ‫' أ‬ a‫ ا ا‬b ‫ أ‬: » ?‫و‬: F‫ ا‬1 S F‫ ل ر? ل ا‬9 )‫آ‬

Ijma’a : Consensus
Les savants sont unanimes sut la légalité de ce contrat

Le contrat Ijara est un contrat bilatéral ou aucune partie ne peut le

résilier ou le modifier sans l’accord de l’autre, sauf dans le cas ou le
bien loué est défectueux.
Ce contrat requiert un loyer pour le propriétaire (qui donne à bail), et
l’accès à la jouissance du bien loué pour celui qui prend à bail.
La durée du contrat doit être désignée, car l’Ijara est une jouissance
temporaire, la non détermination de la durée la rend incertaine et
conduit au conflit. La date de début d’effet du contrat doit être fixée :
jour de la conclusion du contrat ou un date ultérieure déterminée
Si la livraison de l’objet du contrat est retardée le propriétaire
n’aura pas droit au loyer relatif à ce retard
Il est permis de prendre un Arbun lors de la conclusion du contrat

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Avantages pour le locataire :

Tirer profit des actifs sans les acheter
Protection contre les risques d’inflation
Bénéficier de réductions fiscales : le loyer est une charge
…

Avantages pour le propriétaire

Utilisation des actifs à disposition
L’actif reste dans sa propriété
Faire des prévisions de ses recettes futures

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Tout bien objet d’un contrat ijara doit avoir une utilité indépendamment.
Cette utilité doit être licite (halal).
L’Ijara n’est pas valable pour les produits prohibés tels que la location d’un
immeuble pour en faire une banque qui pratique le Riba, une boutique pour
vendre ou stocker des produits illicites, ou encore un moyen de transport
pour transporter des produits prohibés.
Aussi, le contrat Ijara peut être conclu sur des biens immobiliers ou du
matériel avec des non-musulmans à condition que la location soit pour des
produits ou des services licites tels que l’habitation d’une maison, le
transport ou le déplacement pour une voiture.
Si le bailleur est informé d’avance explicitement ou probablement que
l’utilisation concerne des produits ou des services non conformes à la Charia
alors le contrat est nul.

Si le bien est effectivement possédé par le bailleur, le contrat de location

peut être conclu sans restriction.

Si la propriété du bien est soumise seulement à une promesse, le contrat ne

peut être conclu. Cependant, la possession du bien est valable même s’il n’a
pas été libellé au nom de l’acquéreur (l’établissement). Celui-ci doit obtenir
un titre justifiant la propriété effective du bien.

L’établissement financier peut acquérir un bien et le louer au vendeur même

à condition que l’acquisition soit totale par un achat-vente et non pas une
location-vente.

Le locataire du bien peut le sous-louer à une tierce partie autre que le

propriétaire initial du bien à un prix inférieur, égal ou supérieur au loyer
effectif avec paiement immédiat ou à terme (ijara minalbatin) sauf cas
contraire mentionné dans le bail initial.

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Le locataire d’un bien peut le sous-louer au propriétaire du même bien

pendant la période du bail à un prix inférieur, égal ou supérieur au loyer
effectif dans le cas où le paiement du loyer des deux cas est comptant.

Cependant, cette possibilité n’est pas tolérée si elle conduit à un contrat

type « aina » en modifiant le loyer ou le terme de paiement.

Exemple: la 1ère location est fixée à 300 Dinars comptant et sera

transformée en une 2ème location au propriétaire du bien à 350 Dinars à
terme, ou le cas contraire la 1ère location à 350 Dinars à terme et la
seconde à 300 Dinars au comptant ou si le loyer dans les deux opérations
est identique mais le terme est différent 1 mois dans le 1er cas et 2 mois
dans le second cas.

Le loyer est la rémunération que le locataire paye en contrepartie de ce dont il jouit.

Le loyer doit être bien déterminé lors de la conclusion d’un contrat ; le prophète
(PBSL) stipule : « celui qui engage un employé, qu’il l’informe sur son salaire ».
Dans les pratiques modernes de l’Ijara, différentes méthodes de détermination du
loyer sont utilisées dont notamment :
Loyer sous forme d’une somme forfaitaire payé en une seule fois au début ou à la fin du
contrat.
Loyers périodiques (mensuels ou annuels), en tranches équivalents ou variables.
Loyer périodique progressif adopté dans le cas ou on convient d’augmenter le loyer d’un
certain pourcentage chaque année pour prévenir une inflation éventuelle.
Loyer périodique dégressif, adopté quand on prévoit une diminution de l’usufruit avec le
temps pour des raisons techniques, tel que la voiture dont les performances diminuent
avec l’utilisation).
Loyer variable basé sur des unités de temps bien définies (un loyer pour chaque unité). Ces
unités peuvent représenter des parties des biens en location, en nombre, en mètre ou
autre partie pouvant être utilisée dans la jouissance. Exemple : le loyer peut être fixé au
mètre carré pour les biens immobiliers.

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La détermination du loyer doit se faire dés la conclusion du contrat, tout

report annule le contrat pour la Jahala (incertitude) qu’il comprend.

Cette condition concerne n’importe quelle forme de location: location

d’un bien désigné, ou location qualifiée sous caution (non désigné).

Lors d’un retard de paiement, il ne faut pas exiger une augmentation du

loyer car cette augmentation sur la dette est un Riba prohibé.

Cependant, il est permis de stipuler dans le contrat de location une

clause spécifique obligeant le locataire qui retarde abusivement le
paiement des loyers à payer un montant précis comme étant un don qui
sera destiné aux œuvres de charité.

Les deux contractants peuvent convenir de la manière du règlement

du loyer.

Ils peuvent convenir de l’avancer, de le reporter, ou de l’échelonner.

Pour le paiement des loyers, il faut respecter les principes suivants :

Le loyer n’est du qu’après avoir livré le bien au locataire afin qu’il puisse en
jouir, la location est un contrat temporelle et la livraison de l’objet du contrat
est obligatoire pour qu’il devienne effectif.
Le bailleur a le droit de toucher son loyer lorsqu’il livre l’objet de location au
locataire, que ce dernier en jouisse ou non.
Dans le cas ou l’objet de location est détérioré, tout loyer avancé doit être
remboursé au locataire, le bailleur n’a droit qu’aux loyers des périodes passées.

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Lors de la définition du loyer considèrent le prix du bien en question et les

bénéfices prévues.
Une marge bénéficiaire est souvent déterminée selon un indice précis relatant
la position et l’état du marché ; cet indice peut être le cout des biens dans le
marché ou ce qu’on appelle le cout d’opportunité, ou bien la moyenne de
l’intérêt chargé par les banques conventionnelles dans un endroit défini.
Cet indice doit représenter le prix locatif du marché. De cette façon, les
bénéfices réalisés par la banque par les financements locatifs, restent liés à
cet indice avec une variation agréée par les deux parties, dépendant des
circonstances du financement.
Tous ces éléments font partie de la comptabilité interne de la banque, elles
peuvent être négociés avec le client, néanmoins lors de la conclusion du
contrat, le loyer doit être intégralement défini sous forme forfaitaire sans
différence entre capital et bénéfices, et sans aucune mention d’indice utilisé.

Problème:
pour les locations de longue durée: les contractants ne veulent souvent pas
nommer le loyer de façon définitive lors de la conclusion du contrat, ils voient
plus juste de définir le loyer de la première période, et adopter un indice convenu
pour fixer le loyer des périodes ultérieures.

Pour les locations non désignées (qualifiée sous la caution d’une personne
intègre): quand l’objet de location est livré un ou deux ans après, les deux parties
voient dans la majorité des cas, qu’il est plus juste de reporter la fixation du loyer
au jour de livraison

Solution ??
L’adoption d’un indice va-t-il à l’encontre de la désignation du loyer ?
La durée de location doit-elle être fixée pour l’ensemble du contrat, et contraignante pour
les deux parties ?

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Solution des jurisconsultes:

Le loyer de la 1ère période doit être fixé par un montant bien précisé.

Pour les périodes ultérieures, les deux parties peuvent se référer à un indice
régulé qui ne porte aucune source de malentendu ou de conflit car cet indice
devient le loyer de référence pour la période en question. Il doit comporter
un seuil minimum et un seuil maximum.

Cela a pour objectif de faire bénéficier les deux contractants de la variation

du loyer en gardant le caractère obligatoire durant toute la période du
contrat

Certaines banques islamiques proposent l’idée du loyer additionnel, dans les

contrats de location conclus avec leurs clients.

Cette idée vise à trouver une solution valide pour faire supporter au locataire les
montants dépensés dans l’entretien et la garantie du bien en location.

Attention: ces frais doivent normalement être à la charge du bailleur propriétaire

de l’objet en question.

Problème:
Le principe du loyer additionnel se caractérise par la stipulation dans le contrat
que le locataire doit supporter deux types de loyer :
le loyer principal en contrepartie de la jouissance du bien (décidé de façon définitive dans le contrat)
un loyer additionnel, en contrepartie des frais dépensés dans l’entretien (normalement à la charge
du bailleur qu’il transfert au locataire quelque soit le montant atteint). Ce loyer additionnel ne peut
être valide de point de vue Charia, vu l’incertitude qu’il inclut car le montant est inconnu, n’est pas
fixé en amont du contrat, alors que le loyer doit être fixé, soit par montant forfaitaire défini, soit en
adoptant un critère facilement applicable dès la conclusion du contrat.

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Solution trouvée par les banques islamiques

l’estimation des frais d’entretien dès la conclusion du contrat ;
Ensuite le bailleur considérera implicitement ce montant lors de la
fixation du loyer.
Cependant, il est permis également de déléguer le locataire en lui
avançant les frais relatifs à l’entretien et la garantie du bien en question
en convenant un ajustement à la fin surtout si le locataire débourse plus
que ce que le bailleur lui a avancé à condition de présenter les preuves et
les documents affirmant le dépassement du montant fixé.
Ainsi, il est possible que le loyer soit décomposé en deux parties : l’une
pour le bailleur et l’autre restera, d’un commun accord, entre les mains du
locataire pour couvrir les frais d’entretien de base ou d’assurance ou autre
et doit être gardée dans un compte spécifique.

Il n’y a aucune restriction à ce que les deux parties conviennent d’ajuster les
tranches de loyers.
Cette opération ne fait pas partie du rééchelonnement prohibé tel qu’il est
connu dans les ventes à terme comme la Mourabaha, parce que la dette dans
les contrats de vente est effective dès la conclusion du contrat.
Ceci n’est pas le cas de l’Ijara car elle dépend de la durée de la mise à
disposition de l’usufruit.
Par conséquent, le contrat peut être réajusté par consentement des deux et
non d’une seule partie, pour les périodes futures ou l’usufruit n’a pas encore
été consommé.

Le dernier mot revient au bailleur propriétaire qui peut ou non

répondre positivement à la volonté du locataire, en changeant les
termes du loyer, réaménager le contrat, ce qui n’est pas interdit de
point de vue Charia.

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Attention: distinction entre le réaménagement du loyer (action valide

qui s’agit du rééchelonnement des tranches de loyer pour les périodes à
venir) et le rééchelonnement des loyers dus aux retards de paiement.
Cette dernière fait partie de l’intérêt encouru lors du retard de paiement
d’une dette, ce qui équivaut à Riba Nassiya c'est-à-dire l’usure chargé sur
le retard de paiement.
C’est pour cette raison que le réaménagement ne doit pas atteindre le
loyer antérieur qui devient une dette à charge du locataire.
Ainsi, les deux parties peuvent convenir, d’un commun accord, de
modifier le loyer des périodes futures qui n’ont pas fait objet d’usage,
dans le cadre de renouvellement du bail.
Cependant, le loyer impayé de la période précédant cet arrangement
restera à la charge du locataire comme étant une dette et ne peut en
aucun cas être modifiée.

Il est permis à la banque de demander à son client, des garanties sur la bonne
exécution des loyers, des garanties a utiliser en cas d’infraction ou de négligence
lors de l’utilisation du bien: l’Objectif est de préserver les intérêts de la banque.

Formes de caution:
hypothèque,
transfert de droit de propriété sur des biens du locataire chez une partie tierce,
demande d’un deuxième garant solvable,
ect …

Dans le cas où le bailleur opte pour l’utilisation de la caution, il ne peut l’utiliser que
pour le loyer échu et pas pour les futurs loyers non échus.

Il peut aussi récupérer de cette caution toute somme justifiée découlant du non
respect du contrat par le locataire.

Il est également permis au bailleur de stipuler l’annulation du contrat dans le cas de

non paiement ou de retard de paiement de la part du locataire.

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La règle:
l’entretien doit être assumé par le propriétaire bailleur (même s’il s’agit d’une Location-vente,
puisqu’elle subit les règles de la location jusqu’au terme du contrat.)
le propriétaire assume sa propriété et il doit rendre son bien, qui est l’objet de la location, apte à
réaliser la jouissance objet du contrat et méritant une contrepartie qui est le loyer.

Fatwas contemporaines: distinction entre l’entretien essentiel qui implique le

fonctionnement de l’objet de location (a la charge du bailleur), et l’entretien banal
et périodique (fonctionnel) qui peut être pris en charge par le locataire, et qui est
considéré comme une partie du loyer, l’aléa qu’elle comprend est minime.

Conclusion:
le bailleur ne doit en aucun cas exiger du locataire l’entretien de base du bien dont dépend l’utilité.
Toutefois, il peut déléguer le locataire pour s’occuper, à sa charge, des services d’entretien
nécessaires tandis que l’entretien fonctionnel reste à la charge du locataire.
Ainsi, le bien demeure sous la responsabilité du bailleur pendant la durée du bail sauf en cas d’abus
d’usage ou de négligence de la part du locataire.
Le bien peut également être assuré. Le coût de l’assurance est à la charge du bailleur qui peut aussi
l’inclure au moment de la conclusion du contrat et ne pas le réclamer par la suite une fois le contrat
signé. Enfin, le bailleur peut déléguer le locataire pour assurer le bien à sa charge.

La résiliation du bail doit être en commun accord entre le bailleur et le locataire sauf en
cas de force majeure, un vice cachée ou la détérioration du bien ou de son utilité.
La résiliation peut également être effectuée si une clause spécifique a été mentionnée
dans le contrat.
Exemple: le bailleur peut exiger une clause lui permettant de résilier le bail en cas d’impayé de loyer
ou de retard. Cependant, la location ne peut être résiliée en cas de décès de l’une ou l’autre partie. Les
héritiers du locataire ont le droit de résilier le bail en cas d’incapacité financière justifiée due au décès
du locataire.

Le bail sera immédiatement caduc en cas de détérioration totale du bien loué ou

absence de son utilité.
Le bail prend également fin dès son expiration. Cependant, il est aussi envisageable de
renouveler le bail pour une période déterminée, soit avant l’expiration, ou
automatiquement, s’il est spécifié dans le contrat.
Le bailleur a le droit de céder le bien loué à une tierce partie autre que le locataire. La
propriété du bien ainsi que le bail de location sera transféré au nouveau propriétaire
sans pour autant demander l’acceptation du locataire. Le nouveau propriétaire a le droit
de résilier la vente s’il n’a pas eu connaissance du bail de location auparavant. S’il était
au courant, il devient bénéficiaire du loyer restant dû.

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Location des actifs

Selon
l’usufruit
Location de services

Location des actifs

L’objet du contrat est l’usufruit ; le bailleur donne le bien dont il est propriétaire au locataire afin qu’il
puisse en jouir moyennant un loyer déterminé.
Concerne des actifs immobilisés (des terrains, des logements, ect…) ou des actifs mobiles (véhicules,
équipements, appareils et d’autres biens et marchandises non consommables, dont on peut jouir sans
que le bien en question ne soit consommé).

Location de services
L’objet de la location est l’accomplissement d’un travail défini moyennant un salaire défini.
Cette méthode peut prendre deux formes :
▪ le salarié embauché peut être engagé par une personne pour une durée définie. Dans ce cas, il n’a pas le droit de
travailler pour une autre personne.
▪ Il peut dans un autre cas être embauché par plusieurs personnes à la fois, comme le cas du médecin, du tailleur, et
d’autres métiers identiques.
La banque islamique utilise ce type de location pour les services bancaires assurés à leurs clients.

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Location désignée

Selon le genre Location qualifiée sous la caution d’une

d’actifs personne intègre

Location d’une part commune d’un usufruit

Jouissance de l’usufruit d’un bien désigné (Ijara définie)

Location dont l’objet est un bien immobilier, des équipements ou n’importe quel actif bien défini.
C’est la forme la plus fréquente en pratique.

Jouissance d’un usufruit non désigné qualifié (Ijara non désignée)

Ce type d’Ijara est validé par les savants musulmans qui n’ont pas exigé la présence du bien à louer au
moment de la conclusion du contrat, par analogie au contrat Salam.
Cette forme concerne l’usufruit d’un bien non désigné mais décrit en détail lors de l’accord et sous la
responsabilité du donneur à bail.
Exemples: location d’une chambre d’hôtel avec certaines caractéristiques, la location d’un véhicule
en mentionnant ses caractéristiques et son genre, la location de services médicaux ou
d’enseignement, ou autres biens dont les caractéristiques peuvent être définies, et dont le donneur à
bail peut acquérir la propriété et livrer au bénéficiaire dans les délais fixés.
Les deux parties s’accordent sur un délai de livraison de l’objet au moment de la conclusion du
contrat en prenant en compte le fait que le donneur en bail puisse l’acquérir ou le fabriquer.

La banque a besoin de trois documents lorsqu’elle veut contracter une Ijara

désignée. Ces documents dans l’ordre sont :
La promesse de la part du client de prendre à bail le bien en question
Le contrat d’achat du bien de la part du vendeur
Le contrat de location du bien après l’avoir acquis

Quant au contrat Ijara qualifiée sous caution, ces institutions n’ont besoin que
de deux documents, qui sont dans l’ordre:
le contrat de location du bien qualifié sous la caution d’une personne intègre
le contrat d’achat ou de fabrication de l’objet en question, suivis de la simple
livraison de l’objet qualifié dans le délai fixé sans aucun autre document contractuel
en plus.

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Location d’une part d’usufruit en copropriété (location temporelle)

Certaines applications récentes de l’Ijara montrent qu’il est possible de jouir à
travers une location d’une part commune dans un usufruit et non de l’ensemble de
l’usufruit du bien loué.

Ces contrats signifient qu’une personne acquiert le droit de jouir d’une unité parmi
plusieurs hôtelières et durant des périodes de temps déterminées (un nombre de
semaines) dans chaque année par exemple pendant un nombre d’années convenu
moyennant un loyer défini.

Le preneur partage le bien avec d’autres preneurs, et chacun d’entre eux en jouit
durant une unité de temps définie à travers le gérant du projet.

Le bénéficiaire règle son loyer selon la durée et la part d’utilisation, en contrepartie,

la société gérante, assume les frais annuels relatifs à l’entretien, à l’électricité, et au
gardiennage.

Il s’agit d’acheter le droit de propriété temporaire, à travers un contrat de location

temporaire, à condition de bien désigner les biens en question.

Location opérationnelle

Selon la finalité
du bien en fin de
contrat Location-vente

Location opérationnelle
La banque acquiert la propriété de biens et d’actifs variés, répondants aux besoins d’un large public,
et ayant une bonne viabilité commerciale.
Elle s’occupe ensuite de les donner à bail à n’importe quelle partie désirant en jouir durant une durée
convenue, à la fin de laquelle les biens reviennent de droit à la banque pour les mettre à disposition
de nouveaux locataires.
Le bien demeure la propriété de la banque islamique qui les donnent en location successivement
pour des durées courtes afin qu’ils ne restent pas inexploités, elles assument de ce fait le risque de
déflation du marché ainsi que la baisse de la demande ce qui risquerait de les rendre inexploitables.

La location-vente
La location avec option d’achat, fait partie des nouvelles méthodes utilisées par les banques
islamiques, l’achat du bien émane de la demande réelle du client désirant acquérir ce bien.
Le bien devient ensuite la propriété du client locataire et ne reste pas en possession de la banque à
la fin du contrat comme c’est le cas de la location opérationnelle.

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Parmi les moyens de financement les plus importants proposés par les
banques islamiques ces jours-ci à leurs clients.

Les banques islamiques acquièrent des actifs afin de les mettre à disposition
de leurs clients pour qu’ils puissent en jouir en contrepartie d’un loyer.

L’objet de ce contrat est donc l’usufruit et non le bien ou l’actif en question.

L’acquisition du bien à la fin de l’Ijara se fait par un contrat indépendant.

Les modalités d’accession à la propriété doivent être précisées dans un

document annexé au contrat de location, indépendant de ce premier, comme
suit :
Une promesse d’achat à un prix réel fixé ou symbolique, ou encore en contrepartie
d’un paiement comptant des loyers de la période non échue, ou au prix du marché.
Une promesse de don.
Un contrat de don conditionné par le paiement intégral des loyers.

La promesse du transfert de la propriété est irrévocable pour le propriétaire du bien. Le

locataire gardera le choix d’accepter ces conditions pour éviter le cas de la promesse
irrévocable des deux parties qui n’est pas conforme à la Charia car cela devient comme
un contrat et non plus une promesse.

Dans tous les cas d’accession à la propriété, il est impératif d’établir une nouvelle
version du contrat d’accession à la propriété au moment de l’exigibilité de la promesse.
Le transfert de la propriété du bien ne se fait pas automatiquement sur la base de la
1ère promesse.

En ce qui concerne le cas d’un contrat de don conditionné par le paiement intégral des
loyers dans un document séparé, le transfert de propriété du bien s’effectue si les
conditions sont remplies, sans nécessité d’un nouveau contrat.

Toutefois, s’il y a retard de paiement même pour un seul loyer, le transfert ne sera pas
réalisé.

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Le bien doit être la propriété du donneur à bail. Il est permis au preneur du bail de
demander l’achat du bien en question, ou de jouir de l’un des actifs disponibles chez la
banque ou chez n’importe quelle partie consentant un contrat de financement par Ijara

Il est permis de déléguer le futur preneur à bail pour l’achat des biens en question à
condition que la banque assume les charges et la responsabilité.

Le contrat de vente - même s’il n’est pas sous le nom de la banque - est un acte de
propriété valide. Dans ce cas, l’acquéreur doit recevoir un contre bon confirmant sa
propriété.

La banque peut demander au preneur du bail d’avancer un montant en guise de caution

afin de garantir la bonne exécution de sa promesse et de ses engagements, à condition
de ne prélever que les frais effectifs supportés par la banque, de sorte que le futur
acquéreur supporte la différence de prix entre le cout du bien à louer et le montant
total des loyers effectifs de base (donnés en bail à un tiers), ou de sorte qu’il en
supporte la différence entre le cout de revient et le prix de vente du bien en question.

Il existe une grande différence entre la Location-vente pratiquée par les banques
islamiques et le leasing financier courant dans les institutions conventionnelles.

Leasing financier:
Règles de vente et de location en même temps sur le bien de location.
Ils définissent ce contrat comme un contrat permettant le transfert de tous les risques et de toutes les
dépenses du donneur à bail vers le preneur, que la propriété soit transférée ou non.

La Location-vente pratiquée par les banques islamiques:

le preneur n’assume ni les dépenses ni les charges relatives au bien loué
Il n’assume pas non plus les risques liés à la détérioration du bien ni les frais d’entretien de ce dernier car cela
doit être à la charge du donneur à bail qui est propriétaire.

La Location-vente est donc considérée comme étant un contrat Ijara, même si le bien
objet de location devient la propriété du preneur à bail qu’à la fin de la durée du
contrat ; il est donc obligatoire de pratiquer toutes les règles relatives a l’Ijara, à moins
que la vente se réalise de suite par une offre et un consentement de la part du preneur.

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L’actif reste sous la responsabilité du donneur du bail

Il apparait dans son registre financier, et dans le cas ou le client preneur fait faillite, l’actif en
question ne devient pas la propriété des débiteurs.

Le vrai rôle économique de la banque est plus évident dans l’Ijara que dans la
Mourabaha.
Dans l’Ijara, la banque assume les risques liés à l’actif en question, alors que dans la Mourabaha,
les risques encourus sont très limités dans le temps.

L’échelonnement des loyers est plus flexible dans l’Ijara que dans la Mourabaha
en cas de retard de paiement.

Grande flexibilité quant à l’utilisation d’un indice (variable) de loyers

contrairement à la Mourabaha ou cela est interdit.

Possibilité de transformer les opérations Ijara en Soukouks et de les émettre

dans des fonds et des portefeuilles échangeables.

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Location liée à une promesse de vente

Location liée à une promesse de don

Le mode de
transfert de Location liée à un contrat de don conditionné
propriété

Location liée à une promesse de vente progressive

Location liée à différents choix

Dans la location-vente, le mode de transfert de la propriété doit être déterminé par un

document accompagnant le contrat de location, mais indépendant de celui-ci.

La promesse ne doit pas faire l’objet d’une clause du contrat de location.

En vertu de cette promesse, la propriété est totalement transférée au locataire:
qu’elle se fasse d’une manière convenue par un prix symbolique ou non,
que cela se fasse à la fin ou durant le contrat comme il est convenu entre les parties.

Si la promesse de vente survient au cours du déroulement du contrat de location, la

vente doit se dérouler au terme convenu, au prix comptant ou bien selon l’accord ».
Si dans la Location-vente, le locataire désire acquérir l’objet de location par avance, en
l’achetant avant la fin de la durée de location, l’essentiel est le prix sur lequel
s’accordent les deux parties. Que ça soit l’équivalent de ce qui reste comme loyer, plus
ou moins, l’essentiel est le consentement dans le contrat de vente.
La fixation du prix de vente en fonction de l’ensemble des loyers dus, implique dans la
pratique, le paiement par le locataire du prix de revient plus les bénéfices. C’est pour
cette raison qu’il serait plus équitable de baisser le prix et de se limiter au prix de
revient de l’objet de location, ou bien au prix de revient plus une somme raisonnable.

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Le charia board d’Al baraka a souligné cette question à travers la fatwa

suivante :
« la condition stipulant dans le contrat de location, que le locataire aie le droit, à n’importe quel
moment durant le contrat, de demander à acheter le bien en location, à condition que cela se
fasse par la valeur fixée dans le registre annexe au contrat et non par la valeur comptable au
moment de la demande d’achat est autorisée. Cela prend en compte la valeur ajoutée qu’il
assume lorsqu’il contracte une location-vente, ce qui est donc plus juste ».

Dans tous les cas cités ci-dessus, le document comprenant la promesse de

vente, ne doit pas être le seul document impliquant le transfert de propriété au
locataire, car le transfert de propriété ne s’effectue pas seulement par une
promesse mais par un contrat, ce qui implique la conclusion sur le champ d’un
contrat entre les deux parties afin de transférer la propriété de sorte que le
bien devienne totalement acquis par le locataire (bien et utilité), il acquiert de
ce fait les droits de propriété tel que la jouissance et toute autre agissement
légal.

Cette formule comprend un contrat de location conclu entre la banque et son client
locataire.

Le contrat est accompagné d’une promesse de vente progressive indépendante de la

part du bailleur.

Un prix global du bien en question est fixé en l’échelonnant sur la durée du contrat de
location, en permettant au locataire l’acquisition d’une part à chaque fois qu’il paye une
tranche de loyer de sorte qu’il acquiert le bien en entier à la fin de la durée du contrat.

Dans cette formule, un contrat de vente de chaque part du bien en question est
obligatoire, le loyer doit être dégressif vu que la propriété du locataire s’accroit.

Si le contrat venait à être annulé, le bien en question devient une propriété commune
entre les deux, ce qui est bien évidement plus juste, puisque le locataire a payé un loyer
supérieur au loyer d’un objet équivalent dans l’intention de l’acquérir.

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C’est l’une des figures courantes de la location-vente.

Des Fatwas récentes ont autorisé cette formule, parmi lesquelles il y a la

Fatwa de l’académie internationale du droit musulman qui stipule : « La
promesse de donner les équipements à la fin de la durée de location est
autorisée si elle se fait par un contrat indépendant ».

Les banques islamiques ont commencé dernièrement à pratiquer cette formule

La condition est le paiement intégral des loyers.

Le document annexe est un contrat et non une promesse.

Or, un contrat, même s’il est conditionné, est beaucoup plus fort que la promesse, même si elle est
contraignante.
Le contrat de don ici implique tous ses effets à savoir le transfert de propriété au locataire dès le paiement
intégral des loyers durant la période fixée, aucune formule supplémentaire n’est nécessaire.
Si le client effectue un retard de paiement (même pour le dernier loyer), le bien reste dans la propriété du
bailleur car la condition n’est pas encore réalisée.
Quant à la promesse contraignante, elle n’implique qu’un remboursement en faveur de la partie lésée, en
cas de désistement de la part du bailleur, ce qui ne suffit pas pour exiger le transfert de propriété même si
tous les loyers ont été payés. Une formule ultérieure est nécessaire pour réaliser le transfert.

Les deux formules étudiées, s’associent dans le fait qu’elles requièrent toutes les deux
un document (Promesse ou contrat) indépendant au premier contrat de location et
qu’il ne fasse pas partie de ses clauses.

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Après avoir conclu le contrat de location, et après avoir payé l’intégralité de

ces loyers, cette formule donne au locataire les choix suivants:
prolonger la durée de location, ou
arrêter le contrat et rendre le bien en question, ou
acheter le bien en question au prix du marché à la fin de la durée de location.

Cette formule est donc la plus flexible par rapport aux autres.

Elle a été approuvée par l’académie internationale du droit musulman dans sa

cinquième conférence.

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