MEMOIRE PRESENTE POUR LOBTENTION DU

DIPLOME NATIONAL DEXPERT COMPTABLE

Sujet :






ANALYSE COMPARATIVE ENTRE LES NORMES IAS-IFRS ET LES
NORMES COMPTABLES MAROCAINES : CAS DES GROUPES OPERANT
DANS LE SECTEUR IMMOBILIER






Auteur : Mlle. Hafssa MANAR

Prsident du jury : M. Abdelaziz AL MECHATT Expert-Comptable DPLE

Directeur de recherche : M. Mohamed EL KHALIFA Expert-Comptable DPLE

Suffragants : M. Abdelkrim HAMDI Expert-Comptable DPLE

M. Khalid MOUNTASSIR Expert-Comptable DPLE




Session de mai 2009
GROUPE INSTITUT SUPERIEUR DE
COMMERCE ET D'ADMINISTRATION DES
ENTREPRISES
CYCLE D'EXPERTISE COMPTABLE (C.E.C)
- 2 -




REMERCIEMENTS



En prambule ce mmoire, je souhaite adresser ici mes remerciements toutes
les personnes qui mont apport leur soutien et leur aide et qui ont ainsi
contribu llaboration de ce mmoire.


Mes remerciements les plus sincres sont adresss Monsieur Mohamed EL
KHALIFA, mon directeur de recherche, pour le soutien, laide et le temps quil a
bien voulu me consacrer et sans qui ce mmoire naurait jamais vu le jour.


Jexprime ma gratitude mes parents, mes surs, mon frre et ma famille qui
mont toujours soutenue et encourage tout au long de mes tudes.


Jadresse mes plus sincres remerciements tous mes amis qui ont rendu ce
travail possible par leurs conseils, remarques et encouragements.


Enfin, mes remerciements sadressent galement Monsieur Abdelaziz AL
MECHATT, prsident du jury, Messieurs Khalid MOUNTASSIR et
Abdelkrim HAMDI, suffragants, pour lhonneur quils mont accord en
acceptant de juger mon travail.


- 1 -



DEDICACE



Je ddie ce mmoire toutes les personnes chres mon coeur. Quelles trouvent
en ce travail lexpression de toute ma gratitude et mon amour.



A mon pre et A ma mre
Auxquels je dois ce que je suis. Que DIEU vous protge



A mon frre et mes deux surs
Pour leur amour et leur incontestable appui



A mes amies
Pour leurs encouragements et leur infaillible soutien
















Introduction ..........
Premire partie : Enjeux et problmatiques du passage aux normes IFRS par les grands groupes
immobiliers marocains
Introduction de la premire partie
Premier chapitre : Les spcificits propres au secteur immobilier marocain ...
Section I : Prsentation du secteur immobilier marocain
I - Evolution du secteur ...
II - Promotion immobilire, une forte reprise depuis 1996
Section II : Spcificits comptables du secteur immobilier marocain
I - Les diffrentes mthodes denregistrement comptable des contrats long terme
II - Evaluation des stocks
Deuxime chapitre : Passage aux normes IFRS caractre immobilier : Principales problmatiques
et divergences avec le rfrentiel marocain
Section I : IAS 11, Les contrats de construction : Faut-il appliquer la mthode l'avancement
ou celle l'achvement?
I - Prsentation de la norme
II Les deux mthodes de comptabilisation des travaux de construction
III La norme IAS 11 : Harmonisation des pratiques et adoption de la mthode
lavancement
IV - Comparaison avec les normes comptables marocaines
Section II : IAS 18, Comptabilisation des produits des activits ordinaires
I Prsentation de la norme
II Analyse de la problmatique de la norme : Quand faut-il comptabiliser les produits
des activits ordinaires ?
Section III : IAS 2, Evaluation des Stocks
I - Traitement comptable
II - Comparaison avec les normes comptables marocaines
Section IV : IAS 40, Les immeubles de placement
I Prsentation de la norme
II Examen des problmatiques de la norme
III - Divergences de principe avec les normes marocaines
Section V : IAS 16, Les immobilisations corporelles
I Lapproche par composants
II Les principaux points de divergence avec le CGNC
Section VI : IAS 17, Comptabilisation des contrats de location
I - Dfinition et classification dun contrat de location
II - La comptabilisation des contrats de location chez le bailleur
III. Synthse des divergences de traitement entre les normes marocaines et IFRS
Conclusion de la premire partie
PLAN DU MEMOIRE
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Deuxime partie : Mise en place des normes IAS/IFRS dans une entit oprant dans le secteur
immobilier tude de cas
Introduction de la deuxime partie
Premier chapitre : Traitement des actifs corporels ...
Section I : Contrats de location
I Contrats de location financement
II Contrats de concessions de services
Section II : Immobilisations corporelles
I Revue de la valeur initiale des actifs
II Application de lapproche par composants
III Dprciation des actifs corporels
Section III : Immeubles de placement
I Recensement des immeubles de placement
II Choix dun modle de valorisation : quelles implications pour les socits foncires
marocaines ?
III Problmatiques dapplication de la norme IAS 40 : Pratiques et choix oprs par les
socits foncires franaises cotes lors du passage aux normes IFRS
Deuxime chapitre : Traitement des modalits de reconnaissance du chiffre d'affaires selon les
nouvelles normes : Faut-il appliquer la mthode lavancement ou celle
lachvement ?
Section I : IFRIC 15 : Problmatique lie au traitement spcial des Ventes en lEtat Futur
dAchvement (VEFA)
I Consensus propos
II Analyse conomique des contrats de VEFA
Section II : Mthodologie de passage de la mthode lachvement celle de lavancement
I Conditions pralables respecter
II Estimation des produits et des cots des contrats lavancement
III Passage de la mthode lachvement celle de lavancement : Modalits de
traitement et de comptabilisation du changement de mthode
Troisime chapitre : tude de cas : Les retraitements et reclassements oprer lors du passage aux
normes IAS-IFRS
Section I : Traitement des impts diffrs
I Comptabilisation des actifs et passifs dimpt diffr
II Evaluation et prsentation des impts diffrs
Section II : Traitement des immeubles de placement
I Recensement du patrimoine de la socit
II Prsentation de lincidence des normes comptables IAS-IFRS sur les tats financiers
de la socit Z
Section III : Comptabilisation des programmes de construction en cours
I - Recensement et analyse des contrats de construction
II - Comptabilisation du changement de mthode
III - Traitement des contrats de construction en cours
Section IV : Prsentation des tats financiers de la socit Z aprs les critures de retraitement
I - Prsentation du bilan au 01.01.2007
II - Prsentation du bilan au 31.12.2007
III -Prsentation du compte de rsultat au 31.12.2007
Conclusion de la deuxime partie
Conclusion Gnrale
Annexes
Bibliographie
Lexique
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Intrt du sujet :

Au Maroc, le secteur immobilier est un secteur fort potentiel, offrant plusieurs opportunits
de croissance, compte tenu du dficit en logements. L'influence d'un tel secteur sur
l'conomie d'un pays est incontestable, de par l'effet d'entranement exerc sur d'autres
secteurs et de par sa contribution la promotion sociale travers la cration d'emplois et de
logements dcents pour les citoyens.

Dpendant fortement du secteur de l'habitat qui a connu ces dernires annes un dynamisme
incontestable en raison d'un rythme de construction soutenu et qui ne cesse de doubler
d'anne en anne, le march de l'immobilier est sans doute le secteur le plus porteur
actuellement au Maroc.

Un secteur domin par les oprateurs privs :

La plupart des entreprises oprant dans la promotion immobilire sont prives, de cration
rcente et d'une taille modeste. En dpit du grand nombre des intervenants dans le secteur,
celui-ci reste domin par quelques socits qui bnficient d'une longue exprience dans le
domaine telles que ADDOHA, Groupe J AMA, Groupe CHABI, la CGIetc.

En outre, les entreprises publiques oprant dans le secteur se sont restructures au cours de
ces dernires annes. En effet, l'Etat a dcid de regrouper trois organismes publics savoir
l'Agence Nationale de lutte contre l'Habitat Insalubre (ANHI), la Socit Nationale
d'Equipement et de Construction (SNEC) et la socit Attacharouk en une seule entreprise, Al
Omrane qui a fusionn avec les tablissements ERAC. Ceci permettrait une meilleure
comptitivit des entreprises marocaines et de faire face aux entreprises trangres qui
commencent s'implanter au Maroc.

Introductions spectaculaires en bourse : Un secteur vou la transparence

Le secteur a connu au cours de ces trois dernires annes, lintroduction en bourse des trois
grosses pointures de limmobilier ADDOHA, la CGI et ALLIANCES le dotant ainsi dune
image de transparence. Dailleurs, lintroduction en bourse des socits oprant dans le
secteur immobilier ne va pas se limiter ces socits, dautres puissantes socits nationales
de la place ayant un savoir-faire et une qualit de prestations reconnus se prparent elles
aussi lintroduction en bourse dont Groupe J ama et Chabi Liliskane.

Ainsi, lengouement des socits marocaines du secteur immobilier pour lintroduction en
bourse tmoigne de la naissance dune nouvelle re pour ce secteur : un secteur qui se
structure et sorganise en tendant de plus en plus vers la transparence tout en abolissant sa
principale caractristique qui nest autre que la pratique du noir.

Un secteur aux perspectives prometteuses :

Le changement dmographique de la population marocaine aura des retombes positives
certaines sur le secteur immobilier. Le taux d'urbanisation enregistr en 2004 a atteint 55%,
contre 29% en 1960. Il est prvu que ce taux atteigne 62% en 2010 et prs de 70% l'horizon
2025. Cette volution est en corrlation avec la croissance dmographique. Elle profitera au
secteur de l'habitat dans le sens o le nombre de foyers connatra une hausse lie
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l'accroissement de la population marocaine, entranant le renforcement du nombre de
logements.
Actuellement, loffre annuelle en termes de logements est de lordre de 80 000 units. La
demande, elle, est un niveau plus lev : 125 000 units annuellement. Ce qui a cr
jusqu maintenant un dficit en logements de 1,24 million, dficit qui, prvoit-on, doublera
en 2012. Ce dficit en logement rend le secteur immobilier un secteur fort potentiel de
dveloppement.

Dailleurs, afin d'attnuer ce dficit, les autorits publiques se sont engages dans plusieurs
actions, notamment la lutte contre l'habitat insalubre travers le programme phare Villes
sans bidonvilles qui a comme but celui de fournir un logement dcent aux 212.000
mnages vivant dans des bidonvilles urbains dici 2010. Ces actions visent principalement
restructurer le secteur et lui donner une nouvelle dimension base sur le dveloppement
socioconomique du pays.

De ce qui prcde, on pourrait constater que sous la pression des besoins en logements
sociaux et de la dynamique du secteur suscite par laction de lEtat en matire de promotion
de lhabitat social, le secteur se structure et sorganise offrant ainsi plusieurs opportunits de
dveloppement et de croissance.

Par ailleurs, vu les opportunits offertes par le secteur immobilier et profitant du grand essor
connu par ce dernier, dimportants groupes trangers leaders mondiaux du secteur de la
promotion immobilire tels que la socit immobilire miratie EMAAR Properties, les
holdings miratis DUBAI Properties et AL QUDRA Holding, le consortium Koweitien
CMKDetc. ont choisi dinvestir au Maroc. Ceci permettra au secteur de profiter du savoir-
faire et de lexprience de ces grands groupes.

Les filiales marocaines de ces groupes trangers ainsi que les socits marocaines introduites
en bourse sont amenes appliquer les normes internationales IAS/IFRS ct des normes
comptables marocaines.

Application des normes IAS/IFRS : Une nouvelle obligation pour les socits
cotes

Publies par le rglement de la Commission Europenne le 13 octobre 2003, les normes
IAS/IFRS ont t conues afin de rendre comparables les comptes de toutes les socits
cotes en Europe et den amliorer la pertinence et la transparence. Llaboration en a t
faite sous lgide dun organisme technique, lIASB (International Accounting Standard
Board). Ces textes sont devenus obligatoires depuis le 1er janvier 2005 et sont appliqus aux
comptes consolids des socits cotes.

Ce changement de normes comptables rpond plusieurs problmatiques : une volont
dharmonisation des rgles comptables au sein de lUnion Europenne ; des scandales
financiers qui ont mis en exergue les limites et les failles de certaines rgles comptables
nationales et une information financire manquant de transparence et ne rpondant pas aux
besoins des investisseurs.

Lintroduction des normes IFRS entrane ainsi une rvolution de linformation financire et
des rgles dvaluation. Au-del des enjeux stratgiques lis au changement du rfrentiel
comptable, la refonte des systmes dinformation et la revue de la communication
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financire, les normes IFRS annoncent une nouvelle manire dapprhender la ralit
comptable. En effet, les normes IFRS privilgient gnralement la ralit conomique des
transactions par rapport leur apparence juridique et retiennent de manire plus tendue la
notion de juste valeur pour l'valuation et la comptabilisation de certains actifs et passifs de
l'entreprise.

Le Maroc en tant que pays ouvert et tourn vers la globalisation ne peut rester lcart de ce
mouvement dharmonisation comptable. De ce fait, le Maroc a entrepris un certain nombre de
mesures.

En effet, la circulaire 06/05 du Conseil Dontologique des Valeurs Mobilires (CDVM)
impose aux metteurs dobligations, ainsi qu ceux dont les titres sont inscrits au premier
compartiment de la Bourse des Valeurs et qui contrlent une ou plusieurs socits dtablir et
procder la publication des tats de synthse consolids. Larticle 6 de la circulaire stipule
que les tats de synthse consolids doivent tre tablis selon la lgislation en vigueur ou
selon les normes comptables internationales IAS/IFRS. Ainsi, les socits et groupes
nationaux cots dans la bourse de valeur de Casablanca seront amens produire leurs tats
financiers selon les normes du CGNC et les dispositions du plan sectoriel immobilier dune
part, et selon les normes IAS-IFRS dautre part.

En outre, le projet de loi concernant les comptes consolids oblige les socits commerciales
qui contrlent une ou plusieurs socits produire et publier outre les comptes individuels
des comptes consolids. Larticle 11 de ce projet exonre les socits consolidantes de se
conformer aux rgles dvaluation marocaines du moment quelles utilisent des rgles
internationales qui ont fait lobjet dun avis favorable du Conseil National de la Comptabilit.

Les groupes trangers sont aussi bien concerns par lapplication de ces normes que les
groupes nationaux. En effet, ct de la production des tats financiers selon les normes
comptables marocaines, ils doivent appliquer les normes internationales IAS-IFRS pour les
besoins de reporting financier leurs socits mres.

Toutefois, lapplication de ces normes nest pas sans difficults, du fait du nombre des
divergences quelles prsentent avec les dispositions du CGNC et PCSI tant au niveau de la
source du droit, des principes comptables fondamentaux retenus, des rgles dvaluation,
quau niveau des rgles de prsentation. Nous citons titre dexemple lutilisation de la juste
de valeur (principale rvolution des IAS/IFRS) qui vient se substituer la notion du cot
historique.

Toutes les personnes qui soccupent de limmobilier et parmi elles les administrateurs des
socits, les juristes, les experts comptables, les auditeurs externes ainsi que les investisseurs
doivent tre conscientes des rpercussions de ces nouvelles rgles. Dans de nombreux cas, ces
normes internationales pourraient radicalement modifier les chiffres que les socits publient
comme actifs nets, bnfices et taux de rendement du capital investi. Les changements vont
donc bien au-del dune question technique de comptabilit. Ils pourraient sensiblement
modifier la manire dont sont perues les socits qui oprent dans le secteur immobilier.

Les normes IFRS imposent une diffrenciation entre les immeubles de placement (soumis la
norme IAS 40) et les autres immobilisations corporelles. La quasi-totalit du patrimoine des
socits immobilires construisant des actifs en vue de la location (communment appeles
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socits foncires
1
) sera class en immeubles de placement lexception notamment des
immeubles utiliss par le groupe et les immeubles en cours de construction. Ces derniers
seront valoriss au cot selon une approche par composants (conformment la norme IAS
16). Cette norme a peu de consquences pour la plupart des socits pour lesquelles la
prsence des immeubles de placement leur bilan rsulte de raisons historiques et est en
gnral temporaire.
Il nen va pas de mme des socits foncires et des socits de placements immobiliers dont
lactivit est prcisment de grer des immeubles lous des tiers, principalement des
bureaux ou des immeubles dhabitation. Pour ces socits, la norme IAS 40 aura des effets
importants et peut tre mme qualifie de norme sectorielle puisquelle touche leur cur de
mtier .

La norme IAS 17 sapplique quant elle aux contrats de location et dfinit le critre de
comptabilisation du chiffre daffaires la location dune socit foncire.

Les normes IAS 11 et IAS 18 vont intresser de faon particulire les socits immobilires
construisant des actifs en vue de la vente, en effet, ces normes apportent des prcisions quant
la mthode devant tre utilise afin de dgager le rsultat des contrats et programmes de
construction de ces socits.

Enfin, la norme IAS 2 prcise les lments devant tre intgrs dans la valorisation des en
cours et des stocks de produits finis des socits de promotion immobilire.

Ainsi, le prsent mmoire sera orient sur les normes IAS/IFRS caractre immobilier
savoir : IAS 11 (contrats de construction), IAS 18 (Produits des activits ordinaires), IAS 2
(Stocks), IAS 17 (contrats de location), IAS 40 (immeubles de placement) et IAS 16
(immobilisations corporelles) compte tenu du caractre spcifique de celles-ci pour les
socits oprant dans le secteur immobilier la fois celles construisant des actifs en vue de la
vente dune part et en vue de la location dautre part.

Problmatiques et objectifs poursuivis :

Ce mmoire a pour ambition didentifier et de traiter les spcificits du secteur immobilier eu
gard aux normes comptables internationales. Par consquent, nous nous sommes astreints
aux objectifs de prsenter dune part les normes internationales IAS/IFRS vocation
immobilire et dont linterprtation ncessite une analyse particulire de la part des socits
marocaines immobilires (construisant des actifs en vue de la vente) et foncires (construisant
des actifs en vue de la location) et dautre part les diffrents retraitements que ces entreprises
seront amenes effectuer afin de se conformer au rfrentiel IFRS ; permettant ainsi ces
entreprises et aux professionnels davoir une vision concrte et pratique des diffrentes
incidences sur les comptes lors du passage aux normes IFRS ce qui leur ferait conomiser
nous lesprons un temps prcieux lorsquils devront entamer leur projet de conversion.

Ainsi, nous allons traiter le sujet du prsent mmoire en deux parties :

La premire partie sera consacre la prsentation des principales spcificits des
entits oprant dans le secteur immobilier, ensuite, une tude succincte sera prsente

1
Les socits foncires ont pour activit la dtention long terme et le dveloppement des actifs destins la
location.
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sur les normes comptables internationales cites ci-dessus, les problmatiques lies
leur application ainsi que les principales divergences identifies avec les normes
marocaines.

La deuxime partie va sintresser ltude de cas pratique de mise en uvre des
normes IFRS dans les socits oprant dans le secteur immobilier (construisant des
actifs en vue de la vente et la location) tout en prcisant les principaux impacts de ces
normes sur le bilan et le compte de rsultat de ces socits.

Notre travail cherche sensibiliser les entreprises et les professionnels aux impacts lis au
passage aux normes IFRS et aux choix auxquels les entreprises du secteur immobilier seraient
confrontes lors de la conversion aux normes IFRS. Lexpert comptable tant aussi le
conseiller de lentreprise et devant lassister lors de son projet de mise en place des normes
IFRS, doit non seulement matriser les rgles comptables marocaines mais galement les
rgles comptables internationales afin de russir le passage entre ces deux rfrentiels. Ainsi,
ce travail se propose de lui fournir des pistes de rflexion et danalyse et des solutions en
matire de comprhension des normes IFRS caractre immobilier laidant ainsi lors de sa
mission dassistance et de conseil.

Limites du sujet :

Ce mmoire ne prtend pas couvrir de manire exhaustive les multiples interrogations et
difficults inhrentes lapplication des normes IFRS caractre immobilier, mais de
proposer aux professionnels travers une analyse des problmatiques poses par ces normes,
un outil de comprhension de la philosophie de ces normes ainsi que des retraitements devant
tre effectus par les socits marocaines oprant dans le secteur immobilier (immobilires et
foncires).

Par ailleurs, les problmatiques des normes IFRS non purement immobilires (notamment la
norme IAS 19 sur les avantages du personnel, et les normes IAS 32 et 39 sur les instruments
financiers), ainsi que limpact du passage aux normes IAS-IFRS sur le systme dinformation
et lorganisation des socits ne sont pas traits par le prsent mmoire, compte tenu de la
complexit du sujet.

















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Introduction de la premire partie :

Le secteur immobilier a des caractristiques qui lui sont propres, ceci a amen le dpartement
de lhabitat et de lurbanisme initier llaboration dun plan comptable propre au secteur
immobilier.
Llaboration de ce plan a t favorise par le fait que les oprations de production
immobilire comportent des particularits qui les diffrencient des entreprises dautres
secteurs, comme le dmontre, titre dexemple, leur cycle de production dpassant
gnralement une anne, limportance de leurs stocks et des charges financires, la possibilit
de vente avant lachvement, la spcificit dvaluation des stocks lachvement (prise en
charge des dpenses restant effectuer).

Le Plan Comptable Sectoriel Immobilier (P.C.S.I.) prcise et explicite donc les particularits
des oprations effectues par les entreprises du secteur immobilier.

Ainsi, nous avons jug pertinent de prsenter dans un premier temps les apports de ce plan
sectoriel et les spcificits comptables marocaines du secteur immobilier, ensuite, nous allons
rappeler les principes normatifs des normes IFRS traitant particulirement des spcificits du
secteur immobilier, savoir :
les normes IAS 11 et IAS 18 qui concernent la mthode de constatation du chiffre
daffaires et des rsultats des socits immobilires construisant en vue de la vente ;
la norme IAS 2 qui indique les lments de cots devant tre intgrs dans la
valorisation des en cours et des stocks de produits finis des socits de promotion
immobilire.
la norme IAS 40 qui prcise le traitement des immeubles de placement qui reprsente
la quasi-totalit du patrimoine des socits foncires construisant des actifs en vue de
la location ;
la norme IAS 16 qui concerne les immeubles dexploitation utiliss par le groupe et
les immeubles en cours de construction ;
la norme IAS 17 qui sapplique aux contrats de location et dfinit le critre de
comptabilisation du chiffre daffaires la location dune socit foncire,
en vue daboutir une comparaison entre les deux rfrentiels, nous amenant ainsi mieux
comprendre les retraitements et les ajustements devant tre oprs par les socits afin de se
conformer ces normes.

Par ailleurs, il est noter que le deuxime chapitre de cette premire partie sera consacr aux
problmatiques et enjeux de lapplication des normes IAS/IFRS. En effet, ayant une nouvelle
vision de la ralit comptable et conomique de lentreprise et cherchant servir linvestisseur
en premier lieu, ces normes prsentent plusieurs divergences avec le rfrentiel comptable
marocain qui sattache laspect juridique et patrimonial de la comptabilit do de nouveaux
enjeux et problmatiques auxquels lentreprise immobilire et foncire marocaine sera
confronte lors de la conversion aux normes IFRS.

Cette premire partie a donc pour objectif de faire une analyse des particularits des normes
IAS/IFRS vocation immobilire savoir les normes IAS11, IAS 18, IAS 2, IAS 40, IAS 16
et IAS 17 et de faire une comparaison entre les dispositions du CGNC et du PCSI dune part
et ces normes dautre part afin de mieux saisir les retraitements et les ajustements ncessaires
la prparation des tats financiers conformes aux normes IAS/IFRS objets de la deuxime
partie.
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PREMIER CHAPITRE : LES SPECIFICITES PROPRES AU SECTEUR
IMMOBILIER MAROCAIN

Section I : Prsentation du secteur immobilier au Maroc

La promotion immobilire est un secteur participant la croissance conomique de nombreux
pays de par la cration d'emplois et la gnration d'une forte valeur ajoute.

Au Maroc, le secteur de la promotion immobilire connat une phase ascendante. Hormis le
dficit enregistr au niveau du logement estim prs de 1,2 million (dficit qui, prvoit-on,
doublera en 2012), cette activit est encourage par une srie d'actions entreprises par l'Etat et
un effort commercial important des banques marocaines.

En raison de la dfiscalisation des grands projets immobiliers, plusieurs promoteurs privs se
sont orients vers l'habitat social afin de tirer profit du dynamisme de ce segment. De plus,
plusieurs fonds nationaux ont t consacrs l'habitat insalubre pour permettre une
catgorie de la population laccs un logement dcent. L'Etat a galement, procd la
cration de villes nouvelles visant radiquer les bidonvilles.
Pour leur part, les banques ont connu un accroissement de leur portefeuille sur ce segment.
Suite au dynamisme du secteur, les crdits immobiliers octroys aux acqureurs ont t
multiplis par 8 en l'espace de 10 ans, crant ainsi une concurrence acharne entre les
diffrentes banques de la place.

La majorit des entreprises oprant dans le secteur de la promotion immobilire sont des
firmes prives rcemment cres et, en gnral, de taille modeste. Malgr l'existence d'un trs
grand nombre d'oprateurs, 24% du march reste contrl par quatre grandes entreprises,
savoir ADDOHA, Groupe J AMA, Groupe CHABI, la CGI, qui capitalisent sur une grande
exprience.

Sur le plan financier, le secteur immobilier est trs capitalistique et requiert des
investissements importants. Bnficiant d'un cycle d'exploitation long, les entreprises du
secteur ont plus recours aux dettes structurelles qu'aux dettes oprationnelles afin d'viter
toute pression quant au remboursement de leur endettement.

I - Evolution du secteur
2
:

Le secteur immobilier au Maroc a connu rcemment une monte spectaculaire aprs une
priode de stagnation prolonge due entre autres la mfiance des investisseurs vis vis de
lconomie interne, la propagation du phnomne de lhabitat insalubre et irrgulier et
galement labsence dactions de maintenance et dentretien du parc de logement.
En effet, cette ascension marque par une augmentation gnrale du prix de limmobilier sest
manifeste dune part, par la croissance de la valeur ajoute gnre sur le BTP et par
llvation de la consommation des ciments et dautre part, par la progression de lencours des
crdits immobiliers ces quatre dernires annes.

En effet, la consommation de ciment est constamment en volution comme en atteste les
indicateurs de vente, consigns dans le tableau ci-aprs ; notons que pour la priode 2002-
2007, la consommation de ciment a enregistr une augmentation de 50,68%.

2
Source : Donnes du site du Ministre de lHabitat, lUrbanisme et de lAmnagement de lEspace.
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Durant lanne 2008, prs de 14,05 millions de tonnes de ciment ont t coules, ce qui
reprsente une hausse de 9,86% par rapport lanne 2007 qui a enregistr prs de 12,79
millions de tonnes (Cf. tableau ci-dessous).
Le tableau suivant reprsente lvolution des vents de ciment en tonnes et en pourcentage :

Ventes 7.184 7.153 7.234 7.479 8.058 8.486 9.277 9.797 10.289 11.357 12.787 14.047
Variation - -0,43% 1,13% 3,40% 7,75% 5,31% 9,32% 5,60% 5,02% 10,39% 12,59% 9,86%
Anne 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2008 2003 2004 2005 2006
Evolution des ventes de ciment (en milliers de tonnes)
2007

Outre le ciment, la consommation de lacier (RAB+FM) a enregistr aussi une augmentation
de 69,60% pour la priode 2002-2007. Le tableau ci-aprs donne lvolution de la
consommation de lacier en tonnes :

Anne 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Cumul mai
2007
Cumul mai
2008
Variation
cumul Mai
2008/Mai
2007
Volume des ventes de
l'acier (Rond A Bton
+Fils Machines)
769 300 838 000 938 000 1 016 000 1 186 000 1 305 000 554 000 641 000 15,70%
dont Rond Bton 687 300 747 000 850 000 903 000 1 049 000 1 176 000 492 000 577 000 17,27%
Evolution des ventes de lacier (en tonnes)

Dautre part, dun point de vue financier, lessor que connat le secteur de limmobilier est
exprim par la croissance de la demande des crdits lhabitat. Celle-ci est explique par la
conjonction dun certain nombre de facteurs tels lassouplissement des conditions doctroi de
crdit (baisse des taux dintrt et baisse des exigences en matire de garantie) et
lallongement de la dure des crdits logements.

En effet, les taux dintrts relatifs aux crdits immobiliers ont baiss de prs de 15% passant
de 8% en 2003 environ 6,8% en 2006. La dure maximale des crdits est quant elle passe
25 ans puis porte il y a peu jusqu 40 ans.
Aussi, la cration de deux fonds de garanties, FOGARIM et FOGALOGE est pour beaucoup
dans lexplication de cette monte en puissance de limmobilier puisquils ont permis une
grande partie de la population daccder au logement dans de bonnes conditions.
Ceci tant, ces facteurs tant runis ont concouru la progression de lencours des crdits
limmobilier.

Le tableau ci-dessous montre la variation de la part des crdits immobiliers dans le total de
lencours de crdit lconomie. Ce rapport enregistre une volution graduelle de 15% en
1997 prs de 29% en 2008.

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Anne 2 000 2 001 2 002 2 003 2 004 2005 2006 2007 2008
Crdits immobiliers 28 32 35 39 46 57 73 102 155
Concours
l'conomie
205 209 226 246 263 292 340 437 531
29,20
Crdits immobiliers
/ Concours
l'conomie (en%)
13,72 15,36 15,54 16,05 17,35 19,49 21,49 23,26
Evolution des crdits immobiliers par rapport aux concours l'conomie
(2000-2008) (en MMDH)


Par ailleurs, malgr leffort important de lEtat en matire de viabilisation des terrains,
travers sa politique damnagement et de dveloppement urbain, initie ds les annes 1970,
la production de logements en milieu urbain, approche par les statistiques sur les
autorisations de construire, oscille depuis plusieurs annes entre 80.000 et 90.000 logements
par an ; lexception de lanne 1996 et la priode 2003 2008 qui ont connu le lancement du
projet de Sala Al J adida (20.000 logements) et un vaste programme de mise en chantier par le
MHU. Cette production a dpass les 117.000 logements en 2007 et elle est estime prs de
124.000 logements en 2008.

Le tableau suivant donne lvolution des autorisations de construire et des logements autoriss
durant la priode 1996-2008 :
Dsignation 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
43.378 39.242 38.119 37.946 41.129
Nombre des
autorisations de
39.160 39.626 40.172 50.185 50.570
Nombre de
logements autoriss
104.787 82.681 87.262 79.943 81.670 83.161 89.141 107.910 105 584 109.120
51.889
110.816
55.200
117.400
Evolution des autorisations de construire et des logements autoriss
58.400
124.000

La promotion immobilire est un secteur fort potentiel, offrant plusieurs opportunits de
croissance, compte tenu du dficit en logements. L'influence d'un tel secteur sur l'conomie
d'un pays est incontestable, de par l'effet d'entranement exerc sur d'autres secteurs et de par
sa contribution la promotion sociale travers la cration d'emplois et de logements dcents
pour les citoyens. Encourag d'une part par une srie d'actions entreprise par l'Etat et d'autre
part par un effort commercial des banques, le secteur a ainsi connu une reprise depuis le
milieu des annes 90.


II - Promotion immobilire, une forte reprise depuis 1996 :

Le secteur de la promotion immobilire a connu une forte reprise, observe depuis 1996,
grce au lancement du programme des 200 000 logements et la dfiscalisation des grands
projets, comportant plus de 2 500 logements sociaux.

Dpendant fortement du secteur de l'habitat qui a connu ces dernires annes un dynamisme
incontestable en raison d'un rythme de construction soutenu et qui ne cesse de doubler d'anne
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en anne, la promotion immobilire est un secteur porteur. Son volution s'est dailleurs
rpercute positivement non seulement sur la promotion immobilire mais aussi sur d'autres
secteurs qui y sont lis savoir l'industrie du ciment, de lacier, du bois et bien d'autres.

Le rythme de construction a t favoris par l'volution du nombre des autorisations de
construire, enregistrant une hausse importante, estime plus de 40% entre 1996 et 2007 ce
qui a permis une forte volution du nombre des logements estime plus de 41%.

La hausse de l'offre en logements a t encourage par une demande forte et varie. En plus
de la demande locale qui s'accrot d'anne en anne, le secteur bnficie d'une demande
externe traduite par la volont des marocains rsidant l'tranger, des retraits ainsi que des
jeunes entrepreneurs trangers, visant le logement secondaire au Maroc, pays dot d'un faible
pouvoir d'achat, d'une stabilit politique et d'une main d'oeuvre bon march.

Vu les opportunits offertes par le secteur immobilier et profitant du grand essor connu par ce
dernier, dimportants groupes trangers leaders mondiaux du secteur de la promotion
immobilire tels que la socit immobilire miratie EMAAR Properties, les holdings
Emiratis DUBAI Properties et AL QUDRA Holding, le groupe espagnol FADESAetc. ont
choisi dinvestir au Maroc. Ceci a conduit une hausse des Investissements Directs Etrangers
lImmobilier (IDEI) qui ont atteint 8,9 MMDH en 2008 contre 7,6 MMDH en 2007, soit un
accroissement de 17,5%, alors quils taient de 1,8 MMDH en 2002 soit une augmentation de
prs de 400%.

Anne 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Volume des IDEI 1 825 1 685 2 040 2 422 4 117 7 600 8 930
Variation - -7,70% 21,00% 18,80% 69,98% 84,60% 17,50%
Evolution des Investissements Directs Etrangers en MDH


Enfin, le segment social prsente les meilleures opportunits. Les personnes propritaires de
logements insalubres seront orientes vers des habitations de bas standing. Dailleurs, de plus
en plus de promoteurs privs se sont positionns sur ce crneau.
Le moyen et haut standing offrent des perspectives intressantes mme si la demande sera
invitablement moins forte que pour le logement social. Le vritable dfi de ce segment sera
de proposer des constructions respectant les standards internationaux en termes de qualit et
de finitions.

Par ailleurs, la majorit des socits oprant dans le secteur de la promotion immobilire sont
des firmes prives de taille modeste. Malgr l'existence d'un trs grand nombre d'oprateurs,
le march reste contrl par quelques entreprises qui capitalisent sur une grande exprience.

Afin de faire face la concurrence des socits trangres et de permettre une meilleure
comptitivit des entreprises marocaines, les entreprises publiques oprant dans le secteur se
sont restructures au cours de ces dernires annes. En effet, l'Etat a dcid de regrouper trois
organismes publics savoir l'Agence Nationale de lutte contre l'Habitat Insalubre (ANHI), la
Socit Nationale d'Equipement et de Construction (SNEC) et la socit Attacharouk en une
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seule entreprise, Al Omrane. Celle-ci a fusionn avec les tablissements ERAC, qui ont
assaini toutes leurs dettes vis--vis du CIH.
Longtemps positionne sur le segment du moyen et du haut standing, la Compagnie Gnrale
Immobilire (CGI), filiale du groupe Caisse de Dpt et de Gestion (CDG) commence
s'imposer depuis 2001 dans le logement social.

Ce secteur demeure cependant domin par les entreprises prives qui font preuve d'un
dynamisme certain. Groupe ADDOHA dtient lui seul plus de 15% de part de march,
dpassant de loin les oprateurs publiques Al Omrane et la CGI ; le reste, 77%, est effectu,
essentiellement, par de petites entreprises non structures.

En outre, il est important de noter que les introductions en bourse des deux gants de
limmobilier savoir groupe ADDOHA en 2006, la CGI en 2007 et le groupe ALLIANCES
en 2008 a permis de doter le secteur de limmobilier dune nouvelle image de transparence.

Dailleurs, lintroduction en bourse des socits oprant dans le secteur immobilier ne va pas
se limiter ces trois grosses pointures de limmobilier (ADDOHA, la CGI et ALLIANCES),
dautres puissantes socits nationales de la place ayant un savoir-faire et une qualit de
prestations reconnus se prparent elles aussi lintroduction en bourse dont Groupe J ama et
Chabi Liliskane.
Ainsi, lengouement des socits marocaines du secteur immobilier pour lintroduction en
bourse tmoigne de la naissance dune nouvelle re pour le secteur immobilier : un secteur
qui se structure et sorganise en tendant de plus en plus vers la transparence.

Dans ce contexte de levier conomique, les principaux acteurs nationaux de ce secteur sont
en train de prparer le passage aux normes internationales afin de rpondre aux exigences du
CDVM et des investisseurs suite leur introduction en bourse ou afin de prparer une
ventuelle introduction en bourse.

Avant de se pencher sur les nouveaux traitements comptables apportes par les normes IAS-
IFRS, nous allons dans un premier temps examiner les spcificits comptables marocaines du
secteur immobilier travers une analyse des apports du Plan Comptable du Secteur
Immobilier (P.C.S.I.).

Section II : Spcificits comptables du secteur immobilier marocain

Les oprations de production immobilire comportent des particularits qui les diffrencient
des entreprises dautres secteurs, comme la dure de leur cycle de production qui dpasse
gnralement une anne, limportance de leurs stocks et des charges financires, la possibilit
de vente avant lachvement, la spcificit dvaluation des stocks lachvement (prise en
charge des dpenses restant effectuer).
Compte tenu de lensemble des spcificits des socits oprant dans le secteur immobilier, le
Plan Comptable Sectoriel Immobilier prcise et explicite les particularits des oprations
effectues par les entreprises du secteur immobilier.
Le Plan Comptable du Secteur Immobilier concerne lensemble des entreprises qui produisent
ou achtent des locaux usage professionnel ou des units de logements ou des lots de
terrains nus ou quips, en vue notamment de leur vente ou de leur location.
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Cette section a pour objectif de prsenter dune part, les apports du nouveau plan comptable
sectoriel immobilier, adopt par le Conseil National de la Comptabilit en mars 2003, tant au
niveau du fond que de la forme ; et dautre part, prsenter les principales spcificits
comptables lies au secteur immobilier.

Afin de ne pas alourdir le prsent mmoire, et du fait que dautres mmoires ont analys et
prsent les apports du plan comptable sectoriel immobilier nous avons jug utile de prsenter
ces apports au niveau de lannexe n 2.

Les travaux de lotissement des terrains et de construction relvent en rgle gnrale des
contrats long terme.

Les spcificits comptables relatives au secteur immobilier sont lies principalement aux
problmatiques suivantes :

Lvaluation et la comptabilisation du chiffre daffaires ;
Lvaluation des stocks des encours (lotissements et constructions) ;
Lapprciation et la comptabilisation des provisions pour perte stade et
terminaison, le cas chant ;
Lvaluation des provisions pour risques et charges.

I - Les diffrentes mthodes denregistrement comptable des contrats long terme :

Lune des principales problmatiques comptables relative au secteur immobilier consiste
savoir selon quelles modalits et quel moment il est possible de dgager la marge. Ceci dans
le respect des principes de prudence, de permanence des mthodes et de spcialisation des
exercices.

Au Maroc, trois mthodes de constatation du rsultat existent : la mthode lachvement des
travaux, la mthode lavancement des travaux et la mthode du bnfice lavancement des
travaux.
3


1. La mthode lachvement :

Cette mthode consiste ne comptabiliser le chiffre daffaires et le rsultat quau terme de
lopration.
En cours dopration, les travaux en cours sont constats la clture de lexercice hauteur
des charges qui ont t enregistres.
Si le rsultat global prvu pour lopration est une perte, celle-ci est provisionne ds quelle
est connue.

Avantages de la mthode :

La mthode lachvement permet une traduction comptable des obligations juridiques de
lentreprise telles quelles figurent au contrat. En effet, les produits ne sont constats chez le

3 Les aspects dtaills de ces mthodes de comptabilisation des contrats long terme en terme de leur conditions
dapplication ainsi que les modalits de comptabilisation des rsultats seront prsents au niveau de lannexe 3.

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bnficiaire quau moment de lextinction des obligations de ce dernier, ce qui permet de bien
respecter le principe de prudence.

Par ailleurs, le principe denregistrement dun rsultat dfinitivement acquis provenant
doprations totalement excutes minimise les risques de rajustement des rsultats
antrieurement dgags.

Inconvnients de la mthode :

Le principal inconvnient de cette mthode est dordre conomique dans la mesure o elle ne
permet pas la prsentation dune image retraant fidlement lactivit de lentreprise qui
lutilise. En effet, les chiffres daffaires et les rsultats des exercices successifs ne refltent ni
lactivit conomique ni le rsultat propre aux travaux excuts au cours de chaque exercice.
Il en rsulte ainsi un dcalage permanent entre le moment o les travaux ont t excuts et
celui o le rsultat correspondant est constat.
Dailleurs, cest la raison principale pour laquelle cette mthode na pas t adopte par les
normes IAS/IFRS dont la philosophie est purement conomique.

2. La mthode lavancement :

Cette mthode consiste constater la clture de chaque exercice lensemble des produits et
des charges de production lis une opration sur la base de ce qui est appel des situations
mrites.

La mthode lavancement autorise ainsi, la comptabilisation en chiffre daffaires les
situations de travaux ds lors quelles ont t tablies avant la clture ; acceptes par le matre
douvrage et quelles sont effectivement mrites par lentreprise de faon ne pas dgager
de profit partiel par anticipation.

3. La mthode du bnfice lavancement :

Cette mthode consiste, quant elle, constater la clture de chaque exercice le rsultat de
chaque opration mme partiellement excute.

Avantages des mthodes lavancement :

Les avantages des mthodes lavancement sont notamment constitus des critiques portes
contre la mthode lachvement.
Ainsi, le principal avantage de la mthode du bnfice lavancement et de celle
lavancement consiste en le fait quelles allient la traduction de la ralit juridique du contrat
avec celle conomique :
en enregistrant des crances certaines (ralit juridique) ;
en dgageant de manire chelonne des rsultats bnficiaires (ralit conomique).

Inconvnients des mthodes lavancement :

Les conditions remplir pour utiliser cette mthode sont contraignantes. Lentreprise ne peut
constater de marge partielle si elle narrive pas respecter lune des conditions prcites. Ce
qui ncessite notamment une organisation et un systme dinformation adquats.

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Le principe de prudence risque dtre altr par lutilisation de cette mthode, dautant plus
quun bnfice partiel constat lors dun exercice peut tre remis en cause lors de lexercice
suivant.

De ce qui prcde, on pourrait constater que la mthode lachvement, qui consiste
enregistrer le rsultat lachvement total de la ralisation de la construction, a pour principal
inconvnient de ne pas reflter une image fidle de lentreprise. En effet, mme si cette
mthode repose sur le principe de prudence, elle comporte de nombreux inconvnients car
elle ne tient pas compte de lactivit relle et des performances de lentreprise. Par contre, la
mthode lavancement qui enregistre un chiffre daffaires et un rsultat au fur et mesure de
lavancement des contrats, reflte mieux la ralit des oprations concernes et conduit donc
une meilleure information financire.


II - Evaluation des stocks :

Etant donn limportance des sommes engages pour la viabilisation dun terrain ou la
construction dun immeuble, le plan comptable sectoriel immobilier est centr autour de la
notion danalyse de cot de production.
Ainsi, afin den permettre le suivi travers la revue des comptes de bilan, il prvoit
expressment lincorporation directe, dans les comptes de stocks, des lments de ce cot de
production.

Compte tenu de la dure du cycle de production dans le secteur de limmobilier gnralement
suprieure un an et de la ncessite de dgager un cot de revient pour chaque unit produite,
lvaluation des stocks est effectue selon la mthode de linventaire permanent.

Ainsi, les stocks comprennent le cot de revient grce au principe de laffectation des charges
directes et indirectes au projet immobilier considr. Les charges directes dun projet
dtermin sont imputes, au cours de lexercice directement dans les comptes de stocks. Les
charges indirectes (charges internes de gestion de lentreprise, charges financires) sont
imputes aux stocks en fin dexercice.

Les stocks dans le secteur immobilier sont constitus principalement par :
les terrains non encore affects tre lotis ou construits (rserve foncire) ;
lensemble des travaux immobiliers de lotissement ou de construction en cours ;
lensemble des travaux de lotissement et/ou de construction achevs en attente
dtre livrs ou vendus.
Il est noter que les stocks des entreprises immobilires ne doivent pas comprendre les
travaux de lotissement et/ou de constructions effectus pour le compte des mandants dans le
cadre de conventions en matrise douvrage dlgue.

Les stocks de biens immobiliers incluent le cot complet :
des terrains non encore affects tre lotis ou construits (rserve foncire) ;
des travaux immobiliers de lotissement ou de constructions en cours ;
des travaux de lotissement et/ou de constructions achevs en attente dtre livrs
ou vendus.



1. Terrains :
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Les terrains acquis dans la perspective d'tre lotis ou pour y difier des btiments destins la
vente, sont considrs comme tant un lment de stock.. Un terrain en stock sera en
dfinitive vendu comme terrain non amnag ou comme un lotissement viabilis.

Les stocks comprennent les terrains autres que ceux enregistrs en immobilisations. Il sagit
des terrains destins tre vendus en ltat ou aprs les avoir lotis ou aprs y avoir difi des
constructions.
Compte tenu de la dure de production dans le secteur de limmobilier, lvaluation des stocks
est gnralement effectue selon la mthode de linventaire permanent. Cette valuation peut
par ailleurs se faire par la mthode de linventaire intermittent.

Les stocks seront, dans la mesure du possible, clats par nature de cots.
Les flux de dpenses transiteront par les comptes de charges selon la mthode expose ci-
aprs :
Au cours de lexercice, le cot des travaux est enregistr directement au dbit des
comptes de stocks (pour le montant hors taxes rcuprables) par le crdit des comptes
fournisseurs, et cest seulement en fin danne, quune criture de reconstitution des flux
sera enregistre.
A la clture de lexercice, le total des mouvements de lexercice apparaissant au dbit de
chaque sous-compte de stocks est pass en une seule criture dans chaque compte de
charges.

Conformment aux mthodes dvaluation, les terrains sont enregistrs leur cot complet
qui comprend gnralement les lments suivants :
prix du terrain (prix d'acquisition, valeur d'apport,...) ;
frais de courtage, honoraires d'avocats, de notaire ;
frais de dfrichage du terrain ;
impts fonciers pris en charge;
cot de dmolition des structures ;
frais d'expertise pour l'amlioration des terrains ;
frais juridiques ;
cot de l'amlioration du terrain ;
frais d'enregistrement ;
indemnits d'expropriation ;
frais financiers gnrs par les emprunts de financement des acquisitions
foncires ;
cots internes de gestion constitus des frais de fonctionnement qui peuvent
raisonnablement tre rattachs aux terrains.

Le transfert du cot dun terrain faisant partie de la rserve foncire au compte dun
lotissement ou dune construction en cours est effectu la survenance de lun des
vnements ci-aprs :
Approbation de la construction ou du lotissement par les autorits ou organes
comptents ;
Demande soumise aux autorits pour commencer les travaux ;
Autorisation de construire dlivre par lautorit comptente.


2. Lotissements et constructions achevs :
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Le cot de production des projets achevs est constitu par l'ensemble des cots engags
major des provisions pour travaux restant effectuer.
Ces cots comprennent notamment :
le cot d'achat du terrain ;
le cot de revient des travaux ;
les cots associs la structure des projets et aux installations communes y compris
l'amnagement paysager et les installations rcratives ;
les frais annexes : impts et taxes, frais de publicit et de commercialisation...

Les frais commerciaux comprennent habituellement les frais de publicit du projet, le cot du
mobilier de l'appartement tmoin, les brochures etc. Ces lments sont galement inclus dans
le cot du projet.
En revanche, le cot d'une publicit gnrale et les cots directs lis la vente (rmunration,
commissions sur vente) ne sont pas inclus dans le cot des stocks et constituent des charges.
A l'arrt des comptes, il y a lieu de retraiter en charges constates d'avance les frais de
commercialisation se rapportant des programmes non encore livrs.

Par ailleurs, les frais financiers de la priode de ralisation du projet qui stend de la date de
dbut des travaux la date laquelle les produits sont en tat d'tre livrs, comme nous
lavons soulign prcdemment peuvent tre incorpors dans le cot des stocks de
lotissements et/ou constructions. Il est noter, quune fois achevs, les programmes ne
doivent plus supporter de frais financiers.

Les cots internes de production constitus des frais gnraux qui peuvent tre rattachs la
production du logement ou du lotissement pendant la priode de ralisation sont de leur part
inclus dans le cot du projet.
Si lentreprise ne dispose pas dune comptabilit analytique, ces frais gnraux peuvent tre
imputs aux stocks sous forme dune commission d'intervention calcule de manire
forfaitaire.

Ds l'achvement du projet, c'est dire la date laquelle il est en tat d'tre livr, son cot de
production, tel que dfini prcdemment, est vir du compte de projet en cours au compte de
projet achev. Ds lors, aucune imputation de charges audit projet ne peut tre opre.
Toutefois, une provision pour dpenses restant effectuer pour obtenir le cot dfinitif de
production doit tre constate.

Les programmes seront considrs comme achevs comptablement dans les cas suivants :
La rception provisoire du lotissement sur la base du PV tabli par la commission ou
du certificat de conformit (Rception par les services de la municipalit) ;
Le permis dhabiter dune construction dlivr par le Prsident du conseil municipal ;
En labsence des documents ci-dessus, lachvement peut tre dclar si les conditions
dhabitabilit ou de conformit sont runies.

En revanche, ne sont pas imputs au cot de production des stocks :
les charges financires courues postrieurement l'achvement du projet ;
les frais de publicit et de commercialisation intervenus aprs lachvement du projet;
les charges d'entretien et de co-proprit des logements rests invendus ;
les frais internes de gestion engags aprs l'achvement du projet.
3. Evaluation des Stocks en cours :
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Les travaux en cours sont constitus des travaux effectus depuis la date des derniers travaux
matrialiss par les derniers attachements ou situations, jusqu la date de clture de
lexercice.

La problmatique des travaux en cours dans le secteur immobilier concerne essentiellement
leur valorisation. En effet, cette problmatique se pose principalement aux entreprises qui
constatent leurs rsultats lachvement, ou qui ont opt pour la mthode des produits nets
partiels.

La mthode lavancement permet, quant elle, de rduire les travaux en cours aux travaux
effectus la fin dun exercice mais qui nont pas t reconnus de manire contradictoire. Il
sagit principalement des travaux effectus entre la date de la dernire situation ou
attachement et la date darrt et sont souvent peu significatifs.

Le P.C.S.I. dtaille lensemble des lments entrant dans la valorisation des diffrentes
catgories des stocks de travaux en cours (lotissements et constructions).

a. Stock de lotissement en cours :

Le montant du terrain lotir inscrit au compte 31211 : Rserves foncires est vir au
compte 31311 : Lotissement en cours au dbut des travaux de lotissement matrialis par
lautorisation de lotir.

En gnral, le cot de production d'un lotissement comprend :
le cot d'achat du terrain tel que dfini ci-dessus ;
le cot des tudes : confies aux architectes, gomtres, mtreurs, topographes, bureaux
d'tude etc.;
les travaux de lotissement et de viabilisation : travaux d'assainissement, de voirie,
d'lectrification, dadduction deau potable, de rseau tlphonique, damnagement des
abords etc.;
les charges financires gnres par les emprunts spcialement contracts pour la
ralisation du projet de lotissement et qui concernent la priode de ralisation du projet ;
les cots internes de gestion qui peuvent tre rattachs la production du lotissement
pendant la priode de ralisation de ce dernier.

b. Stock de constructions en cours :

Le transfert du cot du terrain construire faisant partie de la rserve foncire et inscrit au
compte 31211 : Rserves foncires au compte 31312 : Construction en cours devrait
tre effectu au dbut des travaux de construction matrialis par lautorisation de construire
dlivre par lautorit comptente.

Le stock des constructions en cours est valu au cot complet la date considre. Ce cot
comprend :
le cot de production du terrain loti tel que dfini ci-dessus ;
le cot de revient des travaux de construction raliss. Ce cot comprend :
- les cots des tudes telles que celles ralises par les bureaux d'tudes, les mtreurs et
les architectes ;
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- les dpenses relatives aux travaux de construction tels que les gros oeuvres, les
travaux de plomberie, d'lectricit, de peinture...etc.
- les charges financires gnres par les emprunts spcialement contracts pour la
ralisation des constructions et qui concernent la priode de ralisation du projet de
construction ;
- les cots internes de gestion constitus des frais de fonctionnement qui peuvent tre
rattachs la production.

Concernant les oprations ralises par tranches, sur une grande superficie de rserve foncire
avec une autorisation pour chaque tranche ralise, il y a lieu de procder comme suit :
Si une opration est ralise sur une partie seulement dune rserve foncire, et que
lautre partie du terrain est maintenue en rserve foncire, seule la partie concerne est
transfre au compte des travaux en cours (lotissement ou construction).
La valeur de ce transfert est dtermine sur la base de la superficie affecte ces
travaux.

4. La constatation des provisions pour perte stade et terminaison :

Lapplication de la rgle de prudence conduit la constatation immdiate, en cas de
programme dficitaire, de lintgralit de la perte terminaison quelle soit relative des
travaux engags ou non.

Dans le cas de la mthode lachvement, cette provision se subdivise en :

Une provision pour dprciation des travaux en cours hauteur de la perte sur les
travaux dj excuts ; et
Une provision pour risques et charges hauteur de la perte sur travaux restant engager.

Par contre, dans le cas de la mthode lavancement, la provision pour dprciation des
travaux en cours nexiste pas. La perte stade est constate par une rgularisation des
produits de manire ce que cette perte corresponde la perte globale multiplie par le
pourcentage davancement. Lexcdent de la perte globale sur la perte stade est comptabilis
par voie de provision.

La socit devrait donc tre en mesure dapprcier la ncessit de constituer une provision
pour dprciation des stocks et pour pertes terminaison. Pour cela, cette dernire devrait
mettre en place des procdures permettant dune part, le suivi des cots par programme et
dautre part, une mise jour du cot prvisionnel des programmes la clture de chaque
exercice.

Les spcificits comptables marocaines du secteur immobilier tel que prcises par le plan
comptable sectoriel immobilier sont ainsi dtailles, nous allons exposer dans le chapitre
suivant les particularits des normes IFRS caractre immobilier savoir la norme IAS 11,
IAS 2, IAS 18, IAS 40, IAS 16 et IAS 17 ainsi que les enjeux et les problmatiques auxquels
les entreprises marocaines oprant dans le secteur immobilier (foncires et immobilires)
devront faire face lors de lapplication de ces normes au moment du passage aux normes
IAS/IFRS.
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DEUXIEME CHAPITRE : PASSAGE AUX NORMES IFRS A CARACTERE
IMMOBILIER : PRINCIPALES PROBLEMATIQUES ET DIVERGENCES AVEC
LE REFERENTIEL MAROCAIN
Dans un but de transparence et de lisibilit des comptes des socits europennes, la
Commission Europenne a adopt en 2002 un rglement imposant aux socits europennes
cotes dtablir leurs comptes consolids partir du 1
er
janvier 2005 selon des normes
comptables uniques. Il sagit des normes IAS
4
(International Accounting Standards),
appellation laquelle sest substitue celle de IFRS (International Financial Reporting
Standards), dictes par lIASB (International Accounting Standards Board).

Lintroduction des normes IAS/IFRS a souvent t dcrite comme entranant une rvolution
de linformation financire. En normes IFRS, le principe de prminence de la substance sur
lapparence fait que le traitement comptable des oprations dcoule dune analyse
conomique des transactions, alors que selon le rfrentiel marocain, il dcoule
prioritairement de lanalyse juridique des oprations. En effet, lambition du rfrentiel IFRS
est de reflter la situation conomique dune entit. Cela a pour consquence, que lanalyse
des faits divulguer ne se limite pas aux seuls documents juridiques, mais lanalyse de la
substance conomique dune opration devient ncessaire.

Lvaluation des actifs selon la juste valeur est une notion fondamentale en IFRS. Elles sont
en cela trs diffrentes des normes comptables marocaines bases sur les cots historiques. Il
pourra en rsulter une plus grande volatilit des rsultats des entreprises, en particulier pour
celles dtenant dimportants actifs immobiliers dont la valeur est susceptible de varier en
fonction des cycles immobiliers.

Ainsi, ladoption des normes IAS/IFRS constituera sans doute le plus grand changement
comptable connu par le prsent sicle. En effet, les changements de mthodes comptables
requis pour la conversion aux normes internationales, ainsi que la masse dinformations
rendue obligatoire en annexe aux comptes, vont au-del dun simple jeu dcritures
comptables puisque ces normes font apparatre une nouvelle manire dapprhender la ralit
comptable.

En consquence, lintrieur de lentreprise, des automatismes, des rflexes professionnels
anciens sont remis en question. Une coordination nouvelle doit sinstaurer entre les
responsables comptables et diffrents acteurs les responsables oprationnels, les directeurs
techniques, les contrleurs de gestion.

Les socits marocaines cotes et les socits trangres filiales de groupes europens cots
oprant dans le secteur immobilier (socits foncires et de promotion immobilire) sont aussi
concernes par lapplication des normes IAS/IFRS et devront par consquent appliquer
lensemble de ces normes. Toutefois, quatre dentre elles concernent plus directement le
secteur immobilier savoir : les normes IAS 2, 11, 18, 40, 16 et 17, et auxquelles nous allons
nous intresser en particulier.

4
En 2001, lIASC a transform sa structure et sa dnomination pour devenir lIASB. Lors de cette rforme, il a
t dcid que les normes et leurs interprtations seraient dsormais relatives linformation financire
( financial reporting ). Depuis lors, le rfrentiel de lIASB est compos des normes IFRS et interprtations de
lIFRIC, adoptes postrieurement la rforme, ainsi que des normes IAS et interprtations SIC antrieurement
publies.
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Section I : IAS 11, Les contrats de construction : Faut-il appliquer la mthode
lavancement ou celle lachvement ?

I Prsentation de la norme :

1. Champ dapplication :

La norme IAS 11 sapplique aux contrats ngocis pour la construction dune immobilisation,
comme un immeuble, un pont, un barrage, une routeetc. Un contrat de construction peut
aussi traiter dun ensemble dimmobilisations lies comme la construction dune raffinerie,
dune usine, ou dun rseau tlphonique.

Un contrat de construction est dfini par la norme IAS 11 comme tant un contrat
spcifiquement ngoci pour la construction dune immobilisation ou dun groupe
dimmobilisations lies ensemble du fait de leur technologie, de leur fonction ou de leur
utilisation.

Les rgles de cette norme IAS 11 sont gnralement appliques chaque contrat de
construction, toutefois il peut tre ncessaire dappliquer cette norme des lments dun
mme contrat ou un ensemble de contrats afin de reflter la substance dun contrat ou dun
groupe de contrats.

Quand un contrat couvre un certain nombre dimmobilisations, la construction de chaque
immobilisation doit tre traite comme un contrat de construction isol quand :
des propositions spares ont t remises pour chaque immobilisation ;
chaque immobilisation a fait lobjet dune ngociation spare et lentrepreneur ainsi
que le client ont pu accepter ou refuser la part du contrat relatif chaque
immobilisation ; et
les cots et les revenus de chaque immobilisation peuvent tre identifis.

Un groupe de contrats avec un seul ou avec plusieurs clients doit tre considr comme un
seul contrat de construction quand :
le groupe de contrats est ngoci globalement ;
les contrats sont si lis quils font partie dun seul projet avec une marge globale ; et
les contrats sont raliss en mme temps ou en squence continue.

Un contrat peut gnrer la construction dune immobilisation complmentaire la demande
du client, ou peut tre modifi pour y ajouter la construction dune immobilisation
supplmentaire. La construction de limmobilisation supplmentaire doit tre traite comme
un contrat de construction spar quand :
limmobilisation diffre significativement dans sa conception, sa technologie, ou sa
fonction, de limmobilisation du contrat dorigine ; ou
le prix de limmobilisation est ngoci sans lien avec le prix du contrat dorigine.

2. Les produits et charges des contrats de construction au sens de la norme IAS 11 :

a. Les Produits du contrat :

Les produits dun contrat comprennent le montant initial de vente figurant au contrat, et les
variations lies lavancement du contrat, aux rclamations, aux primes de performance et
aux paiements avec un dlai inhabituel (au-del de ceux gnralement pratiqus).
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Un produit est comptabilis condition quil soit probable, et mesurable de faon
suffisamment fiable. Les produits dun contrat de construction doivent tre mesurs la juste
valeur de la contrepartie reue ou recevoir, toutefois, ces produits sont incertains et
dpendent dvnements futurs. Leur estimation doit tre souvent revue la lumire des
derniers vnements, ils peuvent varier dune priode lautre.
Par exemple :
- Dans les priodes suivant laccord contractuel, les parties peuvent se mettre daccord
sur des modifications techniques ou sur un diffrend et de ce fait modifier la marge
prvue.
- Les revenus dun contrat au forfait peuvent varier du fait de clauses de rvision de
prix.
- Les revenus dun contrat peuvent diminuer du fait de pnalits de retard.
- Les revenus dun contrat prix fixe par unit produite peuvent varier du fait dune
modification de la quantit.

Il arrive frquemment quau cours de lexcution du contrat, le client modifie ltendue ou les
spcifications techniques de ce contrat. Cette variation sera incluse dans le contrat dorigine
sil est probable que le client approuvera la modification et son prix, et que le montant du
revenu peut tre estim de faon fiable.

Une rclamation est un montant que lentrepreneur cherche encaisser en remboursement de
cots non inclus dans le prix initial. Elle peut provenir par exemple de retard d au client ou
derreur dans les spcifications.
Le revenu provenant des rclamations est sujet variation et dpend de lissue des
ngociations, il est donc inclus dans le contrat aux conditions suivantes :
les ngociations ont atteint un stade suffisamment avanc pour quil soit probable que
le client acceptera les rclamations ; et
le montant du revenu qui sera accept par le client peut tre estim de faon fiable.

Les primes de performance sont des supplments pays par le client lorsque le niveau de
performance spcifi est atteint ou dpass, par exemple, en cas dachvement anticip. Ces
primes sont comptabilises au contrat lorsque :
lavancement du contrat est tel quil est probable que le niveau de performance sera
atteint ; et
le montant du revenu li la prime peut tre estim de faon fiable.

b. Les Charges des contrats :

Les cots dun contrat comprennent :
les cots directement rattachs au contrat ;
les cots attribuables lactivit du contrat et qui peuvent lui tre affects ; et
les autres cots contractuellement facturer.

Les cots directement rattachs un contrat comprennent :
les cots des salaires sur le site du contrat, incluant les cots de supervision ;
les cots des matriaux utiliss pour la construction ;
lamortissement des installations et quipements utiliss pour la construction ;
les cots de mise en place dinstallations, quipement et matriel sur le site de
ralisation du contrat ;
les cots de locations des installations et des quipements ;
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les cots de conception et dassistance technique directement rattachables au contrat ;
les cots estims de garantie, incluant lestimation du cot de garantie lissue du
contrat ;
les cots des rclamations provenant des tiers.

Ces cots peuvent tre rduits par des revenus non prvus, comme par exemple du produit de
la vente de surplus de matriel et de la disposition dinstallation et dquipement la fin du
contrat.

Les cots qui peuvent tre attribus un contrat et qui peuvent lui tre affects :
les assurances ;
les cots de conception, et dassistance technique qui ne sont pas directement
attribuables un contrat ;
les frais gnraux de construction (cots fixes).

Ces cots sont allous en utilisant des mthodes systmatiques, rationnelles, appliques avec
cohrence tous les cots ayant des caractristiques similaires. Lallocation est base sur le
niveau normal dactivit.
Les cots fixes comprennent les cots administratifs comme ceux lis la paie des salaris
(contrats, mise en place, paie mensuelleetc.).
Ces cots comprennent galement le cot demprunt selon le traitement prconis par la
version rvise de la norme IAS 23 Cots demprunts . En effet, la nouvelle version a
laiss une seule mthode possible concernant le traitement des charges financires celle
consistant incorporer dans les actifs ligibles
5
les charges financires supportes pendant la
priode d'acquisition, de construction ou de production des actifs.
Les socits se trouvent donc partir de janvier 2009 dans lobligation de comptabiliser les
charges financires incorporables comme tant un lment constitutif du cot de leurs contrats
de construction.

Les autres cots facturables au client selon les termes du contrat peuvent inclure certains
cots d'administration gnrale et frais de dveloppement dont le remboursement est spcifi
au contrat.

Les cots qui ne peuvent tre ni attribus, affects, ou allous, un contrat sont exclus des
cots d'un contrat de construction. De tels cots incluent les cots d'administration gnrale
dont le remboursement nest pas spcifi au contrat, les cots de vente, les frais de recherche
et de dveloppement dont le remboursement n'est pas spcifi au contrat, et l'amortissement
des installations et quipements non utiliss dans le cadre du contrat dtermin.

Les cots encourus pour obtenir un contrat peuvent y tre inclus condition dtre identifis
sparment et mesurs de faon fiable et s'il est probable que le contrat sera obtenu, et sils
sont comptabiliss au contrat dans l'exercice au cours duquel ils sont encourus.

II Les deux mthodes de comptabilisation des travaux de construction :

La problmatique principale des contrats long terme est de savoir selon quelles modalits et
quel moment est-il possible de comptabiliser le rsultat ?

5
Les actifs ligibles l'incorporation obligatoire des charges financires sont ceux qui exigent un temps assez
long afin d'tre prts tre utiliss ou mis en vente.
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Les rsultats sur les contrats non encore achevs sont souvent significatifs et peuvent
influencer considrablement les comptes dune entreprise. Toute erreur dapprciation de ces
rsultats peut conduire tablir des tats financiers non sincres voire inexacts. Or
lapprciation des rsultats est fonction de la mthode de comptabilisation choisie.
La norme IAS 11 dcrit le traitement comptable des revenus et des cots associs aux contrats
de construction. Son objectif est de sassurer que les revenus et les cots de chaque priode
sont comptabiliss en cohrence avec lavancement des travaux.
Dans cette section, nous allons examiner en dtail les avantages et les inconvnients de
chacune des deux mthodes de comptabilisation des contrats long terme.
1. La mthode lachvement : principe de base, limites et contraintes de la
mthode :

La mthode lachvement consiste ne pas comptabiliser le chiffre daffaires et le rsultat
quau terme de lopration. En cours dexcution, quil sagisse de prestations de services ou
de production de biens, les travaux en cours sont constats la clture de lexercice hauteur
des charges qui ont t enregistres. Si le rsultat global prvu pour lopration est une perte,
celle-ci est provisionne ds quelle est connue.

a. Les principes de base de la mthode :

Dans cette mthode, le rsultat et le chiffre daffaires provenant de lopration ne sont acquis
que lors de la livraison du bien ou lachvement complet de la prestation.

En cours dexcution du contrat, les en cours sont valoriss et constats la clture de chaque
exercice hauteur des charges qui ont t enregistres ; le cot dentre correspond au cot de
production. Aucun bnfice nest pris en compte et aucun chiffre daffaires dgag.

En fin de contrat, le produit qui en rsulte, est constat lors de la livraison du bien ou de
lachvement de la prestation, en mme temps que le chiffre daffaires.

Lapplication de cette mthode nest soumise aucune condition particulire, le chiffre
daffaires et le rsultat ntant dgags qu lachvement de la prestation. Notons toutefois
que si un bnfice terminaison est prvoir, aucun rsultat nest dgag en cours
dexcution du contrat. A linverse, en cas de perte, une provision est constituer
indpendamment de lavancement des travaux.

En matire de travaux en cours, lvaluation doit tre faite contrat par contrat, les
regroupements ou divisions des contrats ne peuvent se faire que dans des conditions
particulires.

b. Avantages, limites et contraintes de la mthode :

Lavantage de cette mthode rside dans le fait quelle est la traduction comptable des
obligations juridiques figurant au contrat. Le rsultat enregistr est dfinitivement acquis car il
provient de lenregistrement des produits reprsentant la contrepartie des obligations
contractuelles de lentrepreneur, ce qui permet de bien respecter le principe de prudence.
Page 26 sur 150
Enfin, les variations de marge auxquelles sont susceptibles les contrats au cours de leur
ralisation, sont neutralises par lapplication de cette mthode.

Si cette mthode a peu de risque de drapages, elle prsente toutefois des inconvnients qui
sont principalement dordre conomique. En effet, il existe un dcalage permanent entre le
moment o les travaux ont t excuts et celui o le rsultat correspondant est constat. Cette
situation peut savrer handicapante pour une entreprise dont la majeure partie des contrats ne
seraient que partiellement excuts la clture de lexercice.

Cette mthode nuit linformation financire des tiers qui nont pas la possibilit de se faire
une opinion un instant sur le rel niveau dactivit et de rsultat de lentreprise. Elle nest
donc pas approprie pour les entreprises devant communiquer frquemment sur leurs rsultats
car les indicateurs cls de performance sont dnuds de toute signification.

Dune manire gnrale, cette mthode est peu adapte une gestion moderne qui ncessite
des rsultats prvisionnels pour chaque contrat et un suivi rgulier de leur ralisation.

2. La mthode lavancement : principe de base, limites et contraintes de la
mthode :

La mthode lavancement consiste, lorsque le rsultat terminaison peut tre dtermin de
manire fiable, prendre en compte le chiffre daffaires et le rsultat en fonction du degr
davancement atteint et provisionner des pertes terme en cas de contrat dficitaire.

a. Les principes de base de la mthode :

Cette mthode consiste constater la clture de chaque exercice lensemble des produits et
des charges de production lis une opration sur la base de ce qui est appel des situations
mrites.

Lactuelle norme IAS 11 a consacr la mthode lavancement comme unique mthode de
comptabilisation des contrats de construction contrairement la version prcdente qui
laissait coexister les deux mthodes. La mise en uvre de cette mthode suppose que
lentreprise est en mesure de dterminer le rsultat terminaison de faon fiable.

b. Avantages, limites et contraintes de la mthode :

Les avantages de la mthode lavancement sont notamment constitus des critiques portes
contre la mthode lachvement.

Cette mthode privilgie le principe comptable dimage fidle. Dans cette mthode, les
facturations relatives lavancement sont comptabilises comme du chiffre daffaires et non
pas comme des acomptes, contrairement la mthode lachvement et, les lments du prix
de revient sont enregistrs en charges. Ce faisant, chaque exercice comptable est apprci par
rapport son rel niveau dactivit et, le dcalage entre le chiffre daffaires et la marge qui lui
est rattache, et ainsi neutralis.

Par ailleurs, cette mthode ncessitant un suivi et une gestion des contrats plus pousss que
dans la mthode lachvement, doit permettre une amlioration de la performance de
Page 27 sur 150
lentreprise grce une capacit de raction accrue face aux imprvus pouvant se drouler sur
les contrats.

Si lutilisation de cette mthode apporte une meilleure vision de la performance conomique
de lentreprise, il nen demeure pas moins que sa mise en uvre savre dlicate. Malgr les
prcautions prises pour lapprciation du degr davancement des travaux, des vnements
non prvisibles peuvent remettre en cause les rsultats constats sur les exercices prcdents.
Une telle situation pourrait conduire, dans des cas extrmes, la mise en distribution de
dividendes fictifs, dont non seulement les dirigeants, mais galement les experts-comptables
et commissaires aux comptes pourront engager leur responsabilit.

Afin dviter la situation voque ci-dessus, lentreprise doit tre en mesure de dterminer de
manire fiable le rsultat terminaison et lavancement rel de chaque contrat. Or la
dtermination du degr davancement est, en partie, fonction dlments prvisionnels. Il va
donc de soi quune mauvaise laboration du budget conduira inluctablement un transfert de
perte ou de bnfice sur les exercices futurs. Des ressources humaines bien qualifies sont
donc ncessaires lentreprise pour quelle dtermine, dans le respect des principes
comptables de prudence et de permanence des mthodes, le rsultat prendre en compte pour
chaque contrat et pour chaque exercice.

III La norme IAS 11 : Harmonisation des pratiques et adoption de la mthode
lavancement :

1. Consensus en faveur de la mthode lavancement :

Les normes IFRS rpondent une volont de normalisation internationale pour la publication
des comptes consolids et de lisibilit conforme aux attentes des marchs
financiers. Lobjectif annonc est, une plus grande transparence dans les comptes des
entreprises pour faciliter le travail dvaluation des analystes et investisseurs et la
comparabilit des performances des entreprises. Cette ncessit dharmonisation des pratiques
internationales a conduit un consensus en faveur de la mthode lavancement pour le
traitement des contrats de construction.

La norme IAS 11 vise tablir un paralllisme troit entre la progression dans le temps du
travail productif effectu au titre du contrat et la progression quivalente des cots qui y sont
attachs. Ce paralllisme prsuppose bien entendu que lissue conomique du contrat puisse
tre estime de manire fiable (bonne visibilit de la progression des travaux, existence dune
comptabilit analytique fiable qui fera la part des heures vendables au client et des heures
improductivesetc.).

En effet, la norme IAS 11 prcise au niveau de son paragraphe 22 que lorsque le rsultat dun
contrat de construction peut tre estim de faon fiable, les produits et les cots du contrat
doivent tre comptabiliss respectivement en produits et en charges en fonction du degr
davancement de lactivit du contrat la date de clture. Une perte attendue sur le contrat
doit tre immdiatement comptabilise en charges.
Ainsi, seule la mthode davancement est autorise par la norme IAS 11 pour la
comptabilisation des produits et charges des contrats de construction.

Dans le cas o une incapacit donner une assurance raisonnable sur la fiabilit de
lestimation des donnes futures serait avre, la norme IAS 11, en vertu du principe de
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prudence (qui na pas dailleurs encore perdu tous ses droits), interdit de reconnatre un profit.
Dans ce cas, aucun revenu ne sera reconnu, et les cots seront passs en charges au fur et
mesure de leur engagement. On en revient ainsi la technique classique de gnration du
revenu lmission de facture.

Enfin, dans le cas o un contrat aurait commenc une date trop proche de la clture de
lexercice, malgr un systme jug fiable de comptabilit analytique, alors ce mme principe
de prudence imposera de plafonner le revenu au montant des cots cumuls engags, ce qui
amnera logiquement une situation de ni profit, ni perte.

Mthode de pourcentage des cots engags :

La technique de calcul du pourcentage davancement dun contrat est laisse lapprciation
de lentreprise. Par ailleurs, la norme IAS 11 cite entre autres :
le rapport entre le suivi des cots cumuls date par rapport au cot total planifi du
projet. Donc le suivi dun rapport o numrateur et dnominateur sont exprims en
unit montaire ;
idem en prenant les heures productives ;
idem en apprciant lavancement du contrat en units physiques (ex: tages
dimmeuble, etc.).

Dans la mthode du calcul du pourcentage lavancement par les cots, la norme IAS 11,
insiste bien sur le fait que le volume financier des cots retenus pour le calcul doivent tous
(main duvre, matiresetc.) correspondre un travail rellement effectu.
Cette disposition vise surtout les entreprises qui, en fin dexercice, approvisionnent de la
matire destine tre transforme, travaille ou installe lors de lexercice suivant. Dans ce
cas, le cot de cette matire devra tre retir temporairement du calcul du pourcentage
davancement par les cots.

Prenons un exemple simple :

Soit un contrat dune valeur totale de 2 500 KDH, et dun cot estim de 1 100 KDH, sign le
10/05/2007. Lentreprise a son exercice qui concide avec lanne civile.
En fin dexercice, le cumul des cots engags se monte 750 KDH, dont 450 KDH
correspondant de la matire non transforme livre le 24/12/2007, et pour laquelle aucune
heure productive naura t passe.
Le vrai pourcentage davancement retenir sera (750 450) / (1 100 350), soit 40 %, et non
pas 68%, valeur obtenue en effectuant de manire simpliste et errone le rapport 750/1 100.

fin mai 2008, on supposera que la matire livre en dcembre prcdent aura t
transforme (ou installe, selon les cas) et que les cots cumuls se montent 900 KDH. Dans
ce cas, le pourcentage davancement (qui devrait tre proche de celui indiqu par le suivi
dheures productives) sera de 900/1 100 =82 %.

Les pertes terminaison :

Sur ce point, la norme IAS 11 est trs claire : sil apparat que le total des cots identifis, tels
que dfinis ci-dessus, va dpasser le prix que le client est dispos payer, alors la perte doit
tre reconnue immdiatement.

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Cette urgence dans la comptabilisation de la perte terminaison sexplique par deux motifs
principaux :
lapplication du chapitre 37 du cadre conceptuel, qui rappelle le principe de prudence
sans le polluer par des provisions excessives qui iraient lencontre du principe de
fiabilit ;
le fait que les actifs comptabiliss en IAS 11 et qui sont la contrepartie du revenu
lavancement ne sont pas concerns par les tests de dprciation impairment tests
prvus dans la norme IAS 36.

Le fond prvaut sur la forme. La vente nest donc plus enregistre lors du transfert de
proprit prvu au contrat, mais au moment du transfert des risques.

2. La recherche de limage fidle : une analyse plus conomique des contrats long
terme :

Ladoption dun rfrentiel comptable unique va naturellement favoriser lhomognit des
informations financires produites. Ce qui permettra ainsi, en limitant les options offertes, de
comparer objectivement les donnes financires de plusieurs entreprises europennes voire
internationales.

Mais le choix des IAS/IFRS va largement au-del de ce simple constat. En privilgiant la
ralit sur lapparence et en instaurant, dans certains domaines, lactualisation et la juste
valeur, lEurope opte dfinitivement pour la prminence de lconomique sur le juridique. La
reconnaissance de la mthode lavancement comme unique mthode de comptabilisation des
contrats de construction vitera donc toute spculation en la matire.

La mthode lavancement prsente donc la fois lavantage de traduire la ralit
conomique des contrats et les engagements juridiques pris par lentreprise ; la prise en
rsultat des produits mrits tant conditionne par lacceptation, par le client, du degr
davancement des travaux.

Lconomie de march exige, en fait, de tous ses acteurs une extrme lucidit par rapport aux
informations financires de plus en plus complexes et ambigus. Il ny a que le rsultat qui
compte ds lors quil est tabli partir dinstruments de mesure cohrents. La ralit
conomique est sans doute la seule norme capable de fdrer tous les acteurs de lconomie.

IV - Comparaison avec les normes comptables marocaines :

Maroc IAS/IFRS
Mthodes de comptabilisation
retenues
- A l'achvement;
- Bnfice l'avancement;
- A l'avancement.
Seule mthode admise est celle
l'avancement.
Possibilit de regroupement sous 3
conditions:
- Contrats ngocis ensemble;
- Contrats concernent unprojet dont
la marge bnficiaire est globale;
- Excutionsimultaneoulasuite
les uns des autres.
Aucune prcision. Regroupement de contrats

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Maroc IAS/IFRS
Possibilit d'clatement sous 3
conditions:
- Chaque partie du contrat a fait
l'objet d'uneoffrediffrenteet d'une
ngociation spare;
- Possibilit technique et
commerciale de traiter des sous-
contrats;
- Cots et produits affrents
chaque bien identifiable.
Le prix de vente est compos de:
- Prix de vente de base;
- Rvision contractuelle;
- Supplments de prix contractuels;
- Rclamations valablement
dposes;
- Evaluation prudente et fiable des
Rclamations en cours.
Cots de production
Charges directes et indirectes de
production (imputation rationnelle).
Charges directes et indirectes de
production (imputation rationnelle).
Frais de recherche et
dveloppement
Aucuneprcision, toutefois, les frais
de recherche et dveloppement sont
exclure sauf condition spcifique de
l'activit justifier dans l'ETIC.
Frais de recherche ne sont
incorporables que s'ils font l'objet
d'un remboursement par le client.
Frais gnraux
Aucune prcision, toutefois, nous
pouvons dduire des rgles
d'valuation des stocks que les frais
gnraux sont exclure sauf
condition spcifique de l'activit
justifier dans l'ETIC.
Les frais d'administration gnrale
ne sont pas incorporables, par
contre, les frais gnraux de
production sont incorporables (ex.
prparation et traitement de la paie).
Produits financiers
Aucune prcision, toutefois, la rgle
de rciprocit voudrait qu'ils soient
pris en compte si l'on opte pour
l'incorporation des charges
financires.
Considrs comme produits
incorporableset doncprisencompte
s'il peuvent tre valus de faon
fiable.
Charges financires
Les charges financires peuvent tre
incorpores au stock si elles sont
relatives des dettes contractes
pour le financement spcifique de
productiondustock dont lecycleest
suprieur 12 mois.
Les charges financires devant tre
incorpores au cot des stocks sont
celles directement attribuables la
construction ou la production de ce
stock.
Le prix de vente doit tre connu avec
suffisamment de certitude en tenant
compte de toutes les probabilits de
baisse susceptible d'intervenir.
Prix de vente
Aucune prcision. Eclatement des contrats

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Section II : IAS 18, Comptabilisation des produits des activits ordinaire

La norme IAS 18 Produits des activits ordinaires est applicable la vente de biens et de
prestations de services. La problmatique fondamentale laquelle sintresse cette norme est
de connatre le fait gnrateur de comptabilisation des produits des activits ordinaires et
rpond ainsi la question suivante : quand faut-il comptabiliser ces produits ?

Les produits des activits ordinaires sont comptabiliss lorsquil est probable que des
avantages conomiques futurs iront lentreprise et que lon peut valuer ces avantages de
faon fiable. La prsente Norme identifie les circonstances dans lesquelles ces critres seront
satisfaits et o, en consquence, les produits des activits ordinaires seront comptabiliss.

I Prsentation de la norme :

La norme IAS 18 doit tre applique pour la comptabilisation des produits des activits
ordinaires provenant des transactions et vnements suivants:
la vente de biens;
la prestation de services; et
lutilisation par des tiers dactifs de lentreprise produisant des intrts, des redevances
et des dividendes.
Nous allons nous intresser dans ce qui suit aux deux premiers points, la comptabilisation des
intrts, des redevances et des dividendes ne faisant pas partie de lobjet du prsent mmoire.

Par ailleurs, il est important de noter que certains contrats de prestation de services sont
directement lis aux contrats de construction, par exemple les contrats dingnierie ou
darchitecture. Les produits des activits ordinaires provenant de tels contrats ne sont pas
traits par la norme IAS 18, mais sont traits en conformit avec les dispositions relatives aux
contrats de construction, telles quelles sont prcises au niveau de la section prcdente.

1. Notion des produits des activits ordinaires :

La norme IAS 18 dfinit les produits des activits ordinaires comme tant des entres brutes
davantages conomiques au cours de lexercice, dans le cadre des activits ordinaires dune
entreprise lorsque ces entres conduisent des augmentations des capitaux propres, autres que
les augmentations relatives aux apports des participants aux capitaux propres.

Les produits des activits ordinaires ne comprennent que les entres brutes davantages
conomiques reus ou recevoir par lentreprise pour son propre compte. Ainsi, les montants
collects pour le compte de tiers (ex. les taxes sur les ventes, les taxes sur les biens et services,
les taxes sur la valeur ajouteetc.) ne sont pas des avantages conomiques qui vont
lentreprise et ils naboutissent pas une augmentation des capitaux propres, par consquent,
ils doivent tre exclus des produits des activits ordinaires.

2. Evaluation des produits des activits ordinaires :

Les produits des activits ordinaires doivent tre valus la juste valeur
6
de la contrepartie
reue ou recevoir en tenant compte du montant de toute remise commerciale ou rabais pour

6
La juste valeur est dfinie par la prsente norme comme tant le montant pour lequel un actif pourrait tre
chang, ou un passif teint, entre parties bien informes, consentantes et agissant dans des conditions de
concurrence normale.
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quantits consenti par lentreprise.

Dans le cas o lentre de trsorerie ou dquivalent de trsorerie est diffre, la juste valeur
de la contrepartie peut tre infrieure au montant nominal de la trsorerie reue ou recevoir,
cest le cas par exemple dune entreprise qui consentit un crdit sans intrt lacheteur.
Lorsque laccord constitue effectivement une transaction de financement, la juste valeur de la
contrepartie doit tre dtermine en actualisant lensemble des recettes futures au moyen dun
taux dintrt implicite.

La diffrence entre la juste valeur et le montant nominal de la contrepartie est comptabilise
en produits financiers.
II Analyse de la problmatique de la norme : Quand faut-il comptabiliser les produits
des activits ordinaires ?
Selon la norme IAS 18, il y a lieu de comptabiliser les produits des activits ordinaires lorsque
les deux critres suivants sont runis :
des avantages conomiques futurs sont probables et,
leur montant peut tre valu de manire fiable.
A ces deux critres gnraux de constatation des produits viennent sajouter des critres
spcifiques selon la nature des transactions et vnements.

Les critres de comptabilisation explicits par la prsente norme sont en gnral appliqus
sparment chaque transaction. Toutefois, dans certaines circonstances, il est ncessaire
dappliquer les critres de comptabilisation aux lments sparment identifiables dune
transaction unique afin de reflter la substance de cette transaction.

Par exemple, lorsque le prix de vente dun produit comprend un montant identifiable au titre
de services ultrieurs, ce montant est diffr et comptabilis en produits des activits
ordinaires sur la priode au cours de laquelle le service sera excut. linverse, les critres
de comptabilisation sont appliqus deux ou plusieurs transactions regroupes lorsque celles-
ci sont lies de telle faon que leur incidence commerciale ne peut en tre comprise sans faire
rfrence lensemble des transactions considres comme un tout. Par exemple, une
entreprise peut vendre des biens et, dans le mme temps, conclure un accord distinct visant
racheter ces biens une date ultrieure, niant de la sorte leffet rel de cette transaction; dans
ce cas, les deux transactions sont traites conjointement.

1. Cas particulier de la vente de biens : Principe de transfert des risques et
avantages importants :

Les produits rsultant de la vente des biens sont constats lorsque les cinq conditions
suivantes sont simultanment runies :

Critres gnraux :
Le montant du produit peut tre estim de manire fiable ;
Il est probable que les avantages conomiques futurs lis la transaction iront lentit.

Critres spcifiques :
Lentreprise a transfr lacheteur les risques et avantages importants inhrents la
proprit du bien ;
Page 33 sur 150
Lentreprise nest plus implique dans la gestion, ni dans le contrle effectif des biens
cds ;
Les cots encourus ou encourir pour la ralisation de la transaction sont estims de
manire fiable.

Afin de dterminer le fait gnrateur du transfert lacheteur des risques et avantages
importants inhrents la proprit, il faut examiner les conditions dans lesquelles la
transaction seffectue.

Le transfert des risques et avantages inhrents la proprit concide le plus souvent avec le
transfert du titre de proprit ou avec lentre en possession par lacheteur. Toutefois, dans
certains cas, le transfert des risques et avantages peut intervenir une date diffrente :

a. Premier Cas :

Lorsque lentreprise conserve des risques importants inhrents la proprit, la transaction ne
constitue pas une vente et le produit des activits ordinaires ne doit pas tre comptabilis. Une
entreprise peut conserver un risque important de diffrentes manires.

Parmi les situations dans lesquelles lentreprise peut conserver les risques et avantages
importants inhrents la proprit figurent les suivantes:
lentreprise conserve une obligation en raison dune excution non satisfaisante, non
couverte par les clauses de garanties normales ;
lorsque la ralisation du produit des activits ordinaires dune vente particulire est
subordonne la ralisation par lacheteur du produit des activits ordinaires li sa propre
vente des biens concerns ;
lorsque les biens sont livrs sous rserve de leur installation et que linstallation reprsente
une part importante du contrat qui na pas encore t acheve par lentreprise ;
lorsque lacheteur a le droit dannuler lachat pour une raison prcise dans le contrat de
vente et que lentreprise est dans lincertitude quant la probabilit de retour.

b. Deuxime Cas :

Lorsquune entreprise ne conserve quune part non importante des risques inhrents la
proprit, la transaction constitue une vente et le produit des activits ordinaires est
comptabilis. Dans ce cas, le transfert du titre de proprit ou la livraison intervient aprs le
transfert des risques et avantages importants inhrents la proprit. Par exemple, un vendeur
peut conserver le titre de proprit des biens uniquement pour protger la recouvrabilit du
montant d.

De ce qui prcde, on pourrait constater que le produit des activits ordinaires nest
comptabilis que sil est probable que les avantages conomiques associs la transaction
iront lentreprise.

2. Cas particulier des prestations de services : Constatation des produits
lavancement :

La prestation de services implique gnralement lexcution par lentreprise dune tche
convenue contractuellement dans un dlai convenu. Les services peuvent tre rendus au cours
dun seul exercice ou sur plusieurs exercices.
Page 34 sur 150

Lorsque le rsultat dune transaction faisant intervenir une prestation de services peut tre
estim de faon fiable, le produit des activits ordinaires associ cette transaction doit tre
comptabilis en fonction du degr davancement de la transaction la date de clture. Le
rsultat dune transaction peut tre estim de faon fiable lorsque lensemble des conditions
suivantes est satisfait :

Critres gnraux :
Le montant du produit des activits ordinaires peut tre estim de faon fiable ;
Il est probable que les avantages conomiques futurs lis la transaction iront lentit.

Critres spcifiques :
Evaluation fiable du degr davancement de la prestation de services la date de clture
de lexercice ; et
Evaluation fiable des cots ncessaires lachvement de la prestation de services.

Les produits lis la prestation de services doivent tre comptabiliss selon la mthode du
pourcentage davancement, en fonction du degr davancement de la transaction. Le produit
des activits ordinaires est ainsi comptabilis lors des exercices au cours desquels les services
sont rendus. Cette base de comptabilisation permet dapporter des informations utiles sur
ltendue de lactivit de prestation de services et sa ralisation au cours dun exercice.

Par ailleurs, il est important de noter que les dispositions de la norme IAS 11, exposes ci-
dessus, sappliquent galement la comptabilisation du produit des activits ordinaires et des
charges y affrentes pour une transaction impliquant une prestation de services.

Le produit li une prestation de service peut tre estim de faon fiable ds lors que lentit
sest mise daccord avec les autres parties la transaction sur lensemble des aspects
suivants :
les droits juridiquement excutoires de chaque partie concernant le service fournir et
recevoir par les parties;
le paiement devant tre chang; et
les modalits et les conditions du rglement.

En outre, lentreprise doit imprativement disposer dun systme dinformation interne,
budgtaire et financier efficace lui permettant de faire le suivi de lavancement de la
prestation. Ainsi, lentreprise doit examiner et, le cas chant, rviser les estimations du
produit des activits ordinaires mesure que le service est excut. Toutefois, le fait que de
telles rvisions soient ncessaires nimplique pas que le produit des activits ordinaires de la
transaction ne peut pas tre estim de faon fiable.

Le cas o le rsultat ne peut tre estim de faon fiable :

Lorsque le rsultat dune transaction faisant intervenir une prestation de services ne peut tre
estim de faon fiable, le produit des activits ordinaires ne doit tre comptabilis qu
hauteur des charges comptabilises qui sont recouvrables.

Lorsquil nest pas probable que les cots encourus seront recouvrs, le produit des activits
ordinaires nest pas comptabilis et les cots encourus sont comptabiliss en charges.
Page 35 sur 150
Par ailleurs, si les incertitudes qui empchaient destimer de faon fiable le rsultat du contrat
nexistent plus, le produit des activits ordinaires doit tre comptabilis en fonction du degr
davancement de la transaction la date de clture.


3. LIASB et le FASB
7
: Vers une approche commune pour la comptabilisation
des produits :

L'IASB et le FASB ont publi, le 19 dcembre 2008, dans un document des fins de
discussion commun, leurs vues prliminaires sur la comptabilisation des produits provenant
de contrats conclus avec des clients.

Les produits reprsentent une information importante pour les utilisateurs des tats financiers,
lors de l'valuation de la performance d'une entit et de ses perspectives d'volution. Or, les
dispositions en matire de comptabilisation des produits aux Etats-Unis diffrent de celles des
IFRS, toutes deux ncessitant d'tre amliores.

Principe de comptabilisation des produits fond sur le contrat :

Les deux organismes proposent que les produits soient comptabiliss sur la base des
augmentations de la situation nette d'une entit, dans le cadre d'un contrat avec un client.

Lorsqu'une entit devient partie au contrat avec un client, la combinaison des droits et des
obligations de ce contrat donne droit une position contractuelle dont lvaluation dpend de
l'estimation des droits et obligations restants au contrat.

Dans le modle propos, les produits sont comptabiliss lorsqu'une entit satisfait une
obligation au contrat ; ceci se traduit par laugmentation dun actif du contrat ou la baisse
dun passif du contrat ou la combinaison des deux.

Une obligation de performance dune entit est une promesse contractuelle implicite ou
explicite faite un client de transfrer un actif tel quun bien ou un service ce dernier.

Une entit comptabilise sparment les obligations de performance si les actifs promis sont
transfrs au client des dates diffrentes, lorsque ce dernier en obtient le contrle.
L'objectif derrire cette sparation des obligations de performance tant de s'assurer que les
produits d'une entit respectent fidlement le modle de transfert des actifs au client pendant
la dure de vie du contrat.

Par consquent, les activits qu'une entit entreprend en excutant un contrat ne conduisent
la comptabilisation de produits que si, simultanment, il y a transfert des actifs au client.
Par exemple, dans le cas d'un contrat de construction d'un actif pour un client, une entit ne
satisfait une obligation de performance pendant la construction que si les actifs sont transfrs
au client au cours du processus de construction. Cela serait le cas si le client contrle l'actif
partiellement construit, de sorte qu'il s'agit d'un actif appartenant au client au cours de sa
construction.



7
Financial Accounting Standards Board.
Page 36 sur 150
Evaluation des produits lis un contrat :

Afin de comptabiliser un contrat, une entit value ses droits et ses obligations de
performance relatifs au contrat.

Les obligations de performance sont values l'origine au prix de transaction cest--dire la
contrepartie promise par le client. Si un contrat comprend plus d'une obligation de
performance, une entit affecterait le prix de transaction aux obligations de performance sur la
base des prix de vente individualiss relatifs ces biens et services, qui sous-tendent les
obligations de performance.
Les valuations ultrieures des obligations de performance doivent reprsenter la diminution
des obligations de l'entit de transfrer des biens ou services au client. Lorsqu'une obligation
de performance est satisfaite, le montant des produits comptabilis est le montant du prix de
transaction qui a t affect l'origine du contrat l'obligation de performance satisfaite.
Toutefois, l'valuation d'une obligation de performance ne doit pas tre actualise, sauf si
cette obligation est estime dficitaire, cest--dire lorsque son cot de satisfaction attendu
excde sa valeur comptable. Dans ce cas, l'obligation de performance est rvalue au cot
attendu par l'entit de satisfaction de l'obligation de performance et l'entit comptabilise une
perte au contrat.

Il est noter par ailleurs, que le prsent modle sinscrit dans leffort entrepris par lIASB et
le FASB afin dassurer la convergence entre les normes IFRS et les US-GAAP.


En guise de synthse, la norme IAS 18 dans sa version actuelle, apporte un principe de base
de comptabilisation des produits des activits ordinaires quils proviennent des ventes de
biens ou des prestations de services qui nest autre que le transfert des risques et avantages
importants du vendeur lacheteur. Ainsi, la reconnaissance des revenus sera bas sur une
notion conomique de transfert des risques et avantages lis au bien et non plus sur une notion
juridique de transfert de proprit. Le revenu sera donc valu la juste valeur du paiement
ou de la contrepartie obtenue, soit net de TVA, de rabais, de remises, de ristournes et
escomptes et dans le cas de paiements diffrs la juste valeur du paiement reu ou
recevoir.

Cependant, dans le cas dune prestation de services ce produit devrait tre comptabilis selon
la mthode davancement des travaux et les dispositions de la norme IAS 11 sont applicables
ce type de transaction.

Un examen des conditions dans lesquelles la transaction (vente de biens ou prestation de
services) doit tre effectu afin de dterminer le fait gnrateur du transfert lacheteur des
risques et avantages importants inhrents la proprit et procder ainsi la comptabilisation
des produits lis la transaction.

Section III : IAS 2, Evaluation des Stocks :

La norme IAS 2 prcise le traitement comptable applicable aux stocks non explicitement
exclus de son champ dapplication. Une des questions fondamentales de la comptabilisation
des stocks est celle du montant des cots comptabiliser en tant quactif et diffrer jusqu
la comptabilisation des produits correspondants.
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Les stocks sont dfinis par la norme en tant quactifs:
dtenus pour tre vendus dans le cours normal de lactivit;
en cours de production pour une telle vente; ou
sous forme de matires premires ou de fournitures devant tre consommes dans le
processus de production ou de prestation de services.

Les stocks englobent les biens acquis et dtenus pour la revente, y compris par exemple les
terrains ou autres biens immobiliers dtenus pour la revente. Ils comprennent galement les
produits finis ou les travaux en cours produits par lentreprise et incluent les matires
premires et fournitures en attente dutilisation dans le processus de production.

Par ailleurs, il est important de noter que la prsente norme ne sapplique pas aux travaux en
cours gnrs par des contrats de construction y compris les contrats directement connexes de
fourniture de services et auxquels sapplique la norme IAS 11 expose ci-dessus.

Ainsi, les travaux en cours gnrs par des contrats qui ne rpondent pas la dfinition dun
contrat de construction et ne sont pas de ce fait concerns par la norme IAS 11, doivent tre
valus selon la norme IAS 2.


I - Traitement comptable :

Comme pour tout actif, la date dentre des stocks est dtermine sur la base du transfert des
risques et avantages et sur la prise de contrle des avantages conomiques futurs dont
bnficie lactivit.

1. Evaluation lentre :

Le cot dun stock inclut les lments suivants :

Cot d'un stock = Cot d'acquisition + Cot de transformation +
Autres cots supports pour
mettre les stocks dans l'tat et
l'endroit o ils se trouvent
Cot d'acquisition =
- Prix d'achat
- Droits dedouane
- Taxes non rcuprables
- Transport et manutention
- Autres cots directs imputables
- Dduction des escomptes et
rabais, remises et ristournes
Cot detransformation =
- Cots directs lis aux units
produites
- Cots indirects deproduction
fixes et variables
Frais calculs d'aprs la
capacitnormaledeproduction
(lecot dela sous-activitne
peut treimputaux stocks)

Les autres cots ne sont inclus dans le cot des stocks que dans la mesure o ils sont encourus
pour amener les stocks lendroit et dans ltat o ils se trouvent. Cest le cas par exemple,
des frais gnraux autres que ceux de production ou les cots de conception de produits
lusage de clients spcifiques, qui peuvent tre inclus dans le cot des stocks.


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Sont donc exclure des stocks :
- Montants anormaux de dchets de fabrication, de main duvre ou dautres cots de
production ;
- Cots de stockage sauf sil sagit dun stockage ncessaire entre deux tapes de
production ;
- Frais gnraux administratifs ne contribuant pas mettre les stocks dans ltat et
lendroit o ils se trouvent ;
- Diffrences de change lies lacquisition des stocks ;
- Frais de commercialisation.

Pour ce qui est des cots demprunt, aprs la rvision de la norme IAS 23 sur les cots
demprunt, la nouvelle version rige en seule mthode possible celle qui n'tait pas considre
comme prfrentielle prcdemment, la mthode consistant incorporer dans les actifs
ligibles les charges financires supportes pendant la priode d'acquisition, de construction
ou de production des actifs.

Par actifs ligibles l'incorporation obligatoire des charges financires, il faut entendre ceux
qui exigent un temps assez long afin d'tre prts tre utiliss ou mis en vente. Ainsi, les
stocks dun promoteur immobilier peuvent tre considrs comme tant un actif ligible, et
doivent de ce fait incorporer les charges financires supportes pendant la priode de
production de ces stocks.
Les charges financires incorporables comprennent, en plus des intrts stricto sensu,
l'amortissement des primes de remboursement et des frais d'mission, elles doivent tre
directement attribuables l'acquisition ou la production du stock.
Lorsqu'un emprunt a t mis en place spcifiquement pour le financement du stock en cause,
les charges financires incorporables sont celles lies cet emprunt et s'entendent sous
dduction des produits financiers obtenus du fait du placement temporaire des liquidits
rsultant de cet emprunt.
Toutefois, la norme prcise qu'il est frquent en pratique de ne pouvoir affecter un emprunt
un investissement prcis. Dans ce cas, les charges financires incorporer au cot sont
dtermines en appliquant aux dpenses effectues, un taux reprsentant la moyenne pondre
des charges d'intrt provenant des emprunts existant pendant la priode considre, autres
que les emprunts souscrits spcifiquement pour ledit stock.

La priode d'incorporation des charges financires dbute lorsque les trois conditions
suivantes sont runies:
des dpenses ont eu lieu et ont fait l'objet de dcaissements ;
l'entit a support des charges financires ;
elle a dmarr la production ou la construction de l'actif.
Cette dernire condition vise viter l'incorporation de frais financiers pendant des phases
d'inactivit de l'entit.

L'incorporation est d'ailleurs interrompue en cas de suspension temporaire des activits de
production ou de construction. La priode d'incorporation prend fin lorsque pratiquement
toutes les oprations visant permettre l'utilisation de l'actif ou sa vente sont termines. Dans
ces circonstances, une analyse en substance simpose, en effet, la priode d'incorporation
prend fin mme s'il subsiste des oprations mineures accomplir.

Il n'existe pas de limite l'incorporation des charges financires dans le cot de l'actif.
Nanmoins, le paragraphe 16 de la norme IAS 23 rappelle qu'une dprciation est ncessaire
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si le cot devient suprieur la valeur nette de ralisation, de telles dprciations tant
rversibles.

Dsormais, les socits se trouvent partir de janvier 2009 dans lobligation de comptabiliser
les charges financires incorporables comme tant un lment constitutif du cot des
immobilisations corporelles.

Cas particulier des stocks dun prestataire de services :

Le cot des stocks dun prestataire de services se compose essentiellement de la main-
doeuvre et des autres frais de personnel directement engags pour fournir le service, y
compris le personnel dencadrement, et des frais gnraux attribuables.
La main-doeuvre et les autres cots relatifs aux ventes et au personnel administratif gnral
ne doivent pas tre inclus mais sont comptabiliss en charges de lexercice au cours duquel ils
sont encourus.

2. Evaluation linventaire :

a. La valeur nette de ralisation :

Un stock est valu sur la base des plus faibles des deux montants : cot ou valeur nette de
ralisation.
La valeur nette de ralisation est calcule de la manire suivante :

Valeur nette de
ralisation
=
Prix de vente estim dans le cadre
normal de l'activit
-
Cots estims pour
l'achvement des stocks
-
Cots estims ncessaires la
ralisation de la vente

La dtermination de la valeur nette de ralisation est base sur les lments probants les plus
fiables la date de lestimation. Ceux-ci intgrent les vnements survenus aprs la date de
clture, dans la mesure o ils confirment les conditions existant la fin de lexercice. En
outre, son estimation doit prendre en considration la finalit de dtention des stocks par
lentreprise.

b. Dprciation des stocks :

La dprciation dun stock est ncessaire sitt que sa valeur nette de ralisation est infrieure
son cot dentre.

Le cot des stocks peut ne pas tre recouvrable dans les cas suivants :
si ces stocks ont t endommags ;
sils sont devenus compltement ou partiellement obsoltes ;
si leur prix de vente a subi une baisse ; ou
si les cots estims dachvement ou les cots estims ncessaires pour raliser la
vente ont augment.

La pratique de dprciation des stocks afin de les ramener leur valeur nette de ralisation qui
est infrieure leur cot est cohrente avec le principe suivant lequel les actifs ne doivent pas
figurer pour un montant suprieur au montant que lon sattend obtenir de leur vente ou de
leur utilisation.

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La dprciation des stocks la valeur nette de ralisation seffectue habituellement sur une
base individuelle. Toutefois, dans certains cas, il peut tre judicieux de regrouper des
lments similaires ou ayant un rapport entre eux. Cest le cas par exemple, des lments de
stocks ayant trait la mme ligne de produits qui ont des finalits ou usages finaux similaires,
qui sont produits et commercialiss dans la mme zone gographique et qui pratiquement ne
peuvent pas tre valus sparment des autres lments de cette ligne de produits.
Dautre part, les prestataires de services en gnral cumulent les cots par rapport chaque
service donnant lieu la facturation dun prix de vente distinct, par consquent, chacun de ces
services est trait comme un lment distinct.

Les stocks des matires premires et autres fournitures dtenues pour tre utiliss dans la
production des stocks de produits finis ne doivent pas tre dprci sil est attendu que les
produits finis dans lesquels elles seront incorpores seront vendus au cot ou au-dessus de
celui-ci. Toutefois, si une baisse du prix des matires premires indique que le cot des
produits finis sera suprieur la valeur nette de ralisation, les matires premires sont
ramenes leur valeur nette de ralisation. Dans un tel cas, le cot de remplacement des
matires premires peut se rvler tre la meilleure mesure disponible de leur valeur nette de
ralisation.

A la clture de chaque exercice, une nouvelle valuation de la valeur nette de ralisation
devrait tre opre par la socit. Le montant de dprciation doit tre repris, une fois les
circonstances justifiant lvaluation des stocks en dessous du cot nexistent plus, de telle
sorte que la nouvelle valeur comptable soit la valeur la plus faible entre le cot et la valeur
nette de ralisation rvise.


II - Comparaison avec les normes comptables marocaines :

Selon le P.C.S.I., les frais commerciaux qui comprennent habituellement les frais de publicit
du projet, le cot du mobilier de l'appartement tmoin, les brochuresetc. sont galement
inclus dans le cot du stock des constructions acheves.

Ces frais ne permettent damener les stocks lendroit et dans ltat o ils se trouvent, et de ce
fait, doivent tre exclus du cot de ces stocks selon la prsente norme.

Ainsi, le seul retraitement devant tre opr par les socits immobilires marocaines afin de
se conformer aux normes IFRS en matire de valorisation des stocks est lannulation des frais
commerciaux de la valeur des stocks.

Maroc IAS/IFRS
Cots de production
Chargesdirecteset indirectesde
production (imputation
rationnelle).
Charges directes et indirectes de
production (imputation
rationnelle).
Frais commerciaux
Selon les dispositions du
P.C.S.I., les frais commerciaux
spcifiquement engags sont
incorporables.
L'ensemble des frais
commerciaux est non
incorporable.

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Maroc IAS/IFRS
Frais gnraux
Aucune prcision, toutefois,
nouspouvonsdduiredesrgles
d'valuation des stocks que les
frais gnraux sont exclure
sauf condition spcifique de
l'activit justifier dans l'ETIC.
Les frais d'administration gnralene
sont pas incorporables, par contre, les
frais gnraux de production sont
incorporables (ex. prparation et
traitement de la paie).
Charges financires
Les charges financires peuvent
treincorporesaustock si elles
sont relatives des dettes
contractes pour lefinancement
spcifique de production du
stock dont lecycleest suprieur
12 mois.
Les charges financires devant tre
incorpores au cot des stocks sont
celles directement attribuables la
construction ou la production de ce
stock, sous dduction des produits
financiers obtenus du fait du
placement temporaire des liquidits.


Section IV : IAS 40, Les immeubles de placement :

La norme IAS 40 porte sur les immeubles de placement cest--dire ceux quune entreprise
nutilise pas pour ses propres activits mais quelle loue des tiers. Une telle norme a peu de
consquences pour la plupart des socits pour lesquelles la prsence de tels actifs leur bilan
rsulte de raisons historiques et est en gnral temporaire.

Il nen va pas de mme des socits foncires et des socits de placements immobiliers dont
lactivit est prcisment de grer des immeubles lous des tiers, principalement des
bureaux ou des immeubles dhabitation. Pour ces socits, la norme IAS 40 aura des effets
importants et peut tre qualifie de norme sectorielle puisquelle touche leur cur de mtier.

I Prsentation de la norme :

1. Notion dimmeuble de placement :

La norme IAS 40 doit tre applique la comptabilisation, lvaluation et aux informations
fournir sur les immeubles de placement.

Sagissant en particulier des immeubles faisant lobjet dun contrat de location, la norme
traite :
de lvaluation dans les tats financiers du bailleur des immeubles de placement lous
dans le cadre de contrats de location simple et ;
de lvaluation dans les tats financiers du preneur dun droit sur un bien immobilier
dtenu dans le cadre de contrats de location comptabilis en tant que contrat de location-
financement.

a. Dfinition dun immeuble de placement :

Un immeuble de placement est un bien immobilier (terrain ou btiment ou partie dun
btiment ou les deux) dtenu (par le propritaire ou par le preneur dans le cadre dun contrat
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de location-financement) pour en retirer des loyers ou pour valoriser le capital ou les deux,
plutt que pour :
lutiliser dans la production ou la fourniture de biens ou de services ou des fins
administratives ; ou
le vendre dans le cadre de lactivit ordinaire.

Afin de dterminer si un bien immobilier est un immeuble de placement, il faut exercer un
jugement. Lentreprise labore les critres qui lui permettent dexercer ce jugement de faon
permanente et cohrente en accord avec la dfinition dun immeuble de placement et les
prcisions qui suivent.

Un immeuble de placement se distingue dun bien immobilier occup par son propritaire par
les flux de trsorerie quil gnre indpendamment des autres actifs dtenus par lentreprise.
Un bien immobilier occup par son propritaire est un bien immobilier dtenu (par le
propritaire ou par le preneur dans le cadre dun contrat de location-financement) pour tre
utilis dans la production ou la fourniture, de biens ou de services, ou des fins
administratives.

b. Distinction entre un immeuble de placement et un autre bien :

La norme IAS 40 donne une srie dexemples dimmeubles de placement :
terrain dtenu pour valoriser le capital long terme plutt que pour une vente court
terme dans le cadre de lactivit ordinaire ;
terrain dtenu pour une utilisation future actuellement indtermine. Si une entreprise
na pas dtermin si elle utilisera le terrain comme un bien immobilier occup par son
propritaire, ou si elle le vendra court terme dans le cadre de son activit ordinaire, le terrain
est considr comme tant dtenu pour valoriser le capital ;
bien immobilier appartenant lentit qui prsente les tats financiers (ou dtenu dans le
cadre dun contrat de location-financement) et sous-lou dans le cadre dun ou plusieurs
contrats de location simple ;
bien immobilier vacant mais dtenu en vue dtre lou dans le cadre dun ou plusieurs
contrats de location simple.

La norme IAS 40 exclut par ailleurs, les biens suivants de son champ dapplication :
bien immobilier dtenu en vue de sa vente dans le cadre de lactivit ordinaire ou du
processus de construction ou damnagement pour ladite vente (couvert par la norme IAS 2,
Stocks) ;
bien immobilier en cours de construction ou damnagement pour le compte de tiers
(couvert par la norme IAS 11, Contrats de construction) ;
bien immobilier en cours de construction ou damnagement en vue dune utilisation
ultrieure en tant quimmeuble de placement. La norme IAS 16 sapplique ce type de bien
jusqu lachvement de la construction ou de lamnagement, date laquelle le bien devient
un immeuble de placement entrant dans le champ dapplication de la norme IAS 40.
Cependant, la norme IAS 40 sapplique aux immeubles de placement existants en cours de
ramnagement et qui continueront dans le futur tre utiliss en tant quimmeubles de
placement ;
bien immobilier donn en location une autre entit dans le cadre dun contrat de
location-financement ;
bien immobilier occup par son propritaire (couvert par la norme IAS 16) y compris
(entre autres choses) :
- un bien immobilier dtenu en vue de son utilisation future comme bien immobilier
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occup par son propritaire ;
- un bien immobilier dtenu en vue de son amnagement futur et de son utilisation
ultrieure comme bien occup par son propritaire ;
- un bien immobilier occup par des membres du personnel (que ceux-ci paient ou
non un loyer aux conditions du march) ;
- un bien immobilier occup par son propritaire en attendant dtre vendu.

2. Aspects particuliers :

a. Biens usage mixte :

Certains biens immobiliers incluent une partie qui est dtenue pour en retirer des loyers ou
valoriser le capital et une autre partie qui est utilise des fins doccupation propres (dans le
cadre du processus de production, de fourniture de biens ou de servicesetc.). Si ces parties
peuvent tre vendues sparment ou lous sparment dans le cadre dun contrat de location
financement, lentreprise les comptabilise sparment. Si les deux parties ne peuvent tre
vendues sparment, le bien immobilier est un immeuble de placement seulement si la partie
dtenue pour tre utilise des fins doccupation propres nest pas significative. Dans la
situation inverse, limmeuble entre dans le champ dapplication de la norme IAS 16. La
norme IAS 40 ne donne pas de prcision sur la dtermination du caractre significatif. En
effet, lIASB estime que des commentaires quantitatifs creraient des distinctions arbitraires.

b. Biens revenus mixtes :

Dans le cas o lentreprise fournirait des services accessoires aux occupants dun bien
immobilier quelle dtient (ex : prestations de maintenance et de scurit fournies aux
locataires), elle traite ce bien immobilier comme un immeuble de placement uniquement si la
part des revenus issue de ces services accessoires nest pas significative par rapport au contrat
pris dans son ensemble. Dans le cas contraire, limmeuble est rput tre occup par son
propritaire et entre dans le champ dapplication de la norme IAS 16.

Dans dautres cas, les services rendus sont une composante significative. Cest le cas par
exemple dun htel (ou restaurant, installations de loisirs, centre de congrs), les services
rendus aux clients sont une composante significative du contrat pris dans son ensemble, par
consquent, pour que cet htel soit qualifi dimmeuble de placement, le propritaire doit
avoir conclu un contrat de gestion avec un tiers.

Cependant, la norme IAS 40 attire lattention sur la ncessit dapprcier les termes du contrat
pour dterminer si les risques et avantages attribus lentreprise qui dtient lhtel sont ceux
dun exploitant ou dun investisseur immobilier passif. Ainsi, le contrat ou le bail peut
comporter des clauses dintressement au chiffre daffaires ou au rsultat dexploitation de
lhtel qui entraneront la classification du bien immobilier en bien occup par son
propritaire et non en immeuble de placement.

Lapplication de la norme IAS 40 pourrait donc conduire appliquer des rgles de
comptabilisation et dvaluation diffrente des immeubles de mme nature.
Par exemple, une entit est propritaire dhtels dont certains sont exploits en direct et
dautres font lobjet de contrats de gestion avec des tiers. Les htels exploits en direct sont
considrs comme occups par la socit et sont de ce fait, soumis la norme IAS 16 et
valus au cot amorti ; les autres htels, sont de leur part soumis la norme IAS 40 et
peuvent par consquent, tre valus la juste valeur.
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Nanmoins, dans certains cas, il peut tre particulirement complexe de dissocier le revenu de
la location de limmeuble des revenus accessoires cits par la norme IAS 40.

4. Arbres de dcision :

Afin de pouvoir classer un immeuble dtenu par une socit, il convient de suivre le schma
ci-dessous :

Le patrimoine immobilier OUI Appliquer IAS 2,
est-il dtenu en vue de sa Stocks
vente dans le cadre de
lactivit ordinaire ?


NON



Le bien est-il occup par OUI Appliquer IAS 16,
son propritaire ? Immobilisations
Corporelles
(traitement de
NON rfrence ou autre
traitement)


Le bien est-il en cours Pour le compte de Appliquer IAS 16,
de construction ou OUI la Socit (traitement de
damnagement ? rfrence ou autre
traitement) jusqu
lachvement des
travaux.

Pour tre cd Appliquer IAS 11,
Contrats de
construction
NON

Modle de la Juste Valeur
Appliquer le traitement de
rfrence de lIAS 40

Le bien est un Deux modles permettent
Immeuble de de valoriser les immeubles
Placement de placement
Modle du Cot
Appliquer le traitement de
rfrence de lIAS 16 et les
informations fournir selon
IAS 40
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II Examen des problmatiques de la norme :
Lune des premires problmatiques que pose la norme IAS 40 aux socits foncires sera
didentifier quels sont, parmi leurs biens immobiliers, ceux qui satisfont la dfinition dun
immeuble de placement et qui devront tre traits comme tels.

Une fois le patrimoine immeubles de placement identifi, les socits foncires devront le
valoriser en accord avec les dispositions de la norme IAS 40.

Initialement, cest--dire au moment de son achat ou de sa construction, un immeuble de
placement doit tre valu son cot.

Postrieurement sa comptabilisation initiale, un immeuble de placement devra tre valu :
soit selon le modle de la juste valeur ;
soit selon le modle du cot.

Le choix de lune ou de lautre de ces deux mthodes aura des consquences importantes sur
linformation fournir en annexe, le rsultat chaque clture dexercice, les retraitements
effectuer lors du passage aux IFRSetc.
1. Critres de comptabilisation :
Un immeuble de placement doit tre comptabilis en tant quactif lorsque et uniquement
lorsque :
il est probable que les avantages conomiques futurs associs limmeuble de
placement iront lentreprise ; et que
le cot de limmeuble de placement peut tre valu de faon fiable.

En vue de dterminer si un lment satisfait au premier critre de comptabilisation, une
entreprise doit valuer le degr de certitude attach aux flux des avantages conomiques
futurs sur la base des indications disponibles au moment de la comptabilisation initiale. Le
deuxime critre de comptabilisation est, en rgle gnrale, aisment satisfait car la
transaction dchange attestant de lachat de lactif indique son cot.

Le cot est le montant de trsorerie ou dquivalents de trsorerie pays ou la juste valeur de
toute autre contrepartie accorde pour acqurir un actif au moment de son acquisition ou de sa
construction.
2. Evaluation initiale :
Un immeuble de placement doit tre valu initialement son cot. Les cots de transaction
doivent tre inclus dans lvaluation initiale.

Le cot dun immeuble de placement achet comprend son prix dachat et toutes les dpenses
directement attribuables (par exemple : honoraires juridiques, droits de mutation et autres
cots de transaction).

Le cot dun immeuble de placement construit par lentreprise pour elle-mme est son cot
la date dachvement de la construction ou de lamnagement. J usqu cette date, lentreprise
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applique la norme IAS 16 Immobilisations corporelles . Au-del, le bien immobilier
devient un immeuble de placement.

Dans un contexte dapplication de la juste valeur, le maintien de faon obligatoire dun
immeuble son cot (sauf en cas de perte de valeur) pendant toute la priode de construction,
sexplique dune part, par labsence de vritable march pour un bien en construction et
dautre part, par lincertitude relative quant au cot dachvement et aux produits que
gnrera ce type de bien.

Par ailleurs, la norme prcise que le cot dun immeuble de placement ninclut pas :
les cots de dmarrage (sauf si ceux-ci sont ncessaires pour mettre le bien dans ltat
ncessaire en vue de permettre son exploitation de la manire souhaite par la direction) ;
les pertes dexploitation initiales encourues avant que limmeuble de placement
natteigne le niveau doccupation prvu ;
les dpenses anormales rsultant dun gaspillage de matriaux, de main-duvre ou
dautres ressources encourues pour la construction ou lamnagement du bien.

Si le paiement dun immeuble de placement est diffr, son cot est le prix comptant
quivalent. La diffrence entre ce montant et le total des paiements est comptabilise en frais
financiers sur la dure du crdit.

3. Evaluation postrieure :

La norme IAS 40 offre la facult aux entreprises de comptabiliser leurs actifs la juste valeur
(mthode de rfrence), avec pour principale consquence la comptabilisation en compte de
rsultat des variations de valeur. Le rle de lvaluateur indpendant est fondamental du fait
de la traduction immdiate des conclusions de ce dernier dans les comptes de la socit. Par
ailleurs, la norme propose une autre option aux entreprises de valoriser leurs immeubles de
placement selon le cot historique avec amortissement, linformation relative la juste valeur
des immeubles de placement doit nanmoins figurer en annexe.

Ainsi, aprs avoir valu ses immeubles de placement lors de lacquisition, lentit doit
ensuite choisir comme mthode de valorisation de ses immeubles soit le modle de la juste
valeur, soit le modle du cot amorti et elle doit appliquer cette mthode de faon homogne
tous ses immeubles de placement.

Si la socit retient le modle de la juste valeur, ce choix est irrversible. Le changement de
modle nest possible que sil permet de prsenter linformation de manire plus approprie,
ce qui est hautement improbable dans le cas dun passage du modle de la juste valeur pour le
modle du cot.

Ds lors quune entreprise a valu un immeuble sa juste valeur, elle doit continuer
lvaluer selon cette mthode jusqu sa sortie ou jusqu ce que le bien immobilier devienne
un bien occup par son propritaire ou jusqu ce que lentreprise commence amnager le
bien en vue de sa vente ultrieure dans le cadre de lactivit ordinaire.

Nous allons prsent dtailler les particularits du modle de la juste valeur, les
caractristiques du modle du cot amorti tant dtailles au niveau de la section consacre
la norme IAS 16.

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a. Notion de juste valeur :

La norme IAS 40 dfinit la juste valeur comme tant le prix pour lequel un actif pourrait tre
chang entre des parties bien informes, consentantes et agissant dans des conditions de
concurrence normale, sans aucune dduction des cots de transaction pouvant tre encourus
lors de la sortie du bien. Cette juste valeur doit reflter les conditions de march la date de
clture.

La juste valeur dun immeuble de placement est habituellement sa valeur de march. Elle est
value comme tant le prix le plus probable pouvant raisonnablement tre obtenu sur le
march la date de clture de lexercice. Elle est le meilleur prix pouvant tre obtenu par le
vendeur et le plus avantageux pouvant tre obtenu par lacheteur, dans le cadre de transactions
entre des parties bien informes, consentantes et agissant dans des conditions de concurrence
normale.

La juste valeur fait donc rfrence des parties consentantes et bien informes la fois sur les
conditions de march la date de clture et sur la nature et les caractristiques de limmeuble
et ses utilisations effectives et potentielles. La transaction est prsume intervenir entre des
parties non lies, nayant pas de relation particulire ou spciale, dont chacune agit de
manire indpendante.

Lestimation de la juste valeur exclut :
les prix gonfls ou dgonfls par des circonstances ou des termes particuliers tels que
des accords atypiques de financement ou des contreparties particulires ;
les dpenses dinvestissements futures amliorant le bien immobilier ainsi que les
avantages futurs induits.

Cette notion de juste valeur introduite par ce nouveau rfrentiel rpond loptique financire
des IFRS qui vise satisfaire, en premier lieu, les besoins informationnels des investisseurs.
Elle survient suite aux nombreuses critiques adresses au cot historique. En effet, les
dfenseurs du principe de juste valeur reprochent la comptabilisation en cot historique sa
myopie vis--vis de lvolution des marchs financiers et son incapacit traduire la ralit
conomique et limage fidle du patrimoine de lentreprise.

Par ailleurs, il est noter que lIASB a publi depuis novembre 2006 un discussion paper au
sujet de la juste valeur Fair value measurements sappuyant largement mais sans saligner
sur le SFAS
8
157 du FASB et qui sinscrit dans le cadre du projet de rapprochement entre les
normes amricaines et les IAS/IFRS. En effet, lIASB propose de saligner sur la position du
SFAS 157 concernant la non prise en compte des cots de transaction dans lvaluation de la
juste valeur, ainsi, les cots lis lactif (frais de transport) devraient tre pris en compte dans
le calcul de la juste valeur, mais pas ceux qui sont lis la transaction (commission de
courtage), du moins tant que lentreprise nest pas engage dans un type de transaction.

b. Juste valeur et valeur dutilit :

La juste valeur diffre de la valeur dutilit, telle que dfinie dans la norme IAS 36
9
,
dprciations dactifs. La juste valeur reflte non seulement la connaissance et les estimations

8
Statement of Financial Accounting Standards.
9
La norme IAS 36 dfinit la valeur dutilit comme tant : la valeur actuelle des flux de trsorerie futurs
estims attendus de lutilisation continue dun actif et de sa sortie la fin de sa dure dutilit .
Page 48 sur 150
des intervenants sur le march mais aussi des facteurs qui sont pertinents pour les intervenants
en gnral. Au contraire, la valeur dutilit reflte les estimations de lentreprise mais aussi les
effets des facteurs qui peuvent tre spcifiques lentreprise et ne pas sappliquer aux
entreprises en gnral.
A titre dexemple, la juste valeur ne reflte pas :
une valeur additionnelle tire de la constitution dun portefeuille de biens immobiliers
situs des emplacements diffrents ;
des synergies entre des immeubles de placement et dautres actifs ;
des avantages fiscaux ou des charges fiscales qui sont spcifiques au propritaire
actueletc. ;
dans la mesure o ces facteurs ne seraient gnralement pas disponibles pour des acheteurs et
des vendeurs bien consentants et bien informs.

c. Modalits de dtermination de la juste valeur :

La meilleure indication de la juste valeur est normalement fournie par les prix actuels
observs lors de transactions portant sur des biens immobiliers similaires prsentant une
localisation, un tat et des caractristiques comparables, condition que ces biens fassent
lobjet dun march actif.

A dfaut de prix actuels sur un march actif, des informations manant de sources diverses
doivent tre prises en considration, dont :
les prix actuels sur un march actif de biens immobiliers diffrents par leur nature, leur
tat ou leur localisation (ou faisant lobjet de contrats de location ou autres contrats
diffrents), corrigs pour reflter ces diffrences ;
les prix rcents observs sur des marchs moins actifs, corrigs pour reflter tout
changement des conditions conomiques intervenu depuis la date des transactions ;
des projections actualises des flux de trsorerie bases sur des estimations fiables des
flux de trsorerie futurs, sappuyant sur les termes des contrats de location et autres
contrats existants et dans la mesure du possible, sur des indications externes telles que
les loyers actuels demands sur le march pour des biens similaires ; en appliquant des
taux dactualisation refltant les estimations actuelles.

Lorsque les sources dinformations numres ci-dessus conduisent des estimations
diffrentes de la juste valeur dun immeuble de placement, il convient dexaminer les raisons
de ces diffrences pour parvenir lestimation la plus fiable comprise lintrieur dun
intervalle destimation rduit.

La juste valeur dun immeuble de placement doit reflter ltat rel du march et les
circonstances prvalent la date de clture de lexercice et non ceux une date passe ou
future.

d. Incapacit valuer de faon fiable la juste valeur :

De manire exceptionnelle, il peut apparatre lors de lacquisition dun immeuble de
placement (ou lorsquun bien immobilier existant devient un immeuble de placement suite
lachvement des travaux de construction ou damnagement ou suite un changement
dutilisation), quil sera impossible de dterminer sa juste valeur de faon fiable et continue
du fait que des transactions comparables sur le march sont peu frquentes et que lon ne
dispose pas dautres estimations fiables de la juste valeur.
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Dans ce cas, limmeuble doit tre valu en appliquant le traitement de rfrence prescrit par
la norme IAS 16 (cot diminu du cumul des amortissements et du cumul des pertes de
valeur) jusqu sa sortie. Sa valeur rsiduelle est suppose gale zro. Toutefois, si la socit
value tous ses autres immeubles de placement la juste valeur, elle va devoir continuer
utiliser la mme mthode de valorisation (juste valeur).

Si auparavant lentreprise valuait un immeuble de placement la juste valeur, elle doit
continuer lvaluer la juste valeur jusqu sa sortie ou jusqu ce que le bien immobilier
change dutilisation, mme si des transactions comparables sur le march deviennent moins
frquentes ou si les prix de march deviennent moins facilement disponibles.

e. Effet comptable et impts diffrs :

Le profit ou la perte rsultant dune variation de la juste valeur dun immeuble de placement
doit tre comptabilis dans le rsultat net de lexercice au cours duquel il se produit.

La variation de juste valeur donne lieu la constatation dune charge ou dun produit dimpt
dans la mesure o, en appliquant la norme IAS 12 Impts diffrs , sil existe une
diffrence entre la valeur dun actif comptabilis la juste valeur et la base fiscale de cet actif,
cette diffrence donne lieu un actif ou un passif dimpt diffr, mme si :
- lentreprise na pas lintention de sortir lactif ;
- limposition sur les plus ou moins values est diffre dans la mesure o les produits
procurs par la sortie de lactif sont investis dans des actifs similaires.

Selon le modle de la juste valeur, la socit doit comptabiliser lincidence de ladoption de la
norme IAS 40 comme un ajustement du solde douverture des rsultats non distribus de
lexercice au cours duquel la norme IAS 40 est adopte pour la premire fois. Par ailleurs,
lajustement douverture des rsultats non distribus inclut la reclassification de tout montant
port en cart de rvaluation pour les immeubles de placement.

5. Dpenses ultrieures :

Les dpenses ultrieures relatives un immeuble de placement qui a t comptabilis selon le
modle de la juste valeur doivent tre ajoutes la valeur comptable de limmeuble de
placement lorsquil est probable que des avantages conomiques futurs, au-del du niveau de
performance dfini lorigine de lactuel immeuble de placement iront lentreprise. Toutes
les autres dpenses ultrieures doivent tre comptabilises en charge de lexercice au cours
duquel elles sont encourues.

Les principales dpenses ultrieures sont les travaux dentretien quotidien, les travaux
dextension et les travaux de rnovations.

Les entretiens :
Les cots de lentretien quotidien des immeubles de placement dont lobjet principal est la
rparation et la maintenance des immeubles, ne doivent pas tre comptabiliss dans leur
valeur comptable, et sont au contraire comptabiliss en charges lorsquils sont encourus.

Les extensions :
Les extensions sont considrer comme des amnagements, comptabiliser au cot (selon la
norme IAS 16) pendant la priode de construction.
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Les expertises relatives ces biens immobiliers devront distinguer la partie dj construite de
lextension en cours de ralisation.
Si lon opte pour la juste valeur, limmeuble sera comptabilis sa juste valeur pour la partie
exploite et au cot pour la partie de lextension. Une fois lextension livre, tout limmeuble
est comptabilis la juste valeur.

Les rnovations :
La rnovation dun immeuble de placement doit tre traite comme un ramnagement. La
comptabilisation de ces travaux est ralise selon la norme IAS 40.
Un immeuble de placement faisant lobjet dune rnovation lourde en vue dune relocation
reste donc valu selon le principe de la juste valeur.

6. Changement de classification des immeubles de placement :

Des transferts, entres ou sorties, de la catgorie immeubles de placement doivent tre
effectus lorsque, et uniquement lorsque, il y a changement dutilisation mis en vidence par :

un commencement doccupation par le propritaire, pour un transfert de la catgorie
immeubles de placement vers la catgorie biens occups par leur propritaire ;
un commencement damnagement en vue dune vente, pour un transfert de la catgorie
immeubles de placement vers la catgorie stocks ;
une fin doccupation par le propritaire, pour un transfert de la catgorie biens occups
par leur propritaire vers la catgorie immeubles de placement ;
le commencement dun contrat de location simple au profit dune autre partie, pour un
transfert de la catgorie stocks vers la catgorie immeubles de placement ; ou
la fin de la construction ou de lamnagement, pour un transfert de la catgorie
immeubles en cours de construction ou damnagement (couvert par la norme IAS 16)
vers la catgorie immeubles de placement.

Le deuxime cas ci-dessus impose une entreprise de transfrer un bien immobilier de la
catgorie immeubles de placement vers la catgorie stocks lorsque, et uniquement lorsque, il y
a changement dutilisation mis en vidence par un commencement damnagement en vue de
la vente. Lorsquune entreprise dcide de vendre un immeuble de placement sans procder
aucun amnagement, elle continue le comptabiliser comme un immeuble de placement
jusqu ce quil soit sorti du bilan et ne le traite pas en tant que stocks. De mme, si une
entreprise commence ramnager un immeuble de placement existant pour une utilisation
future continue en tant quimmeuble de placement, celui-ci reste un immeuble de placement
et nest pas reclass en tant que bien immobilier occup par son propritaire durant les travaux
de ramnagement.

En cas dutilisation du modle du cot, les transferts entre les catgories immeubles de
placement ; biens immobiliers occups par son propritaire et stocks ne changent pas la valeur
comptable du bien immobilier transfr ni le cot de ce bien immobilier pour son valuation
ou les informations fournir.

Si lentreprise applique le modle de la juste valeur, les transferts la date de changement
dutilisation sont traits comme suit :

Page 51 sur 150
Nature du transfert
Fait gnrateur du
transfert
Traitement comptable du
transfert
Immeuble de placement
(IAS 40) vers Stocks
(IAS 2)
Commencement
d'amnagement en
vue d'une vente
Le cot du bien immobilier
enregistr en stock est gal sa
juste valeur au moment du
changement d'utilisation ----->Pas
d'impact rsultat
Immeuble de placement
(IAS 40) vers Bien
occup par son
propritaire (IAS 16)
Commencement
d'occupation par le
propritaire
Le cot du bien immobilier
entrant dans le champ
d'application d'application d'IAS
16 est enregistr sa jsute valeur
au moment du changement
d'utilisation ----->Pas d'impact
rsultat
Bien occup par son
propritaire (IAS 16)
vers Immeuble de
placement (IAS40)
Fin d'occupation par
le propritaire
Toute diffrence de valeur la
date de fin d'occupation du bien
par le propritaire est traite de la
mme manire qu'une
rvaluation selon IAS 16
Stocks (IAS 2) vers
Immeuble de placement
(IAS 40)
Commencement d'un
contrat de location
simple
Toute diffrence entre la juste
valeur du bien immobilier au
moment du commencement du
contrat de location simple et sa
valeur comptable cette date est
comptabilise dans le rsultat
Immeuble en cours de
construction ou
d'amnagement (IAS
16) vers Immeuble de
placement (IAS 40)
Fin de la
construction ou de
l'amnagement
Toute diffrence entre la juste
valeur du bien immobilier au
moment de la fin de la contruction
ou de l'amnagement et sa valeur
comptable antrieure est
comptabilise dans le rsultat



7. Problmatique des rserves foncires et de leurs constructions :

Lune des problmatiques auxquelles sont confrontes les socits foncires est la suivante :
comment doivent tre values les rserves foncires selon les normes IFRS dans les
diffrents cas suivants :
a. Cas n1 : une rserve foncire non construite devient terrain d'assiette d'une
opration de construction d'un ensemble immobilier destin la location ;
b. Cas n2 : une rserve foncire gnralement de grande surface est amnage et la
situation la clture est la suivante :
- certains lots amnags sont dj affects en terrain d'assiette d'oprations de
construction en cours ;
Page 52 sur 150
- certains lots sont totalement amnags et les oprations de construction
venir ne sont pas encore programmes ;
- certains lots sont dj vendus ou en vente la clture.

Le Bulletin CNCC
10
n 141 de mars 2006 a publi une rponse concernant cette
problmatique. Ainsi, lorsqu'une rserve foncire, dtenue par une socit foncire cote, dont
l'activit principale est de dtenir des rserves foncires en vue d'un placement long terme et
de construire des immeubles (logements et/ou bureaux) en vue de les conserver durablement
pour les louer, et qui a opt pour l'valuation la juste valeur de ses immeubles de placement
conformment la norme IAS 40, devient terrain d'assiette d'une opration de construction
d'un ensemble immobilier destin la location, le terrain reste comptabilis en immeubles de
placement selon la norme IAS 40 et la construction est comptabilise en immobilisation en
cours selon la norme IAS 16 jusqu' la date d'achvement de la construction.
A la date d'achvement, la construction est transfre en immeuble de placement auquel
s'applique la norme IAS 40. L'cart ventuel entre le cot de revient de la construction et sa
juste valeur la date d'achvement est comptabilise en rsultat au moment du transfert.
Lorsqu'une rserve foncire est amnage, le principe est identique celui expos ci-dessus.

8. Premire adoption :

La norme IFRS 1 tablit les exemptions ci-aprs au principe selon lequel le premier bilan
douverture en IFRS doit tre conforme chaque norme IFRS et ce dans le cas o lentit a
choisi dutiliser le modle du cot :

Evaluer un immeuble de placement la date de transition aux IFRS sa juste valeur
et utiliser cette juste valeur en tant que cot prsum cette date ;
Un premier adoptant peut dcider dutiliser une rvaluation dun immeuble de
placement, tablie selon le rfrentiel comptable antrieur la date de transition ou
une date ultrieure, comme cot prsum la date de la rvaluation, si celle-ci est
comparable la date de rvaluation :
- la juste valeur ; ou
- au cot ou au cot amorti selon les IFRS, ajusts par exemple, en fonction des
variations dun indice des prix gnral ou spcifique.


III - Divergences de principe avec les normes marocaines :

Les normes marocaines ne prvoient pas de rgles spcifiques pour le traitement des
immeubles de placement contrairement aux normes IFRS. Cela va amener les socits
marocaines identifier et recenser les biens immobiliers non destins lexploitation et qui
rpondent la dfinition des immeubles de placement afin de les isoler et les classer dans une
rubrique spcifique immeubles de placement . Lvaluation initiale ainsi que le traitement
ultrieur de ces immeubles, au vu des choix devant tre oprs par ces socits, poseraient
certainement un certain nombre de problmatiques dapplication de cette norme qui apporte
un traitement tout fait nouveau ce type dimmeubles.



10
Compagnie Nationale des Commissaires aux Comptes.
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Section V : IAS 16, Les immobilisations corporelles :

La norme IAS 16 sapplique pour la comptabilisation des immobilisations corporelles, y
compris les immeubles dexploitation, par opposition aux immeubles de placement qui
relvent de la norme IAS 40 prcdemment tudie. Elle concerne donc galement le gros
outillage, les installations techniques, les quipements, etc.

Les immeubles dexploitation sont soit des usines et autres locaux dactivit utiliss pour la
production, soit des locaux plus banaliss tels que les bureaux administratifs de lentreprise,
occups par elle-mme.

La mthode de comptabilisation privilgie par la norme est celle du cot historique mais
avec lobligation damortir les constructions non plus sur la base dun taux unique mais en
distinguant des composants relevant de taux diffrents correspondant des dures dutilit
diffrentes.

I Lapproche par composants :

Les normes IAS 16 (immeubles dexploitation) et IAS 40 (immeubles de placement) vont
amener les entreprises, selon la nature des immobilisations concernes, choisir entre :
la comptabilisation la juste valeur ;
le maintien des immobilisations au cot historique ;
une rvaluation priodique, la juste valeur, des immobilisations dexploitation.

Les socits immobilires qui choisiront lautre traitement de la norme IAS 40 (le modle du
cot), sont donc amenes reconsidrer les modalits de comptabilisation des immeubles la
date dentre dans le patrimoine ainsi qu louverture du premier exercice assujetti aux
nouvelles normes puisque, dans leur grande majorit, elles nauront considr, jusqu prsent
que deux composants, le terrain et les constructions.

1. Champs dapplication :

La norme IAS 16 doit tre applique pour la comptabilisation des immobilisations
corporelles, sauf lorsquune autre norme comptable internationale impose ou autorise un
traitement comptable diffrent.

Il est ncessaire de distinguer deux cas particuliers :

lors dun regroupement dentreprise :
Les immobilisations corporelles acquises doivent tre comptabilises conformment lIFRS
3, Regroupement dentreprises c'est--dire la juste valeur, indpendamment de lusage
prvu par lacqureur.
Cependant tous les autres aspects du traitement comptable de ces actifs, y compris
lamortissement des immobilisations corporelles, sont dtermins par les dispositions de la
norme IAS 16.

les immeubles de placement :
Comme prsent dans la section prcdente, les immeubles de placement font lobjet dune
norme comptable internationale spcifique IAS 40.
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Selon cette norme, aprs la comptabilisation initiale dun immeuble de placement, lentreprise
doit choisir comme mthode dvaluation postrieure, soit le modle de la juste valeur, soit le
modle du cot (qui est lautre traitement autoris par lIAS 40 correspondant au traitement
de rfrence de la norme IAS 16) et doit appliquer cette mthode tous ses immeubles de
placement.

La norme IAS 16 offre une option pour la valorisation des immobilisations corporelles :

Traitement de rfrence : le modle du cot consiste valuer une immobilisation son
cot diminu du cumul des amortissements et de pertes de valeur.

Autre traitement autoris par IAS 16 : la rvaluation avec application de la juste valeur
la date de rvaluation diminue du cumul des amortissements et des pertes de valeur.
Les effets de la rvaluation sont inscrits en capitaux propres. Les rvaluations doivent
tre effectues avec une rgularit suffisante pour que la valeur comptable ne diffre pas
de faon significative de celle qui aurait t dtermine en utilisant la juste valeur la
date de clture.

Loption pour lun des traitements devra tre applique de manire homogne pour toute une
catgorie dactif.

On peut schmatiser ce qui prcde de la manire suivante :

Immeuble de Immeuble
Placement dexploitation

Application de Application de
IAS 40 IAS 16


Traitement Autre traitement Traitement Autre traitement
de rfrence autoris de rfrence autoris


Modle de Rvaluation
la juste valeur Modle du cot



2. Comptabilisation et valuation initiale des immobilisations :

a. Critres de comptabilisation :

Le cot dun lment dimmobilisation corporelle doit tre comptabilis en tant quactif
lorsque :
Page 55 sur 150
- il est probable que les avantages conomiques futurs associs cet lment iront
lentit ; et
- le cot de cet lment peut tre valu de faon fiable.

On applique ce principe de comptabilisation tous les cots encourus sur des immobilisations
corporelles au moment o ils sont encourus, cest--dire :
- aux cots initiaux engags pour acheter ou construire limmobilisation corporelle, et
- aux cots encourus ultrieurement pour complter, remplacer partiellement ou
entretenir limmobilisation corporelle.

La norme ne dfinit pas lunit de comptabilisation des immobilisations corporelles, c'est--
dire le composant. Mais elle oblige damortir sparment chaque lment significatif dune
mme immobilisation. Les composants dun actif doivent tre comptabiliss comme des actifs
distincts lorsquils ont des dures dutilit diffrentes de celles des autres composants, ou
lorsquils procurent des avantages lentit selon un rythme diffrent ncessitant lutilisation
de taux et de modes damortissement diffrents.

La dtermination de composants adquats est affaire de jugement et dpend des circonstances
spcifiques de lentreprise. Il est donc ncessaire de faire appel aux services techniques. Les
pistes de rflexion sont : factures de remplacements de certains lments, programme
dentretien de lactif, facturation dcompose, pices pour lesquelles on dispose de pices de
rechangeetc.

b. Evaluation initiale :

Le cot dune immobilisation corporelle comprend :

Le prix dachat, y compris les droits de douane et les taxes non rcuprables, aprs
dduction des remises et rabais (y compris escompte financier) ;
Tous les cots directement attribuables engags pour amener lactif et le mettre en
ltat de marche en vue de son utilisation prvue par la direction (dont les frais dacquisition
dimmobilisation). Les frais administratifs et gnraux sont systmatiquement exclus, mme
pour les immobilisations produites en interne ;
Lestimation initiale des cots de dmantlement, de retrait de lactif et de remise en
tat du site, auxquels lentit est engage soit au moment de lacquisition ou en consquence
de lutilisation de lactif durant une certaine priode. En effet, au sens des IFRS, les cots de
dmantlement ne constituent pas un composant spar. Ces cots font partie intgrante du
cot global de limmobilisation qui est ensuite dcompose en diffrents composants.

Aprs la rvision de la norme IAS 23 sur les cots demprunt, la nouvelle version rige en
seule mthode possible celle qui n'tait pas considre comme prfrentielle prcdemment,
la mthode consistant incorporer dans les actifs ligibles les charges financires supportes
pendant la priode d'acquisition, de construction ou de production des actifs.
Les actifs ligibles l'incorporation obligatoire des charges financires sont ceux qui exigent
un temps assez long afin d'tre prts tre utiliss ou mis en vente. De cette rdaction, on peut
dduire que les immobilisations corporelles peuvent tre considres comme tant un actif
ligible.
Dsormais, les socits se trouvent partir de janvier 2009 dans lobligation de comptabiliser
les charges financires incorporables comme tant un lment constitutif du cot des
immobilisations corporelles.
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3. Dpenses ultrieures et valuation postrieure :

a. Dpenses ultrieures :

Les dpenses ultrieures doivent tre comptabilises en charges sauf si les avantages
conomiques futurs associs ces dpenses iront lentit et que ces dpenses peuvent tre
values et attribues lactif de faon fiable.

A. Mise en conformit :

Les dpenses de mise en conformit sont immobilisables : ces dpenses ont pour effet
dallonger la dure de vie de lactif au moment o elles sont engages. Cela est possible
depuis la publication de la norme IAS 16 rvise. En effet, avant ladoption de la norme
rvise en dcembre 2003, le critre tait que la dpense devait amliorer la valeur de lactif.
Dornavant, on apprcie limmeuble la veille de la dpense, si la dpense nest pas faite, le
bien nest plus en tat de fonctionnement et perd donc de la valeur.

B. Dpenses de grandes rvisions :

Une condition ncessaire pour continuer utiliser un actif peut tre deffectuer de grandes
rvisions rgulirement que des lments soient remplacs ou non.

La constitution de provisions pour grosses rparations est interdite en normes IFRS. Les cots
des rvisions (dpenses qui ont pour objet de modifier les installations ou de remplacer tout
ou partie des actifs ou de prolonger leur dure de vie, tel que le remplacement des ascenseurs
dans un immeuble) ou des inspections majeures (dpenses qui font lobjet de programmes
pluriannuels de grosses rparations ou grandes rvisions tel que le contrle rgulier des
rseaux deau et dlectricit dans un parc dimmeubles) doivent tre comptabiliss en
charges sauf si :

ils sont identifis comme un composant distinct de lactif ;
ce composant a dj t amorti (pour reflter la consommation des avantages qui
sont remplacs ou restaurs par linspection ou la rvision majeure) ;
ces cots remplacent ou restaurent les avantages attendus de lactif ;
il est probable que des avantages conomiques futurs associs lactif iront
lentreprise ;
le cot de linspection ou de la rvision majeure peut tre valu de faon fiable.

Dans ce cas, le montant des grosses rparations doit tre valu et constituer un composant
distinct de limmobilisation laquelle il se rapporte.

Ainsi, si les conditions de comptabilisation sont remplies, les dpenses de remplacement et de
grandes rvisions sont immobilises en remplacement du composant identifi lorigine dont
la valeur comptable est sortie du bilan ou en remplacement dune partie du cot de lactif
concern si aucun composant navait t identifi lorigine.

Pour les grandes rvisions, le cot estim dune rvision similaire future peut tre utilis pour
dterminer la valeur brute lorigine sortir du cot de lactif.
Les dpenses de remplacement et de grandes rvisions doivent tre immobilises mme si un
composant spar na pas t identifi lorigine.
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C. Entretien et remplacement :

Le cot de lentretien quotidien est comptabilis en charges ainsi que les pices de rechange
courantes et dquipement dentretien sont prises en charges lors de la consommation.

Les dpenses encourues pour remplacer ou renouveler le composant sont comptabilises
comme lacquisition dun actif distinct et lactif remplac est limin.

4. Evaluation postrieure :

Le bien est valu au cot diminu des amortissements et pertes de valeur cumuls.

a. Amortissements :

Les composants dun actif doivent tre amortis sur leur dure dutilit. Le montant
amortissable dun actif est rparti en fonction de sa dure dutilit qui doit tre rexamine
priodiquement. Le montant amortissable est le cot dun actif, ou tout autre montant
substitu au cot, diminu de sa valeur rsiduelle.

Le mode damortissement doit reflter le rythme selon lequel les avantages conomiques
futurs lis lactif sont consomms par lentreprise. Il est rexamin priodiquement. La
dotation aux amortissements comptabilise en charges. Leffet des modifications de plan ou
de mode damortissement est prospectif.

La valeur rsiduelle est gale lestimation actuelle du montant que lentreprise obtiendrait si
lactif tait dj de lge et dans ltat de sa fin de dure dutilit, dduction faite des cots de
cession. En pratique, elle est difficile valuer, notamment pour les immeubles.

La valeur rsiduelle, la dure dutilit ainsi que le mode damortissement dun actif doivent
tre rviss au moins chaque fin de priode annuelle et ajusts si ncessaire. Lajustement
qui en dcoule doit tre comptabilis comme un changement destimation comptable (leffet
des changements doit tre comptabilis de manire prospective comme un changement
destimations conforme la norme IAS 8).

b. Pertes de valeur (norme applicable IAS 36, Dprciation dactifs) :

Une entreprise doit apprcier chaque date de clture sil existe un quelconque indice
montrant quun actif ait pu perdre de sa valeur. Sil existe un tel indice, lentreprise doit
dterminer la valeur recouvrable de lactif ou de lunit gnratrice de trsorerie auquel cet
actif se rapporte.

La valeur recouvrable est la valeur la plus leve entre le prix de vente net de lactif et sa
valeur dutilit.

Le prix de vente net est le montant qui peut tre obtenu de la vente de lactif lors dune
transaction dans des conditions de concurrence normale entre des parties bien informes et
consentantes, moins les cots de sortie.
La norme IAS 36 hirarchise les modalits de dtermination du prix de vente net :
1) Accord de vente irrvocable ;
2) March actif ;
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3) Meilleure information disponible (transactions rcentes sur actifs similaires dans le
mme secteur dactivit).

La valeur dutilit est la valeur actualise des flux de trsorerie futurs estims attendus de
lutilisation continue dun actif et de sa sortie la fin de sa dure dutilit.
5. adoption :
5. Premire adoption :

La norme IFRS 1 tablit les exemptions, ci-aprs, au principe selon lequel le premier bilan
douverture en IFRS doit tre conforme chaque norme :

Evaluer une immobilisation corporelle la date de transition aux IFRS sa juste
valeur et utiliser cette juste valeur en tant que cot prsum cette date ;
Un premier adoptant peut dcider dutiliser une rvaluation dune immobilisation
corporelle, tablie selon le rfrentiel comptable antrieur la date de transition ou une date
ultrieure, comme cot prsum la date de la rvaluation, si celle-ci est comparable la
date de rvaluation :
- la juste valeur ; ou
- au cot ou au cot amorti selon les IFRS, ajusts, par exemple en fonction des
variations dun indice des prix gnral ou spcifique.
Utiliser les valuations la juste valeur une date donne rsultant de certains
vnements comme cot prsum en IFRS la date de ces valuations.

De ce qui prcde, on peut conclure quen application de la norme IAS 16, les entits doivent
dsormais rpartir le cot total dun actif entre ses diffrents lments constitutifs et
comptabiliser chaque lment sparment ds lors que ces composants ont des dures dutilit
diffrentes de lactif auquel ils se rapportent et/ou ds lors quils procurent des avantages
lentreprise un rythme diffrent.

II Les principaux points de divergence avec le CGNC :

Elments Normes marocaines Normes IFRS
Approche par composants
- Approche par composants non prvue.
- Constatation deprovisions pour grosses
rparations ou comptabilisation des
charges rpartir.
- Application obligatoire de l'approche par
composants aux lments majeurs distincts
ayant des dures d'utilit diffrentes.
- Provision pour grosses rparations interdite.
Sont exclus du cot des immobilisations:
Sont inclus dans le cot d'une immobilisation
corporelle:
- Droits de mutation (enregistrement); - Droits d'enregistrement;
- Honoraires et commissions;
- Honoraires verss un ingnieur consultant
en charge de la supervision du processus
d'installation;
- Frais d'actes.
- Estimation initiale des cots relatifs au
dmantlement et l'enlvement de
l'immobilisation et la remise en tat du site
sur lequel elle est situe.
Cot d'acquisition

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Elments Normes marocaines Normes IFRS
- Dans le cas d'un dlai d'acquisition
suprieur un an, les frais financiers
spcifiques au prfinancement se
rapportant cette priode peuvent tre
inclus dans le cot d'acquisition des
immobilisations avec mention expresse
dans l'ETIC.
- Le cot de production des
immobilisations peut comprendre le
montant des intrts relatifs aux dettes
contractes pour le financement de cette
production depuis le "prfinancement"
spcifique jusqu' la date normale
d'achvement de
l'immobilisation ou desamiseen service
si elleest exceptionnellement antrieure
cette date.
Amortissement
- Calcul des amortissements sur la base
des dures d'utilisation; -
Possibilit de rviser le plan
d'amortissement avec justification au
niveau de l'ETIC.
- Calcul des amortissements sur la base des
dures d'utilit; -
Revue et rvision rgulire des mthodes et
dures d'amortissement.
Paiement diffr
Lecot del'immobilisationcorrespondau
prix contractuel.
Actualisation du cot d'entre en cas de
paiement diffr (si significatif).
Rvaluation
- Rvaluation de l'ensemble des
immobilisations; -
Rgularit non prvue.
- Rvaluation possible pour certaines
catgories d'immobilisations; -
Rvaluation rgulire.
Frais financiers
Doivent tre incorpors dans le cot des
immobilisations, les cots d'emprunt
directement attribuables l'acquisition, la
construction ou la production d'immobilisations
qui ncessitent une longue priode de
prparation avant de pouvoir tre utiliss ou
vendus.

Section VI : IAS 17, Comptabilisation des contrats de location :
En IFRS, la norme IAS 17 Contrats de location donne des principes en matire de
classification des contrats de location ainsi que des rgles de comptabilisation prcises
affrentes ces contrats.

La quasi-totalit des contrats de location des socits foncires sont des contrats de location
simples. Ainsi, nous nous sommes particulirement intresss aux modifications apportes par
la norme IAS 17 sur la comptabilisation de ce type de contrat. Toutefois, certaines
informations seront donnes sur le traitement des contrats de location financement tel que
spcifi par ladite norme.

I - Dfinition et classification dun contrat de location :

En rgles comptables marocaines, les contrats de location financement ne sont pas activables
dans les comptes individuels. Selon le rfrentiel IFRS, la norme IAS 17 impose lactivation
des contrats de location financement. Elle fournit en outre des principes de classification des
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contrats de location, ainsi que des rgles trs prcises de comptabilisation de ces contrats.

1. Dfinition dun contrat de location :

Un contrat de location est un accord par lequel le bailleur cde au preneur pour une priode
dtermine, le droit dutilisation dun actif en change dun paiement ou dune srie de
paiements.

Lidentification dun contrat de location ncessite une analyse en substance des contrats
quelle que soit leur forme juridique.

2. Classification des contrats de location :

La norme IAS 17 distingue deux catgories de contrats de location :

Un contrat de location-financement est un contrat de location ayant pour effet de
transfrer au preneur la quasi-totalit des risques et avantages inhrents la proprit
dun actif. Le transfert de proprit peut intervenir ou non, in fine.
Un contrat de location simple dsigne tout contrat de location autre quun contrat de
location-financement.

La classification des contrats de location se fonde donc sur le degr dimputation au bailleur
ou au preneur des risques et des avantages inhrents la proprit dun actif lou.

Les risques incluent les pertes ventuelles rsultant de la sous-utilisation des capacits ou de
lobsolescence technologique ainsi que des variations de la rentabilit dues lvolution de la
conjoncture conomique.

Les avantages peuvent tre reprsents par lesprance dune exploitation rentable sur la
dure de vie conomique de lactif et dun gain rsultant dune apprciation de sa valeur ou de
la ralisation dune valeur rsiduelle.

La distinction entre contrat de location simple et contrat de location financement dpend de la
ralit conomique de la transaction plutt que de la forme du contrat. Ainsi, lanalyse de la
substance des contrats devrait permettre leur classification (principe de substance over form).

La norme IAS 17 donne une liste non limitative de cinq exemples de situations qui,
individuellement ou conjointement, devraient en principe conduire considrer un contrat
comme un contrat de location-financement :
La dure du contrat de location couvre la majeure partie de la dure de vie
conomique de lactif mme sil ny a pas transfert de proprit ;
Au commencement du contrat de location, la valeur actualise des paiements
minimaux au titre de la location slve au moins la quasi-totalit de la juste valeur
de lactif lou ;
Le contrat de location transfre la proprit de lactif au preneur au terme de la dure
du contrat de location ;
Le contrat de location donne au preneur loption dacheter lactif un prix qui devrait
tre suffisamment infrieur sa juste valeur la date laquelle loption peut tre leve
pour que, ds le commencement du contrat de location, on ait la certitude raisonnable
que loption sera leve ; et
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Les actifs lous sont dune nature tellement spcifique que seul le preneur peut les
utiliser sans leur apporter des modifications majeures.

La norme complte par ailleurs ces exemples par une liste non limitative dindicateurs de
situations qui pourraient conduire individuellement ou conjointement la classification dun
contrat comme un contrat de location-financement :
Si le preneur peut rsilier le contrat de location, les pertes subies par le bailleur
relatives la rsiliation sont la charge du preneur ;
Les profits ou pertes rsultant de la variation de la juste valeur de la valeur rsiduelle
sont la charge du preneur ; et
Le preneur a la facult de poursuivre la location pour une deuxime priode
moyennant un loyer sensiblement infrieur au prix du march.

Les socits doivent ainsi rexaminer leurs contrats afin de vrifier si leur substance
conomique ne conduit pas la requalification des contrats de location simple conclus en
contrats de location-financement.

Cette approche par principes est assez difficile dans lapplication pratique car il ny a aucun
seuil prcis respecter. Des termes comme majeure partie et quasi-totalit restent
assez vagues. Par consquent, la prsente norme introduit beaucoup de marges
dinterprtation avec le risque que des contrats de mme nature conomique ne soient traits
de la mme manire dans des comptes dentreprises diffrentes.

LIASB est bien conscient de ce problme et a lanc, ds 2003, un projet de recherche visant
prparer une modification, voire un remplacement de lactuelle norme sur les contrats de
location. Il a ainsi publi en collaboration avec le FASB, le 19 mars 2009, un document des
fins de discussion commun sur la comptabilisation des contrats de location.

Les deux organismes ont not que le traitement comptable diffrent entre la location-
financement et la location simple pose un certain nombre de problmatiques, en particulier :
de nombreux utilisateurs des tats financiers estiment que tous les contrats gnrant
des actifs et des passifs doivent tre comptabiliss dans les tats financiers des
locataires. Par consquent, ces utilisateurs ajustent systmatiquement les montants
comptabiliss dans les tats de situation financire afin de tenter d'valuer les impacts
des actifs et passifs lis aux contrats de location simple ;
la distinction entre location simple et location-financement peut conduire ce que des
oprations similaires soient comptabilises de manire diffrente rduisant, pour les
besoins des utilisateurs, la comparabilit des tats financiers ;
la diffrence entre le traitement comptable d'une location simple et celui d'une
location-financement peut galement offrir la possibilit d'arranger des oprations afin
de parvenir au classement voulu d'une location. Par exemple, si une location est
classe dans la catgorie "location simple", le locataire obtient une source de
financement non comptabilise qui peut tre difficile comprendre par les utilisateurs.

Ainsi, lIASB et le FASB proposent que la comptabilit d'une location soit base sur le
principe selon lequel toutes les locations gnrant un passif (au titre des paiements futurs des
loyers) et un actif (le droit d'utiliser le bien lou) doivent tre comptabiliss dans l'tat de
situation financire des entits. Cette approche vise s'assurer que les locations sont
comptabilises de manire cohrente, quel que soit le secteur d'activit.

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3. Cas particulier de location dun ensemble Terrain + Construction :

Les terrains prsentent les caractristiques davoir une dure de vie conomique illimite et,
sil nest pas prvu den transfrer la proprit au preneur la fin de la dure du contrat de
location, le preneur ne reoit pas la quasi-totalit des risques et des avantages inhrents la
proprit. Par consquent, la partie de la location affrente au terrain doit en principe tre
comptabilise en tant que contrat de location simple.

Si la valeur du terrain est considre comme significative, il convient dappliquer le principe
de lapproche par composants au contrat de location :
Le composant terrain est class en tant que contrat de location simple moins quil
soit prvu de transfrer la proprit du terrain au preneur lchance du contrat de location ;
Le composant construction est class en tant que contrat de location financement ou
contrat de location simple selon les principes noncs ci-dessus ;
Au commencement du contrat, en cas de classement diffrent des deux composants, les
paiements minimaux prvus au contrat doivent tre rpartis entre les deux composants en
fonction de leur juste valeur respective cette mme date.

4. IFRIC 4 Dterminer si un accord contient un contrat de location :

Une entit peut conclure un accord, comportant une transaction ou une srie de transactions
lies, qui na pas la forme lgale dun contrat de location mais qui confre un droit dutiliser
un actif en change dun paiement ou dune srie de paiements.

Afin de dterminer si un accord est, ou contient, un contrat de location, il faut se fonder sur la
substance de laccord et apprcier si lexcution de laccord dpend de lutilisation dun actif
spcifique, et laccord confre un droit dutiliser lactif.

Lapprciation dun accord pour dterminer sil contient un contrat de location doit se faire au
commencement de laccord, cest--dire la premire des dates: date de laccord et date de
lengagement des parties sur les principales conditions de laccord, sur la base de tous les faits
et circonstances.

Si un accord contient un contrat de location, les parties laccord doivent appliquer
llment location du contrat les dispositions de la norme IAS 17. Les autres lments de
laccord qui ne font pas partie du champ dapplication de la norme IAS 17 doivent tre
comptabiliss selon les autres normes.

Ainsi, les paiements et autres contreparties imposs par laccord doivent tre spars au
commencement de laccord ou lors dune rapprciation de l'accord entre ceux affrents la
location et ceux concernant d'autres lments sur la base de leurs justes valeurs relatives. Les
paiements minimaux au titre de la location tels que dfinis par la norme IAS 17 nincluent que
les paiements relatifs la location (cest--dire le droit dutiliser lactif) et excluent les
paiements relatifs dautres lments de laccord (par exemple concernant les services et le
cot des intrants).

Une rapprciation pour dterminer si laccord contient un contrat de location
postrieurement au commencement de laccord ne doit tre effectue que si lune quelconque
des conditions suivantes est satisfaite:
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a. Une modification des termes contractuels se produit, sauf si la modification a pour seul
effet le renouvellement ou la prorogation de laccord.
b. Une option de renouvellement est exerce ou une prorogation est convenue par les
parties laccord, sauf si la dure du renouvellement ou de la prorogation avait t
initialement incluse dans la dure du contrat de location selon la norme IAS 17.

5. Cas particulier des transactions de cession-bail :

Une opration de cession-bail est une opration de cession dun actif pour le reprendre bail.
Le paiement au titre de la location et le prix de vente sont gnralement lis car ils sont
ngocis ensemble. La comptabilisation dune opration de cession-bail dpend de la
catgorie du contrat de location.

Lorsquune transaction de cession-bail dbouche sur un contrat de location financement,
lopration est pour le bailleur un moyen daccorder un financement au preneur, en
consquence, lexcdent des produits de cession par rapport la valeur comptable ne doit pas
tre immdiatement comptabilis en rsultat et doit, au contraire, tre diffr et amorti sur la
dure du contrat de location.

Si une transaction de cession-bail dbouche sur un contrat de location simple et sil est clair
que la transaction est effectue la juste valeur, tout profit ou perte doit tre comptabilis
immdiatement.
Si le prix de vente est infrieur la juste valeur, tout profit ou perte doit tre comptabilis
immdiatement ; en revanche, si la perte est compense par des paiements futurs infrieurs au
prix du march, elle doit tre diffre et amortie proportionnellement aux paiements au titre
de la location sur la priode pendant laquelle il est prvu dutiliser lactif.
Si le prix de vente est suprieur la juste valeur, lexcdent doit tre diffr et amorti sur la
dure dutilisation attendue de lactif.

II - La comptabilisation des contrats de location chez le bailleur :

Lune des principales problmatiques poses par cette norme aux socits foncires serait
sans nul doute, la comptabilisation des revenus locatifs provenant des contrats de location
simple.

En effet, la norme IAS 17 stipule que les revenus locatifs provenant des contrats de location
simple doivent tre comptabiliss en produits de manire linaire sur toute la dure du contrat
de location.

Ainsi, dans le cadre de la ngociation dun nouveau contrat ou le renouvellement dun contrat
de location, les socits foncires sont souvent amenes consentir au preneur un certain
nombre davantages. Ces avantages peuvent tre aussi divers que loctroi dun certain nombre
de loyers gratuits, un nombre de mois de loyers rduits, la prise en charge temporaire par le
bailleur des cots habituellement supports par le preneur
En substance, ces avantages consentis par le bailleur font partie du prix net accept par les
deux parties en contrepartie de lutilisation de lactif par le preneur. En consquence, cest ce
cot net total (cot total des loyers diminu des avantages obtenus) qui devra tre rparti sur
la dure du contrat en contrepartie des avantages conomiques que le preneur retire de
lutilisation de lactif.

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Les socits foncires seront donc obliges, au moment du passage aux normes IFRS, de
retraiter par les capitaux propres les carts entre les revenus locatifs lisss sur la dure du
contrat et les revenus comptabiliss ; en tenant compte du fait que ce lissage va changer les
modalits dapprciation de la croissance du cash-flow, et rendre la comparaison avec les
annes antrieures plus difficile.

1. La comptabilisation des revenus des contrats de location simple et des dpts de
garantie :

La norme IAS 17 a apport un certain nombre de modifications quant la comptabilisation de
certains lments tels que les incentives proposs (exemple : franchises de loyers, loyers
progressifsetc.).

a. Notion des Avantages dans les contrats de location :

Les avantages dans un contrat de location simple sont, en substance, relatifs la contrepartie
pour lutilisation du bien lou. Ceci reprend tous les avantages consentis par le bailleur au
preneur pour la ngociation ou le renouvellement dun contrat de location simple, quelles que
soient la nature, la forme et la date de paiement de ces avantages.
Ces avantages peuvent tre illustrs par les exemples suivants :
- Remboursement des dpenses ;
- Prise en charge par le bailleur de cots qui sont, en principe, supports par le
locataire (ex. cot de relocation, cots de dmnagement, amnagements des locaux
lousetc.) ;
- Loyers gratuits ou rduits au titre des priodes initiales du contrat de location (ex.
paliers, franchisesetc.).

La norme IAS 17 sapplique pour tous les avantages consentis au preneur mme si ces
avantages ne sont pas mentionns explicitement dans le contrat de location. Par exemple, le
bailleur prend sa charge les cots de lamnagement des locaux lous alors que ces cots ne
sont pas mentionns dans le contrat.

b. Mthode de comptabilisation :

Le bailleur doit comptabiliser le cot cumul des avantages comme une rduction de revenus
locatifs sur la dure du bail sur une base linaire moins quune autre base systmatique ne
soit plus reprsentative de la faon dont lavantage relatif au bien lou se consomme dans le
temps.
En dautres termes, les revenus locatifs provenant des contrats de location simple doivent tre
comptabiliss en produits de faon linaire sur toute la dure du contrat de location moins
quune autre base systmatique ne soit plus reprsentative de lchelonnement dans le temps
de la diminution de lavantage retir de lutilisation de lactif lou.

c. Franchises de loyers :

Les franchises et paliers de loyers octroys sont comptabiliss en rduction ou en
augmentation des revenus locatifs sur la dure de la location.

Lincidence financire dune franchise de loyer (correspondant au manque gagner par
rapport au loyer annuel), doit donc tre rpartie sur la dure ferme du bail dans les comptes. Il
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existerait donc un dcalage entre les loyers comptabiliss selon les normes IFRS et les loyers
quittancs. Par ailleurs, il est signaler que toutes les socits foncires europennes cotes
de lchantillon de ltude mene par le cabinet KPMG
11
talent les franchises de loyer sur la
priode irrvocable du bail.

Les socits foncires peuvent se trouver devant trois situations concernant ce principe
dtalement :
Contrats signs lors de lexercice de passage comportant des franchises de loyers :
Dans ce cas, le loyer comptabilis en IFRS correspond au loyer prvu au bail minor dune
quote-part de franchise. Le loyer comptabilis sera donc infrieur au loyer quittanc pour cet
exercice.
Contrats signs antrieurement lexercice de passage mais dont les effets de la
franchise se poursuivent sur lexercice de passage et les exercices suivants : Ce cas a les
mmes effets que la situation prcdente.
Contrats signs antrieurement lexercice de passage mais dont la franchise na plus
deffet sur cet exercice et concerne des baux dont la priode ferme nest pas chue :
Dans ce cas, lapplication de la norme a pour effet de :
minorer lors de lexercice de passage et jusqu la fin de la priode ferme du bail
les loyers comptabiliss dune quote-part de la franchise. Les loyers concerns
sont donc infrieurs aux loyers quittancs.
de rvaluer les capitaux propres de la quote-part de franchise qui aurait d tre
tale lors de lexercice de la prise deffet du bail.

d. Financement de travaux pour le compte de preneurs :

Pour ngocier un nouveau contrat, le bailleur peut financer des travaux pour le compte de
preneurs, soit en remboursant les dpenses engages par le preneur, soit en ralisant des
amnagements des locaux lous.

Cependant, il convient de distinguer la nature de ces travaux :

Travaux spcifiques au preneur : il sagit des travaux qui ne sont pas utilisables par un
locataire ultrieur et qui napportent pas de valeur lensemble immobilier. Pour cette nature
de travaux, le cot des travaux supports par le bailleur doit tre comptabilis conformment
SIC 15 comme une rduction de revenus locatifs sur la dure du bail. Exemple : le bailleur
prend sa charge des travaux de cloisonnement raliss pour le compte des preneurs. Ces
travaux sont par nature immobilisables. Cependant, ces travaux ne crent pas de valeur et ne
seront pas rutilisables par un autre locataire.
Travaux apportant de la valeur lensemble immobilier : il sagit de travaux qui
bnficieront aux locataires ultrieurs et qui apportent de la valeur lensemble immobilier.
Pour cette nature de travaux, lanalyse conduirait ne pas comptabiliser ces travaux comme
une rduction de revenus locatifs mais comme une immobilisation. Exemple : travaux de
climatisation.

Par ailleurs, il est trs difficile dapprcier si les travaux auront une dure de vie allant au-del
de la dure ferme du bail et si cest le cas sils pourront bnficier un autre locataire, du fait
que, trs souvent les amnagements sont modifis ou remplacs lors de lentre dun nouveau
locataire.

11
Daprs ltude Premire application des normes IFRS pour les socits foncires cotes franaises et
europennes , publie en janvier 2007 par le cabinet KPMG.
Page 66 sur 150
e. Loyers variables et indexs :

Les loyers conditionnels dsignent la partie des paiements minimaux au titre de la location
dont le montant nest pas fix mais qui est tablie sur la base dun facteur autre que
lcoulement du temps (par exemple : pourcentage du chiffre daffaires, indices de prix, taux
dintrt du march). Ces loyers sont expressment exclus par la norme IAS 17 du calcul des
paiements minimaux au tire de la location.

Entrent dans cette catgorie de loyers, les loyers variables et les loyers indexs qui dpendent
de lutilisation future du bien et dont le montant des paiements nest pas fix. Par consquent,
ces loyers sont exclus des paiements minimaux au titre de la location et ne font pas lobjet
dun talement sur la dure du bail.

f. Dpts de garantie et indemnits de rsiliation :

Les dpts de garantie ntant pas rmunrs par le bailleur, il convient, au regard de la
norme IAS 39, de les actualiser sur la dure ferme du bail. La dure qui devra tre retenue
pour lactualisation du dpt devra tre cohrente avec la dure du contrat de location telle
quelle sera dfinie ci-dessous.
Lcart dactualisation ainsi dgag lorigine (cart entre la valeur nominale et la valeur
actualise) constitue un complment de loyer et est tal de faon linaire sur la dure
probable du bail.

Les indemnits de rsiliation sont perues des locataires lorsque ces derniers rsilient le bail
en cours. En IFRS, ces indemnits sont comptabilises en produits lors de lexercice de leur
constatation.

g. La dure du contrat de location :

La norme IAS 17 dfinit la dure du contrat de location comme tant la priode non rsiliable
pour laquelle le preneur sest engag louer lactif ainsi que toutes les priodes ultrieures
pour lesquelles le preneur a loption dobtenir la poursuite de son contrat de location
moyennant ou non le paiement dune somme complmentaire dans la mesure o, ds le
commencement du contrat de location, on peut avoir la certitude raisonnable que le preneur
exercera son option.

Un contrat non rsiliable est un contrat pouvant tre rsili uniquement :
Si une ventualit peu probable survient,
Avec lautorisation du bailleur,
Si le preneur conclut avec le mme bailleur un nouveau contrat portant sur le mme
actif ou un actif similaire,
Lors du paiement par le preneur dune somme complmentaire telle quil existe, ds le
commencement du contrat, la certitude raisonnable que le contrat de location sera
poursuivi.

Ainsi, avant de dterminer la dure non rsiliable dun contrat, il faut sassurer de la substance
conomique dune facult juridique de rsiliation anticipe (exemple : en cas de rsiliation
anticipe, paiements de loyers restant dus sur la dure rsiduelle du contrat initial).
Page 67 sur 150
Enfin, la dure du contrat de location retenir dpendra des circonstances et de tous faits
entourant lopration de location. Par exemple : lors de la conclusion dun bail par priode
triennale, le locataire a la facult de rsilier son bail lexpiration de chaque priode triennale.

Sil a t dmontr que le renouvellement de chaque priode triennale prsentait trop
dincertitude, la dure retenir devra intgrer cette estimation et la linarisation devra tre
effectue sur la premire priode ferme du bail, soit 3 ans.
Par contre, si on obtient la certitude raisonnable que le preneur va exercer loption pour
poursuivre le contrat, alors cest sur cette dure, renouvellement compris, quil conviendra de
comptabiliser les produits.

2. La comptabilisation des cots directs encourus par le bail :

a. Honoraires de commercialisation et frais juridiques externes :

Lors de la ngociation et de la rdaction dun contrat de location, le bailleur encourt souvent
des cots directs initiaux tels que commissions et honoraires juridiques. Ce sont des
incremental costs c'est--dire des cots encourus en vue de lacquisition des revenus
locatifs et qui nauraient pas t engags en labsence de contrat.

La norme IAS 17 ne donne pas de liste de cots directs initiaux, nanmoins les lments
suivants peuvent tre considrs comme conformes la dfinition ci-dessus :
- Honoraires de commercialisation (commissions verses aux intermdiaires pour la
signature du contrat) ;
- Frais dactes juridiques, honoraires lgaux ou de conseiletc.
De leur part, les cots de publicit sont exclus.

Ces cots doivent tre inclus dans la valeur nette comptable de lactif et tals sur la dure de
vie du bail lorsque la socit a choisi le modle du cot pour la valorisation de ses immeubles
de placement.
Toutefois, pour les socits ayant opt pour le modle de la juste valeur afin de valoriser leurs
immeubles de placement, ces cots ne sont pas valoriss dans la juste valeur des immeubles
concerns. Ils sont donc comptabiliss en rsultat ds le premier arrt suivant le dbut du
contrat de location si laugmentation de juste valeur sur la priode est infrieure au montant
de ces cots.

b. Indemnit dviction :

Lindemnit dviction est verse au locataire en place lorsque le bailleur rsilie un bail en
cours. Concernant le traitement des indemnits dviction verses, il convient de distinguer
deux cas:

Remplacement dun locataire : les indemnits dviction verses aux prcdents
locataires constituent un cot afin de contracter avec de nouveaux locataires. Cette indemnit
dviction permet de modifier le niveau de performance de lactif. En effet, si le bailleur verse
une indemnit un locataire, cest pour relouer le local un niveau de loyer plus lev, ce qui
entranera une apprciation de la valeur de lactif.
Ainsi, les indemnits verses doivent tre incluses la valeur nette comptable de lactif lou
et tales sur la dure du contrat. Dans le cas de loption pour la juste valeur pour la
valorisation des immeubles de placement, ces cots ntant pas inclus dans la valeur de
Page 68 sur 150
march, lindemnit est alors comptabilise en rsultat ds le premier arrt suivant le dbut
du contrat de location si laugmentation de la juste valeur sur la priode est infrieure au
montant de cette indemnit.

Restructuration des locaux : dans le cas de travaux de rnovation lourde ou de
reconstruction dun immeuble qui ncessite dobtenir au pralable le dpart des locataires, la
norme IAS 16 sapplique car ces cots font partie des cots de prparation. En effet, celle-ci
prvoit que le cot dune immobilisation corporelle doit tre comptabilis en tant quactif si,
et seulement si, il est probable que les avantages conomiques futurs associs cet lment
aillent lentit et si le cot de cet actif peut tre valu de faon fiable. Les indemnits
verses peuvent tre actives dans le cot des travaux de restructuration si elles remplissent
les conditions telles qunonces par la norme IAS 16.

c. Droits dentre :

Les droits dentre perus par le bailleur sanalysent comme des complments de loyers. En
effet, le droit dentre fait partie du montant net chang par le bailleur et le preneur dans le
cadre dun contrat de location.
Ainsi, en normes IFRS, les priodes comptables pendant lesquelles ce montant net est
comptabilis ne doivent pas tre affectes par la forme de laccord et les chances de
paiement. Ces droits doivent tre tals sur la dure ferme du bail, et sont donc comptabiliss
en produits constats davance et rpartis sur la dure du bail.


III. Synthse des divergences de traitement entre les normes marocaines et IFRS:


Elments Maroc IAS/IFRS
Contrat de location
financement
Aucun traitement particulier; les
contrats de location financement
sont traits comme les contrats de
location simple.
L'activation des contrats de
location financement est
obligatoire.
Informations fournir
(contrats de location)
Dtail des redevances de crdit-
bail des exercices prcdents, de
l'exercice prsent et les
redevances restant payer moins
et plus d'un an.
Dtail des paiements minimaux
moins d'un an, plus d'un an et
moins de 5 ans, et plus de 5 ans.
Franchise de loyers
Comptabilisation immdiate en
comptes de rsultat.
Comptabilisation des revenus
locatifs defaonlinairesur toute
la dure du contrat de location.
Indexation Pas d'talement. Pas d'talement.
Loyers variables Pas d'talement. Pas d'talement.


Page 69 sur 150
Elments Maroc IAS/IFRS
Modle du cot: Capitalisationau
cot de l'actif lou.
Option pour la juste valeur:
Lindemnit est alors
comptabilise en rsultat ds le
premier arrt suivant le dbut
du contrat si laugmentation de la
juste valeur sur la priode est
infrieure au montant de cette
indemnit.
Indemnits d'viction
verses dans le cadre d'un
programme de rnovation
Immobilisation. Analyse au cas par cas.
Droits d'entre
Aucun traitement particulier,
toutefois, ils sont gnralement
comptabiliss en produits
exceptionnels lors de l'exercice de
leur acquisition.
Etalement sur lapriodefermedu
bail.
Indemnits de rsiliation
Aucun traitement particulier,
toutefois, ils sont gnralement
comptabiliss en produits
exceptionnels lors de l'exercice de
leur acquisition.
En produits de l'exercice de la
rsiliation.
Indemnits d'viction
verses pour remplacer un
locataire
Comptabilises soit en charges de
l'exercice, soit en charges
constates d'avance tales sur la
dure du bail consenti au nouveau
preneur.




















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Conclusion de la premire partie


Les socits immobilires construisant en vue de la location et/ou la vente sont fortement
impactes par les changements induits par les normes IFRS. Lors de cette premire partie,
nous avons abord les spcificits comptables du secteur immobilier et les normes IFRS
traitant ces spcificits. Lesdites normes ont t tudies en vue de ressortir les principales
dispositions normatives mais galement les options prvues par la norme IFRS 1 lors de la
premire application.

Afin de russir le passage aux normes IFRS, les entreprises devront prendre un certain
nombre de mesures savoir :
identifier les diffrences et leurs consquences entre les rgles comptables marocaines et
les IFRS ;
faire le meilleur choix de politique comptable en vue de la premire application des
IFRS ;
prparer la conversion sous des aspects comptables, humains et par rapport aux
systmes dinformation ;
revoir leur stratgie de communication externe et prparer lensemble des parties
prenantes limpact des IFRS sur le reporting financier.

Par ailleurs, nous avons constat que lapplication des normes internationales dinformation
financire pose un certain nombre de problmatiques et ne se fait pas sans difficults. En
effet, les principales difficults lies leur application peuvent se rsumer comme suit :

difficults lies au passage de la mthode lachvement la mthode
lavancement ;

difficults lies lanalyse de la substance des contrats de construction ;

difficults lies la valorisation des immeubles de placement ;

difficults lies au traitement des actifs corporels selon les nouvelles dispositions, et
notamment, en vertu des principes de substance over form et de lapproche par
composants.

Aprs avoir expos les spcificits normatives des normes IFRS et les divergences que
prsentent ces normes par rapport aux normes marocaines, nous allons dtailler au niveau de
la deuxime partie les retraitements et reclassements devant tre oprs par les socits
immobilires construisant en vue de la location et/ou la vente afin de se conformer aux rgles
et principes des normes IFRS.






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Introduction de la deuxime partie


Lharmonisation de lorganisation des marchs financiers europens a conduit lUnion
Europenne prendre un certain nombre de dcisions dont le choix dun rfrentiel comptable
unique qui devrait progressivement permettre toutes les entreprises europennes de parler le
mme langage en matire dinformation financire.

Ladoption dun rfrentiel comptable unique va naturellement favoriser lhomognit des
informations financires produites. Il permettra ainsi, en limitant les options offertes, de
comparer plus objectivement les donnes financires de plusieurs entreprises.
Mais le corps de normes IFRS choisi par lUnion Europenne, va largement au-del de ce
simple objectif. En privilgiant la substance sur lapparence et en instaurant, dans certains
domaines, lactualisation et la juste valeur, il opte dfinitivement pour la prminence de
lconomique sur le juridique et peut, dans ce contexte, influer trs largement sur les pratiques
actuelles.

Rsolument tourn vers les investisseurs, ce corps de normes privilgie galement des
valuations en juste valeur, permettant de mieux apprhender le patrimoine du groupe la
date darrt des comptes. En matire de rsultats et avec toujours le mme souci
dinformation des investisseurs et des marchs financiers, le rfrentiel IFRS oriente leur
analyse en fonction des performances financires des diffrentes activits exerces par le
groupe.

Ces normes IFRS, dabord qualifies de comptables sont dsormais considres comme des
standards dinformation et de reporting financier, posent un certain nombre de questions sur
leur mise en application au regard des normalisations nationales existantes.

Toutefois, bien que les normes internationales soient standardises, elles devront tre
adaptes aux diffrents secteurs afin de prendre en considration leurs spcificits. En effet,
leur application ncessite le recours des interprtations qui devront tre argumentes et
dcrites en annexes des tats financiers afin de garantir une transparence de linformation
publie.

La deuxime partie a pour objectif de traiter les principales difficults rencontres par les
socits immobilires construisant en vue de la location et/ou la vente lors de la mise en place
des normes IFRS.

A cet effet, nous allons prsenter les retraitements et reclassements devant tre oprs par les
socits immobilires construisant en vue de la location et/ou la vente lors du passage aux
normes IFRS. Nous allons par ailleurs illustrer lensemble de ces retraitements et
reclassements travers un cas pratique dune socit immobilire construisant en vue de la
vente et la location.





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PREMIER CHAPITRE : TRAITEMENT DES ACTIFS CORPORELS

Au niveau de ce chapitre, nous allons nous pencher sur les retraitements devant tre oprs
par les socits marocaines oprant dans le secteur immobilier. Toutefois, il est noter que
ces retraitements ne concernent pas uniquement ces socits mais pratiquement toutes les
socits marocaines devant convertir leurs tats financiers en normes IAS-IFRS.

Notre choix de traiter les retraitements relatifs aux actifs corporels trouve sa justification
dune part dans le fait que le rfrentiel IFRS a apport de nombreuses modifications qui vont
avoir un impact significatif sur les comptes des socits immobilires marocaines, et dautre
part, limpact du nouveau traitement IAS-IFRS des immeubles de placement serait plus
significatif et important au niveau des socits foncires marocaines.

Ainsi, la mise en place des normes IAS-IFRS relatives aux actifs corporels (normes IAS 16,
IAS 17 et IAS 40) au sein des socits immobilires marocaines aura pour principales
consquences :

a. Suite lapplication du principe de prminence de la substance sur lapparence
(substance over form), une comptabilisation au bilan de certaines immobilisations dont
lentreprise nest pas propritaire mais dont elle contrle les avantages conomiques futurs et
assume les risques dsormais simpose ;
b. Lamortissement dun bon nombre dimmobilisations va changer du fait que :
les dures admises fiscalement ne sont plus retenues puisque lamortissement est la
rpartition systmatique du montant amortissable dun actif sur sa dure dutilit,
les actifs sont dcomposs et chaque composant est amorti sur sa dure dutilit.
c. La valeur de lactif ou dun groupe dactifs est suivie en fonction des flux de trsorerie
futurs attendus. Dans ce sens, la fiche projet dinvestissement qui dfinit les flux de trsorerie
futurs devient le tableau de bord du processus de comptabilit des immobilisations.

Section I : Contrats de location :

I Contrat de location financement :

Le CGNC prcise que les biens obtenus en crdit-bail ne doivent pas figurer lactif de
lentreprise utilisatrice tant que lutilisateur n'a pas lev loption d'achat, et les sommes dues
par lutilisateur au titre de la priode de jouissance constituent des charges d'exploitation. Ces
actifs ne peuvent figurer au bilan qu partir de la date de leve de loption dachat. Ainsi,
lorsque lutilisateur devient propritaire du bien en levant loption d'achat dont il est titulaire,
il doit inscrire cette immobilisation lactif de son bilan.

La norme IAS 17, comme nous lavons vu au niveau de la premire partie, prvoit un
traitement diffrent savoir : les actifs lous en vertu dun contrat de location qui transfert
la socit locataire la quasi-totalit des risques et des avantages inhrents la proprit de
lactif, devront tre comptabiliss comme si la socit en tait propritaire. Ainsi, les socits
devraient procder une analyse de tous ses contrats de location afin de pouvoir identifier et
classer les contrats en un contrat de location financement ou en un contrat de location simple
et procder ainsi aux retraitements qui simposent.

Afin de faciliter cette classification, les contrats de location peuvent tre examins au regard
des exemples de situation ainsi que des indicateurs de situation cits au niveau du troisime
Page 74 sur 150
chapitre de la premire partie du prsent mmoire, et qui conduisent normalement classer un
contrat en tant que contrat de location financement.

La norme IAS 17 prvoit une comptabilisation des contrats de location financement qui est
compltement diffrente des principes marocains, mais qui reflte la philosophie des normes
IFRS.

Les contrats de location financement identifis devront tre retraits chez le bailleur comme
sil sagissait dune vente crdit, et chez le preneur comme sil sagissait dun achat crdit.

1. Chez le bailleur :

Au bilan :
Comptabilisation dune crance pour un montant gal la juste valeur de lactif augmente
des cots directs initiaux du contrat de location.
Les valeurs rsiduelles non garanties estimes retenues pour le calcul du montant de la
crance doivent tre rvises rgulirement :
- en cas de rvision la baisse : la crance doit tre ramene un montant gal la
valeur prsente des flux rviss sur la base du taux implicite dorigine ;
- en cas de rvision la hausse : aucun ajustement ne doit tre opr.

Au compte de rsultat :
Les loyers sont assimils aux annuits constantes de remboursement dun prt. Ils sont ainsi
ventils entre :
- un amortissement de capital, et
- un produit dintrt calcul sur la base du capital restant d et du taux implicite du
contrat.

Ainsi, les critures de retraitements peuvent se prsenter comme suit
12
:
1. Annulation de la valeur du bien figurant lactif du bilan ;
2. Comptabilisation du montant de la crance financire correspondante lactif du
bilan ;
3. Annulation dans les comptes consolids de la redevance perue enregistre en
produits dexploitation dans les comptes individuels, et comptabilisation dun
produit financier et dun remboursement progressif du prt ;
4. Annulation de lamortissement de limmobilisation ;
5. Constatation des impts diffrs lis au retraitement des contrats.

2. Chez le preneur :

Au bilan :
Au commencement du contrat, le bien est enregistr en immobilisation lactif en
contrepartie de la comptabilisation dun emprunt au passif du bilan.
Le paragraphe 20 de la norme IAS 17 dispose quau dbut de la priode de location, lentit
doit comptabiliser les contrats de location financement lactif et au passif de son bilan pour
des montants gaux la juste valeur du bien lou ou, si celle-ci est infrieure, la valeur
actualise des paiements minimaux au titre de la location dtermines, chacune, au
commencement du contrat de location.

12
Un exemple des critures de retraitement devant tre passes par le bailleur est prsent au niveau de lannexe
n4.
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Le taux dactualisation utiliser pour calculer la valeur actualise des paiements minimaux au
titre de la location, est le taux dintrt implicite du contrat de location si celui-ci peut tre
dtermin, sinon le taux demprunt marginal du preneur doit tre utilis.
Les cots directs initiaux du preneur sont ajouts au montant comptabilis lactif, qui est
soumis ensuite aux normes IFRS applicables (IAS 16 et IAS 36 en particulier).

Au compte de rsultat :
Les loyers verss sont assimils aux annuits constantes de remboursement dun emprunt et
sont ventils entre :
- un amortissement de capital, et
- une charge financire calcule sur la base du capital restant d et dun taux dintrt
constant (taux dactualisation dorigine).
Par ailleurs, lactif inscrit au bilan fait lobjet dune dotation aux amortissements selon une
mthode cohrente avec celle applique la catgorie laquelle appartient le bien. La dure
damortissement retenue est gale la dure la plus courte entre la dure dutilit retenue pour
la catgorie laquelle appartient le bien et la dure du contrat de location (sauf certitude
raisonnable que le preneur devienne propritaire de lactif en fin de location).

Ainsi, les critures de retraitements peuvent se prsenter comme suit
13
:
1. Enregistrement du bien en immobilisation lactif du bilan ;
2. Comptabilisation de lemprunt correspondant au passif du bilan ;
3. Annulation dans les comptes consolids de la redevance enregistre en charges
dexploitation dans les comptes individuels, et comptabilisation dune charge
financire et dun remboursement progressif de lemprunt ;
4. Comptabilisation de lamortissement de limmobilisation ;
5. Constatation de la dprciation ventuelle du bien dans les conditions que si
lentreprise en tait propritaire ;
6. Constatation des impts diffrs lis au retraitement des contrats.

En cas dinterruption du contrat, les lments qui proviennent du traitement du contrat de
location financement sont solds et le montant net rsultant de ces diffrents lments ainsi
que le produit ventuellement peru en cas de transfert du contrat, sont enregistrs en rsultat.

Outre le calcul des impacts lis aux retraitements des contrats de location financement
identifis, la socit doit indiquer pour chaque catgorie dactif :
1. La valeur nette comptable la date de clture ;
2. Un rapprochement entre le total des paiements minimaux au titre de la location la
clture et leur valeur actuelle ainsi que le montant des paiements minimaux au titre
de la location et leur valeur actuelle payer : moins dun an, de 1 5 ans, et plus
de 5 ans ;
3. Description gnrale des principales dispositions des contrats.

II Contrats de concessions de services :

Le rfrentiel comptable marocain ne prvoit aucun traitement spcifique des contrats de
service conclus par une socit. En effet, les contrats de service donnent lieu uniquement la
comptabilisation dune charge au niveau des comptes sociaux.


13
Un exemple des critures de retraitement devant tre passes par le preneur est prsent au niveau de lannexe
n5.
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Par contre, en normes IFRS, ds lors que certains accords rpondent, en substance, la
dfinition dun contrat de location financement, doivent tre traits en tant que contrat de
location mme sils nont pas la forme juridique dun contrat de location. Le paragraphe 6 de
lIFRIC 4 dispose quun accord comporte un contrat de location financement si :

Lexcution de laccord dpend de lutilisation dun actif ou dactifs spcifiques ; et
Laccord confre un droit dutiliser lactif, cette condition est satisfaite si lune des
situations ci-dessous est remplie :
- lacheteur a la possibilit ou le droit dexploiter lactif ou d'ordonner d'autres
de l'exploiter de la faon quil tablit tout en obtenant le contrle de la majeure
production ou autre utilit de lactif ;
- lacheteur a la possibilit ou le droit de contrler laccs physique lactif
sous-jacent tout en contrlant plus quune partie insignifiante de la production
ou autre utilit de lactif ;
- les faits et circonstances indiquent quil est peu probable que dautres parties,
autres que lacheteur, prendront plus quune partie insignifiante de la
production ou autre utilit produite ou gnre par lactif pendant la dure de
laccord, et le prix pay par lacheteur nest ni contractuellement fix par une
unit de production, ni gal au prix du march actuel par unit de production au
moment de la livraison de la production.

Ainsi, si un accord contient un contrat de location, les parties laccord doivent appliquer
llment location du contrat les dispositions de la norme IAS 17. En consquence, si un
accord contient un contrat de location, celui-ci doit tre class comme contrat de location-
financement ou comme contrat de location simple selon les critres de classification des
contrats de location exposs au niveau du troisime chapitre de la premire partie. Par
ailleurs, les autres lments de laccord qui ne sont pas dans le champ dapplication de lIAS
17 doivent tre comptabiliss sparment selon les autres normes.

Par consquent, les paiements et autres contreparties imposs par laccord doivent tre spars
au commencement de laccord ou lors dune rapprciation de l'accord entre ceux affrents
la location et ceux concernant d'autres lments sur la base de leurs justes valeurs relatives.
Les paiements minimaux au titre de la location tels que dfinis au niveau de lIAS 17
nincluent que les paiements relatifs la location (cest--dire le droit dutiliser lactif) et
excluent les paiements relatifs dautres lments de laccord (par exemple concernant les
services et le cot des intrants).

Les socits marocaines oprant dans le secteur immobilier sont donc amenes analyser au
cas par cas leurs contrats de service conclus afin didentifier les contrats de service
comportant en substance un contrat de location financement et de les traiter tel quexpos
dans ce qui prcde.

Section II : Immobilisations corporelles :

La norme IAS 16 est sans doute, lune des normes qui ont impact de manire significative
les comptes consolids des groupes tout en prsentant des difficults importantes lors de leur
mise en uvre.

Comme nous lavons soulign au niveau du troisime chapitre de la premire partie, la norme
IAS 16 prvoit deux mthodes pour le traitement ultrieur des immobilisations (modle du
Page 77 sur 150
cot ou modle de rvaluation). Nanmoins, la tendance gnrale est le maintien de la
mthode du cot pour le traitement des immobilisations corporelles. Dailleurs, cette tendance
est confirme par ltude mene par le cabinet international KPMG
14
. En effet, les rsultats de
ltude confirment qu lexception dun seul groupe de construction europen, aucun des
autres constructeurs europens de lchantillon de ltude na opt pour la rvaluation de ses
immobilisations corporelles. Cette situation sexplique notamment par la volatilit quentrane
le modle de la rvaluation sur le montant des immobilisations ainsi que par la complexit de
sa mise en uvre (suivi dans le temps des flux de rvaluation par capitaux propres ou par
rsultat, amortissement par rsultat pratiqu sur la valeur rvalue, frquence rgulire des
rvaluations, etc.).

En vue de faciliter le passage aux normes IFRS, la norme IFRS 1 propose aux entreprises
dadopter certaines exemptions lapplication de manire rtrospective de lensemble des
normes IAS/IFRS qui sont applicables toutes les oprations antrieures la date de
transition.

Ainsi, par mesure de simplification, les groupes peuvent retenir lexemption prvue par la
norme IFRS 1 pour le traitement des immobilisations corporelles, savoir de retenir la juste
valeur ou une rvaluation antrieure comme cot prsum (immobilisation par
immobilisation).

Daprs ltude du cabinet KPMG cite ci-dessus, les groupes de construction europens n'ont
pas procd, dans leur majorit, des rvaluations en juste valeur de leurs immobilisations
dans leur bilan d'ouverture IFRS. Toutefois, certains groupes britanniques ont maintenu en
normes IFRS les rvaluations dimmeubles et de terrains qui avaient t comptabilises dans
leurs comptes tablis en normes locales.

En pratique, les principaux retraitements identifis au sein des groupes europens oprant
dans le secteur immobilier et qui concernent galement les groupes immobiliers marocains
adoptant le rfrentiel IFRS sont :
Revue de la valeur initiale de certains actifs.
Application de lapproche par composants.

I Revue de la valeur initiale des actifs :

Le CGNC prconise que certaines dpenses lies lacquisition des immobilisations ne
doivent pas tre incluses dans le cot de limmobilisation tels que les honoraires de
professionnels, les frais dacte, les droits de mutationetc.

La norme IAS 16, comme nous lavons expos au niveau de la premire partie, prcise que le
cot dentre dune immobilisation doit inclure lensemble des frais affrents son
acquisition ou sa production ainsi que lestimation initiale des cots de dmantlement, de
retrait de lactif et de remise en tat du site.

Par ailleurs, travers le modle de la rvaluation tel que dcrit par la norme IAS 16, les
socits peuvent opter pour la mthode de rvaluation de leurs actifs pour ce qui est de leurs
valuations postrieures.

14
Les premiers tats financiers IFRS des groupes de construction europens, vers une comparabilit renforce ? , Etude
mene par le cabinet international KPMG, Novembre 2006.
Page 78 sur 150
Ainsi, les socits ayant ralis des rvaluations ponctuelles de leurs immobilisations
corporelles devront retraiter lcart entre la valeur comptable qui figure au niveau des comptes
consolids et celle enregistre au niveau des comptes sociaux jusqu la sortie de lactif par la
contrepartie des rserves consolides avec un impact impts diffrs.

Par ailleurs, la valeur des actifs immobiliss, notamment les terrains et les constructions devra
tre augmente des frais dacquisition y affrents.

En pratique, il est difficile de reconstituer lensemble des frais dacquisition relatifs aux
immobilisations figurant au niveau du bilan, par consquent, les socits ont calcul une
moyenne des droits de mutation pays au titre des dernires annes. Ce pourcentage est
appliqu aux actifs ligibles ces droits afin destimer les droits de mutation qui auraient d
tre inclus dans le cot de limmobilisation si les normes IFRS taient toujours appliques.
Quant aux honoraires et commissions des professionnels, seuls les frais qui ont pu tre
reconstitus, ont t retenus.

Les frais dacquisition affects aux constructions devront tre amortis au mme rythme que
celles-ci. Dans ce sens, nous pouvons dans un but de simplification, retenir le taux
damortissement IFRS des constructions et lappliquer ces frais.

En principe, chaque socit est tenue dappliquer de faon rtrospective lensemble des
normes IAS-IFRS qui lui sont applicables. Ainsi, chaque entit est tenue de reconstituer la
valeur des immobilisations en tenant compte des principes de la norme IAS 16. La mthode
expose ci-dessus, constitue une alternative au traitement de base fastidieux et gnralement
impossible raliser en pratique.

II Application de lapproche par composants :

Selon le CGNC, lamortissement consiste taler le montant amortissable d'une
immobilisation, qui est la diffrence entre sa valeur dentre et sa valeur rsiduelle, sur sa
dure prvisionnelle d'utilisation par lentreprise selon un plan d'amortissement.

Cette dure dutilisation prvisionnelle peut tre :

Soit la dure de vie probable de limmobilisation, laquelle est apprcie en fonction de
facteurs physiques ou conomiques qui la conditionnent.
A la fin de la dure de vie, la valeur rsiduelle prvisionnelle est gnralement nulle ; le
montant amortissable est gal dans ce cas la valeur dentre.

Soit une dure dutilisation propre lentreprise, infrieure la dure de vie, et choisie
en fonction de sa politique ou de sa stratgie (renouvellement systmatique au bout dun
certain nombre dannes), ou dautres facteurs (exemple : limites juridiques lgales ou
contractuelles dutilisation).
Dans cette hypothse, la valeur rsiduelle prvisionnelle est en principe relativement
importante ; elle doit faire lobjet dune estimation raisonnable en fonction du prix de cession
probable ; le montant amortissable est alors gal la diffrence entre la valeur dentre et
cette valeur rsiduelle.

Les mthodes damortissement retenues doivent tre appliques de manire constante dun
exercice lautre, moins que des circonstances nouvelles ne justifient un changement. Par
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ailleurs, lannexe doit mentionner pour chaque catgorie principale dimmobilisations
amortissables, la mthode damortissement utilise.

En pratique, les socits marocaines retiennent les dures damortissement admises
fiscalement pour le calcul des amortissements sans tenir compte des prescriptions du CGNC.

Les normes IFRS apportent une nouvelle approche de lamortissement des immobilisations,
en effet, selon la norme IAS 16, les socits sont tenues damortir sparment chaque partie
dune immobilisation corporelle ayant un cot significatif par rapport au cot total de
limmobilisation. Ainsi, les composants dun actif doivent tre comptabiliss comme des
actifs distincts sils ont des dures dutilit diffrentes de celles des autres composants, ou
lorsquils procurent des avantages la socit selon un rythme diffrent ncessitant
lutilisation de taux et de modes damortissement diffrents.

De nombreuses prcisions sont apportes par la mme norme concernant la dtermination de
la dure dutilit dune immobilisation corporelle.

En outre, la norme IAS 16 oblige les socits rexaminer la dure dutilit dune
immobilisation corporelle priodiquement et, si les prvisions sont sensiblement diffrentes
des estimations antrieures, la dotation aux amortissements de lexercice en cours et des
exercices futurs doit tre ajuste.
De mme, le mode damortissement appliqu aux immobilisations corporelles doit tre
rexamin priodiquement (au moins chaque fin de priode annuelle) et, en cas de
modification importante du rythme attendu davantages conomiques dcoulant de ces actifs,
le mode doit tre modifi pour reflter ce changement de rythme. Lorsquun tel changement
de mode damortissement est ncessaire, il doit tre comptabilis comme un changement
destimation comptable conformment la norme IAS 8 et la dotation aux amortissements de
lexercice et des exercices futurs doit tre ajuste.

De ce qui prcde, on pourrait constater quune immobilisation corporelle est considre
comme un ensemble indissociable et amortissable selon un mme rythme par les normes
marocaines.
Les normes IFRS apportent une approche diffrente, en imposant de comptabiliser de manire
spare, les lments, que comporte une immobilisation corporelle, ayant des dures de vie ou
des rythmes damortissement distincts, de manire pouvoir associer chaque lment son
plan damortissement spcifique et de comptabiliser en immobilisations les dpenses
ultrieures de renouvellement correspondantes.

Ainsi, la mthode de lapproche par composants va conduire les socits reconstituer le cot
rel historique des composants, ainsi que les amortissements qui aurait d tre pratiqus. Cette
mthode est applicable mme lorsque la valeur comptable nette de lactif est nulle.

Cette dmarche rtrospective peut se drouler de la manire suivante :

Rechercher les factures dorigine ou affrentes au dernier remplacement et porter les
montants des diffrents composants lactif du bilan, puis recalculer les amortissements sur
ces valeurs en fonction de leur date dacquisition et des nouvelles dures dutilit dfinies.

Sil ny a pas eu de remplacement, la valeur de limmobilisation nest pas modifie et
il ny a donc pas de variation de la valeur brute inscrite lactif.
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Cependant lentreprise devra recalculer de nouveaux amortissements sur la base des dures
dutilit diffrentes des dures damortissement initialement retenues. Pour ce faire, elle doit
pralablement procder la ventilation par composants.

Sil y a eu des remplacements, il convient de reconstituer le cot du dernier
remplacement et de linscrire lactif aprs avoir sorti llment remplac sa valeur nette
comptable (V.N.C.).

Sil est impossible didentifier les factures dorigine, les entreprises peuvent
dcomposer les valeurs brutes des immobilisations selon la rpartition du cot actuel neuf
en fonction des donnes techniques.

En pratique, cest cette dernire mthode qui a t retenue pour lapplication de lapproche
par composant. Les socits, laide dexperts, ont pu identifier les composants majeurs de
chaque catgorie homogne dactifs et les dures dutilit y affrentes.

Par ailleurs, il faut noter que les rgles retenues en matire dapplication de lapproche par
composants ont une incidence directe sur lapplication des rgles comptables lies au
remplacement des composants et lamortissement des immobilisations corporelles.

Lapproche par composant sapplique galement aux immobilisations corporelles utilises
dans le cadre dun contrat de location financement.
Une fois les composants identifis, la dure dutilit de chaque composant devra tre
dtermine avec laide dexperts externes et/ou des responsables du service technique de la
socit.

En principe, chaque socit est tenue dappliquer de faon rtrospective lensemble des
normes IFRS qui lui sont applicables, toutes ses oprations antrieures la date de
transition.
Ainsi, la premire adoption des IFRS entrane lobligation de passer en revue tout le fichier
des immobilisations , afin de vrifier la conformit des enregistrements et classements aux
dispositions de la norme IAS 16. Les dures dutilit devront tre quant elles redfinies afin
de saligner sur la ralit conomique plutt que la prise en considration des taux fiscaux.

La mise en uvre de la norme IAS 16 conduit gnralement les entits la mise en place dun
nouveau logiciel de gestion des immobilisations pouvant grer ces dernires selon les
principes marocains mais galement selon les normes IFRS.

III Dprciation des actifs corporels :

La norme IAS 36 prvoit des tests de dprciation qui doivent tre conduits en cas
dapparition dindices de perte de valeur et ce en vue de sassurer que la valeur nette
comptable dun actif nest pas suprieure sa valeur recouvrable.
A chaque fois quune dprciation sera comptabilise, la base amortissable des
immobilisations concernes par la dprciation devra tre modifie. Par la suite, toute
modification du montant de cette dprciation entranera de la mme manire une nouvelle
modification de la valeur de la base amortissable et des amortissements.

Lapplication de la norme IAS 16 implique ainsi un suivi et une organisation des donnes
relatives la vie conomique des immobilisations. Cela implique :
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La description et lidentification des composants de limmobilisation ;
Lidentification de limmobilisation et son rattachement une unit gnratrice de
trsorerie ;
Lidentification et la description des vnements de gestion qui affectent
limmobilisation et chacun de ses composants ;
Lvaluation et la comptabilisation de limmobilisation tout au long de sa dure de vie.

Il sagit ainsi de pouvoir suivre :
Les lments constitutifs du cot historique de limmobilisation ;
Le plan damortissement initial et ses rvisions successives ;
Lhistorique des dprciations ventuelles.

Section III : Immeubles de placement :

La notion dimmeubles de placement nest pas prvue par les normes marocaines
contrairement aux normes IFRS qui obligent au niveau de la norme IAS 40 de reclasser en
immeubles de placement tout bien immobilier (terrain ou btiment) dtenu pour en retirer des
loyers ou pour valoriser le capital ou les deux plutt que pour lutiliser dans la production ou
le vendre.

Lune des caractristiques de cette norme est quelle offre deux rgimes comptables
diffrents, celui du cot prvu par la norme IAS 16 pour toutes les immobilisations
corporelles et celui de la juste valeur avec passage en rsultat des ajustements de valeur. On
notera que le renvoi la norme IAS 16 dans la norme IAS 40 se limite au modle du cot, en
effet, les immeubles de placement ne peuvent bnficier du systme de rvaluation prvu par
la norme IAS 16, celui-ci impliquant linscription en capitaux propres des ajustements de
valeur.

Les principales socits impactes par cette norme seront les socits foncires dont lactivit
est de dtenir long terme et dvelopper des actifs destins la location. Ainsi, nous allons
dtailler au niveau de cette section le traitement qui leur a t consacr par les IFRS.

I - Recensement des immeubles de placement :

Les immeubles de placement sont les immeubles quune socit foncire dtient, soit en tant
que propritaire, soit en tant que preneur dans le cadre dun contrat de location-financement.

Le patrimoine dune socit foncire ne se compose donc :
ni des immeubles de placement quelle louerait en vertu dun contrat de location-
financement en tant que bailleur ;
ni des immeubles de placement quelle dtiendrait en tant que preneur en vertu dun
contrat de location simple.

En effet, comme nous lavons constat au niveau de la premire partie, la norme IAS 17
considre tout preneur dun contrat de location-financement comme le propritaire
conomique du bien et impose la comptabilisation des biens lous dans le cadre du contrat de
location-financement dans ses tats financiers.

Les socits devront donc commencer par recenser lensemble de leur patrimoine avant de
choisir lune des deux options de comptabilisation proposes par la norme IAS 40.
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Lidentification du patrimoine se fera ainsi en trois temps :
1. identification des immeubles dtenus en tant que propritaire ;
2. identification des immeubles de placement dtenus en tant que preneur dans le cadre dun
contrat de location-financement ;
3. et identification des immeubles de placement dtenus en tant que bailleur dans le cadre
dun contrat de location-financement (afin de les sortir de leur patrimoine).

1. Immeubles de placement dtenus en tant que propritaire :

La socit foncire devra recenser lensemble des biens immobiliers quelle dtient en tant
que propritaire et qui satisfont la dfinition dun immeuble de placement.

Gnralement, parmi les biens immobiliers dune socit foncire, ne rentrent pas dans la
catgorie Immeubles de placement :
le sige social puisquil est utilis pour ses besoins personnels des fins
administratives ;
les biens immobiliers en cours de construction qui doivent tre traits selon la norme
IAS 16.

2. Immeubles de placement dtenus par la socit en tant que preneur dans le cadre
dun contrat de location-financement :

La norme IAS 17 impose aux preneurs de contrats de location-financement de retraiter dans
leurs tats financiers les biens immobiliers dtenus dans le cadre de tels contrats. Ce
retraitement consiste en la comptabilisation des biens en immobilisations corporelles lactif
du bilan avec en contrepartie un emprunt au passif et lannulation de la redevance enregistre.

a. Recensement des immeubles de placement dtenus par la socit en tant
que preneur dans le cadre dun contrat de location-financement :

Les socits devront tout dabord recenser lensemble de leurs contrats de location dtenus en
tant que preneur puis se demander si ces contrats concernent la location dimmeubles de
placement selon la dfinition donne par les IFRS.

Si tel est le cas, il faudra alors distinguer si le contrat est un contrat de location-financement
ou un contrat de location simple selon les normes IFRS, en sappuyant sur les critres
prsents par la norme IAS 17.

En effet, la norme IAS 17 a mis en vidence un certain nombre dexemples de situations et
dindicateurs permettant didentifier un contrat de location-financement. Nanmoins, ces
critres ne sont ni exhaustifs ni limitatifs. Ce sont seulement des indications qui peuvent tre
compltes par dautres critres dtermins par la socit. Le tableau ci-dessous regroupe ces
critres comme suit :


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Le contrat de location remplit-il un de ces
critres?
OUI NON
Le contrat de location prvoit-il le transfert de la
proprit de l'actif au preneur au terme de la dure
du contrat de location?
Le contrat de location donne-t-il au preneur l'option
d'acheter l'actif un prix qui devrait tre
suffisamment infrieur sa juste valeur la date
laquelle l'option peut tre leve pour que, ds le
commencement du contrat, on ait la certitude
raisonnable que l'option sera leve?
La dure du contrat de location couvre-t-elle la
majeure partie de la dure de vie conomique de
l'actif mme s'il n'y a pas transfert de proprit?
Au commencement du contrat, la valeur actualise
des paiements minimaux au titre de la location
s'lve-t-elle au moins la quasi-totalit de la juste
valeur de l'actif lou?
Les actifs lous sont-ils d'une nature tellement
spcifique que seul le preneur peut les utiliser sans
leur apporter de modifications majeures?
Les pertes subies par le bailleur sont-elles la
charge du preneur en cas de rsiliation du contrat
par le preneur?
Les profits et pertes rsultant de la variation de la
juste valeur de la valeur rsiduelle sont-ils la
charge du preneur (par exemple sous forme d'une
diminution de loyer gale la majeure partie du
produit de cession la fin du contrat de location)?
Le preneur a-t-il la facult de poursuivre la location
pour une 2me priode moyennant un loyer
sensiblement infrieur au prix du march?
Le preneur contrle-t-il les dcisions
oprationnelles et financires relatives l'actif?
Tableau de classification des contrats de location


Si la socit rpond oui lune de ces questions, elle est alors en prsence dun contrat de
location-financement.
Si un contrat est class comme un contrat de location-financement, alors il devra tre retrait
dans les comptes de la socit. Limmeuble de placement correspondant devra tre
comptabilis selon les dispositions des normes IAS 17 et IAS 40.

Cas particulier :

La norme IAS 17 offre la possibilit au preneur dun bien immobilier en location simple de
comptabiliser lintrt dtenu dans limmeuble comme un immeuble de placement sous
certaines conditions :
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Le bien doit rpondre la dfinition dun immeuble de placement, et
Le preneur doit valoriser lintrt dtenu dans limmeuble la juste valeur.

Ceci est une option prendre au cas par cas mais reste irrvocable une fois prise, mme en cas
de changement des caractristiques de la location. Si cette option est choisie, la valorisation
de lintrt dtenu dans limmeuble de placement devra se faire la juste valeur.
Exemple : la socit loue un immeuble en location simple puis sous-loue une partie de cet
immeuble un tiers. Les tages sous-lous rpondent la dfinition dun immeuble de
placement. Lintrt dtenu dans limmeuble de placement peut tre capitalis lactif de
lentreprise, sil est valoris la juste valeur. Si ultrieurement, lentreprise reprend ces tages
pour son utilisation propre, il reste valoris la juste valeur et comptabilis lactif du bilan,
jusquau terme du contrat de location simple. La seule inconnue reste donc la valorisation de
lintrt dtenu qui nest pas prcise par la norme IAS 17.

b. Sortie des immeubles de placement dtenus en tant que bailleur dans le
cadre dun contrat de location-financement :

Comme nous lavons vu ci-dessus, dans le cadre des contrats de location-financement, cest le
preneur qui est considr comme le propritaire conomique du bien lou et cest lui de le
comptabiliser lactif de son bilan. Par symtrie, lactif donn en location doit
obligatoirement tre sorti de lactif chez le bailleur, comme sil avait t vendu crdit.

Dans ce cas, il est aussi ncessaire deffectuer un recensement des contrats de location signs
en tant que bailleur et portant sur des biens considrs comme des immeubles de placement
selon la norme IAS 40. Chaque contrat devra tre analys en sappuyant sur les critres de
distinction dun contrat de location-financement et dun contrat de location simple. Tout
contrat qui, suite cette analyse, serait qualifi de contrat de location-financement devra tre
sorti du patrimoine de la socit.

II Choix dun modle de valorisation : quelles implications pour les socits foncires
marocaines ?

Dans le cadre du passage aux normes IFRS, diffrents choix simposent aux socits foncires
marocaines en matire de traitement comptable des immeubles tant la date de transition
quen rgime de croisire.

Ainsi, le choix dun modle de valorisation des immeubles de placement (modle de la juste
valeur ou modle du cot) implique des consquences au niveau des tats financiers tablis en
IFRS la fois au moment du passage aux normes IFRS ainsi qu chaque clture annuelle.

1. Consquences au moment du passage aux normes IFRS :

a. Modle du cot :

Les consquences du modle du cot pour lvaluation des immeubles de placement sont
pratiquement identiques celles de lensemble des immobilisations corporelles pour
lesquelles le traitement de rfrence de la norme IAS 16 a t choisi par la socit. En effet,
suivant le rgime du cot, il y a lieu de rpartir le cot sur les diffrentes composantes de
limmeuble et de les amortir selon des plans damortissement distincts. Chaque immeuble doit
faire lobjet dune analyse compte tenu de ses caractristiques propres, ceci implique une mise
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en place dune approche par composantes, un rajustement de la valeur initiale, une revue de
la dure damortissement et une disparition des provisions pour grosses rparations.

A. Revue de la composition du cot des immeubles de placement :

Lautre traitement permettant aux socits foncires de comptabiliser les immeubles de
placement selon le modle du cot va tout dabord les obliger valider la constitution du cot
de leurs immeubles de placement. En effet, le cot dun immeuble doit correspondre la
dfinition du cot donn par la norme IAS 16.

Des divergences existent entre les rgles marocaines et les normes IFRS quant la dfinition
de ce cot. Ainsi, tous les lments de cot quune socit aura activs et qui ne satisfont pas
la dfinition du cot selon les normes IFRS devront tre retraits de lactif et inversement.

Exemple de frais non activables selon les normes IFRS :
la valeur nette comptable des immeubles dtruits qui ont t incorpors dans le
cot des nouveaux immeubles

Inversement, tous les cots qui sont activables en normes IFRS et qui ne lont pas t selon
les rgles marocaines devront tre activs. Exemples :

les honoraires ou frais dactes non activables selon le CGNC et le P.C.S.I. alors
que la norme IAS 16 les considre comme des frais directement attribuables pour
mettre lactif en tat de marche devront tre immobiliss ;
certaines charges de personnel comme la part dindemnits de dpart en retraite

Exception au principe gnral :

La norme IFRS 1 offre aux socits qui dcident dappliquer le modle du cot, la possibilit
de valoriser les immeubles de placement la juste valeur la date de transition, cette juste
valeur tenant alors lieu de cot historique par convention. Cette option permettrait aux
socits de ne pas avoir retraiter lensemble du cot de leurs immobilisations et de leurs
immeubles de placement. La juste valeur deviendrait la nouvelle valeur nette du bien ; les
amortissements tant remis zro. Limpact des ajustements se fera la date de transition
dans le bilan douverture, au sein des capitaux propres puis les socits continueront amortir
le bien les annes suivantes. Toutefois, il faut bien prendre en compte le fait que le choix de
cette option va gnrer une hausse des amortissements futurs et va rduire la plus-value future
qui pourrait tre dgage en cas de sortie du bien.

B. Mise en place dune approche par composantes :

Les normes IFRS imposent la mise en place dune approche par composantes pour la
comptabilisation des immobilisations corporelles selon la mthode du cot amorti. Cela
signifie que les entits doivent rpartir le cot total dun actif entre ses diffrents lments
constitutifs et comptabiliser chaque lment sparment ds lors que ces composantes ont des
dures dutilit diffrentes de lactif auquel elles se rapportent et/ou ds lors quelles
procurent des avantages lentreprise selon un rythme diffrent. Lobjectif de lapproche par
composante est de reflter le mode de consommation dun composant plus rapide que le reste
de lactif.

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Le degr de finesse adopter lors de la dcomposition dun immeuble de placement (ou dune
immobilisation corporelle), comme la possibilit de prendre un seuil de signification ne sont
pas cependant dfinis en normes IFRS. Cest lvaluateur de se positionner sur cette
question.

Ainsi, les socits devront sassurer que lensemble de leurs immeubles de placement fait bien
lobjet dune dcomposition par composantes et vrifier que cette dernire est suffisamment
dtaille et prcise.

Une fois les composants du cot des immeubles de placement analyss, la socit devra alors
dcomposer ses immeubles par composantes.

Si aucune approche par composantes nest mise en place, les services techniques de
lentreprise devront effectuer une tude quant aux possibilits de ventilation des lments
principaux en composants et aux frquences de renouvellement. Ces donnes devront tre
rapproches des rgles de comptabilisation des actifs. Les propositions techniques confrontes
aux donnes historiques de remplacement ou le cas chant de constatation de provisions pour
grosses rparations, permettront darrter les composants.

Les socits marocaines peuvent par ailleurs se rfrer en matire de dcomposition des
immeubles de placement la position de la Fdration Franaise des Socits Immobilires et
Foncires (FSIF) qui a propos une approche quant la ventilation par famille de composants
et a recens cinq lments de composition
15
:
Le terrain,
Le gros uvre,
Les faades, tanchit, couverture et menuiseries extrieures,
Les installations gnrales et techniques (IGT) dont : chauffage climatisation,
ascenseurs, monte-charge, lectricit cblage, transmission communication,
plomberie, autres quipements,
Les agencements dont : agencements intrieurs et dcoration (cloisons, carrelage).

La FSIF prcise cependant que la ventilation des composants doit tre tablie par lhistorique
et laspect technique propre chaque immeuble.

Une fois dcomposes, les composantes devront tre values. Ce travail est particulirement
compliqu. En effet, les normes IFRS nautorisent quune approche rtrospective et non
prospective. La socit devra ainsi isoler le cot de chaque composant dans le cot initial de
limmobilisation et non dterminer le cot des composants par dcomposition de la valeur
nette comptable de limmobilisation la date du changement. Cette mthode ncessitera de
rechercher les factures dorigine ou affrentes au dernier remplacement, de porter les
montants des diffrents composants lactif du bilan et de recalculer les amortissements sur
ces valeurs en fonction de la date dacquisition et des nouvelles dures dutilisation. Sil ny a
pas eu de remplacement, la valeur brute de limmobilisation nest pas modifie et est juste
clate entre les diffrents composants.

Prenons lexemple dun immeuble se composant dune toiture et de gros uvre. Cet
immeuble a t achet et comptabilis en N-4 pour 2.000 KDH comme un immeuble unique
dans les comptes. Cet immeuble est amorti sur 40 ans. La socit sait quau bout de 20 ans, il

15
Cf. annexe n 7 Position de la FSIF relative lamortissement et la dprciation des actifs .
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y aura lieu de changer la toiture pour un cot de remplacement estim la date de
remplacement 600 KDH. La socit dtermine le cot historique de la toiture, dont la dure
de vie pouvait tre estime ds lorigine comme diffrente de la dure de vie de
limmobilisation principale. Son cot est estim partir de lestimation du cot de
remplacement, ventuellement corrig dautres effets connus, soit 400 KDH. Le cot du gros
uvre sera valu 1.600 KDH (2000-400).

Les provisions pour grosses rparations vont disparatre des comptes des socits puisquelles
seront intgres au cot de la composante de llment auquel elles se rattachent. Les socits
devront recenser lensemble des provisions pour grosses rparations comptabilises dans leur
bilan afin de les retraiter via les capitaux propres et les comptabiliser via lidentification de
composantes chez lactif auquel elles se rapportent.

C. Revue de la dure damortissement :

J usqualors, la majorit des entreprises marocaines amortissaient leurs biens selon les taux
fiscaux, or, en IFRS, selon la norme IAS 16 les immobilisations corporelles doivent tre
amorties sur la dure dutilit.

Ainsi, les socits devront effectuer la date de ltablissement du bilan douverture en IFRS,
une revue des dures damortissement de leurs biens afin de vrifier que celles-ci sont en
accord avec leur dure dutilit. Si ce nest pas le cas, lentreprise devra corriger ses dures
damortissement afin de les aligner sur les dures dutilit ; limpact tant directement
comptabilis via les capitaux propres.

Une fois que les cots des composants sont calculs, la socit devra recalculer, de manire
rtrospective, les amortissements selon la nouvelle dcomposition de limmobilisation pour
dfinir limpact de la nouvelle mthode dans les capitaux propres louverture. Ce calcul
devra prendre en compte la valeur rsiduelle du bien sil y en a une.
La socit devra aussi se demander si les modes damortissement refltent le rythme selon
lequel les avantages conomiques futurs lis lactif sont consomms par lentreprise. Si ce
nest pas le cas, le mode damortissement devra tre revu.

Ainsi, en reprenant lexemple ci-dessus, chaque anne, lamortissement total qui aurait d tre
comptabilis depuis 4 ans est de :

Gros uvre : 1600/40 * 4 =160
TOTAL =240 et non 2 000/40 * 4 =200
Toiture : 400/20 *4 =80

Si lon choisit de continuer lamortir en linaire et si lon considre que la valeur rsiduelle
des deux composantes est de zro, il faudra comptabiliser 200 240 =- 40 dajustements en
capitaux propres.

D. Prise en compte de la valeur rsiduelle :

La prise en compte de la valeur rsiduelle dans le montant amortissable est obligatoire en
IFRS. Ainsi, les socits devront effectuer une revue des valeurs rsiduelles de leurs
immeubles de placement dans le but de les intgrer dans les montants amortissables pour la
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prsentation des comptes en IFRS. Les divergences seront ainsi comptabilises via les
capitaux propres.

E. Disparition des provisions pour grosses rparations :

La constitution des provisions pour grosses rparations est interdite en normes IFRS. Les
cots des rvisions (dpenses qui ont pour objet de modifier les installations ou de remplacer
tout ou partie des actifs ou de prolonger leur dure de vie, tel que le remplacement des
ascenseurs dans un immeuble) ou des inspections majeures (dpenses qui font lobjet de
programmes pluriannuels de grosses rparations ou de grandes rvisions tel que le contrle
rgulier des rseaux deau et dlectricit dans un parc dimmeubles) doivent tre
comptabiliss en charges sauf si :
- ils sont identifis comme un composant distinct de lactif ;
- ce composant a dj t amorti (pour reflter la consommation des avantages qui sont
remplacs ou restaurs par linspection ou la rvision majeure) ;
- ces cots remplacent ou restaurent les avantages attendus de lactif ;
- il est probable que des avantages conomiques futurs associs lactif iront
lentreprise ;
- le cot de linspection ou de la rvision majeure peut tre valu de faon fiable.

Dans ce cas, le montant des grosses rparations doit tre valu et constituer un composant
distinct de limmobilisation laquelle il se rapporte.

Ainsi, les socits ayant comptabilis selon les rgles marocaines leurs cots de rvision et
dinspection majeure en constituant une provision pour grosses rparations devront, afin de se
conformer aux IFRS, soit retraiter cette provision pour constater un composant grosses
rparations , soit reconstituer le cot amorti du composant travers une reconstitution de la
valeur brute historique du composant partir des factures dorigine ou affrentes au dernier
remplacement et de lamortissement cumul la date de transition de manire rtrospective
partir des dures dutilit indpendamment des dures fiscales.

F. Prise en compte des cots demprunt dans la valorisation des immeubles de
placement:

Avant sa rvision, la norme IAS 23, Cots demprunt, proposait deux mthodes de
comptabilisation des cots demprunt. Le traitement de rfrence consiste les comptabiliser
en charges dans lexercice au cours duquel ils sont encourus. Lautre traitement consiste les
incorporer dans le cot de lactif sils sont directement attribuables lacquisition, la
construction ou la production dun actif ligible. Les socits qui dcident de comptabiliser
leurs immeubles de placement selon le modle du cot avaient choisir lune de ces deux
mthodes pour comptabiliser leurs cots demprunt.

Aujourdhui, avec la rvision de la norme IAS 23 en mars 2007, loption prfrentielle qui
prvoyait que lensemble des charges financires courues devait tre comptabilis en charges,
sans distinguer entre celles supportes du fait d'investissements en cours et les autres a t
supprime, et par consquent, la nouvelle version rige en seule mthode possible celle qui
n'tait pas considre comme prfrentielle prcdemment, il sagit de la mthode consistant
incorporer dans les actifs ligibles les charges financires supportes pendant la priode
d'acquisition, de construction ou de production des actifs ligibles, et devra tre applique par
les socits au plus tard dans les comptes compter du 1
er
janvier 2009.
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Ainsi, avant la rvision de la norme IAS 23, les socits devaient choisir entre lune ou lautre
des deux mthodes proposes par lancienne version de lIAS 23 savoir, lactivation ou la
comptabilisation en charges financires des cots demprunt lis la construction ou
lacquisition dun immeuble de placement. Ce choix de lune de ces deux mthodes ne se
faisait pas sans impact sur les capitaux propres des socits, au moment du passage aux IFRS,
et les socits devaient calculer limpact de chacune des deux mthodes et les comparer.

De ce fait, les socits qui activaient les cots demprunt avant le passage aux normes IFRS,
elles nauront aucun ajustement comptabiliser. Par contre, les socits qui comptabilisaient
ces cots en charges financires avant le passage aux IFRS, elles doivent comptabiliser un
ajustement en plus des capitaux propres et en plus des immeubles de placement lors du
passage aux normes IFRS sera gal la somme de A B.
Avec :
A : Montant des cots demprunt comptabiliss en charges
B : Montant qui aurait d tre amorti au 1
er
janvier N et qui est gal C * nombre dannes
coules entre la date de comptabilisation des cots et le 1
er
janvier N
C : Montant qui aurait d tre amorti chaque anne et qui est gal D/E
D : Montant des cots demprunt comptabiliss en charges
E : Dure damortissement de ces cots demprunt si ces cots avaient t activs

b. Modle de la juste valeur :

En vitant tous les problmes destimation soulevs par lidentification des composantes et la
dtermination des plans damortissement, le rgime de la juste valeur est plus sduisant du
strict point de vue de sa complexit de mise en uvre. Il se borne une comptabilisation en
rsultat de la diffrence entre la juste valeur et la valeur au bilan.
Nous allons prsenter dans ce qui suit les consquences du choix de ce modle lors du
premier exercice dadoption de ces normes.

A. Modle de la juste valeur : un choix irrversible

La norme IAS 8 (Mthodes comptables, changements destimations comptables et erreurs)
tablit que lon ne doit procder un changement volontaire de mthode comptable que si ce
changement permet une prsentation plus approprie des oprations, autres vnements ou
conditions dans les tats financiers de lentit.
Il est hautement improbable que labandon du modle de la juste valeur pour le modle du
cot permette une prsentation plus approprie. Cela signifie que le choix de la mthode de la
juste valeur est irrversible et que les socits qui opteront pour ce modle lors du passage
aux IFRS ne pourront jamais en changer.

B. Une application gnralise lensemble des immeubles de placement :

La norme IAS 40 prcise quune entreprise qui choisit le modle de la juste valeur devra
appliquer ce modle lensemble de ses immeubles de placement sans exception. Une
entreprise ne peut donc pas choisir dvaluer une partie de ses immeubles de placement selon
le modle de la juste valeur et lautre partie selon le modle du cot. Lensemble de ses
immeubles de placement devra alors tre valu selon le modle de la juste valeur.

Par ailleurs, la norme IAS 40 encourage les entreprises faire appel un expert immobilier
afin de dterminer la juste valeur des immeubles de placement. Il devra lui tre demand une
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information dtaille immeuble par immeuble. Il est donc conseill une socit qui opte
pour le modle de la juste valeur de faire appel un expert non seulement au moment du
passage aux IFRS mais aussi chaque clture dexercice afin de dterminer correctement la
juste valeur des immeubles de placement.
Le rle de lvaluateur indpendant devient ainsi fondamental du fait de la traduction
financire immdiate des conclusions de ce dernier au niveau des rsultats de la socit.

Consquences comptables du choix du modle de la juste valeur au moment de la
premire adoption des normes IFRS :

La norme IFRS 1 tablit un certain nombre de principes appliquer au moment du passage
aux normes IFRS dont celui-ci : tout ajustement li la premire application des IFRS doit
tre comptabilis directement en rsultats non distribus cest--dire en capitaux propres. Ce
principe est trs important puisque cela signifie que limpact li la comptabilisation des
immeubles de placement leur juste valeur sera comptabilis via les capitaux propres lors du
passage aux IFRS. Lcriture sera la suivante :

Cas dune plus value latente :

Dbit Crdit
2321x Immeubles de placement *
115x *
Libell
Rseves lies la juste valeur


Cas dune moins value latente :

Dbit Crdit
115x Rseves lies la juste valeur *
2321x * Immeubles de placement
Libell


On peut supposer que dans la plupart des cas, la juste valeur sera suprieure, voir trs
suprieure, la valeur nette comptable, ce qui aura pour consquence une hausse sensible des
capitaux propres.

En consquence, le choix de loption ne pourra se faire sans valuer le montant de la plus-
value potentielle qui viendra impacter les capitaux propres du premier exercice de ladoption
des IFRS, ni sans se demander sil est judicieux pour la socit que le bilan reflte la valeur
relle de son patrimoine.

2. Consquences chaque clture annuelle :

a. Modle de la juste valeur :

Le choix du modle de la juste valeur devrait prendre en considration aussi bien les impacts
sur les tats financiers la date de transition qu la clture de chaque exercice.
En effet, un des impacts majeurs de la norme IAS 40 est la comptabilisation des variations de
la juste valeur en rsultat. Le paragraphe 28 de la norme tablit, en effet, qu un profit ou
une perte rsultant dune variation de la juste valeur dun immeuble de placement doit tre
inclus dans le rsultat de lexercice au cours duquel il se produit .
Ainsi, chaque clture (sauf au moment du passage aux normes IFRS), le rsultat de
lexercice traduira en autre, les variations de la juste valeur du patrimoine de lentreprise.
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Cet impact est un lment important prendre en considration. Le rsultat donnera plus une
indication sur la conjoncture du march immobilier de lanne passe que sur les
performances oprationnelles de lentreprise concerne. Les socits foncires marocaines
souhaitent-elles qu chaque clture, leur rsultat varie plus ou moins fortement, la baisse ou
la hausse, en fonction de ltat du march immobilier ? Souhaitent-elles prsenter un rsultat
beaucoup plus volatile dans les annes venir ? La rflexion doit aussi porter sur les plus ou
moins-values de cession qui se calculeront dornavant sur des valeurs rvalues.

De ce qui prcde, on peut conclure quafin dvaluer les impacts de la comptabilisation dun
immeuble sa juste valeur, la socit va devoir estimer la juste valeur de lensemble des biens
immobiliers considrs comme des immeubles de placement. Cette valorisation sera aussi
utile lentreprise qui dcidera de profiter de loption offerte par la norme IFRS 1 de
rvaluer ses immobilisations corporelles et ses immeubles de placement leur juste valeur
lors du passage aux IFRS alors quelle aura choisi le modle du cot.

La meilleure manire de valoriser ses immeubles est bien sr de faire appel un expert. En
gnral, celui-ci les valorisera selon lapproche des flux actualiss. Cependant, dfaut
dexpert, la socit pourra calculer elle-mme les flux futurs actualiss de ses immeubles de
placement. Les projections actualises des flux de trsorerie devront cependant se baser sur
des estimations fiables des flux de trsorerie futurs, sappuyant sur les termes des contrats de
location et dans la mesure du possible sur des indications externes telles que les loyers actuels
demands sur le march pour des biens similaires ayant la mme localisation et dans le mme
tat et auxquels sera appliqu un taux dactualisation refltant les estimations par le march
actuel de lincertitude quant au montant et la date des flux de trsorerie.

Les normes IFRS tant voues la transparence, elles font par consquent, tat dune
information fournir en annexe beaucoup plus dtaille quen normes marocaines.
Lensemble des informations fournir dans le cadre de la norme IAS 40 est prsent en
annexe n 7.

b. Modle du cot :

A. Revue des modes et dures damortissement chaque clture :

Comme nous lavons vu au niveau de la section prcdente, la norme IAS 16 tablit que les
mthodes et dures damortissement doivent tre revues au moins chaque fin dexercice,
toute divergence tant comptabilise au compte de rsultat. Ainsi, les socits sont dsormais
contraintes de passer en revue les dures et mthodes damortissement au moins une fois par
an.

B. Prise en compte de la valeur rsiduelle dans le montant amortissable :

Nous avons signal prcdemment que la prise en compte de la valeur rsiduelle dans le
montant amortissable est obligatoire en normes IFRS quen normes marocaines. Cependant,
des divergences existent quant la dfinition de cette valeur rsiduelle entre les deux
rfrentiels.

En effet, pour la norme IAS 16, la valeur rsiduelle est le prix actuel pour des actifs de lge
et de ltat estim de limmobilisation la fin de sa dure dutilit, nets des cots de sortie de
lactif. Selon le C.G.N.C, la valeur rsiduelle doit faire lobjet d'une estimation raisonnable en
fonction du prix de cession probable, elle est donc le montant futur nets des cots de sortie
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attendus quune socit obtiendrait de la cession de lactif sur le march la fin de son
utilisation.
Cette divergence sera peut tre significative pour des immeubles de placement dtenu long
terme.

Les frquences de revue de la valeur rsiduelle sont identiques aux frquences de revue des
modes et dures damortissement, savoir une fois au moins par exercice ; les normes IFRS
tant plus strictes et plus contraignantes que le rfrentiel marocain.

C. Mise en uvre des tests de dprciation :

La comptabilisation des immeubles de placement selon le modle du cot amorti impose aux
entreprises de comptabiliser leurs immeubles de placement leur cot diminu du cumul des
amortissements et du cumul des pertes de valeurs.

Le premier enjeu des socits va donc tout dabord se situer au niveau du choix et la mise en
place des indices de dprciation. La norme IAS 36 propose un certain nombre dindices,
mais la liste nest pas exhaustive. Ainsi, pour les socits foncires, les indices pourraient tre
les suivants :

Baisse de la valeur de march de lactif ;
Existence dindices de dgradation physique de limmeuble de placement ;
Changements importants dans lenvironnement dans lequel sont implants les
immeubles de placement

Lindice le plus facile mettre en place est srement celui de la baisse de la valeur de march
de lactif puisque la valeur de march correspond la juste valeur du bien. La meilleure
manire dobtenir des informations fiables pour obtenir la valeur de march des biens de la
socit sera de faire appel un expert. En effet, le march immobilier tant un march actif, il
sera facile pour la socit dobtenir une valorisation de ses immeubles de placement de la part
dun spcialiste en immobilier. Lexpert donnera la juste valeur de son patrimoine immeuble
par immeuble. Toutefois, lentreprise pourra toujours calculer elle-mme la juste valeur de ses
immeubles de placement

Le deuxime enjeu va se situer au niveau du calcul de la valeur recouvrable. La norme prcise
tout dabord quil est ncessaire de calculer la juste valeur et la valeur dutilit de lactif
partir du moment o lune des deux se rvle suprieure la valeur nette comptable de lactif.
Toutefois, dans le cas o la juste valeur plus facilement dterminable (notamment pour les
immeubles de placement) est infrieure la valeur nette comptable, la socit devra tre
capable de calculer la valeur dutilit de ses immeubles de placement. La valeur dutilit tant
la valeur actualise des flux de trsorerie futurs attendus provenant dun actif ou dune unit
gnratrice de trsorerie. Le taux dactualisation correspond au taux avant impt qui reflte
les apprciations actuelles du march et des risques spcifiques de lactif. Le calcul peut
savrer compliqu mais la norme IAS 36 est trs explicite ce sujet.

Enfin, le troisime enjeu pour les socits sera de sassurer quelle est capable destimer la
valeur recouvrable de lensemble de ses actifs pris individuellement ce qui lui viterait de
devoir identifier des units gnratrices de trsorerie (UGT), dont lidentification peut
savrer trs complique. Les immeubles de placement tant des actifs possds dans le but de
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retirer des revenus locatifs, on peut penser quil sera possible destimer la valeur recouvrable
de chacun deux.

D. Une information financire plus dtaille :

Linformation fournir en annexe est tout aussi importante que pour le modle de la juste
valeur (Cf. annexe n 7). Nanmoins, les socits doivent bien prendre en compte le fait que
mme si elles choisissent le modle du cot, elles seront quand mme obliges dindiquer en
annexe la juste valeur de leurs immeubles de placement. Toutefois, la norme IAS 40 ne
prcise pas si la juste valeur doit tre prsente immeuble par immeuble ou de manire
globale, par consquent, les socits peuvent choisir dindiquer le montant de la juste valeur
de faon globale pour lensemble de ses immeubles de placement et non immeuble par
immeuble.

3. Consquences communes aux deux modles : Linarisation des revenus locatifs :

Lune des difficults souleves par la norme IAS 17 est la comptabilisation des produits de
location par le bailleur, lorsque le contrat de location incorpore des prestations de service
effectuer par le bailleur en sus de la mise disposition du bien lou. La question a trait plus
prcisment la comptabilisation par le bailleur des produits provenant de la prestation de
service et des cots lis cette prestation, lorsque celle-ci a lieu rapidement aprs la
conclusion du bail.

Nous avons constat au niveau de la premire partie que les revenus locatifs devant tre
comptabiliss en produits de faon linaire sur toute la dure du contrat de location.
En effet, dans le cadre de la ngociation dun nouveau contrat ou le renouvellement dun
contrat de location, les socits foncires sont souvent amenes consentir au preneur un
certain nombre davantages. Ces avantages peuvent tre aussi divers que loctroi dun nombre
de mois de loyers gratuits ou rduits, la prise en charge temporaire par le bailleur des cots
habituellement supports par le preneur En substance, ces avantages consentis par le
bailleur font partie du prix net accept par les deux parties en contrepartie de lutilisation de
lactif par le preneur. En consquence, cest ce cot net total (cot total des loyers diminu
des avantages obtenus) qui devra tre rparti sur la dure du contrat en contrepartie des
avantages conomiques que le preneur retire de lutilisation de lactif. Les socits foncires
seront donc obliges, au moment du passage aux normes IFRS, de recenser dans un premier
temps parmi ses contrats de location simple, quels sont ceux qui font lobjet dune franchise
ou dune rduction de loyer sur une priode dtermine.

Puis, pour chacun des baux en cours, la socit devra se demander :

Quelle est la dure du contrat de location ? La dure du contrat de location dsigne la
priode non rsiliable pendant laquelle le preneur sest engag louer lactif ainsi que
toutes priodes ultrieures pendant lesquelles le preneur a loption dobtenir la poursuite
de son contrat de location moyennant ou non le paiement dune somme complmentaire
dans la mesure o, ds le commencement du contrat de location, on peut avoir la
certitude raisonnable que le preneur exercera son option. Nous lappellerons la dure
ferme du bail.
A combien slvent les loyers sur la dure ferme du bail ?

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Ces donnes lui permettront de retraiter par les capitaux propres les carts entre les revenus
locatifs lisss sur la dure du contrat et les revenus comptabiliss lors du passage aux IFRS et
en rsultat les annes suivantes.

En guise de conclusion, les socits devront tenir compte de lensemble des consquences de
chacun des modles (juste valeur ou modle du cot) afin de choisir leur option comptable.
En effet, les socits devront prendre conscience des impacts comptables, organisationnels et
informatifs que gnrera lapplication des deux traitements sur leurs tats financiers, et ce, au
moment de la conversion aux normes IFRS mais aussi chaque clture annuelle. Cependant,
quelque soit loption choisie, les immeubles de placement devront tre prsents sur une ligne
spare au bilan et seront, par consquent, dconnects de la ligne immobilisations
corporelles . Les entreprises devront modifier la prsentation de leur bilan pour rajouter une
ligne spcifique lactif intitule immeubles de placement .

La meilleure manire dapprhender les impacts lis chacune des options comptables sera
deffectuer une simulation des tats financiers consolids selon lune et lautre des options.

Par ailleurs, les socits marocaines vont devoir prendre connaissance des pratiques faites par
les socits foncires franaises en matire doptions retenues lors de leur passage aux normes
IFRS, afin de profiter de lexprience de ces socits et ainsi connatre de prs les
consquences de chacun des modles retenus sur les fonds propres et les rsultats de ces
dernires.

III Problmatiques dapplication de la norme IAS 40 : Pratiques et choix oprs par
les socits foncires franaises cotes lors du passage aux normes IFRS :

Nous avons jug utile de prsenter dans cette partie les pratiques des socits foncires
franaises cotes ainsi que les choix quelles ont oprs lors de lexercice de transition aux
IFRS. Le choix de prsentation des rsultats des tudes de grands cabinets en la matire vient
du fait que les socits marocaines pourront sinspirer des pratiques et choix de ces socits
afin de mieux grer les impacts du passage aux normes IFRS.

Si lvaluation initiale de limmeuble de placement doit tre faite systmatiquement au cot
la date dacquisition, lentreprise a la possibilit de choisir ensuite comme mthode
comptable soit le modle de la juste valeur, soit le modle du cot avec application de la
mthode retenue tous ses immeubles de placement. Le choix entre ces deux modles est
fondamental sachant que loption pour la juste valeur est irrversible et engage donc
lentreprise sur la dure pour lensemble de son parc immobilier sauf dans les cas de transferts
spcifiquement prvus par lIAS 40. Un des principaux arguments en faveur de lutilisation de
la juste valeur pour valuer les immeubles de placement est de rpondre lattente des
marchs financiers en matire de mesure de la performance financire de lactif.

En priode de hausse immobilire notamment, le modle du cot prsente, en effet,
linconvnient de sous-estimer la valeur relle des biens concerns. En revanche, les
inconvnients du modle de la juste valeur pour cette catgorie dactifs non financiers sont
loin dtre ngligeables. Ils tiennent principalement :
aux difficults dvaluation des immeubles du fait de marchs parfois insuffisamment
actifs, dans certains cas, ou de la non comparabilit dun immeuble lautre ;
au cot des expertises mettre en oeuvre dans le cadre de ces valuations rgulires
(rvisions annuelles).
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Ceci tant, le modle du cot comporte des contraintes techniques que la juste valeur a le
mrite de faire disparatre. On pense ici, principalement, lapproche par composants, la
gestion de plans damortissement IFRS selon les dures dutilit et avec rvision annuelle
ainsi qu la mise en oeuvre de tests de dprciation. En dfinitive, du point de vue
oprationnel :
le modle de la juste valeur est plutt simple sur le plan administratif mais dlicat en
terme dvaluation pour les experts qui en ont la charge ;
le modle de cot est linverse bien norm au niveau des composants du cot tout en
tant plus complexe en terme de gestion administrative et comptable.

Afin dtudier les problmatiques qui se posent aux socits foncires europennes dans le
cadre de leur transition aux normes IFRS ainsi que les choix oprs par ces dernires. Une
tude a t mene par le cabinet KPMG
16
sur un chantillon de 14 socits foncires
europennes cotes, a permis de constater que les pratiques des socits foncires en matire
de choix des modles dvaluation des immeubles, sont partages. En effet, plus de 60% des
foncires de lchantillon ont opt pour la mthode de la juste valeur. Le choix pour cette
option est cependant prdominant pour les foncires paneuropennes et les nouvelles
foncires cotes tandis que moins de la moiti des foncires cotes historiques ont opt pour
la juste valeur.
Parmi les socits de lchantillon ayant opt pour la mthode du cot amorti, seules deux
socits ont procd une rvision de la ventilation de la valeur comptable de chaque
ensemble immobilier entre terrain et btiment, sur la base des donnes communiques par les
experts immobiliers.


En guise de synthse, dans les socits tudies, la transition aux normes IFRS, au niveau du
traitement comptable des immeubles, a entran des impacts importants dans leurs comptes
consolids avec principalement labandon des provisions pour grosses rparations interdites
en normes IFRS, la refonte de la politique damortissement et la gnralisation de lapproche
par composants.

La transition aux normes IFRS comporte incontestablement pour les socits foncires des
choix importants en matire dactifs immobiliers en rgime de croisire comme la date de
transition avec larbitrage entre modle du cot et modle de la juste valeur ainsi que la mise
en oeuvre de lapproche par composants.
En effet, pour les foncires tudies, des amnagements seront certainement ncessaires pour
grer lapproche par composants, les valeurs et les plans damortissement IFRS, le suivi des
pertes de valeur, linformation sectorielle et laffectation des actifs aux UGT











16
Daprs ltude Premire application des normes IFRS pour les socits foncires cotes franaises et
europennes , publie en dcembre 2006 par le cabinet KPMG.
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DEUXIEME CHAPITRE : TRAITEMENT DES MODALITES DE
RECONNAISSANCE DU CHIFFRE DAFFAIRES SELON LES NOUVELLES
NORMES : FAUT-IL APPLIQUER LA METHODE A LAVANCEMENT OU CELLE
A LACHEVEMENT ?

Les promoteurs immobiliers ont vocation commercialiser les projets immobiliers avant que
la construction soit termine, voire mme qu'elle ait commence. Tel est frquemment le cas
des ventes de rsidences pour particuliers. Les acheteurs obtiennent le droit de prendre
possession d'un lot dans le programme, une fois ce lot achev. En contrepartie, ils payent un
dpt, remboursable si le promoteur est dfaillant, et le solde lors de leur entre dans les lieux.

Les projets immobiliers pour les entreprises prennent souvent d'autres formes, telles que la
vente de l'ensemble du projet un acheteur unique. L'acheteur tant tenu d'effectuer des
paiements au fur et mesure de la construction.

Lune des problmatiques majeures auxquelles ont t confrontes les socits de promotion
immobilires lors du passage aux normes IAS/IFRS, est la comptabilisation en produit de leur
chiffre daffaires engendr par une vente immobilire principalement celui relatif aux ventes
en ltat futur dachvement (VEFA). Faut-il appliquer la mthode lavancement ou celle
lachvement pour ce type de vente ? Cette problmatique traduite en termes IFRS signifie :
Doit-on appliquer la norme IAS 11 ou la norme IAS 18 lors de la comptabilisation des
revenus relatifs aux VEFA ?

LIFRIC a not des pratiques divergentes entre promoteurs quant au mode de
comptabilisation des contrats de vente dimmeubles avant lachvement de la construction :

Certains d'entre eux ne comptabilisent le produit qu' la date de livraison l'acqureur
du bien dont la construction est acheve. Dans ce cas, ce sont les dispositions de la norme IAS
18 Produits des activits ordinaires qui s'appliquent. Selon cette norme, le produit n'est
comptabilis que lorsque le contrle du bien et l'essentiel des risques et avantages sont
transfrs l'acqureur (lorsqu'il devient possible d'emmnager dans le bien immobilier et que
celui-ci est livr l'acqureur).
D'autres promoteurs comptabilisent le produit plus tt, en fonction du stade
d'avancement de la construction. Dans ce cas, ce sont les dispositions de la norme IAS 11
Contrats de construction qui s'appliquent.

Ainsi, lIFRIC 15 Accords pour la construction d'un bien immobilier (ex IFRIC
D21 Vente de biens immobiliers ) aborde le problme de comptabilisation des produits par
un promoteur immobilier et traite essentiellement de la signification du terme contrats de
construction tel que dfini par la norme IAS 11 et prcise les conditions qui doivent tre
remplies afin de pouvoir considrer un contrat de vente dimmeubles comme des contrats de
construction selon la norme IAS 11 ou comme des contrats de vente de biens selon la norme
IAS 18.

Section I : IFRIC 15 : Problmatique lie au traitement spcial des Ventes en lEtat
Futur dAchvement (VEFA)

LIFRIC a publi le 03 J uillet 2008 linterprtation IFRIC 15 : Accords pour la construction
d'un bien immobilier suite aux nombreux dbats et discussions qui ont suivi la publication
du projet dinterprtation IFRIC D21 : Vente de biens immobiliers ; et ceci afin dunifier
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la pratique des socits de promotion immobilire en matire de comptabilisation des rsultats
des contrats de construction.

I Consensus propos :

LIFRIC 15 traite principalement deux questions :
l'accord est-il dans le champ d'application de la norme IAS 11 ou de la norme IAS 18 ?
quel moment le chiffre d'affaires relatif la construction du bien immobilier doit-il
tre comptabilis ?

1. L'accord est-il dans le champ d'application d'IAS 11 ou d'IAS 18 ?

S'agissant des normes applicables, la norme IAS 11 vise les projets immobiliers constituant
des contrats de construction alors que la norme IAS 18 s'applique des ventes de biens
immobiliers existants ou dont les caractristiques sont prdtermines dans l'offre du
promoteur.

Selon lIFRIC 15, la norme IAS 11 s'applique lorsque l'accord rpond la dfinition d'un
contrat de construction tel que dfini au niveau de son troisime paragraphe : "un contrat
spcifiquement ngoci pour la construction d'un actif ou d'un ensemble d'actifs...". Ainsi,
ce titre, un accord pour la construction d'un bien immobilier rpond la dfinition d'un contrat
de construction lorsque l'acheteur a impos au vendeur les caractristiques du bien
construire.

LIFRIC 15 dveloppe cette notion en indiquant qu'un contrat est un contrat de construction
notamment dans les cas suivants :

En vertu des clauses du contrat, l'acheteur du bien immobilier est en mesure d'imposer
son point de vue sur les aspects structurels majeurs du programme construire, avant que la
construction ne dbute, ou d'imposer des changements majeurs une fois la construction
entreprise, mme s'il n'exerce pas les droits qui lui sont reconnus par le contrat ;
Le vendeur transfre l'acheteur le contrle, ainsi que les risques et les avantages lis
aux travaux en cours, dans l'tat o ils sont et au fur et mesure o ils progressent.

Cette seconde circonstance devra tre considre comme remplie dans les cas non limitatifs
suivants :
La construction s'effectue sur un terrain dont l'acheteur est propritaire ou locataire ;
Lacheteur a le droit de prendre le contrle des travaux en cours, afin par exemple de
dsigner une nouvelle entreprise pour terminer la construction, mme s'il en rsulte pour lui
une pnalit ;
Dans le contexte de la rupture du contrat initial de construction, l'acheteur qui prend le
contrle des travaux en cours doit payer la premire entreprise le prix des travaux dj
excuts.

A l'inverse, les circonstances suivantes sont de nature montrer qu'un contrat est une vente de
bien immobilier :
Les ngociations entre l'acheteur et le vendeur ont principalement port sur le prix et le
calendrier des paiements, l'acheteur n'ayant que des possibilits limites de demander des
modifications des plans. Ces possibilits sont par exemple le choix d'une option parmi celles
offertes par le vendeur ou une modification mineure du plan de base ;
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L'acte ne confre l'acheteur que le droit d'acqurir le bien une date ultrieure, le
vendeur conservant jusqu' cette date le contrle, ainsi que les avantages et les risques, sur les
travaux en cours relatifs au bien en cause.

Par ailleurs, lorsque la norme IAS 11 est applique, le contrat de construction inclut
galement tous les contrats ou composants du contrat pour la fourniture des services qui sont
directement lis la construction du bien immobilier, conformment au paragraphe 5(a) d'IAS
11 et au paragraphe 4 d'IAS 18 qui considrent que les contrats de construction comprennent
galement les contrats de prestation de services directement lis la construction d'un actif,
tel que les contrats d'architecture ou d'ingnierie. Par consquent, les produits des activits
ordinaires provenant de tels contrats sont traits en conformit avec les dispositions relatives
aux contrats de construction, telles qu'elles sont prcises au niveau de la norme IAS 11.

En revanche, un accord pour la construction d'un bien immobilier en vertu duquel les
acqureurs ne disposent que d'une possibilit limite de modifier les plans - par exemple en
slectionnant une option parmi celles proposes par l'entit - ou ne peuvent exiger que des
variations mineures des plans d'origine, constitue un accord pour la vente de biens plac dans
le champ d'application d'IAS 18.

2. Comptabilisation du chiffre d'affaires provenant de la construction d'un bien
immobilier :

a. L'accord constitue un contrat de construction :

Lorsque l'accord rpond la dfinition dun contrat de construction tel que prcis ci-dessus,
entre dans le champ d'application de la norme IAS 11 et que le rsultat peut tre valu de
faon fiable, l'entit doit comptabiliser le chiffre d'affaires par rfrence au degr
d'avancement du contrat, conformment la norme IAS 11.
L'accord peut ne pas rpondre la dfinition d'un contrat de construction et, par consquent,
peut tre plac dans le champ d'application d'IAS 18. Dans ce cas, l'entit doit dterminer si
l'accord porte sur une prestation de service ou sur la vente de biens.

b. L'accord porte sur une prestation de services :

Si l'entit n'est pas tenue d'acqurir ou de fournir des matriaux de construction, l'accord peut
ne porter que sur une prestation de services, conformment IAS 18. Dans ce cas, si les
conditions spcifies dans le paragraphe 20 d'IAS 18 sont remplies, le produit des activits
ordinaires doit tre comptabilis en fonction du degr d'avancement de la transaction, en
appliquant la mthode de l'avancement des travaux.

Dans le cas dune vente immobilire, lIFRIC considre que la dfinition dun contrat de
construction est respecte si la transaction conduit le promoteur dlivrer une prestation de
construction selon les spcifications de lacheteur. Cette prestation peut tre mise en vidence
grce aux critres fournis par le comit dinterprtation savoir :
Lacheteur a la possibilit de spcifier les principaux lments de la structure du projet
immobilier avant que la construction ne dbute ou de les modifier en cours de travaux ;
Les principaux risques et avantages lis la construction en cours et le contrle de cet
actif en cours de construction sont transfrs au fur et mesure de lavancement des travaux
lacheteur. Ce transfert peut sapprcier au travers des exemples suivants :
- La construction est ralise sur le terrain du client ;
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- Lacqureur a la possibilit de changer de constructeur pendant les travaux.

Ainsi, les dispositions de la norme IAS 11 sont gnralement applicables la comptabilisation
du produit des activits ordinaires et des charges y affrentes pour une transaction impliquant
une prestation de services.

c. L'accord concerne la vente de biens :

LIFRIC a propos un certain nombre dindicateurs permettant didentifier une vente de biens
savoir :
Les ngociations intervenues entre lacheteur et le vendeur portant essentiellement sur le
prix et lchancier des paiements, lacheteur ayant peu de latitude pour dfinir les
caractristiques du bien (exemples : modifications mineures ou modifications prdtermines
sur catalogue) ;
La transaction confrant au client un droit acqurir le bien immobilier une date
future.
L'entit est tenue de fournir des services et des matriaux de construction afin de
rpondre son obligation contractuelle de livrer un bien immobilier l'acqureur.

L'entit transfre ainsi l'acqureur le contrle, les risques et avantages importants lis la
proprit du bien immobilier dans leur totalit, une date unique (par exemple
l'achvement, avant ou aprs la livraison). Dans ce cas, l'entit ne doit comptabiliser les
produits que lorsque tous les critres du paragraphe 14 d'IAS 18 sont satisfaits. Deux
conditions parmi celles-ci exigent du vendeur quil ait transfr lacheteur le contrle
effectif sur les biens, ainsi que les risques et les avantages lis ces biens. Ces conditions
doivent tre appliques au bien lui-mme, dans ltat davancement o il se trouve, et non au
droit reconnu lacheteur dacqurir le bien une fois celui-ci termin.

Lorsque l'entit est tenu de raliser des travaux complmentaires sur le bien immobilier qui
sont postrieurs la livraison de celui-ci l'acqureur, elle doit comptabiliser un passif et une
charge conformment au paragraphe 19 d'IAS 18 qui stipule que les charges, y compris les
garanties et autres cots devant tre encourus postrieurement la livraison des marchandises,
peuvent normalement tre values de faon fiable lorsque les autres conditions de
comptabilisation du produit des activits ordinaires ont t satisfaites. Toutefois, le produit
des activits ordinaires ne peut pas tre comptabilis lorsque les charges ne peuvent pas tre
values de faon fiable ; dans de telles circonstances, toute contrepartie dj reue au titre de
la vente des biens doit tre comptabilise en tant que passif. Ce passif doit tre valu
conformment la norme IAS 37.

En revanche, lorsque l'entit est tenue de livrer des biens et services complmentaires qui sont
identifiables sparment du bien immobilier dj livr l'acqureur, elle devrait avoir
identifi les biens et services restants comme un composant distinct de la vente,
conformment au paragraphe 8 de lIFRIC 15.

Par ailleurs, une entit peut transfrer l'acqureur le contrle, les risques et avantages
importants de la proprit du bien en cours de construction, dans l'tat dans lequel il se trouve
au cours de sa construction. Dans ce cas, si tous les critres du paragraphe 14 d'IAS 18 sont
remplis de manire continue au cours de la construction du bien, l'entit doit comptabiliser le
produit en fonction du degr d'avancement, en appliquant la mthode de l'avancement des
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travaux. Les dispositions d'IAS 11 sont gnralement applicables la comptabilisation des
produits et des charges affrents une telle transaction.

II - Analyse conomique des contrats de VEFA :

La recherche de limage fidle nest pas toujours une affaire vidente. Le contenu des contrats
en matire de construction ou dingnierie est souvent complexe, ceci rendrait lanalyse des
obligations mutuelles et des responsabilits une ncessit afin de pouvoir cerner la ralit
conomique quelles couvrent.

Lorsquun promoteur vend des appartements des particuliers au sein dun immeuble en
cours de construction, le produit de la vente doit-il tre pris lavancement de la construction
ou la livraison des appartements ?

Comme nous lavons soulign prcdemment, lIFRIC 15 a pour objectif d'harmoniser les
pratiques comptables observes chez les promoteurs immobiliers concernant la vente de biens
l'unit (tels qu'appartements ou maisons), en l'tat futur d'achvement (c'est--dire avant que
la construction ne soit acheve ou qu'elle ait mme commence). A l'heure actuelle, les
promoteurs immobiliers appliquent les IFRS de manire divergente
17
et comptabilisent des
dates diffrentes le produit de la vente d'un bien.

1. Les spcificits des contrats VEFA sont-elles apprhendes par lIFRIC ?

La vente en ltat futur dachvement (VEFA) est dfinit par larticle 618-1 du D.O.C. comme
tant une convention par laquelle le vendeur soblige difier un immeuble dans un dlai
dtermin et lacqureur sengage en payer le prix au fur et mesure de lavancement des
travaux.
Le vendeur conserve ses droits et ses attributions de matre de louvrage jusqu lachvement
des travaux de limmeuble.
De la loi n44-00, il rsulte que le transfert de proprit du vendeur lacqureur ne se fait
que par linscription de lacte dfinitif la conservation foncire, contrairement la V.E.F.A.
franaise
18
o le transfert de proprit se fait au fur et mesure de lavancement des travaux.
Ainsi, au Maroc, le promoteur reste propritaire de limmeuble jusquau dernier moment et
aprs rception de lintgralit du prix de vente.

De cette dfinition, il ressort que le contrat de vente en ltat futur dachvement est un
contrat par lequel le vendeur ne transfre lacheteur la proprit des immeubles jusqu leur
achvement.

Y a-t-il transfert des risques et avantages lacheteur lors de lavancement des travaux et
avant la signature du contrat dfinitif ?
Une analyse du contrat type de VEFA lie au transfert des risques et avantages lacqureur
daprs la loi nous permet de dduire ce qui suit :


17
Daprs ltude du cabinet KPMG Les premiers tats financiers IFRS des groupes de construction
europens, vers une comparabilit renforce ? , publie en dcembre 2006.
18
La V.E.F.A. est dfinie en France par le Code civil comme tant le contrat par lequel le vendeur transfre
immdiatement lacqureur ses droits sur le sol ainsi que la proprit des constructions existantes. Les
ouvrages venir deviennent la proprit de lacqureur au fur et mesure de leur excution ; lacqureur est tenu
den payer le prix mesure de lavancement des travaux .
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Risques
Y a-t-il transfert
l'acheteur avant
la signature du
contrat dfinitif?
Justification d'aprs la loi
VEFA n44.00
Avantages
Y a-t-il transfert
l'acheteur avant la
signature du contrat
dfinitif?
Justification d'aprs la loi VEFA n44.00
Incendie Non
Le vendeur doit constituer au
profit de lacqureur une caution
bancaire ou toute autre caution
similaire et, le cas chant, une
assurance afin de permettre
lacqureur de rcuprer les
versements en
Le transfert de la proprit des fractions
vendues au profit des acqureurs nest
valable qu partir de la conclusion du
contrat dfinitif ou aprs la dcision
dfinitive rendue par le tribunal lorsque
limmeuble est non immatricul ou
Innondation Non
cas de non application du
contrat. Cette garantie prend fin
ltablissement du contrat
dfinitif de vente et, lorsquil
sagit dun immeuble
en cours dimmatriculation et partir de
linscription du contrat dfinitif ou de la
dcision rendue par le tribunal sur les
registres fonciers lorsque limmeuble est
immatricul.
Effondrement Non
immatricul elle prend fin
linscription de ladite vente sur
les registres fonciers.
Vente Oui, sous conditions
Lacqureur ne peut cder les droits quil
tient dune vente dimmeuble en ltat futur
dachvement une tierce personne
condition que cette cession soit effectue
dans les mmes formes et conditions que
lacte prliminaire.
Habitation Non


On peut ainsi dduire que cette forme particulire de vente immobilire a pour principale
caractristique de ne transfrer le droit de proprit de lactif au client qu lachvement de
sa construction. Ainsi, les risques et les avantages lis lactif ne sont transfrs lacheteur
que lors de la signature du contrat dfinitif qui a lieu aprs le rglement intgral du prix,
achvement des travaux et obtention dun permis dhabiter relatif limmeuble objet du
contrat prliminaire.

Dautre part, daprs mon exprience professionnelle, les contrats de VEFA existants sont des
contrats dadhsion et lacheteur na pratiquement aucun choix concernant les spcifications
techniques des appartements vendus. En effet, il est relativement rare quun client dautant
plus sil sagit dun particulier modifie la structure dun immeuble en cours de construction
ou dcide de changer de constructeur au cours des travaux. En revanche, les clients
particuliers ont souvent un choix limit en matire doptions ou de modification de la
structure qui leur est propose.

Comme nous lavons indiqu ci-dessus, lIFRIC 15 explicite les critres didentification des
contrats de construction.

2. Identification des caractristiques du contrat :

Le projet de lIFRIC repose sur une analyse prcise des caractristiques du contrat de vente.
Cette analyse sarticule autour des questions suivantes :
Lacheteur a-t-il la possibilit de choisir les lments essentiels de la construction ?
Le vendeur ralise-t-il une prestation de services ou une livraison de biens ?
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Dans le cas dune livraison de biens, le vendeur transfre-t-il les risques et avantages
au fur et mesure de la construction du bien ?
Ces questions ont t examines par le comit dinterprtation et des rponses qui leur sont
apportes dpend le traitement comptable applicable chaque contrat.

a. Lacheteur peut-il choisir les lments structurels de la construction ?

Lenjeu de cette question est lidentification de la norme comptable applicable. Si le client
peut intervenir dans le choix des lments cls du projet, la transaction rpond la dfinition
dun contrat de construction spcifiquement ngoci figurant dans la norme IAS 11. Par voie
de consquence, la marge du promoteur est reconnue selon la mthode de lavancement.
Limplication du client dans le choix des spcifications techniques est un concept emprunt
aux normes US GAAP (SOP 81) qui na pas son quivalent en IFRS.

De quels choix parle-t-on ? Et quel point pourrait-on constater que le client est impliqu
dans le choix des spcifications techniques des constructions vendues avant leur achvement ?
Le choix par le client des carreaux de la salle de bain, la couleur de la peinture de son futur
appartement, ou des travaux de finition suffit-il qualifier un contrat de contrat de
construction spcifiquement ngoci? De toute vidence non.

A lissue de longs dbats, lIFRIC confirme que les choix doivent porter sur des
caractristiques structurelles du projet, dsignant ainsi les ouvrages qui ont t conus et
raliss spcifiquement pour le client. A titre dexemple, le client devra avoir la capacit de
participer aux choix architecturaux, au design densemble, la slection des projets et/ou des
entreprises, quil exerce cette capacit ou non.

Dans le cas o le client ne peut pas agir sur les choix structurels, le contrat doit tre
comptabilis selon les dispositions de la norme IAS 18 Produits des activits ordinaires.

b. Sagit-il dune prestation de services ou dune vente de biens ?

La prestation de services implique la reconnaissance de la marge lavancement selon la
norme IAS 18. A linverse, la vente de biens imposerait la comptabilisation de la marge
jusqu la date de livraison des biens.

LIFRIC 15 tablit que la mthode lavancement serait applique une vente de bien si le
contrat transfre le contrle dune part et les risques et avantages dautre part lacheteur au
fur et mesure de la ralisation du bien. Evidemment, dans le cas contraire la vente sera
comptabilise lachvement.

Rappelons que le contrat de VEFA selon sa dfinition juridique marocaine ne transfre le
contrle ainsi que les risques et les avantages importants lis aux biens construits qu
lachvement des travaux et livraison des biens lors de la signature du contrat dfinitif.
Dautre part, il est relativement rare quun client qui sont principalement des particuliers
intervient dans le choix des lments structurels de la construction et na souvent quun choix
limit en matire doptions ou de modification de la structure qui lui est propose, par
consquent, nous pouvons conclure que pour ce type de contrat, les socits immobilires
marocaines vont devoir appliquer la mthode lachvement et non celle lavancement du
fait que ce type de contrat ne remplit pas les critres de comptabilisation des contrats de
construction lavancement tel que dfinis par lIFRIC 15.
Page 103 sur 150
Dans la ralit, les contrats de construction sont beaucoup plus compliqus. Des clauses
diverses et varies peuvent alourdir les responsabilits rciproques des co-contractants. Ce qui
appelle de la part des socits immobilires une analyse approfondie des contrats qui leur sont
prsents afin de sassurer de leur bonne traduction conomique.

Ainsi, les socits immobilires marocaines vont devoir :
1. Inventorier lensemble de leurs contrats de construction ;
2. Procder une analyse pointue des contrats types existants ;
3. Classer les contrats types et appliquer chacun la mthode qui lui est attribue par les
normes IAS/IFRS.

Cette analyse devrait par ailleurs suivre le schma ci-dessous :

Est-ce-que certains composants du contrat peuvent
tre identifis sparment (ex. vente de terrain)?
Non
Oui
Le contrat doit tre divis en composants spars
et identifiables
Allouer la juste valeur du total reu ou recevable
chaque composant
Sparer les composants
Composants de livraison de
biens et services
Appliquer IAS 18
Composants de la construction
et directement lis aux
services (selon le paragraphe 4
de l'IAS 18)
A
A

Est-ce-que le contrat ou l'un de
ses composants satisfait la
dfinition d'un contrat de
construction?
Oui
Le contrat ou l'un de ses
composants est un contrat de
construction selon IAS 11
Les cots et les revenus
doivent tre reconnus selon le
stade d'avancement
Est-ce-que le contrat ou l'un de
ses composants est une
prestation de services
uniquement?
Oui
Le contrat ou l'un de ses
composants est une prestatation
de services selon IAS 18
Les cots et les revenus
doivent tre reconnus selon le
stade d'avancement
Non
Le contrat ou l'un de ses
composants est une vente de
biens selon IAS 18
Est-ce-que les critres de
reconnaissance des revenus de
vente de biens sont runis de
faon continue?
Oui
Les cots et les revenus
doivent tre reconnus selon le
stade d'avancement
Non
Les revenus sont reconnus
lorsque toutes les conditions du
paragraphe 14 de l'IAS 18 sont
satisfaites
A

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La majorit des socits immobilires marocaines appliquent la mthode lachvement pour
leurs programmes de construction. Ainsi, nous avons jug ncessaire de prsenter dans ce qui
suit la mthodologie de passage de la mthode lachvement la mthode lavancement,
du fait que ces socits vont devoir appliquer cette dernire pour leurs contrats de
construction qui rpondent aux critres de comptabilisation lavancement tels quexplicits
par lIFRIC 15.

Le passage de la mthode lachvement la mthode lavancement est considr comme
un changement de mthodes et de ce fait, il a sur les comptes les mmes consquences dun
changement de mthodes.
Ainsi, nous allons expos dans ce qui suit les outils devant tre dvelopps par les socits
pour le passage de la mthode lachvement celle de lavancement.


Section II : Mthodologie de passage de la mthode lachvement celle de
lavancement :

La mthode lavancement permettant de dgager un bnfice avant la livraison dfinitive du
contrat prsente lavantage de traduire la ralit conomique des contrats de construction.

Toutefois, la comptabilit du revenu lavancement pose implicitement un problme
important de contrle interne.
En effet, les procdures internes des entreprises devront tre mises jour afin de sensibiliser
les acteurs aux nouvelles rgles de reconnaissance du revenu.
Lensemble des contrats de construction devrait tre recens selon leurs caractristiques afin
de collecter linformation destine alimenter les tats financiers et les notes annexes. Ces
travaux seront assurs par les oprationnels sur la base des procdures tablies par les services
centraux de comptabilit-consolidation.

Les entreprises passant dun mode de comptabilisation lachvement au mode de
comptabilisation lavancement seront particulirement vigilantes quant la qualit du suivi
financier des contrats, notamment celles qui dterminent lavancement en fonction des cots
encourus car cette mthode peut masquer des pertes terminaison qui ne seront constates
qu la fin du contrat moins dun suivi financier rigoureux.

Par ailleurs, la mthode lavancement ne peut tre applique quavec lexistence de
documents prvisionnels permettant une apprciation fiable du rsultat attendu par chantier.

Lapplication de la mthode lavancement repose ainsi sur la capacit de lentreprise
dterminer de faon fiable les rsultats terminaison. Le passage de la mthode
lachvement la mthode de lavancement soulve des problmatiques quant la fiabilit
des estimations des produits et des cots, et quant la dtermination du pourcentage
davancement. Cest dans ce cadre que nous proposerons une mthodologie adquate
permettant la comptabilisation lavancement des contrats de construction.

Il est important de noter que nous allons dtailler dans ce qui suit les principaux aspects que la
socit devrait prendre en considration lors du passage de la mthode de lachvement la
mthode de lavancement, du fait quun mmoire
19
a t entirement ddi ce sujet.

19
Passage de la mthode lachvement la mthode de lavancement pour la comptabilisation des contrats
long terme , Tarik MAROUF, Session Novembre 2008.
Page 105 sur 150
I Conditions pralables respecter :

1. La tenue dune comptabilit analytique par programme :

La tenue dune comptabilit analytique est ncessaire pour utiliser la mthode lavancement.
En effet, la comptabilit analytique par programme est indispensable pour la dtermination et
le suivi des cots de revient de chaque programme.

Lobjectif de cette comptabilit analytique est multiple :
Connatre la marge relle du chantier : Il sagit de suivre les programmes
indpendamment les uns des autres. En effet, chaque chantier est particulier, que ce soit par
son dlai de ralisation ou par ses particularits techniques. Lobjectif tant de regrouper
programme par programme les dpenses et recettes enregistres par nature en comptabilit
gnrale et ainsi dterminer les cots de revient et le rsultat par chantiers. Grce la
comptabilit analytique, un suivi la fois des cots variables et des cots fixes est possible ;
Etablir le contrle budgtaire : qui est un outil indispensable du contrle de gestion. En
effet, la comptabilit analytique permet de contrler les oprations de fabrication en dcelant
par les cots les variations de productivit et en situant les responsabilits ;
Etablir les prvisions rationnelles indispensables aux dcisions ultrieures.

En revanche, la mise en place dune comptabilit analytique satisfaisant lensemble de ces
objectifs est source de contraintes matriser.

Lapplication dune comptabilit analytique performante est le fruit du travail de toute
lentreprise, et non pas uniquement de la personne en charge de la gestion administrative. La
fiabilit de la comptabilit analytique ne peut tre assure que si les lments quon lui
communique sont exacts. En effet, les administratifs ne peuvent tre mme de connatre
toutes les dpenses effectues sur les diffrents chantiers. La remonte de linformation, du
technicien en place sur le terrain, vers la comptabilit, sera donc une zone particulirement
critique.

Il importe alors de prendre conscience du srieux apporter aux codifications, les erreurs sont
multiples et ce tout niveau : depuis le responsable travaux qui fait une erreur de code
chantier, jusqu la saisie o une inversion de chiffres est possible.

Lentreprise devra sassurer de la trs bonne qualit de remonte de linformation sur
lachvement des phases du contrat. Une mauvaise qualit de linformation ferait courir de
gros risques sur le rsultat de lentreprise et sur son anticipation.

Ainsi, le systme dinformation de la socit est la cl de succs de lapplication de la
mthode lavancement. En effet, ce systme doit permettre la saisie dtaille dun budget
par programme et un suivi rgulier durant la vie du programme de lavancement des travaux,
des cots comptabiliss et des cots restant engager.

En outre, lexercice de la mthode de comptabilisation du revenu lavancement ncessite
beaucoup dintgrit de la part de lquipe dirigeante. Il sagit en effet dune possibilit quasi-
unique de lissage des rsultats par un simple jeu dcritures.

On pourrait conclure que lorganisation comptable sert ainsi le suivi analytique doprations
diffrentes ralises ou en cours de ralisation dans le mme exercice par la mme structure.
Page 106 sur 150
Toutefois, pour une comptabilit analytique efficace, elle doit tre adapte la dimension, la
structure, aux activits propres de lentreprise et doit tre conforme aux besoins de celui qui
lutilise.

2. Ncessit de prvisions fiables par programme :

La premire condition qui simpose pour appliquer la mthode lavancement est un suivi
comptable rgulier au jour le jour. Cette mthode ne peut sappliquer que dans les entreprises
pratiquant un suivi comptable rigoureux de leurs chantiers, ce qui nest malheureusement pas
toujours le cas, par manque de volont, de capacit ou de temps.

Lentreprise doit disposer en outre de systmes organiss et fiables permettant le suivi, le
contrle comptable par opration des travaux excuts et la comparaison avec les prvisions
tant en cot de revient quen prix de vente.
Outre le fait que les prvisions budgtaires sont ncessaires toute socit immobilire tant
au niveau stratgique que comptable (dtermination du montant des provisions terminaison
en cas de contrats dficitaires par exemple), elles revtent un aspect primordial lors de
lapplication de la mthode de lavancement. En effet, ce sont elles qui permettent de dgager
le rsultat correspondant au chiffre daffaires factur pendant la construction. Il est donc
ncessaire de fiabiliser les informations pendant toute la dure de lopration et dassurer la
comparaison au fur et mesure du droulement de la construction.

Ainsi, il est indispensable de mettre en place des procdures adaptes chaque stade de
ralisation de la construction afin de permettre un contrle efficace et productif de
lavancement de la construction.

Pour appliquer la mthode de lavancement, lentreprise doit donc disposer, en plus dune
comptabilit analytique par opration, de systmes :
- de prvisions par programme (budget de charges et de produits), et
- de contrle budgtaire (ralisations/prvisions).

a. Les prvisions par programme :

La dtermination des rsultats selon la mthode lavancement repose sur lutilisation de
donnes prvisionnelles. Il va de soi quune mauvaise laboration du budget conduira
inluctablement un transfert sur les exercices futurs de bnfices ou de pertes comptables.

La prvision est ncessaire car elle constitue le point de dpart des outils de gestion, mais il
est difficile de lire lavenir avec certitude. Lexprience prouve cependant que des prvisions,
mme imparfaites, sont toujours prfrables labsence de prvision.

Les prvisions de rsultat sur chantiers sont particulirement difficiles en raison des alas
inhrents au secteur immobilier :
alas techniques (nature des terrains rencontrs dans les travaux de terrassement ou en
souterrain par exemple) ;
alas sociaux sur chantiers (variation de productivit dun chantier lautre, risques
locaux de conflits) ;
alas climatiques (intempries) ;
ou encore alas commerciaux (rvision et actualisation des prix, discussion avec les
matres de louvrage des travaux supplmentaires)etc.
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En raison de ces alas, llaboration dune prvision sappuie ncessairement sur un certain
nombre dhypothses qui doivent tre dtermines en fonction de leur degr de vraisemblance
et dans des limites prudentes.

La nature mme des oprations entrant dans le cadre du contrat conduit lentreprise exercer
son jugement et faire des hypothses pour la dtermination des charges et des produits
prvisionnels, et par consquent, du rsultat terminaison. Il nen dcoule pas que lentreprise
na pas la capacit destimer de faon fiable le rsultat terminaison.

En effet, la capacit destimer de faon fiable le rsultat terminaison repose sur les trois
critres suivants :
la possibilit didentifier clairement le montant total des produits du contrat (existence
dlments contractuels prcisant les droits et obligations des parties, le prix ainsi que les
modalits de rglement) ;
la possibilit didentifier clairement le montant total des cots imputables au contrat
(encourus et restant courir) ;
lexistence doutils de gestion, de comptabilit analytique et de contrle interne
permettant de valider le pourcentage davancement et de rviser, au fur et mesure de
lavancement, les estimations de charges, de produits et de rsultats.

Les socits immobilires laborent pour chaque opration immobilire, lors de la phase
pralable de son lancement, un compte de rsultat prvisionnel dont la finalit est de
permettre de calculer et danalyser lensemble des lments constitutifs du cot de revient
dune opration en vue de sa vente.

Les principaux lments constitutifs de ce compte de rsultat peuvent tre classs en huit
postes principaux : le foncier, les taxes participant la cration de limmeuble envisag, les
VRD, les constructions, les alas/imprvus, les honoraires et les frais financiers. La diffrence
entre le cot de revient et le prix de vente (diminu des frais de vente) constitue la marge que
lon peut tirer de lopration.

Ces budgets sont gnralement tablis par rfrence aux diffrents marchs signs entre
lentreprise et le matre de louvrage pour la partie construction (gros uvre et second uvre)
et, pour les autres charges, selon lexprience et les statistiques des rsultats des constructions
antrieures.

Le compte de rsultat prvisionnel ne doit pas tre tabli une fois pour toutes, et doit au
contraire tre actualis rgulirement pendant tout le droulement de lopration afin
dintgrer tous les vnements ou incidents de parcours imprvus, tels que retards de chantier,
ou rythmes des ventes plus lents que prvus par exemple. Cette mise jour se pratique
trimestriellement par des socits dveloppes, ce qui permet de suivre le rsultat
terminaison ainsi que les provisions constater.

La fiabilit des comptes de rsultat prvisionnels est essentielle. La quote-part de rsultat
comptabilise lavancement seffectue lappui du budget, de ce fait, un suivi et contrle
approfondis de ce document doivent tre effectus frquemment en interne. La dtermination
de la marge prvisionnelle en dpend.


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b. Le contrle budgtaire :

Le contrle budgtaire est obligatoire pour respecter les contraintes de la mthode
lavancement. En effet, les rsultats dgags selon la mthode lavancement, reposent sur le
rsultat terminaison, il est donc ncessaire que celui-ci soit fiable et actualis en fonction
des alas de la construction.

Pendant toutes les tapes du contrat de construction, les questions suivantes se posent : les
objectifs ont-ils t atteints et les moyens utiliss correspondent-ils ceux qui taient prvus ?
Le but est la fois, damliorer la gestion et daffiner les prvisions.

Pour un contrle budgtaire efficace, il est ncessaire que les donnes issues de la
comptabilit analytique soient fiables. Un rapprochement entre les donnes de la comptabilit
gnrale et les donnes analytiques est ncessaire pour sassurer de la crdibilit de ces
informations.

Par ailleurs, ltat actuel des dpenses engages pour le programme (informations cumules
tires des balances comptables) est compar par rubrique au cot de revient prvisionnel (tir
du bilan prvisionnel actualis), lcart ainsi dgag entre ces valeurs renseigne sur les
dpenses restant engager.

Le rapprochement du budget avec la comptabilit est utile pour plusieurs raisons :
il fait ressortir les carts entre le prvisionnel et le ralis ;
il permet dapprcier si le cot de revient budgt est survalu, sous-valu ou
confirm ;
cest un outil dactualisation budgtaire ;
il sert dterminer des provisions comptables de charges payer ;
cest un indicateur davancement de lopration.
Sa priodicit, quant son tablissement, est importante. Il est dailleurs recommand
deffectuer un contrle budgtaire trimestriel.
La principale difficult que lon peut rencontrer pour sassurer de la cohrence des cots
retenus dans les postes budgtaires, va essentiellement dpendre du stade davancement de
lopration la clture de lexercice. En effet, dans les premiers stades dexcution des
contrats, on ne dispose que de trs peu dlments concrets pour apprcier la pertinence
budgtaire.

Ainsi, lentreprise doit disposer de systmes organiss et fiables permettant le suivi et le
contrle comptable par opration et par chantier des travaux excuts. Ces systmes, qui
peuvent tre sensiblement diffrents dune entreprise lautre, doivent, dans tous les cas, se
caractriser par une dmarche :
rigoureuse dans son principe (la preuve de cette rigueur pourra tre apporte par la
formalisation des procdures de prvision) ;
prenant en compte les faits connus et leurs volutions probables (cette condition peut tre
satisfaite par limplication des responsables oprationnels de chantier dans les travaux de
prvision) ;
rgulirement contrle (par comparaison entre les budgets et la ralit constate, ce qui
suppose lintervention du service de contrle de gestion) ;
et actualise par voie de consquence, soit la survenance de faits nouveaux rendant
caduques les prvisions antrieures, soit de faon systmatique compte tenu des rsultats
rgulirement observs.
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On pourrait donc conclure que la cl de la rentabilit et du succs dans le domaine de la
promotion immobilire passe par la matrise et le contrle des risques lis lactivit. Le suivi
individuel et permanent des projets, lanalyse prliminaire des risques et la rigueur des
procdures tous les niveaux de lactivit reprsentent des facteurs importants de limitation
des risques.

3. Un contrle interne efficace : Un changement dans les procdures internes afin
daccompagner le passage la mthode lavancement :

La mise en place de procdures adaptes chaque stade de ralisation de la construction est
indispensable pour permettre un contrle efficace de lavancement de la construction. En
effet, les personnes responsables du foncier ne vont pas avoir les mmes proccupations que
celles soccupant de la commercialisation des appartements.

Pour cela, il est ncessaire de distinguer les quatre phases principales regroupant les divers
stades de la construction :
la prospection : recherche et achat de terrain, faisabilit du projet, tablissement des
marchs, devis
la commercialisation : dfinition des programmes, tablissement des plaquettes,
organisation de la force de vente
la construction : passation des contrats, des marchs de travaux, des bureaux de
contrle
la gestion : financement des projets, gestion administrative des projets, rdaction des
contrats et conventions

Les procdures concernant les phases de construction et de gestion sont beaucoup plus
pointues pour la mthode de lavancement que pour celle de lachvement. En effet, la non
constatation de rsultats pendant toute la dure de construction jusqu lachvement, ne
favorise ni la mise en place dun contrle strict des informations, ni la remonte des pices
mises par les diffrents intervenants (architecte, bureaux daide technique, entreprises
prestataires).
Cette mthode requiert un suivi trimestriel voire mensuel alors quun arrt annuel suffit dans
la plupart des cas pour la mthode lachvement.

Il est vident quun changement de mthode ne peut tre mis en uvre que si lentreprise
dispose dune organisation et dun systme de gestion favorable une telle dmarche. Les
diffrents acteurs de la collecte des informations doivent tre sensibiliss et les procdures
internes de lentreprise doivent tre reconfigures afin de permettre une remonte fiable des
informations.
Lapplication de la mthode lavancement dans une entreprise qui, pendant longtemps, a
appliqu la mthode lachvement nest pas seulement le travail des fonctionnels. Il sagit,
en effet, dun changement de mentalit tous les niveaux. Les chefs de chantier et les
responsables daffaires doivent changer leur logique de suivi des projets afin dintgrer la
prise en compte des rsultats au fur et mesure de lavancement des chantiers sans attendre,
comme par le pass, la fin des travaux. Cette remarque priori simple nest pas toujours facile
expliquer aux quipes oprationnelles.

En effet, la rigidit au changement des habitudes est un comportement humain. Cette ralit
complique, malheureusement, davantage la tche de la direction financire qui doit grer en
plus des problmes techniques comptables, les problmes humains.
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Le responsable du programme est la personne qui conduit le chantier sur le plan technique
pour le compte de lentreprise. Il est souvent faiblement impliqu dans les arrts comptables
lorsque lentreprise utilise la mthode lachvement, par contre, son rle prend une autre
dimension lorsque lentreprise adopte la mthode lavancement. Ses responsabilits
augmentent et il devient le principal acteur du contrle de gestion. En effet, lentreprise a
besoin de ses comptences et connaissances afin de dterminer les rsultats terminaison les
plus fiables possibles pour chacun de ses chantiers, ainsi que pour pouvoir mesurer leur
avancement de la faon la plus prcise possible.

Afin dassumer efficacement leur nouvelle responsabilit, les responsables daffaires doivent
disposer de nouveaux outils de gestion. La comptabilit analytique et la gestion budgtaire
trouvent ici toute leur importance. La mesure du degr davancement suppose que lon
connat dune part le cot total du chantier ainsi que les charges restant engager sur les
programmes en cours dautre part ; les charges dj comptabilises tant fournies par la
comptabilit gnrale. Lexploitation de ces diffrentes informations prvisionnelles et
ralises requiert une capacit danalyse que les responsables des programmes nont pas
toujours. Une diffusion du principe de la mthode lavancement dans un langage
comprhensible par des personnes sans connaissance comptable doit tre assure par les
contrleurs de gestion par le biais des notes internes lentreprise ou par des formations
externes.

Par ailleurs, les connaissances du contrleur de gestion lui permettent danalyser plus
finement les chantiers sur la base des informations chiffres fournies par les responsables
daffaires. Dailleurs, sa vision globale des diffrents chantiers de lentreprise lui permet de
sassurer quun traitement relativement uniforme de la mesure de lavancement est opr par
les responsables daffaires.

Un changement de mthode comptable saccompagne souvent dun nouveau systme
dinformation. Les ressources informatiques mises en uvre par lentreprise doivent
permettre un suivi individualis des projets en cours.

Une attention particulire devrait tre porte la procdure daffectation comptable des
charges. En effet, une mauvaise imputation des cots entrane un mauvais calcul de la marge,
et par consquent, le rsultat dgag lavancement du chantier sera automatiquement fauss.
Une entreprise de promotion immobilire doit donc prvoir dans son organisation, le
rapprochement systmatique des factures reues avec certains documents de nature juridique.
Par exemple, pralablement lenregistrement par le service comptable dune facture
manant dun entrepreneur, le responsable du programme doit avoir vrifi quun march de
travaux a bien t sign avec cette entreprise. De mme, sil sagit dune facture pour travaux
supplmentaires, le rapprochement avec lordre de service sign doit tre prvu.

Chaque service tablit des tableaux rcapitulant les informations quil a traiter avec les
caractristiques qui lui sont propres. Par exemple, le service des marchs vrifie les situations
des travaux avec les marchs signs et lacceptation des travaux par larchitecte ainsi que les
visas des contrleurs techniques. La plupart du temps, le rapprochement entre les cots prvus
et les cots rels se font au fur et mesure de la rception des situations.

La chane de linformation est un systme intgr qui ne tolre aucun manquement de la part
de chacun de ses maillons. Une mauvaise apprciation de lavancement dun chantier peut
conduire prsenter comme dficitaire un chantier normalement bnficiaire ou inversement.
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Dans lun ou lautre des deux cas, cest la qualit de linformation financire qui est en cause.
Toute dcision prise sur la base dinformations errones peut tre trs prjudiciable
lentreprise. Il peut sagir par exemple dune distribution de dividendes fictifs ou dune perte
terminaison non provisionne.

II Estimation des produits et des cots des contrats lavancement :

1. Estimation des produits :

Au plan pratique, la mise en uvre de la mthode lavancement consiste comptabiliser les
produits relatifs au contrat en fonction du stade davancement des travaux la clture de
lexercice. Pour cela, lentreprise doit tre capable didentifier clairement le montant total des
produits du contrat. Cette condition est respecte par lexistence dlments contractuels
prcisant les droits et obligations des parties, le prix ainsi que les modalits de rglement.

Les produits relatifs un contrat comprennent gnralement les catgories suivantes :
les produits initialement prvus au contrat y compris les rvisions de prix ;
les changements de prix approuvs par le client ou quil est raisonnablement certain quil
lapprouvera et quil est possible dvaluer de faon fiable le montant des produits
correpondants ;
les rclamations acceptes par le client ou pour lesquelles ltat davancement des
ngociations ou des procdures en cours (contractuelles, arbitrales ou contentieuses) rend
raisonnablement certain leur rglement par le client et dont le montant accept peut tre
valu de faon fiable ;
les primes incitatives lies par exemple lachvement anticip du contrat, ds lors que
les niveaux de performance ont t atteints ou quil est raisonnablement certain quils le
seront et quil est possible dvaluer de faon fiable le montant de ces primes ;
et les produits financiers, directs ou indirects, rsultant de conditions financires
contractuelles et se traduisant par des excdents significatifs de trsorerie pendant tout ou
partie de la dure du contrat.

Toutefois, en pratique, la situation o les socits immobilires disposent dune trsorerie
excdentaire, par exemple suite des avances importantes susceptibles de gnrer des
produits financiers significatifs, est assez rare. Les socits supportent, au contraire, des
charges financires.

2. Estimation des cots :

Afin de dterminer la marge dgage lavancement, il est pralablement ncessaire de
comptabiliser lensemble des cots engags la clture de lexercice. Pour cela, lentreprise
doit tre capable didentifier clairement le montant total des cots imputables au projet
(encourus et restant courir).

Les cots imputables au contrat comprennent :
les cots directs (tels que la main duvre, sous-traitance, matriaux, amortissement du
matriel, location dquipement, honorairesetc.) ;
les cots indirects de conception, de production et de commercialisation, pour la quote-
part susceptible dtre affecte ce contrat ;
les provisions pour risques et alas correspondant aux dpassements des charges
prvisibles que lexprience de lentreprise, notamment statistique, rend probable ;
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et les charges financires
20
.

Par contre, en sont exclus les cots qui ne peuvent tre imputs aux contrats en gnral ou
un contrat donn tels que les frais administratifs gnraux, les cots de vente, lamortissement
des installations et des quipements non utiliss et qui ne sont pas exploits dans le cadre dun
contrat dtermin, les frais de recherche et de dveloppement pour lesquels le remboursement
nest pas spcifi dans le contrat. Toutefois, les cots spcifiquement facturables au client
selon les termes du contrat peuvent inclure certains cots dadministration gnrale et frais de
dveloppement pour lesquels le remboursement est spcifi dans les termes du contrat.

Lune des ralits conomiques de lactivit de promotion immobilire est que les oprations
engages, selon leur nature, peuvent avoir une dure de production suprieure douze mois
ou sinon se raliser cheval sur deux exercices comptables. Ds lors, llaboration des
comptes annuels ou dune quelconque situation intermdiaire au cours de lexercice devra
incorporer et traduire la rgle dindpendance des exercices.

Ce principe trouvera ici singulirement toute sa porte puisque les masses qui composent les
charges de lactivit peuvent reprsenter des sommes trs importantes dont lomission ou
linexactitude conduiraient dterminer des rsultats fortement errons.

Il sagira donc de dterminer la position de lopration dans son concept conomique, cest--
dire en tenant compte du degr davancement des travaux et du principe dengagement des
charges. En effet, il conviendra que les comptes prsentent en face des produits comptabiliss,
le cot de revient correspondant, ainsi que les autres lments de cots directs non
incorporables et les charges dexploitation gnrale. Les cots enregistrs doivent donc
correspondre aux travaux raliss la clture des comptes. Pour les charges non incorporables
au cot de revient, il est ncessaire quelles fassent lobjet dun talement linaire dans le
temps. A dfaut, la mthode lavancement risque de ne pas permettre de dceler un dficit
final du contrat.

3. Dtermination du degr davancement :

Le chiffre daffaires partiel est estim la clture de lexercice en appliquant un pourcentage
davancement aux produits prvus terminaison.

Ce pourcentage est dtermin :
Cot des travaux excuts la clture de lexercice
Soit par le rapport :
Cot total prvisionnel terminaison

- Le numrateur comprend le cot dachat du foncier augment de toutes les charges
directes et indirectes de production dont les frais financiers, lexclusion des charges
non incorporables.
- Le dnominateur correspond la totalit du cot de revient prvisionnel des lments
dfinis ci-dessus.
Soit par des mesures physiques ou tudes permettant dvaluer le volume des travaux et
services excuts.

20
Rappelons que selon la nouvelle version de lIAS 23, les charges financires doivent tre incorpores aux
cots relatifs un contrat long terme.

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Il est signaler que les mesures physiques rendent parfois le calcul du pourcentage
davancement plus pertinent, notamment dans les premiers stades dexcution des
programmes (o des incertitudes peuvent peser sur les prvisions et le montant des travaux
excuts) et pour les entreprises qui nont pas un bon systme danalyse des cots. Il en est de
mme dans les circonstances o lentreprise est amene constater des dpassements de
charges importants par rapport aux budgets initiaux.

Dans la pratique, le degr davancement qui semble mesurer au mieux, en terme de fiabilit,
le montant des travaux et services excuts est la mthode classique sui correspond au rapport
mathmatique dcrit ci-dessus. Compte tenu de la complexit dune construction,
lavancement rel dans la promotion immobilire est difficilement dterminable.

On distingue gnralement trois catgories de cots : le foncier, le technique et les frais divers
(essentiellement les honoraires). On peut donc affiner le calcul du pourcentage davancement
en pondrant des degrs davancement diffrents aux trois classes de charges. Ces degrs
davancement sont bien sr variables dun programme lautre.

On peut dterminer ainsi les degrs davancement :
- pour le foncier : lachat du terrain (100%) ;
- pour le technique : en fonction de lavancement physique du chantier communiqu par
larchitecte ;
- pour les frais annexes : en fonction de rgles spcifiques compte tenu de leur nature.

Exemple :

Montants en KDH
Catgorie de cots Cots prvisionnels Degr d'avancement
Cot foncier 800 100%
Cot technique 1200 50%
Cots annexes 500 35%
Total des cots 2 500


Lavancement global de lopration est le suivant : ((800*100%) + (1200*50%) +
(500*35%))/2500 =63%.

Les deux modes de calcul du degr davancement exposs ci-dessus tant diffrents, il en
dcoule des divergences en terme de produits et de rsultats. Les carts entre les deux
mthodes doivent tre infimes. A dfaut, cela signifie que la comptabilit analytique nest pas
reprsentative de la situation relle de lavancement de la construction.

4. Constatation de la provision pour pertes terminaison :

Selon la norme IAS 11, en cas de perte, une provision doit tre constitue pour sa totalit, que
les travaux aient commenc ou non et quel que soit leur degr davancement et le montant des
profits attendus sur les autres contrats qui ne sont pas traits comme un seul contrat de
construction.

Les principes sont clairs : toute perte probable doit tre provisionne et il doit tre tenu
compte des risques et pertes intervenus en cours dexercice. Lentreprise doit donc constituer
une provision si les estimations chiffres et suffisamment fiables mettent en vidence une
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perte finale. Les provisions pour pertes terminaison doivent tre calcules contrats par
contrats, c'est--dire sans compensation entre contrats bnficiaires et dficitaires.

La perte terminaison est en principe gale la marge brute ngative probable. Elle est
dtermine par la diffrence entre le prix de vente total des travaux et leur cot de production
prvisionnel.

Lvaluation des pertes terminaison a donc, par nature, un caractre relatif : elle sappuie, en
effet, sur la connaissance que peuvent en avoir les dirigeants, cette connaissance devant, elle-
mme, tre apprcie raisonnablement en fonction de la fiabilit des systmes de prvision et
de contrle budgtaire mis en uvre lintrieur de lentreprise.

Les prvisions de rsultat sur chantier sont difficiles, cause des alas inhrents au secteur
immobilier (alas techniques, alas relationnels sur chantiers, alas climatiques, ou encore
alas commerciauxetc.). En raison de ces incertitudes, llaboration dune prvision
sappuie ncessairement sur un certain nombre dhypothses qui doivent tre dtermines en
fonction de leur degr de vraisemblance et dans des limites prudentes.

III - Passage de la mthode lachvement celle de lavancement : Modalits de
traitement et de comptabilisation du changement de mthode

La norme IAS 11 ne peut transiger avec la rigueur dvaluation des prvisions puisque le
rsultat lavancement est directement proportionnel un rsultat prvisionnel et suppose un
taux de profit constant pour lensemble du projet. Cela suppose que les ingnieurs en charge
des projets consacrent un temps important laborer un compte de rsultat prvisionnel par
chantier, et rvisent chaque clture intermdiaire les hypothses et analysent les carts entre
le cot des travaux raliss et les prvisions de cots antrieures pour corriger le rsultat
terminaison en consquence.

1. Traitement du changement de mthode comptable :

Le passage de lachvement lavancement constitue un changement de mthode qui modifie
de manire significative la prsentation des tats financiers des socits concernes.

Un traitement distinct par contrat :

Le calcul du changement de mthode seffectue par contrat et non globalement conformment
au principe de non compensation. Cela ncessite donc de collecter toutes les informations
utiles (ex. budget prvisionnel, degr davancement) permettant de reconstituer
louverture de lexercice o se situe le changement, la situation qui aurait t propre chaque
opration si lavancement avait t appliqu.

La reprise de lantriorit de tous les contrats en cours :

Lincidence du changement de mthode se mesure louverture de lexercice ayant vu
lapplication de la nouvelle mthode.
Leffet aprs impt de la nouvelle mthode sera calcul de faon rtrospective, comme si elle
avait toujours t applique, sur la base du pourcentage davancement et du rsultat
terminaison estims louverture de lexercice du changement.

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Le calcul de limpact du changement se prsente donc comme suit
21
:

Rtrospectif Prospectif Avec impt Sans impt
Changements de
mthodes comptables
Oui calcul l'ouverture de
l'exercice comme si la
nouvelle mthode avait
toujours t applique
Oui en cas de difficult
d'estimation du calcul
rtrospectif
Oui dans les
comptes
consolids
Non

Une entreprise peut donc changer de mthode en cours de vie du contrat pour autant quelle
ait opt de manire globale, cest--dire pour tous les contrats qui satisfont la dfinition des
contrats de construction, pour la mthode lavancement. De plus, elle doit le faire
uniquement pour tous les contrats en cours lors du changement et ceux venir.
Dans lhypothse o, au dbut de lexercice, lentreprise nest pas en mesure destimer de
faon fiable les rsultats terminaison de ses contrats bnficiaires, elle dispose alors de la
totalit de lexercice pour mettre niveau ses systmes de gestion et peut ainsi calculer
limpact du changement de mthode, sur la base dune estimation des rsultats terminaison
la clture de lexercice.

Exemple :

Lexemple suivant expose les modalits de mesure et de traitement de limpact du
changement de mthode.
Lentreprise dsire appliquer la mthode de lavancement sur ses contrats de construction
compter du 1
er
janvier N. Les donnes de lexemple sont les suivantes :

Montants en KDH
31/12/N-1 31/12/N
Rsultat terminaison estim la
clture de chacun des exercices
1800 2000
Pourcentage d'avancement
cumul la clture de chacun
des exercices
70% 100%


Par simplification, il ne sera pas pris en compte dans nos calculs de lincidence de limpt.

- 1
er
cas : le rsultat terminaison est dterminable de faon fiable louverture de lexercice
N (1.800 KDH au 1
er
janvier N) :
Limpact du changement de mthode louverture de lexercice N ressort 1.260 KDH
(1.800KDH * 70%). Il correspond au produit entre le rsultat estim au 31 dcembre N-1 et le
pourcentage davancement la mme date.
Le rsultat dgag au cours de lexercice N slve donc 740 KDH (2.000-1260).

- 2
me
cas : le rsultat terminaison ne peut tre dtermin de faon fiable louverture de
lexercice N :

21
On entend par rtrospectif, tout lment ou action concernant quelque chose du pass qui se manifeste aprs
coup, et par prospectif tout lment orient vers lavenir.

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Le montant du rsultat inscrire en capitaux propres au 1
er
janvier N, qui correspond au
produit du rsultat estim la clture de lexercice N par le pourcentage davancement
louverture de lexercice, est de 1.400 KDH (2.000KDH * 70%). Le rsultat comptable
comptabilis au cours de cet exercice est gal 600 KDH (2000-1400).

2. Modalits de comptabilisation correspondant la mthode de lavancement :

Avant de procder la comptabilisation de lincidence du changement de mthodes au niveau
des comptes de lentreprise, il convient dans un premier temps de procder au chiffrage avec
prcision de lincidence du passage de la mthode de lachvement celle de lavancement.
Ainsi, travers le tableau propos ci-dessous, on pourrait dterminer plus aisment le chiffre
daffaires et le rsultat ns compter de la date deffet du changement de mthode.

Limpact du changement de mthode est calcul par contrat (chiffre daffaires lavancement,
rsultat lavancement) et pour lensemble du stock en cours louverture de lexercice du
changement. Cette information est donne par la colonne montants anne N-1 du tableau
propos ci-dessous. Les contrats ns au cours de lexercice et toujours non encore livrs la
fin de lexercice sont galement pris en compte afin de chiffrer limpact dans le rsultat du
passage de la mthode lavancement (colonne variation N/N-1 et la ligne marge
lavancement du tableau ).

Anne N-1 Anne N
DONNEES PREVISIONNELLES
Ventes totales et produits annexes Vp Vp
Cot de revient hors honoraires commerciaux CRp CRp
Honoraires commerciaux HCp HCp
Marge prvisionnelle = Mp Mp = Vp-CRp-HCpMp = Vp-CRp-HCp
Taux de marge prvisionnel Mp/Vp% Mp/Vp%
DONNEES REELLES
Stocks en cours (cot de revient des travaux
excuts la clture de l'exercice )
CR CR
Ventes signes non encore livres (dont
produits annexes)
V V
Degr d'avancement =Da
=Cot de revient des stocks en cours/ Cot de
revient des stocks total prvisionnel hors
honoraires commerciaux
Calcul du chiffre d'affaires l'avancement
=Ventes signes non encore livres * Degr
d'avancement
Calcul de la marge l'avancement nette
d'impt = Ma
Marge prvisionnelle * Degr d'avancement *
(Ventes signes non livres / Ventes
prvisionnelles)
Nom du programme
Montants
Variation N/N-1 Postes
Ma =
(Mp*Da*(V/Vp)) -
IS
Ma =
(Mp*Da*(V/Vp)) -
IS
Da =CR/CRp Da =CR/CRp
Caa =V * Da Caa =V * Da

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Lors dun arrt comptable, les modalits de traitement mises en uvre doivent conduire :

comptabiliser toutes les charges ayant concouru lexcution du contrat la date
darrt ;

mettre jour des budgets terminaison et contrler les carts rel/budget au stade
davancement grce au suivi budgtaire par chantier permettant soit de dceler des
anomalies sur les charges comptabilises et les corriger le cas chant, soit de rviser le
budget en fonction dlments intervenus et non pris en compte dans le budget
terminaison ;

porter en stocks, travaux en cours ou comptes de rgularisation les charges qui ne
correspondent pas lavancement et qui sont donc rattachables une activit future
(notamment achats qui ne sont ni consomms ni mis en uvre, facturation de sous-
traitants qui correspondent des travaux restant raliser) ;

comptabiliser en chiffre daffaires, dans lhypothse o lentreprise a la capacit
estimer de faon fiable les rsultats terminaison, les produits contractuels, puis les
rgulariser, le cas chant, la hausse (par le dbit au bilan du compte clients, factures
tablir ) comme la baisse (par le crdit au bilan du compte produits constats
davance ). Cette rgularisation a pour objet de comptabiliser un niveau de produit
permettant, aprs dduction des charges ayant concouru lexcution du contrat, la
constatation de la quote-part du rsultat terminaison correspondant au pourcentage
davancement ;

comptabiliser, dans lhypothse o lentreprise na pas la capacit estimer de faon
fiable le rsultat terminaison, les produits hauteur des charges ayant concouru
lexcution du contrat ;

comptabiliser, par voie de provision, les pertes terminaison, sous dduction des pertes
ventuellement dj comptabilises.

Les tapes de comptabilisation des contrats de construction peuvent donc tre rsumes ainsi :

toutes les charges correspondant aux travaux excuts (non rattachables lactivit
future) sont comptabilises ;

le montant des produits comptabiliss permet, aprs dduction des charges ayant
concouru lexcution du contrat, la constatation de la quote-part du rsultat
terminaison correspondant au pourcentage davancement.

En guise de conclusion, le passage aux normes IAS/IFRS entrane des impacts significatifs au
niveau des comptes des socits marocaines oprant dans le secteur immobilier. A prsent,
nous allons illustrer au niveau du chapitre suivant, travers un cas pratique, les principaux
retraitements et reclassements devant tre effectus par ces socits afin que leur bilan et
compte de rsultat soient conformes aux normes IAS/IFRS et refltent leur philosophie.




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TROISIEME CHAPITRE : ETUDE DE CAS : LES RETRAITEMENTS ET
RECLASSEMENTS A OPERER LORS DU PASSAGE AUX NORMES IAS/IFRS :

Nous allons prsent illustrer lensemble des retraitements que nous avons exposs ci-dessus
grce un cas pratique.
Notre cas pratique porte sur une socit marocaine Z dont lactivit et la construction en vue
de la vente et de la location dimmeubles et de villas et qui a opt pour le passage aux normes
IAS-IFRS durant lexercice 2008.

Il est noter que nous allons prsenter dans ce qui suit les retraitements oprs par la socit
ainsi que les tats publis en IFRS relatifs au comparatif de lexercice 2007.

Par ailleurs, nous allons nous intresser exclusivement aux retraitements relatifs aux normes
que nous avons trait dans le prsent mmoire, et ainsi, nous nallons prsenter que limpact
de ces normes sur les comptes de la socit pour lexercice 2007 uniquement, du fait que ce
dernier devrait tre prsent dans le cadre de lobligation de prsentation dune anne
comparative.

La socit Z applique la mthode lachvement pour lensemble de ses programmes de
construction en cours. Elle a sign au cours de lexercice 2006 avec un client tranger un
contrat (accord) de construction de 5 immeubles de haut standing sur un terrain dtenu par ce
dernier, le design ainsi que les choix architecturaux ont t spcifis au niveau du contrat par
le client et rpondent ses attentes.

La socit a opt pour le modle de la juste valeur afin de valoriser ses immeubles de
placement vu le travail le plus important au moment du passage aux IFRS que requiert le
modle du cot (revue complte du cot et des amortissements des immeubles de placement,
mise en place dune approche par composantes dtaille, choix et mise en place des indices de
perte de valeur ).

Avant de procder ltude et lanalyse du cas de la socit Z, nous avons jug ncessaire
dexpliciter dans un premier temps le traitement rserv aux impts diffrs par les normes
IAS-IFRS travers la norme IAS 12, du fait que nous avons tenu compte de limpact des
impts diffrs lors du retraitement des comptes de ladite socit.

Section I : Traitement des impts diffrs :

Les normes internationales requirent la comptabilisation des impacts fiscaux courants et des
consquences fiscales prvues dans le futur sur des transactions ou vnements reconnus dans
les tats financiers de la socit.

La norme IAS 12 sinscrit dans cette obligation et a pour objectif de clarifier le traitement
comptable des impts sur le rsultat. Cette norme rpond une problmatique fondamentale
en matire de comptabilisation des impts sur le rsultat, permettant ainsi de dterminer
comment comptabiliser les consquences fiscales actuelles et futures :
du recouvrement futur de la valeur comptable des actifs, ou du rglement futur de la
valeur comptable des passifs qui sont comptabiliss dans le bilan dune entreprise; et
des transactions et autres vnements de lexercice qui sont comptabiliss dans les tats
financiers dune entreprise.

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Les consquences fiscales des transactions et autres vnements doivent tre comptabilises
de la mme faon que les transactions et vnements eux-mmes. En consquence, pour des
transactions et autres vnements comptabiliss dans le compte de rsultat, tous les effets
dimpt y affrents doivent tre galement comptabiliss dans le compte de rsultat. Par
ailleurs, les effets dimpt affrents aux transactions et autres vnements comptabiliss
directement dans les capitaux propres, sont galement comptabiliss directement dans les
capitaux propres.

Les impts diffrs constatent ainsi, un impact futur prvisible pour les impts sur le bnfice.
En effet, limpact fiscal dune transaction doit tre pris en considration dans la priode
durant laquelle la transaction a lieu. Le but des impts diffrs tant daligner la charge fiscale
sur le bnfice avant impts.

La dtermination annuelle des impts diffrs est base sur une approche oriente bilan. Les
diffrences temporaires sont donc des diffrences entre la valeur dun actif ou dun passif du
bilan dtermine selon les normes internationales et sa base fiscale fixe selon les principes
du droit fiscal.

Les impts diffrs doivent tre calculs sur les diffrences temporaires qui, lorsquelles se
retournent dans un exercice futur, produisent des montants imposables ou fiscalement
dductibles. En revanche, aucun impact fiscal ne doit tre pris en compte sur les diffrences
permanentes, celles qui ne se retournent pas dans le futur (charge fiscale non dductible ou
produit non imposable).

I Comptabilisation des actifs et passifs dimpt diffr :

Les passifs dimpt diffr sont les montants dimpts sur le rsultat payables au cours
dexercices futurs au titre de diffrences temporelles imposables.

Les actifs dimpt diffr quant eux, peuvent tre dfinis comme tant les montants
dimpts sur le rsultat recouvrables au cours dexercices futurs au titre:
de diffrences temporelles dductibles;
du report en avant de pertes fiscales non utilises; et
du report en avant de crdits dimpt non utiliss.

Les diffrences temporelles sont les diffrences entre la valeur comptable dun actif ou dun
passif au bilan et sa base fiscale cest--dire le montant attribu cet actif ou ce passif des
fins fiscales.

La base fiscale reprsente pour un actif le montant qui sera fiscalement dductible de tous les
avantages conomiques imposables qui iront lentreprise lorsquelle recouvrera la valeur
comptable de cet actif. Si ces avantages conomiques ne sont pas imposables, elle est gale
sa valeur comptable. En outre, la base fiscale dun passif reprsente sa valeur comptable
moins tout montant qui sera fiscalement dductible au titre de ce passif au cours des exercices
ultrieurs. Dans le cas de produits perus davance, la base fiscale du passif qui en rsulte est
la valeur comptable moins tout lment de produits qui ne sera pas imposable au cours des
exercices ultrieurs.

Ces diffrences temporelles peuvent tre imposables ou dductibles. Elles seront imposables
quand elles gnreront des montants imposables lorsque, lors dun exercice futur, la valeur
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comptable de lactif ou du passif sera recouvre ou rgle. Elles seront dductibles quand
elles gnreront des montants dductibles lorsque, lors dun exercice futur, la valeur
comptable de lactif ou du passif sera recouvre ou rgle.

1. Diffrences temporelles imposables :

Un passif dimpt diffr doit tre comptabilis pour toutes les diffrences temporelles
imposables sauf sil est gnr par :
un goodwill dont lamortissement ne serait pas dductible fiscalement ;
la comptabilisation initiale dun actif ou passif dans une transaction qui nest pas un
regroupement dentreprises et qui naffecte ni le bnfice comptable, ni le bnfice imposable
la date de transaction.
Toutefois, pour les diffrences taxables lies des participations dans des filiales, entreprises
associes, coentreprises et investissements dans des succursales, un impt diffr passif doit
tre enregistr.

Lorsque la valeur comptable dun actif est suprieure sa base fiscale, le montant des
avantages conomiques futurs sera suprieur au montant dductible autoris fiscalement. La
diffrence est une diffrence temporelle taxable et lobligation de payer les impts sur le
rsultat qui en rsultent au cours des exercices ultrieurs est un passif dimpt diffr.

Cette diffrence temporelle taxable sinverse lorsque lentreprise recouvre la valeur
comptable de lactif et que lentreprise a un bnfice imposable, ce qui rend probable la sortie
de lentreprise davantages conomiques sous la forme de paiements dimpt. Par consquent
la norme IAS 12 impose la comptabilisation de tous les passifs dimpt diffr.

Certaines diffrences temporelles se produisent lorsque le produit ou la charge sont compris
dans le bnfice comptable dun exercice mais font partie du bnfice imposable dun autre
exercice. De telles diffrences temporelles sont souvent appeles des diffrences temporaires
taxables et gnrent par consquent des passifs dimpt diffr.

2. Diffrences temporelles dductibles :

Un actif dimpt diffr doit tre comptabilis pour toutes les diffrences temporelles
dductibles dans la mesure o il est probable quun bnfice imposable, sur lequel ces
diffrences temporelles dductibles pourront tre imputes, sera disponible, sauf si limpt
diffr est gnr par :
un goodwill ngatif trait comme un produit diffr ;
la comptabilisation initiale dun actif ou dun passif dans une transaction qui nest pas
un regroupement dentreprises et qui naffecte ni le bnfice comptable, ni le bnfice
imposable.
Cependant, les diffrences temporelles dductibles lies des participations dans des filiales,
entreprises associes, coentreprises et investissements dans des succursales, doivent gnrer
un actif dimpt diffr comptabiliser.

Quand des ressources reprsentatives davantages conomiques sortent de lentreprise lors du
rglement de la valeur comptable dun passif, leur montant, partiellement ou en totalit, peut
tre dductible du bnfice imposable dun exercice ultrieur celui au cours duquel le passif
est comptabilis.
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Il en rsulte alors une diffrence temporelle entre la valeur comptable du passif et sa base
fiscale. En consquence, un actif dimpt diffr est gnr au titre des impts sur le rsultat
qui seront recouvrables au cours dexercices futurs lorsque cette partie de passif sera admise
en dduction du bnfice imposable. De la mme faon, si la valeur comptable dun actif est
infrieure sa base fiscale, la diffrence donne lieu un actif dimpt diffr qui sera
recouvrable sur les exercices futurs au titre des impts sur le rsultat.

Le renversement des diffrences temporelles dductibles conduit rduire les bnfices
imposables des exercices ultrieurs. Toutefois, des avantages conomiques prenant la forme
de rduction de paiement dimpt ne bnficieront lentreprise que si elle dgage des
bnfices imposables suffisants pour compenser ces dductions. Par consquent, une
entreprise ne comptabilise des actifs dimpts diffrs que sil est probable quelle disposera
de bnfices imposables sur lesquels les diffrences temporelles dductibles pourront tre
imputes.

3. Modalits de comptabilisation des impts diffrs :

Limpt diffr doit tre comptabilis en produit ou en charge et compris dans le rsultat net
de lexercice sauf dans la mesure o limpt est gnr:
soit par une transaction ou un vnement qui est comptabilis directement en capitaux
propres, dans le mme exercice ou un exercice diffrent ;
soit par un regroupement dentreprises qui est une acquisition.

La plupart des passifs et actifs dimpt diffr sont gnrs lorsque le produit ou la charge fait
partie du bnfice comptable dun exercice mais est pris en compte dans le bnfice
imposable ou la perte fiscale dun autre exercice. Limpt diffr qui en rsulte doit tre
comptabilis dans le compte de rsultat.

Limpt diffr doit tre directement dbit ou crdit dans les capitaux propres lorsque ce
dernier concerne des lments qui ont t crdits ou dbits directement dans les capitaux
propres, lors du mme exercice ou dun exercice diffrent.

II Evaluation et prsentation des impts diffrs :

1. Mode dvaluation des impts diffrs :

Selon la norme IAS 12, limpt courant doit tre estim en utilisant les taux dimpt qui ont
t adopts ou quasiment adopts la date de clture. Quant aux impts diffrs, ils doivent
tre valus aux taux dimpt attendus au moment o lactif sera ralis ou le passif rgl, sur
la base des taux dimpt et des rglementations fiscales qui ont t adopts ou quasiment
adopts la date de clture.

Ainsi, les actifs et passifs dimpt diffr doivent tre valus aux taux dimposition dont
lapplication est attendue pour lexercice au cours duquel lactif sera ralis ou le passif rgl.
Lvaluation doit reflter les consquences fiscales qui rsulteraient de la faon dont
lentreprise sattend recouvrer ou rgler la valeur comptable de ses actifs et passifs.

En outre, la valeur des actifs et passifs dimpt diffr ne doit pas tre actualise, mais plutt
doit tre revue chaque date de clture. Elle doit tre rduite sil nest plus probable quun
bnfice suffisant sera disponible, et cette rduction devra tre reprise si, par la suite, il
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devient probable que des bnfices imposables seront suffisants pour permettre lutilisation de
cet avantage fiscal.

Les impts diffrs actifs sur des diffrences temporaires ainsi que sur des pertes fiscales
reportes ne peuvent tre comptabiliss que lorsquil est probable quils pourront tre raliss
dans le futur par lexistence de bnfices imposables suffisants. Il convient bien sr de
prendre en compte cet gard les rgles fiscales selon lesquelles des pertes reportables
pourraient ne pas tre compensables contre des bnfices futurs.

Ainsi, une entreprise doit rduire la valeur comptable dun actif dimpt diffr dans la
mesure o il nest plus probable quun bnfice imposable suffisant sera disponible pour
permettre dutiliser lavantage de tout ou partie de cet actif dimpt diffr. Une telle
rduction doit tre reprise dans la mesure o il devient probable que des bnfices imposables
suffisants seront disponibles.

Par ailleurs, les actifs dimpt diffr non comptabiliss doivent tre restims chaque date
de clture. En effet, une entreprise doit comptabiliser un actif dimpt diffr qui ne lavait
pas t jusque l dans la mesure o il est devenu probable quun bnfice imposable futur
permettra de recouvrer lactif dimpt diffr. A titre dexemple, une amlioration de
lenvironnement commercial peut accrotre la probabilit que lentreprise pourra dgager un
bnfice imposable futur suffisant pour que lactif dimpt diffr rponde aux critres de
comptabilisation.

2. Prsentation des actifs et passifs dimpts diffrs :

Les actifs et passifs dimpt doivent tre prsents au bilan sparment des autres actifs et
passifs. Aussi, les actifs et passifs dimpt diffr doivent tre distingus des actifs et passifs
dimpt exigible.
Dautre part, lorsquune entreprise fait une distinction entre ses actifs et passifs courants et ses
actifs et passifs non courants dans ses tats financiers, elle ne doit pas classer les actifs et
passifs dimpt diffr en actifs et passifs courants.

Les actifs et passifs dimpt diffr doivent tre compenss si et seulement si:
lentreprise a un droit juridiquement excutoire de compenser les actifs et passifs
dimpt exigible; et
les actifs et passifs dimpts diffr concernent des impts sur le rsultat prlevs par la
mme autorit fiscale:
- soit sur la mme entit imposable;
- soit sur des entits imposables diffrentes qui ont lintention, soit de rgler les
passifs et actifs dimpt exigible sur la base de leur montant net, soit de raliser
les actifs et de rgler les passifs simultanment, lors de chaque exercice futur
au cours duquel on sattend ce que des montants importants dactifs ou de
passifs dimpt diffrs soient rgls ou rcuprs.

Afin dviter le besoin dun chancier dtaill des dates de renversement de chaque
diffrence temporelle, la norme IAS 12 impose une entreprise de compenser un actif et un
passif dimpt diffr dune mme entit imposable si, et seulement si, ils sont lis des
impts sur le rsultat prlevs par la mme autorit fiscale et lentreprise a un droit
juridiquement excutoire de compenser les actifs et les passifs dimpt exigible.

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Le traitement des impts diffrs rserv par les normes IAS-IFRS tant explicit, nous allons
prsent se pencher sur ltude de cas de la socit marocaine Z.

Section II : Traitement des immeubles de placement :

I Recensement du patrimoine de la socit :

1. Recensement du patrimoine dtenu en propre par la socit Z :

La socit Z possde un patrimoine immobilier compos de biens immobiliers tels que des
terrains, des immeubles, des bureauxetc. dont les valeurs au 31/12/2006 se prsentent
comme suit :

Montants en KDH VB Amortissement VNC
Terrains 230 195 230 195
Constructions/Btiments 541 170 184 118 357 053
Installations techniques/Agencements 327 933 222 583 105 350
Installations en cours 241 612 241 612
TOTAL 1 340 910 406 700 934 210
Patrimoine dtenu en propre par la socit Z


Lensemble de ces biens est lou des tiers pour en retirer des loyers lexception du sige
social de la socit.

Le sige social a t, quant lui, install dans lun des immeubles dont les 5 premiers tages
sur 7 sont lous des tiers. La surface des 5 premiers tages est gale plus de 70% de la
surface totale de limmeuble. La valeur de cet immeuble au 31/12/2006 est la suivante :

Montants en KDH VB Amortissement VNC
Btiments 5 898 4 743 1 155
Agencements 12 950 11 270 1 680
TOTAL 18 848 16 013 2 835
Valeur de l'immeuble o est install le sige social


Les rgles et dures damortissement sont fixes de la manire suivante :
Constructions neuves : 40 ans en linaire ;
Autres constructions : 25 ans en linaire ;
Agencements et installations : 10 ou 15 ans en linaire ;
Autres immobilisations : 3 10 ans en linaire.

2. Recensement et analyse des contrats de location :

a. Contrat de location A : contrat sign par la socit Z en tant que preneur :

Le contrat de location A a t sign par la socit le 1
er
janvier 1975 pour une dure de 50 ans.
Ce contrat comporte trois composantes distinctes : une composante terrain, une composante
btiments lous en ltat et une composante btiments construits par la socit Z en 1978 sur
ces terrains. En effet, la socit Z tait habilite effectuer des constructions sur une partie
des terrains.
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La composante terrain doit sanalyser comme un contrat de location simple. En effet, daprs
la norme IAS 17, seuls les terrains pour lesquels le transfert de proprit est prvu lissue du
contrat de location sont considrs comme des contrats de location-financement.

Les composantes btiments lous en ltat et btiments construits par la socit Z du
contrat de location sanalyseraient ainsi :


OUI NON OUI NON
Le contrat de location prvoit-il le transfert de la
proprit de l'actif au preneur au terme de la dure
du contrat de location?
* *
Le contrat de location donne-t-il au preneur l'option
d'acheter l'actif un prix qui devrait tre
suffisamment infrieur sa juste valeur la date
laquelle l'option peut tre leve pour que, ds le
commencement du contrat, on ait la certitude
raisonnable que l'option sera leve?
Tableau de classification du contrat de location A
* *
"Btiments lous en
l'tat"
"Btiments construits par
la socit Z"
Le contrat de location remplit-il un de ces
critres?
La dure du contrat de location couvre-t-elle la
majeure partie de la dure de vie conomique de
l'actif mme s'il n'y a pas transfert de proprit?
* *
Au commencement du contrat, la valeur actualise
des paiements minimaux au titre de la location
s'lve-t-elle au moins la quasi-totalit de la juste
valeur de l'actif lou?
Les actifs lous sont-ils d'une nature tellement
spcifique que seul le preneur peut les utiliser sans
leur apporter de modifications majeures?
* *
Les pertes subies par le bailleur sont-elles la
charge du preneur en cas de rsiliation du contrat
par le preneur?
* *
Les profits et pertes rsultant de la variation de la
juste valeur de la valeur rsiduelle sont-ils la
charge du preneur (par exemple sous forme d'une
diminution de loyer gale la majeure partie du
produit de cession la fin du contrat de location)?
* *
Le preneur a-t-il la facult de poursuivre la location
pour une 2me priode moyennant un loyer
sensiblement infrieur au prix du march?
* *
Le preneur contrle-t-il les dcisions
oprationnelles et financires relatives l'actif?
* *
A vrifier A vrifier


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Daprs la norme IAS 17, au commencement du contrat, le preneur comptabilise les contrats
de location-financement lactif et au passif dans son bilan pour des montants gaux la juste
valeur des biens lous ou, si celle-ci est infrieure, la valeur actualise des paiements
minimaux au titre de la location, chacun tant dtermin au commencement du contrat . La
socit Z ne possdant pas la juste valeur des biens en 1975, date de signature du contrat, et
ne pouvant la retrouver, doit recalculer la valeur actualise des paiements minimaux au titre
de la location en 1975.

Calcul de la valeur actualise des paiements minimaux au titre de la
location des btiments :

Le contrat spcifie lexistence de paiements minimaux au titre de la location obligatoires
savoir : la socit Z sengage verser un minimum de redevance de 105 KDH par anne
civile complte, toutefois, cette redevance couvre la fois la location du terrain et des
btiments.
La socit Z a valu la quote-part de la valeur de la redevance 20% pour le terrain (105
KDH * 20% =21 KDH) et 80% pour les btiments (105 KDH * 80% =84 KDH).
Le contrat spcifie que la redevance de chaque exercice sera verse le 31 dcembre de
chaque anne, la redevance totale verse sur toute la dure du contrat au titre de la location
des btiments slvera 4 074 KDH. Cette redevance totale doit tre lisse sur toute la dure
du contrat (50 ans). La redevance annuelle lisse sera donc de 81,48 KDH (4 074/50).

La socit ne pouvant retrouver le taux demprunt implicite du contrat puisquelle ne connat
pas la juste valeur du bien en 1975, elle utilise son taux demprunt marginal qui slevait 7%
en 1975. La valeur actualise des paiements minimaux au titre de la location des btiments
slve 1.124,48 KDH (81,48 * (1-(1,07)
-50
/0,07)).

Echancier de remboursement de la dette : ventilation entre charge
financire et lamortissement du solde de la dette :

La ventilation entre la charge financire et lamortissement du solde de la dette est
calcule conformment aux dispositions de la norme IAS 17 est prsente au niveau de
lannexe n 10.

Echancier damortissement des btiments :

Du fait que la socit Z ne possde pas une certitude raisonnable de devenir propritaire du
bien la fin du contrat de location, lactif sera donc amorti sur sa dure dutilit value 25
ans chez la socit Z (25 ans pour les constructions autres que les constructions neuves).

Lactif aurait donc t totalement amorti le 31 dcembre 1999 (Cf. annexe n 10).
Lamortissement thorique retraiter dans sa totalit en moins des capitaux propres slve
1.124,48 KDH cest--dire la valeur actualise des paiements minimaux. Par consquent,
lactif sera valoris zro dans les comptes de la socit.

b. Contrat de location B : contrat sign par la socit Z en tant que bailleur :

La socit Z loue en tant que bailleur des entrepts dans le cadre dun contrat de location. Ces
entrepts sont lous sur 5 ans pour un loyer de 250 KDH par an avec une option dachat
offerte au preneur lissue du contrat pour un montant de 150 KDH. La valeur de march
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actuelle des entrepts est de 1 050 KDH. Ainsi, on pourrait constater partir de ces deux
dernires informations que le contrat B est un contrat de location-financement qui doit tre
sorti des tats financiers du bailleur et comptabilis chez le preneur.

Les informations concernant ce contrat, sign le 1
er
janvier 2005, sont les suivantes :
Le bien est dj compltement amorti dans les comptes de la socit ;
Le taux implicite du contrat donn par le contrat est de 5,56% ;
Puisquil ny a pas de valeur rsiduelle non garantie revenant au bailleur,
linvestissement net dans le contrat correspond aux paiements minimaux au titre du
contrat actualiss au taux implicite du contrat. Il est gal 1.180 KDH (250.000 *
(1-(1+5,56%)
-5
/5,56%) +150.000 * (1+5,56%)
-5
).
Le taux de rentabilit priodique constant sur lencours dinvestissement net restant du
bailleur est de 5,56%.

La ventilation du produit financier et de lamortissement du solde de la crance est calcule
comme suit :

Anne
Capital restant d
en dbut d'exercice
Produits
financiers
Amortissement du
solde de la crance
Capital restant d
en fin d'exercice
31/12/2005 1 180 261 65 623 184 377 995 884
31/12/2006 995 884 55 371 194 629 801 255
31/12/2007 801 255 44 550 205 450 595 805
31/12/2008 595 805 33 127 216 873 378 931
31/12/2009 378 931 21 069 228 931 150 000


Lensemble des autres contrats de location signs en tant que bailleur sont des contrats
auxquels le preneur peut mettre fin lissue de chaque priode triennale. Ltude de ces
contrats fait ressortir que ces contrats sont des contrats de location simple en IFRS puisquils
ne remplissent aucun des critres de la norme IAS 17 dtaills au niveau de la premire partie.

3. Identification et valorisation des immeubles de placement leur juste valeur :

Lensemble du patrimoine dtenu par la socit Z doit tre class en immeubles de placement
lexception des immobilisations en cours (qui sont considrs comme des immobilisations
corporelles) et du sige social de la socit. Pour ce dernier, ses valeurs brute et nette vont
slever 30% de la valeur totale de limmeuble dans lequel se situe limmeuble ce qui nous
donne les valeurs suivantes :

Montants en KDH VB Amortissement VNC
Btiments 1 769 1 423 347
Agencements 3 885 3 381 504
TOTAL 5 654 4 804 851

Pour ce qui est des contrats de locationfinancement identifis chez la socit ; les btiments
lous dans le cadre de contrat de location A sont sous-lous un tiers, par consquent, ces
btiments sont considrs comme des immeubles de placement. Quant aux biens lous dans le
cadre du contrat de location B, ils ne sont pas des immeubles de placement et de ce fait,
doivent tre sortis des tats financiers de la socit Z.
Les immobilisations en cours de construction doivent, elles, tre values au cot et non leur
juste valeur mme si elles sont destines tre loues une fois leur construction acheve, et
ceci conformment aux dispositions des normes IAS 40 et IAS 16.
Page 127 sur 150
Les immeubles de placement de la socit Z sont donc constitus des biens suivants :


Au 31/12/2006 en KDH Valeur brute Amortissement Valeur nette Juste valeur
Ecart de
rvaluation
Immobilisations corporelles 1 340 910 406 700 934 210 1 505 000 570 791
- Sige social 5 654 4 804 851 5 770 4 920
- Les immobilisations en cours 241 612 0 241 612 0 -241 612
Sous-total 1 093 643 401 896 691 747 1 499 230 807 483
- Biens lous dans le cadre du contrat de location B 180 180 0 210 210
+ Biens lous dans le cadre du contrat de location A 1 124 1 124 0 1 575 1 575
Total des immeubles de placement au 31/12/2006 1 094 588 402 841 691 747 1 500 595 808 848
Tableau de calcul de la valeur nette comptable et de la juste valeur des immeubles de placement au 31/12/2006


Au 31/12/2007 en KDH Valeur brute Amortissement Valeur nette
Juste valeur
31/12/2006
Juste valeur
31/12/2007
Variation de
juste valeur
Immobilisations corporelles 1 385 194 473 743 911 451 1 505 000 1 557 000 52 000
- Sige social 5 654 4 995 659 5 770 5 950 180
- Les immobilisations en cours 285 896 0 285 896 0 0 0
Sous-total 1 093 643 468 748 624 895 1 499 230 1 551 050 51 820
- Biens lous dans le cadre du contrat de location B 180 180 0 210 200 -10
+ Biens lous dans le cadre du contrat de location A 1 124 1 124 0 1 575 1 630 55
Total des immeubles de placement au 31/12/2007 1 094 588 469 692 624 895 1 500 595 1 552 480 51 885
Tableau de calcul de la valeur nette comptable et de la juste valeur des immeubles de placement au 31/12/2007


Il est noter que la juste valeur de lensemble de ces biens a t obtenue grce un expert en
immobilier qui la socit Z a fait appel la fin des annes 2006 et 2007.


4. Linarisation des revenus locatifs :

A chaque dbut de contrat de location, la socit Z offre gratuitement certains mois de
location aux preneurs. La dure offerte varie selon les dures des contrats et les locataires.
Comme nous lavons vu au niveau de la premire partie, les loyers reus dans le cadre dun
contrat par la socit Z doivent tre linariss sur toute la dure de ce contrat.

Ainsi, la socit sappuiera sur le tableau prsent ci-dessous pour calculer les ajustements
relatifs la linarisation des loyers. Un tableau de ce type a t rempli pour chacun des
contrats de location simple signs par la socit.

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Code de l'immeuble de placement:
Libell de l'immeuble:
Code du locataire:
Libell du locataire:
Partie de l'immeuble lou:
Nombre
d'annes par
rapport la
dure ferme
du contrat
Mois
Loyers encaisss
ou encaisser
sur la dure
ferme (en KDH)
Loyers linariss
(en KDH)
Impact de
l'exercice
(en KDH)
Impact cumul
(en KDH)
A B C = Total B*A / Total A D = C -A
2001 6 45 625 46 208 583 583
2002 12 92 500 92 417 -83 500
2003 12 92 500 92 417 -83 417
2004 12 92 500 92 417 -83 333
2005 12 92 500 92 417 -83 250
2006 12 92 500 92 417 -83 167
2007 12 92 500 92 417 -83 83
2008 12 92 500 92 417 -83 0
TOTAL 90 693 125 693 125 0 0
Contrat 1
Date de dbut du contrat:
Caractristiques globales du contrat :
Dure ferme du contrat:
Date de fin du contrat (par rapport la dure ferme):
Date de fin relle du contrat:


Limpact de la linarisation des loyers qui sera retrait via les capitaux propres au 1
er
janvier
2007 sera de +167 KDH. Limpact de la linarisation des loyers qui sera retrait via le compte
de rsultat au 31 dcembre 2007 sera de -83 KDH.

Par ailleurs, la socit Z a tabli un tableau rcapitulatif prsentant les impacts au 31/12/2006
et au 31/12/2007 de la linarisation des loyers, contrats par contrats et qui se prsente comme
suit :
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Contrats
Impact sur les
capitaux
propres au
31/12/2006 en
KDH
Impact sur le
rsultat 2007
en KDH
Impact sur le
rsultat 2008
en KDH
1 167 -83 -83
2 0 0 0
3 28 -14 -14
4 4 -4 0
5 39 -32 -7
6 35 -14 -6
7 0 0 0
8 56 -56 0
9 28 -14 -8
10 7 -4 -3
11 85 -50 -20
12 43 -24 -19

130 150 -95 -34
Total 642 -389 -194
Tableau rcapitulatif des impacts de linarisation des contrats
chez la socit Z dans le cadre de la norme IAS 17


II Prsentation de lincidence des normes comptables IAS-IFRS sur les tats financiers
de la socit Z :

Aprs avoir analys lensemble des contrats de location de la socit et dfini leur nature
dune part, et dautre part distingu les immeubles de placement des immeubles
dexploitation, nous allons prsenter dans ce qui suit les critures de retraitement devant tre
passes par la socit Z afin de se conformer aux traitements prconiss par les normes IAS-
IFRS en matire des contrats de location financement et des immeubles de placement.

1. Ecritures de retraitement :

a. Ecritures de retraitement au 31/12/2006 :
22


A. Distinction des immeubles de placement parmi les immobilisations
corporelles :

Dbit Crdit
2321x Immeubles de placement 691 747
283 401 896
23 Immobilisations corporelles 1 093 643
Libell
Amortissement des immobilisations corporelles


B. Retraitements du contrat A :

Dbit Crdit
23 Immobilisations corporelles 1 124
148 1 124
Libell
Emprunt


22
Les montants sont exprims en KDH.
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Dbit Crdit
148 Emprunt 305
115 213
445 91
Libell
Impt diffr Passif
Rserves


Dbit Crdit
115 Rserves 787
345 Impt diffr Actif 337
283 1 124
Libell
Amortissement des immobilisations corporelles


Le reliquat de lemprunt restant payer dun montant de 820 KDH pourrait tre ventil
comme suit :

< 12 mois > 12 mois
Solde de la
dette fin 2006
24 796 820


C. Retraitements du contrat B :

Dbit Crdit
283 Amortissements des immobilisations corporelles 180
23 180
Libell
Immobilisations corporelles


Dbit Crdit
348 Crances de location financement 801
115 801
Libell
Rserves


< 12 mois > 12 mois Total
205 596 801


Dbit Crdit
115 Rserves 240
445 240
Libell
Impt diffr passif



D. Retraitements des immeubles de placement valoriss la juste valeur :

Dbit Crdit
2321x Immeubles de placement 808 848
115x 808 848
Libell
Rseves lies la juste valeur


Dbit Crdit
115x Rseves lies la juste valeur 242 654
445 242 654
Libell
Impt diffr passif


E. Linarisation des revenus locatifs :

Dbit Crdit
348 Crances de location 642
115 642
Libell
Rserves


< 12 mois > 12 mois Total
389 253 642

Dont :
Dont :
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Dbit Crdit
115 Rserves 193
445 193
Libell
Impt diffr passif



b. Ecritures de retraitement au 31/12/2007 :
23


A. Retraitements du contrat A :

Dbit Crdit
6311 Intrts des emprunts et dettes 57
148 24
6131 Locations diverses reues 81
Libell
Emprunt


Dbit Crdit
670 Charge d'impt diffr 7
445 7
Libell
Impt diffr passif



< 12 mois > 12 mois
Solde de la
dette fin 2007
26 769 795



B. Retraitements du contrat B :

Dbit Crdit
71271 Locations diverses reues 250
7381 Intrts des prts 45
348 205
Libell
Crances de location financement


< 12 mois > 12 mois
Solde de la
crance fin 2007
217 379 596


Dbit Crdit
345 Impt diffr actif 62
670 62
Libell
Produit impt diffr


C. Retraitement des amortissements des immeubles de placement
comptabiliss dans les comptes sociaux :

Dbit Crdit
2832 Amortissement des immeubles de placement 66 852
6193 66 852
Libell
Dotation aux amortissement des immeubles de placement


Dbit Crdit
670 Charge d'impt diffr 20 056
445 20 056
Libell
Impt diffr passif


23
Les montants sont exprims en KDH.
Dont :
Dont :
Page 132 sur 150
D. Retraitement des immeubles de placement valoriss la juste valeur :

Dbit Crdit
2321x Immeubles de placement 51 855
71 51 855
Libell
Produit de rvaluation


Dbit Crdit
670 Charge d'impt diffr 15 557
445 15 557
Libell
Impt diffr passif


E. Linarisation des revenus locatifs :

Dbit Crdit
71271 Locations diverses reues 389
348 389
Libell
Crances de location


< 12 mois > 12 mois
Solde de la
crance fin 2007
194 59 253


Dbit Crdit
345 Impt diffr actif 117
670 117
Libell
Produit impt diffr



Section III : Comptabilisation des programmes de construction en cours

I - Recensement et analyse des contrats de construction :

La socit Z a plusieurs programmes de construction en cours que nous avons analys. Ainsi,
nous avons constat que la socit a sign au cours de lexercice 2006 avec un client tranger
un accord de construction (C) de 5 immeubles (de 10 appartements chacun) haut standing sur
un terrain dtenu par ce dernier, dautre part, le client a spcifi au niveau du contrat le design
et a fourni la socit Z les plans de construction. La construction avait commenc au cours
de lexercice 2006.

Par ailleurs, les autres contrats signs par la socit sont des contrats de VEFA
dappartements quelle a sign avec des particuliers.

1. Analyse du contrat de construction C au regard des IFRS :

Avant de spcifier la mthode de comptabilisation des produits relatifs au contrat de
construction C, il faut procder dans un premier temps une analyse dudit contrat au regard
des prcisions apportes par lIFRIC 15.

Le contrat de construction C a deux principales caractristiques :
La construction sera ralise sur le terrain du client ;
Le client a spcifi au niveau du contrat le design densemble et a fourni les plans de
construction.

Dont :
Page 133 sur 150
Nous avons constat au niveau du deuxime chapitre de la prsente partie que lIFRIC 15
considre quune transaction est qualifie de contrat de construction lorsque le promoteur est
tenu de dlivrer une prestation de construction selon les spcifications de lacheteur. Cette
prestation peut tre mise en vidence grce certains critres savoir :
Lacheteur a la possibilit de spcifier les principaux lments de la structure du projet
immobilier avant que la construction ne dbute ou de les modifier en cours de travaux ;
Les principaux risques et avantages lis la construction en cours et le contrle de cet
actif en cours de construction sont transfrs au fur et mesure de lavancement des travaux
lacheteur. Ce transfert peut sapprcier au travers des exemples suivants :
- La construction est ralise sur le terrain du client ;
- Lacqureur a la possibilit de changer de constructeur pendant les travaux.

De ce qui prcde, on pourrait constater que le contrat C pourrait tre qualifi de contrat de
construction. En effet, dune part, le client est intervenu dans le choix des lments cls du
projet et dautre part, la construction se fera sur son propre terrain. Par consquent, la
mthode lavancement devrait tre applique afin de comptabiliser les produits relatifs ce
contrat.

2. Les caractristiques du programme de construction C :

Le contrat C cit ci-dessus prsente les caractristiques suivantes :

Montants en KDH
2006
Produits prvisionnels (selon le contrat) 98 334
Charges prvisionnelles (1) 89 806
Marge prvisionnelle 8 528
Taux de marge prvisionnelle 9%


(1) : Les charges prvisionnelles comprennent :
les cots des salaires sur le site du contrat C ;
les cots des matriaux utiliss pour le contrat C ;
lamortissement des installations et quipements utiliss pour le contrat C ;
les cots de mise en place dinstallations, quipement et matriel sur le site de
ralisation du contrat C ;
les cots de locations des installations et des quipements ;
les cots de conception directement rattachables au contrat C ;
les cots estims des travaux de finition et de garantie, incluant lestimation du cot de
garantie lissue du contrat ;
lassurance ;
les frais gnraux de construction (cots fixes).

Les modalits de rglement ont t fixes de la manire suivante :

Annes
Montant des
avances
2006 30 000
2007 47 800
2008 20 534
98 334


Page 134 sur 150
Les donnes issues du tableau ci-dessous, permettent de dterminer limpact du changement
de mthode et peuvent tre rsumes comme suit :

Postes 2006 2007
Variation
2007/2006
Donnes prvisionnelles
Chiffre d'affaires global du contrat A 98 334 98 334
Cot de revient hors honoraires de commercialisation 89 806 89 806
Marge prvisionnelle 8 528 8 528
Taux de marge prvisionnel 9% 9%
Donnes relles
Cot de revient des travaux excuts 28 054 61 754
Coefficient d'avancement 31,24% 68,76%
Calcul du chiffre d'affaires l'avancement 30 718 67 618 36 900
Calcul de la marge l'avancement :
Marge avant IS =Marge prvisionnelle * Coefficient
d'avancement
2 664 5 864 3 200
- IS 799 1 759
Marge nette 1 865 4 105 2 240
Calcul du changement de mthode et du rsultat l'avancement du programme C


a. Nous allons tout dabord dterminer limpact du changement de mthode fin 2006 du
projet C :
Calcul du degr davancement dtermin sur la base des dpenses engages fin 2006 par
rapport aux dpenses prvisionnelles de lopration : (28 054 / 89 806) * 100 =31,24%.
Calcul du chiffre daffaires lavancement (gal au montant du chiffre daffaires global
de lopration multipli par le degr davancement) : 98 334 * 31,24% = 30 718.
Calcul de la marge lavancement avant impt (elle correspond la marge prvisionnelle
multiplie par le degr davancement) : 8 528 * 31,24% =2 664 ; do une marge nette
dimpt de 2 664 (2 664 * 30%) =1 865.

Ainsi, on peut conclure que limpact du changement de mthode a pour effet damliorer les
capitaux propres dun montant de KDH 1 865.

b. A prsent, nous allons calculer limpact dans le rsultat du passage de la mthode
lavancement fin 2007 du projet A :
Calcul du degr davancement dtermin sur la base des dpenses engages fin 2007 par
rapport aux dpenses prvisionnelles de lopration : (61 754 / 89 806) * 100 =68,76%.
Calcul du chiffre daffaires lavancement gal :
- au montant du chiffre daffaires global de lopration multipli par le degr
davancement : 98 334 * 68,76% =67 618.
- sous dduction du chiffre daffaires lavancement de fin 2006 : - 30 718
Soit un chiffre daffaires comptabiliser fin 2007 de 36 900.
Calcul de la marge lavancement avant impt gale :
- la marge prvisionnelle multiplie par le degr davancement : 8 528 * 68,76% =
5 864.
Page 135 sur 150
- sous dduction de la marge lavancement de fin 2006 : - 2 664
Soit une marge lavancement comptabiliser fin 2 007 de KDH 3 200 ; do une marge
nette dimpt de 3 200 (3 200 * 30%) =2 240.

Lincidence de lapplication de la mthode lavancement sur les comptes consolids du
groupe Z pour ce programme aurait t :

une amlioration des capitaux propres consolids au 31 dcembre 2006 dun montant de
KDH 1 865 ;
et, une amlioration du rsultat net du groupe aprs impt au 31 dcembre 2007 dun
montant de KDH 2 240.
Il ressort donc une amlioration des capitaux propres consolids au 31 dcembre 2007 dun
montant de KDH 4 105.

II - Comptabilisation du changement de mthode :

Dans les comptes consolids, limpact des changements de mthodes (net dimpt) est
comptabilis ds louverture de lexercice en capitaux propres au compte report nouveau
(dbiteur ou crditeur) cest--dire en rserves consolides.

1. Incidence du changement de mthode sur les comptes au 31/12/2006 :

a. Valorisation des postes concerns fin 2006 avec lancienne mthode :
mthode lachvement :

Programme
Chiffre
d'affaires
Travaux en
cours
Produits
constats
d'avance
Provisions
pour risques
Pertes
terminaison
A 0 28 054 98 334 0 0


b. Valorisation des postes concerns fin 2006 avec la nouvelle mthode :
mthode lavancement :

Programme
Chiffre
d'affaires
Travaux en
cours
Produits
constats
d'avance
Provisions
pour risques
Pertes
terminaison
A 30 718 (1) 0 67 616 (2) 0 0


(1) : 98 334 * 31,24% = 30 718.
(2) : 98 334 (CA global du contrat) 30 718 (CA lavancement) =67 616.

c. Incidence du changement de mthode fin 2006 (diffrence entre la
nouvelle mthode et lancienne mthode) :

Programme
Chiffre
d'affaires
Travaux en
cours
Produits
constats
d'avance
Provisions
pour risques
Pertes
terminaison
A 30 718 -28 054 -30 718 0 0

Page 136 sur 150
Lincidence du changement de mthode ressort donc 30 718 (CA) 28 054 (Cot de revient
des travaux excuts) =2 664 avant impt soit 1 865 aprs impt.

Les critures suivantes ont t comptabilises dans les comptes de la socit Z au cours et la
fin de lexercice 2006 :

31341 Stock de travaux en cours 28 054
3455 TVA dductible 5 611
4411 Fournisseurs 33 665
Cot des travaux engags en 2006
Courant 2006


5141 Banque 30 000
4421
Clients, dettes avances et acomptes
reus sur commandes en cours
30 000
Constatation de l'acompte
Courant 2006


6121
Achats .. 28 054
6126
6128
71341
Variation de stocks des travaux en
cours
28 054
Constatation des charges engages

31/12/2006


Ainsi, lincidence aprs impt du changement de mthodes concernant le passage la
mthode lavancement sur les capitaux propres consolids de louverture de lexercice 2007
devrait tre comptabilise comme suit
24
:

Dbit Crdit
34272 30 718
31341 28 054
115 2 049
445 615
Rserves
Impt diffr passif
Stock de travaux en cours
Crances sur travaux non encore facturables
01.01.2007
Libell


Ce changement de mthode a donc un impact positif dans les comptes venant augmenter les
capitaux propres du groupe.
On peut par ailleurs constater que lintangibilit du bilan de clture de lexercice prcdent a
bien t respecte. Le bilan douverture de lexercice correspond bien au bilan de clture de
lexercice prcdent, le changement tant enregistr ds louverture de lexercice.

2. Incidence du changement de mthode sur les comptes au 31/12/2007 :

Nous allons dans un premier temps dterminer les ajustements comptabiliser la clture de
lexercice 2007 induits par lutilisation de la mthode lavancement :

24
Rf. Ecriture de retraitement : F.
Page 137 sur 150
a. Valorisation des postes concerns fin 2007 avec lancienne mthode :
mthode lachvement :

Programme
Chiffre
d'affaires
Travaux en
cours
Produits
constats
d'avance
Provisions
pour risques
Pertes
terminaison
A 36 900 33 700 67 616 0 0



b. Valorisation des postes concerns fin 2007 avec la nouvelle mthode :
mthode lavancement :

Programme
Chiffre
d'affaires
Travaux en
cours
Produits
constats
d'avance
Provisions
pour risques
Pertes
terminaison
A 36 900 (1) 0 30 716 (2) 0 0


(1) : (98 334 * 68,76%) - 30 718 (CA 2006) =36 900.
(2) : 67 616 36 900 =30 716.


c. Incidence du changement de mthode fin 2007 (diffrence entre la
nouvelle mthode et lancienne mthode) :

Programme
Chiffre
d'affaires
Travaux en
cours
Produits
constats
d'avance
Provisions
pour risques
Pertes
terminaison
Bnfice
partiel
thorique
A 36 900 -33 700 -36 900 0 0 3 200


Lincidence du changement de mthode ressort donc 36 900 (CA) 33 700 (Cot de revient
des travaux excuts) =3 200 avant impt soit 2 240 aprs impt.

Les critures suivantes ont t comptabilises dans les comptes de la socit Z au cours et la
fin de lexercice 2007 :

31341 Stock de travaux en cours 33 700
3455 TVA dductible 6 740
4411 Fournisseurs 40 440
Cot des travaux engags en 2007
Courant 2007


5141 Banque 47 800
4421
Clients, dettes avances et acomptes
reus sur commandes en cours
47 800
Constatation de l'acompte
Courant 2007


Page 138 sur 150
6121
Achats .. 33 700
6126
6128
71341. Variation de stocks des travaux
en cours
33 700
Constatation des charges engages
31/12/2007

A la fin de lexercice, le retraitement comptabiliser par la socit afin de traduire lincidence
aprs impt du changement de mthodes concernant le passage la mthode lavancement
sur les capitaux propres consolids la clture de lexercice 2007 devrait tre comptabilise
comme suit
25
:

Dbit Crdit
34272 36 900
71241 36 900
71341 33 700
31341 33 700
670 960
445 960
Crances sur travaux non encore facturables
Charge d'impt diffr
Impt diffr passif
31.12.2007
Ventes d'appartements
Variation des stocks de travaux en cours
Stock de travaux en cours
Libell


Dans les comptes individuels, o lon applique la mthode lachvement, la marge
comptabilise est nulle en labsence de biens livrs.
Le passage la mthode lavancement a par consquent un impact positif sur le rsultat
consolid de lexercice 2007 augmentant ce dernier dun montant de KDH 2 240.

III - Traitement des contrats de construction en cours :

Outre le programme de construction C, lensemble des autres contrats de construction de la
socit sont des contrats types de VEFA dappartements quelle a sign avec des particuliers
et qui ne contiennent pas de clauses particulires.

Comme nous lavons bien expliqu au niveau du chapitre prcdent, les des contrats de VEFA
signs par la socit avec des particuliers qui ninterviennent pas dans le choix des lments
structurels de la construction ne remplissent pas les critres de comptabilisation des contrats
de construction lavancement tel que dfinis par lIFRIC 15, par consquent, ces contrats ne
ncessitent pas de retraitements IFRS du fait que la socit utilise la mthode lachvement
pour lensemble de ses contrats de construction.

Par ailleurs, le cot des stocks de construction de la socit devrait tre retrait afin de se
conformer aux normes IFRS. En effet, comme nous lavons explicit au niveau de la premire
partie du prsent mmoire, les frais commerciaux qui comprennent habituellement les frais de
publicit du projet, le cot du mobilier de l'appartement tmoin, les brochuresetc. ne
doivent pas tre inclus dans le cot du stock des constructions acheves selon la norme IAS 2,
contrairement au P.C.S.I. qui prconise que ces cots doivent tre inclus dans le cot du stock
des constructions acheves.

25
Rf. Ecriture de retraitement : F2.
Page 139 sur 150
De ce fait, afin de se conformer aux normes IFRS, les frais commerciaux doivent tre annuls
de la valorisation des stocks des constructions acheves.

Les frais commerciaux inclus au niveau du cot des stocks de construction slvent KDH
503 en 2006 et KDH 668 en 2007.

Ainsi, les critures de retraitement se prsentent comme suit pour les exercices 2006
26
et
2007
27
:

Dbit Crdit
115 352
345 151
31512 503
31/12/2006
Libell
Stock des constructions acheves
Rserves
Impt diffr actif


Dbit Crdit
7132 668
345 200
6701 200
31512 668 Stock des constructions acheves
Produit impt diffr
31/12/2007
Libell
Variation de stock des biens produits
Impt diffr actif



Section IV : Prsentation des tats financiers de la socit Z aprs les critures de
retraitement :

Aprs avoir prsent lensemble des retraitements devant tre oprs par la socit Z, nous
allons prsenter dans ce qui suit les lments suivants :

Le bilan au 1
er
janvier 2007, date douverture du premier exercice prsent selon le
rfrentiel IFRS dans le cadre de lobligation de prsentation dune anne comparative.
Lobjectif de ce bilan est de mettre en vidence limpact des normes IAS-IFRS sur le bilan
douverture dune socit immobilire construisant des immeubles en vue de la vente dune
part et de la location dautre part.

Le bilan au 31 dcembre 2007, date de clture du premier exercice en IFRS dans le
cadre de prsentation dune anne comparative tel que prconis par les normes IAS-IFRS.
Ce bilan va prsenter quant lui limpact de ces normes sur le bilan dune socit
immobilire construisant des immeubles en vue de la vente dune part et de la location dautre
part, une fois ces dernires sont appliques.

Le compte de rsultat au 31 dcembre 2007. Ce compte aura pour objectif de mettre
en relief limpact des normes IAS-IFRS sur le compte de rsultat dune socit immobilire
construisant des immeubles en vue de la vente dune part et de la location dautre part, une
fois ces normes appliques.





26
Rf. Ecriture de retraitement : G1.
27
Rf. Ecriture de retraitement : G2.
Page 140 sur 150
Bilan consolid Actif :
Actif Selon le C.G.N.C.
En KDH 31/12/2006
Actif immobilis 935 803 Actif non-courant 976 232 810 185 1 786 416
Ecart d'acquisition - Ecart d'acquisition - - -
Immobilisations incorporelles 1 271 Immobilisations incorporelles 1 271 - 1 271
Immobilisations corporelles 934 210
Immobilisations financires 322 Immeubles de placement - 1 500 595 (3) 1 500 595
Titres mis en quivalence -
Encours (1) 241 612 - 241 612
Immobilisations corporelles 692 598 -691 747 (3) 851
Actifs financiers 322 - 322
Participations dans les socits associes - - -
Crances de location simple - chues plus d'un an - 253 E 253
Crances de location financement - chues plus d'un an - 596 C 596
Actif d'impt diffr 40 429 488 B; G1 40 917
Actif circulant 3 445 325 Actif courant 3 404 896 2 755 3 407 651
Crances de location simple - chues moins d'un an - 389 E 389
Crances de location financement - chues moins d'un an - 205 C 205
Stocks et en cours 1 672 935 Stocks et en cours 1 672 935 -28 557 F; G1 1 644 378
Clients et comptes rattachs 12 333 Clients et comptes rattachs 12 333 30 718 F 43 051
Autres crances et comptes de rgu 1 588 146 Autres crances et comptes de rgularisation Actif 1 547 717 - 1 547 717
Valeurs mobilires de placement - Actifs financiers - - -
Disponibilits 171 911 Trsorerie et quivalents de trsorerie 171 911 - 171 911
Total de l'Actif 4 381 128 Total de l'Actif 4 381 128 812 940 5 194 067
(1) : Option de prsentation : sparation des encours et des immobilisations corporelles.
(2) : Il faut se rfrer aux critures de retraitement du 31/12/2006.
(3) : Dtail du retraitement des immeubles de placement :
691 747
1 124
-1 124
-180
180
808 848
Total 1 500 595
28
La norme IAS 1 rvise propose optionnellement de changer le nomdu bilan qui devient "Etat de la situation financire" (Statement of financial position).
I - Prsentation du bilan au 01.01.2007 :
28
Retraitement des amortissements du btiment lou dans le cadre du contrat de location B
Valorisation des immeubles de placement leur juste valeur
Passage immobilisations corporelles aux immeubles de placement
Comptabilisation de la valeur brute du btiment lou dans le cadre du contrat de location A
Comptabilisation des amortissements du btiment lou dans le cadre du contrat de location A
Retraitement de la valeur brute du btiment lou dans le cadre du contrat de location B
Format IFRS
31.12.2006 avant
retraitements
Retraitements
IFRS
01.01.2007
IFRS
Rfrences aux
critures (2)
Page 141 sur 150
Bilan consolid Passif :
Passif Selon le C.G.N.C.
En KDH 31/12/2006
Capitaux propres (Part du group 2 038 722 Capitaux propres
Capital 1 947 384 Capital mis 1 947 384 - 1 947 384
Primes - Primes - - -
Rserves et rsultat consolids 91 338 Rserves 61 660 2 133 B; C; E; F; G1 63 793
Autres - Rserve lie la variation de la juste valeur - 566 194 D 566 194
Rsultats accumuls non distribus 29 678 29 678
TOTAL 2 038 722 568 327 2 607 050
Intrts Minoritaires 0 Intrts Minoritaires 0 - 0
Passif non courant
Emprunts bancaires chus plus d'un an 319 520 - 319 520
Dettes financires - - -
Provisions caractre non-courant 703 - 703
Passifs d'impt diffr 581 265 243 792 C; D; E; F 825 057
Provisions pour risques et charg 21 234 Obligations au titre de la location financement - chues
plus d'un an
Autres passifs - - -
TOTAL 901 488 244 588 1 146 076
Passif courant
Fournisseurs et autres crditeurs 510 835 - 510 835
Dettes 2 321 171 Autres dettes et comptes de rgularisation 649 483 - 649 483
Emprunts et dettes financires 418 600 Dettes d'impt 160 988 - 160 988
Fournisseurs et comptes rattachs 510 835 Obligations au titre de la location financement - chues
Autres dettes et comptes de rgular 1 391 736 moins d'un an
Dcouverts - Dcouverts et emprunts bancaires chus moins d'un an 99 080 - 99 080
Provisions caractre courant 20 531 - 20 531
TOTAL 1 440 918 24 1 440 942
Total du Passif 4 381 128 Total du Passif 4 381 128 812 939 5 194 067
(1) : Il faut se rfrer aux critures de retraitement du 31/12/2006.
24
Retraitements
IFRS
01.01.2007
IFRS
-
-
Rfrences aux
critures (1)
796 796 B
24 B
Format IFRS
31.12.2006 avant
retraitements
Page 142 sur 150
Bilan consolid Actif :
Actif non-courant 1 786 416 -16 167 118 675 1 888 924
Ecart d'acquisition - -
Immobilisations incorporelles 1 271 -359 - 912
Immeubles de placement 1 500 595 -66 852 118 707 C; D 1 552 450
Encours (1) 241 612 44 284 - 285 896
Immobilisations corporelles 851 -191 - 660
Actifs financiers 322 - - 322
Participations dans les socits associes - - - -
Crances de location simple - chues plus d'un an 253 - -194 E 59
Crances de location financement - chues plus d'un an 596 - -217 B 379
Actif d'impt diffr 40 917 6 951 379 B; E; G2 48 247
Actif courant 3 407 651 792 758 2 349 4 202 758
Crances de location simple - chues moins d'un an 389 - -195 E 194
Crances de location financement - chues moins d'un an 205 - 12 B 217
Stocks et en cours 1 644 378 709 560 -34 368 F2; G2 2 319 570
Clients et comptes rattachs 43 051 4 298 36 900 F2 84 249
Autres crances et comptes de rgularisation Actif 1 547 717 - - 1 547 717
Actifs financiers - - - -
Trsorerie et quivalents de trsorerie 171 911 78 900 - 250 811
Total de l'Actif 5 194 067 776 591 121 024 6 091 682
(1) : Option de prsentation : sparation des encours et des immobilisations corporelles.
(2) : Il faut se rfrer aux critures de retraitement du 31/12/2007.
31.12.2007 IFRS
Retraitements
IFRS sur 2007
Rfrences aux
critures (2)
II - Prsentation du bilan au 31.12.2007 :
Format IFRS
01/01/2007
IFRS
Impact selon
les rgles
marocaines de
l'activit 2007
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Bilan consolid Passif :
Capitaux propres 2 607 050
Capital mis 1 947 384 1 947 384
Primes - -
Rserves 63 793 29 678 93 471
Rserve lie la variation de la juste valeur 566 194 - 566 194
Rsultats accumuls non distribus 29 678 3 465 84 468 117 612
TOTAL 2 607 050 33 143 84 468 2 724 661
Intrts Minoritaires 0 - 0
Passif non courant 1 146 075
Emprunts bancaires chus plus d'un an 319 520 98 524 - 418 044
Dettes financires - - - -
Provisions caractre non-courant 703 68 - 771
Passifs d'impt diffr 825 057 - 36 580 A; C; D 861 637
Obligations au titre de la location financement - chues
plus d'un an
Autres passifs - - -
TOTAL 1 146 075 98 592 36 554 1 281 221
Passif courant 1 440 942
Fournisseurs et autres crditeurs 510 835 189 700 - 700 535
Autres dettes et comptes de rgularisation 649 483 258 100 907 583
Dettes d'impt 160 988 178 056 - 339 044
Obligations au titre de la location financement - chues
moins d'un an
Dcouverts et emprunts bancaires chus moins d'un an 99 080 16 044 - 115 124
Provisions caractre courant 20 531 2 956 - 23 487
TOTAL 1 440 942 644 856 2 2 085 800
Total du Passif 5 194 067 776 591 121 024 6 091 682
(1) : Il faut se rfrer aux critures de retraitement du 31/12/2007.
2 26
31.12.2007 IFRS
Rfrences aux
critures
769 - -26
-
A
A
796
24
Retraitements
IFRS sur 2007
Format IFRS
01/01/2007
IFRS
Impact selon
les rgles
marocaines de
l'activit 2007
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Nature
Selon le C.G.N.C.
31/12/2007
Format IFRS
2007 sans
retraitement
Retraitements
IFRS
Rfrences aux
critures
IFRS 31/12/2007
Chiffre d'affaires 230 206 Produits des activits ordinaires 238 212 1 893 B; E; G2 240 105
Autres produits d'exploitation 16 601 Autres produits oprationnels 23 476 45 B 23 521
Achats consomms 88 107 Variation de la juste valeur 0 51 855 D 51 855
Charges de personnel 25 286 Matires premires et consommables utiliss 88 107 - 88 107
Autres charges d'exploitation 11 486 Frais de personnel 25 286 - 25 286
Impts et taxes 7 498 Dotation aux amortissements 70 358 66 852 C 3 506
Dotations d'exploitation 70 358 Dprciation des immobilisations corporelles - - -
Autres charges oprationnelles 21 074 81 A 20 993
Rsultat d'exploitation 44 072 Rsultat oprationnel 56 863 120 726 177 589
Charges et produits financiers 4 555 Charges financires 2 320 57 A 2 377
Rsultat courant des entreprises intgres 48 627
Quote-part dans le rsultat des entreprises
comptailises selon la mthode de la MEE
- - -
Charges et produits non courants 5 916
Rsultat avant impt des cessions d'actifs ou
rglements de passifs lors d'abandon d'activits
- - -
Rsultat avant impt 54 543 120 669 175 212
Impts sur les rsultats 21 399 Charge d'impt 21 399 36 201
A;B;C;D;E;F2;
G2
57 600
Rsultat net des entreprises intgres 33 144 Rsultat aprs impt 33 144 84 468 117 612
Rsultat net de l'ensemble consolid 33 144
Intrts minoritaires 0
Rsultat net (Part du groupe) 33 144 Rsultat net de l'exercice (Part du groupe) 33 144 84 468 117 612
Nombre d'actions 1 920 Rsultat par action 17,26 61,26
Dotations aux amortissements des carts
d'acquisition
-
Quote part dans les rsultats des entreprises
mises en quivalence
-
III -Prsentation du compte de rsultat au 31.12.2007 :
0 Intrts minoritaires 0
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Conclusion de la deuxime partie

Nous avons prsent, au niveau de la deuxime partie du prsent mmoire, les principaux
retraitements devant tre effectus lors de llaboration des comptes selon les normes IFRS
par une entit oprant dans le secteur immobilier construisant la fois en vue de la vente et/ou
la location . En effet, le passage aux normes IFRS multiplie les donnes collecter, que ce
soit pour tablir des notes annexes plus dtailles, ou pour procder aux valuations requises
pour la ralisation des retraitements plus nombreuses et normes.

Il est important de rappeler par ailleurs que la particularit du rfrentiel IFRS est quil est
bas sur certains principes gnraux et quil renonce gnralement la dfinition de rgles
techniques dtailles.

Il nexiste pas souvent de bonne rponse, mais plusieurs opinions et interprtations peuvent
sopposer. Cela est inhrent lapproche par les principes.
Lapproche par les principes des normes IFRS constitue ainsi sans doute une difficult
majeure dans lapplication de ces normes. Labsence de critres stricts et clairs servant de
rfrence pour le choix dune mthode et pas dune autre se rvle trs perturbante.
Des rfrentiels comme les normes comptables amricaines US GAAP sont trs prcises
lorsquil faut choisir entre deux traitements comptables qui pourraient sappliquer une
situation. Lapproche par les principes des IFRS par contre est bien moins tranchante et
ncessite une bonne capacit de jugement de la part de ceux qui les appliquent.

Toutefois, cette souplesse est en mme temps un des points forts de lapproche par les
principes des IFRS et permet de trouver des rponses conomiquement adaptes bon
nombre de problmatiques. A chacun de trouver la meilleure rponse lexigence de
prsenter limage fidle de la ralit conomique.

Lapplication des normes IFRS mais aussi lintroduction de la notion de juste valeur dans les
comptes des socits constituent une rvolution dans la prsentation et llaboration des tats
financiers de certaines socits dont les socits du secteur immobilier.

Le cas pratique prsent dans la deuxime partie, visant illustrer les principaux retraitements
devant tre effectus par les socits du secteur immobilier, met en vidence les principaux
impacts du passage aux normes IAS/IFRS dans les comptes dune socit immobilire ayant
la fois une activit foncire et de promotion immobilire.

Il en ressort ainsi que les principaux impacts de la conversion aux normes IAS-IFRS sont les
suivants :
A la date du bilan douverture, retraitement de lintgralit du profit ou de la perte de
valeur des immeubles de placement en rsultats non distribus. Cet impact est significatif
puisque les immeubles de placement dgagent une plus-value nette dimpt de KDH 566 194.
A chaque clture dexercice comptable, comptabilisation de toute perte ou profit
rsultant des variations de juste valeur des immeubles de placement au compte de rsultat. De
mme, limpact est significatif puisque les immeubles de placement dgagent une plus-value
nette dimpt de KDH 36 298 qui pourrait tout autant correspondre une moins-value.
Rsultat refltant plus une indication de la conjoncture du march immobilier de lanne
passe que des performances oprationnelles de lentreprise concerne.
Ncessit dobtenir une expertise trs dtaille sur la juste valeur de lensemble des
biens de la socit.
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Minoration de la valeur des stocks de construction suite au retraitement de la valeur des
stocks des frais de commercialisation dun montant de KDH 468.
Lapplication de la mthode lavancement aux contrats de construction qui rpondent
aux critres de lIFRIC 15. Ceci a entran une plus-value nette de KDH 2 240.

Dautre part, limpact le plus significatif des normes IAS-IFRS a t ressenti au niveau du
systme dinformation. A ce titre, linstauration des nouvelles normes internationales a eu des
impacts trs importants sur linformation financire.
En effet, lun des impacts le plus vident des IFRS sur linformation financire concerne
lvaluation : les chiffres vhiculs par le systme comptable vont changer. En termes de
systme comptable, ce type dimpact amne modifier certaines formules de calcul, de faon
ce que les donnes soient conformes aux nouvelles exigences. Paradoxalement, cet impact
est le plus significatif sur les tats financiers dune entreprise, puisquil est de nature
modifier son rsultat ou dautres ratios prsents, mais il nest pas forcment le plus difficile
mettre en oeuvre dans son systme dinformation.

Les normes IFRS ont par ailleurs, un impact de prsentation lorsquelles modifient la faon de
prsenter une information par rapport la pratique actuelle en normes marocaines. En effet, la
plupart des entreprises devront dsormais par exemple distinguer au bilan les actifs et passifs
courants des actifs et passifs non courants. Il sagit dun impact dlicat traiter, car il ne suffit
pas de modifier un numro de compte ou une formule de calcul, mais bien de traiter
diffremment linformation.

Par ailleurs, il conviendra non seulement de modifier le systme informatique, mais aussi
dassurer le changement auprs des hommes qui le font fonctionner. Au changement
informatique sajoute le changement organisationnel, donc humain.
























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Le secteur de l'habitat et de la promotion immobilire occupe une place importante dans les
diffrentes conomies nationales, c'est l'un des secteurs les plus dynamiques avec des effets
d'entranements trs diffus et des capacits importantes de cration d'emplois ; surtout dans les
conomies en voie de dveloppement caractrises par une faible industrialisation du
btiment. Il est considr aussi comme moteur de la croissance et du dveloppement
conomique et social.

Le Maroc n'chappe pas cette tendance gnrale. En effet, le secteur immobilier y joue un
rle trs important dans le fonctionnement de l'conomie, bien qu'il fonctionne en dessous de
ses potentialits.

Nanmoins, le secteur immobilier marocain a connu un grand essor au cours de cette dernire
dcennie grce aux incitations fiscales mises en place par lEtat, la restructuration du
secteur, leffort commercial important des banques marocaines afin daccompagner le
financement des projets et des acquisitions ainsi quaux changements des stratgies et des
visions en vue de bnficier des opportunits offertes.

Qualifi par certains d eldorado immobilier mditerranen le secteur immobilier
marocain offre des perspectives prometteuses de dveloppement en dpit de la crise mondiale
connu par ce secteur. En effet, loin de la fragilit qui pse sur les marchs europens ou
amricains, il semble donc que le Maroc ne soit pas encore affect par les dsagrments dont
souffre la plupart des pays europens et amricains sur les marchs immobiliers.
En outre, il serait faux de faire un parallle entre la crise des subprimes, qui a fait couler de
grandes banques aux Etats-Unis, et la situation immobilire actuelle du Maroc. Et pour cause,
le systme bancaire marocain nest pas bas sur des prts hypothcaires mais sur la solvabilit
des personnes. Autrement dit, dans les pays europens et aux Etats-Unis, le prt immobilier
est accord sur la base de la valeur du bien acqurir, alors quau Maroc, la plus grande
garantie accepte par les banques reste les rentres dargent du futur propritaire. De ce fait, le
Maroc semble tre pargn de cette crise.

Par ailleurs, les introductions en bourse connues par le secteur immobilier marocain ne
cessent de se multiplier, tmoignant ainsi de la naissance dune nouvelle re pour ce secteur
qui tend de plus en plus vers la transparence.

Lapplication des normes IAS/IFRS par les socits marocaines du secteur immobilier
introduites en bourse est invitable. En effet, larticle 14 de la loi boursire rend obligatoire la
prparation de comptes consolids par les socits faisant appel public lpargne en utilisant
les normes marocaines ou les normes internationales IAS/IFRS.

Lintroduction des nouvelles normes comptables internationales IAS/IFRS est beaucoup plus
quun changement de rfrentiel comptable. Cest la primaut donne la ralit conomique
tant au niveau de lenregistrement des transactions, de lvaluation des valeurs dactif et de
passif que de la mesure de performance. En effet, les changements de mthodes comptables
requis pour la conversion aux normes internationales, ainsi que la masse dinformations
rendue obligatoire en annexe aux comptes, vont au-del dun simple jeu dcritures
comptables puisque ces normes font apparatre une nouvelle manire dapprhender la ralit
comptable.

Les groupes marocains seront obligs de redfinir leurs rgles comptables puisquils ne
pourront pas dune part, maintenir les mthodes comptables actuelles incompatibles avec les
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normes IFRS, et dautre part, ils seront peut-tre amens choisir et appliquer des options
comptables non proposes par les rgles marocaines.
Cette redfinition des rgles comptables ne peut se faire sans gnrer certaines
problmatiques importantes auxquelles les socits marocaines devront faire face lors du
passage aux normes IFRS.

Le projet de mise en place des normes IFRS est un projet dentreprise, en effet, ces normes
apportent des modifications plus profondes au systme dinformation de lentreprise,
lorsquon entend celui-ci au sens le plus large : procdures de collecte, de remonte et de
traitement de linformation. Dans ce sens, le systme comprend les hommes qui le mettent en
oeuvre, et le changement doit alors tre gr avec encore plus de soin, en se donnant du temps
afin de matriser les principaux risques de mise en uvre.

Le passage aux normes IFRS doit donc tre clairement positionn comme un vrai projet
dentreprise, impliquant les directions gnrales et lensemble des mtiers pilot par les
directions financires et informatiques, et de longue haleine, mais avec des tapes
primordiales de choix, simulation et validation des options retenues o lappel aux experts
comptables, aux conseillers externes et des experts mtiers savrera dcisif.

Les principales tapes de ce chantier de grande envergure peuvent tre rsumes comme suit :

Lancer le projet et mobiliser les divers intervenants (composition dun comit de
pilotage et dune quipe ddie, communication interne sur limportance stratgique du projet,
formation des acteursetc.) ;
Dfinir un calendrier et une organisation (tapes cls respecter, fonctionnement des
diffrents ateliersetc.) ;
Identifier les comptences et les connaissances requises ;
Inventorier les divergences entre le rfrentiel marocain et les normes IFRS ;
Analyser les systmes dinformation et identifier les amnagements ventuels
ncessaires ;
Oprer des choix comptables et dorganisation (options sur les mthodes possibles,
cadences de la communication financire, modification des systmes dinformation, mise en
place et formation des moyens humainsetc.) ;
Modifier les procdures, les traitements, les systmes, les paramtragesetc. ;
Simuler les comptes selon les normes IFRS en cours de priode de transition et
prparer les budgets en normes IFRS ;
Prparer le march aux carts significatifs ;
Publier les premiers comptes en normes IFRS ;
Suivre lvolution des normes et des interprtations nouvelles.

Ainsi, les entreprises doivent sentourer de ressources humaines adaptes pour non seulement,
laccompagner dans cette conversion, mais aussi laider choisir les meilleures options
comptables pour le groupe. De ce fait, il semble tout dabord important de former le personnel
comptable aux normes IFRS pour que ce dernier comprenne la philosophie de ces normes,
intgre les grands changements comptables et soit oprationnel au moment de la conversion
aux normes IFRS. Ceci est dautant plus crucial que les entreprises ont souvent peu de temps
pour tablir leurs tats financiers.

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La mobilisation des nergies est donc vitale la russite du projet de conversion en normes
IFRS qui doit conduire tous les acteurs de lentreprise anticiper le changement plutt que de
le subir.

Lobjectif de ce mmoire a t dapporter aux dirigeants des entreprises, aux experts
comptables ainsi aux professionnels comptables de manire gnrale, un support
documentaire synthtique leur permettant de prendre connaissance des divergences existantes
entre le rfrentiel marocain et celui IFRS eu gard aux normes IAS/IFRS vocation
immobilires et auxquelles sest limit le prsent mmoire, ainsi que les principaux
retraitements que les entreprises oprant dans le secteur immobilier (foncires et
immobilires) seront amenes effectuer afin de se conformer au rfrentiel IFRS
lorsquelles entament leur projet de passage aux normes IAS/IFRS.

Nous avons calqu la rdaction du mmoire sur la mthodologie de recherche que nous avons
adopte et sur les objectifs que nous avons assigns ce travail. La premire partie du
mmoire a t consacre ltude des normes internationales vocation immobilire. Cette
tude nous a permis didentifier les principales divergences existantes entre les normes
IAS/IFRS et les normes marocaines.

Cest dans ce cadre que la deuxime partie du mmoire sest propose didentifier les
principaux retraitements devant tre effectus par les socits oprant dans le secteur
immobilier (foncires et immobilires) lors du passage aux normes IFRS ainsi que les
incidences majeures sur lorganisation de ces socits. Lensemble de ces retraitements a t
illustr travers un cas pratique tout en prcisant les principaux impacts de ces normes sur le
bilan et le compte de rsultat.

Lexpert comptable, grand conseiller de lentreprise se trouve naturellement au centre du
projet de passage aux normes IAS/IFRS, il devrait apporter aux groupes et entreprises les
services auxquels sattendent en matire daccompagnement et dassistance lors du
droulement de leur projet de conversion. A cet effet, notre travail se propose de lui fournir
des pistes de rflexion et danalyse et des solutions en matire de comprhension des normes
IFRS caractre immobilier laidant ainsi lors de sa mission dassistance et de conseil.

Le prsent travail de recherche a permis de mettre laccent sur les principaux retraitements
identifis dans les entits oprant dans le secteur immobilier (foncires et immobilires).
Toutefois, il est important de noter que ce travail devrait tre complt et mis jour
rgulirement afin de tenir compte de lvolution des pratiques au sein mme des entits du
secteur immobilier mais galement en vue de prendre en compte les changements normatifs
et/ou lapparition de nouvelles normes.