Hypothèque Et Saisie Immobilière

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HYPOTHEQE ET SAISIE IMMOBILIERE
Chapitre 1 : Les formalités relatives à la constitution et à

l’inscription de l’hypothèque.
Section 1 : Les conditions de validité de l’hypothèque.
Section 2 : La procédure d’inscription de l’hypothèque.
Chapitre 2 : Les effets et extinction de l’hypothèque.
Section 1 : Les effets de l’hypothèque.
Section 2 : L’extinction de l’hypothèque.
Chapitre 1 : La saisie immobilière comme mode de réalisation

de l’hypothèque.
Section 1 : La procédure de la saisie immobilière.
Section 2 : La vente aux enchères publiques.
Chapitre 2 : L’impact de l’hypothèque sur l’investissement.
Section 1 : L’hypothèque comme levier d’investissement.
Section 2 : Les entraves juridiques et pratiques de
l’hypothèque.
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«Pas de crédit sans sûretés » Une formule qui exprime une réalité. Le crédit
repose sur la confiance et seules des garanties sérieuses peuvent le susciter.
Les institutions qui rendent sûr le rapport d’obligation s’appellent traditionnellement : les
sûretés. Ces sûretés garantissent l’exécution future d’une obligation, car elles permettent au
créancier de se prémunir contre l’insolvabilité du débiteur.
L’importance pratique des sûretés n’ est pas à démonter : sans sûreté, pas de crédit, sans
crédit pas d’économie moderne.
Le crédit est omniprésent dans le commerce et dans l'industrie, il constitue l'un des moteurs
essentiels de l'économie, toutefois pour qu'un crédit soit octroyé , les banques, opérateurs
principale dans les crédits , posent certaines règles dont la satisfaction d'une caution est
primordiale pour s'assurer, en cas de l'insolvabilité du débiteur, une source pour regagner son
argent.
En partant de cette conception de sûreté, il est à noter que les sûretés sont qualifiés de tout
ce qui assure une protection contre l'insolvabilité. On en distingue deux catégories qui sont
essentielles, les sûretés personnelles et les sûretés réelles.
Dans le cadre de notre étude on va se focaliser sur les sûretés réelles, qui reposent sur
l’affectation, en faveur du créancier par le débiteur, d’un bien à la garantie du paiement d’une
dette.
En d'autres termes, le débiteur donne en gage au profit de son créancier un bien lui
appartenant.
En fait, les sûretés réelles sont régies par les dispositions de la loi 39-08 portant code des droits
réels publiés au BO du 24 novembre 2011.
Cette loi a introduit à travers ses 334 articles de nouveautés en matière foncière, et plus
précisément sur les droits détenus sur les biens.
L'un des premiers apports apporté par cette loi et qui ne figuraient pas dans l'ancienne loi en
l'occurrence le dahir du 2 juin 1915 fixant la législation applicable aux immeubles
immatriculés. Depuis sa dénomination on constate que ce dahir se focalise principalement sur
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les biens immatriculés en négligents les autres biens. Le législateur et à travers la loi 39-08 a
englobé bien évidement les biens qui sont en cours d'immatriculation.
La sureté la plus appréciée, objet de notre étude ,est incontestablement l’hypothèque,
qui est une sûreté par laquelle la valeur d’ un immeuble est spécialement affectée à la garantie
du recouvrement d’ une créance, ce procédé est conçu de manière à ne pas gêner gravement
le propriétaire et de lui permettre d’ utiliser pleinement le crédit qui peut lui procurer la valeur
de l’immeuble, le propriétaire reste alors en possession de son bien et peut l’aliéner, le grever
de plusieurs hypothèques successives, le créancier quant à lui jouit d’ une garantie résultant
du droit de préférence dans la distribution du prix de l’ immeuble, et un droit de suite lui
permettant de saisir l’immeuble dans le patrimoine d’un acquéreur .
L’hypothèque est donc considérée comme une sûreté réelle par excellence, elle constitue la
garantie la plus perfectionniste qui puisse se concevoir. À ne pas confondre avec les notions
de gage et de nantissement.
En principe, l’hypothèque, le gage est le nantissement sont assez similaires, seul l’objet de la
garantie qui permet de les différencier. L’hypothèque porte ainsi sur un bien immeuble, le
gage sur un bien meuble corporel et le nantissement sur un bien incorporel.
L’hypothèque est tant appréciée par les banques du coté sécuritaire qu'elle propose, et plus
au moins bénéfique pour les débiteurs qui se trouvent sans dépossession de leurs biens. Et
peuvent donc jouir de ces derniers.
L’hypothèque est régit par les dispositions des articles de 165 à 213 du code des droits réels,
vu la multitude de ces articles, on constate l'importance qu'il revêt.
Défini ainsi par l'article 165 de la loi 39-08 « L'hypothèque est un droit réel accessoire portant
sur les biens immeubles qu'ils soient immatriculés ou en cours d'immatriculation, affecté à
la garantie du paiement d'une créance ». D'après cet article on peut déduire que
l'hypothèque revêt des caractéristiques plus au moins spéciaux.
L’hypothèque est d’abord, un droit réel qui confère au créancier le droit de préférence et droit
de suite. Il présente aussi un caractère accessoire, dans la mesure où il est un droit réel de
garantie qui suppose l’existence d’une obligation principale, d’une créance. L’hypothèque
peut toutefois garantir une créance conditionnelle (article 179).
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Il présente également un caractère d’indivisibilité, Cette indivisibilité signifie encore que

chaque fraction de l’immeuble hypothéqué garantit l’intégralité de la créance, si par exemple,
l’immeuble hypothéqué vient à être partagé entre plusieurs héritiers, la part de chacun
garantit la totalité de la créance. (article 166).
L'hypothèque est un droit réel qui ne porte pas atteinte à la possession du débiteur de son
bien et donc considéré comme un droit sans dépossession. Selon l'article 170 du code des
droits réels, l'hypothèque est un droit réel qui peut prendre diverses formes, à savoir
l'hypothèque conventionnelle et l'hypothèque forcée.
S’agissant de l'hypothèque conventionnelle , l'article 174 de la loi 39-08 dispose que

l'hypothèque conventionnelle est conclue par écrit avec le consentement des parties, certes
elle ne peut être valable que si elle est inscrite au titre foncier.
Ainsi l'hypothèque forcée, Cette catégorie d'hypothèque restreint le caractère consensuel de

l'acte hypothécaire, car en vertu des dispositions de l’article 171, L’hypothèque forcée est
celle qui est conférée sans le consentement du débiteur, et seulement dans les cas déterminés
par loi.
En outre le code des droits réels présente l'hypothèque forcée comme une hypothèque qui
se conclus sans le consentement du débiteur et dans les cas stipulé par la loi, or aucune liste
n'est déterminée, ce qui nous pousse à dire que la loi 39-08 et à travers son article 171 laisse
le champs ouvert en indiquant que les cas sont fixé par voie réglementaire.
Notre sujet revêt donc un intérêt théorique qui tend à exposer le mode et les effets de
l’établissement de l’hypothèque. Ainsi, qu’un intérêt pratique en vertu duquel nous levons les
voiles sur le mode de réalisation de l’hypothèque ,ainsi que le rôle de l’hypothèque dans
l’investissement.
En considérant l’impact des prêts sur le développement des investissements, est ce que
l’hypothèque favorise ce dernier dans la mesure où celle-ci n’affecte que les biens
immatriculés et en cours d’immatriculation ?
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Afin de répondre à la problématique posée, il est nécessaire de traiter dans une première
partie le cadre juridique de l’hypothèque, et dans une seconde partie le mode de réalisation
de l’hypothèque et l’impact de celui-ci sur l’investissement.
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L’hypothèque est un droit réel accessoire destin é à garantir le paiement d’une créance
sans déposséder le propriétaire de l’immeuble grevé, il permet au créancier, s’il n’est pas payé
à l’échéance de faire vendre l’immeuble en quelque mains ou se trouve le bien, et d’être payé
sur le prix de vente de l’immeuble avant les autres créanciers.
Alors l’hypothèque est sans droite la garantie qui apporte et procure la meilleure
sécurité pour le créancier hypothécaire, or pour qu’il en soit. Il faut respecter certaines
conditions relatives à sa constitution et son inscription (chapitre 1) et parvenir à traiter les
effets découlant de cette hypo)thèque ainsi son extinction (chapitre 2).
Dans ce chapitre on va aborder d’un premier lieu les conditions générales de’ validité de
contrat d’hypothèque (section 1) et dans un second lieu la procédure d’inscription de l’acte
hypothèque (section2).
Section1 : les conditions relatives à la constitution

de l’hypothèque.
La possibilité générale de constituer volontairement une hypothèque de droit commun
est prévue de façon expresse par le dahir de 2 juin1915.
La sureté résulte alors d’n accord de volonté d’un contrat intervenu entre le créancier
et le propriétaire de l’immeuble affecté en granite.
Néanmoins cette convention droit contrats, mais encore à des exigences particulières
de fond et de forme.
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I- Les conditions de forme :
Aux termes de l’article 174 du code de droits réelle « l’hypothèque conventionnelle ne

peut être constitué que par écrit avec le consentement des deux parties «
Il ressort de cet article que la loi exige deux conditions fondamentales :
• L’écrit :
L’hypothèque est considérée comme un acte formel par excellence, car on ne peut concevoir
un acte d'hypothèque établis sans support écrit. C’est ainsi que les dispositions de la loi
n°39.08 constituants le code des droits réels Marocain, notamment les dispositions de son
article 4 rendons obligatoire, sous peine de nullité, notamment la forme authentique de tout
acte portant transfert de propriété et création, modification et extinction de tout droit réel.
Alors on déduit que le droit marocain exige l’écriture de l’hypothèque par un acte
authentique, comme le droit français qui exige l’authenticité de l’acte d’hypothéquée suite
aux dispositions de l’article 2416 qui exige l’acte notarié pour la constitution d’une
hypothèque.
• L’inscription au titre foncier :
Toute personne désirant mettre en hypothèque son bien immeuble doit faire inscrire ce
droit dans le titre foncier. Cette inscription doit être accompagnée d'une réquisition tel
qu’il a été prévu par l'article 69 de la loi 14-07 formant code sur l’immatriculation foncière.
Selon l'article 65 de la loi 14-07 formant code de l’immatriculation foncière « Tous faits,
dispositions et conventions entre vifs, à titre gratuit ou à titre onéreux, tous procès-
verbaux et ordonnances de saisie immobilière, tous jugements passés en force de chose
jugée ayant pour objet de constituer, transmettre aux tiers, reconnaître, modifier ou
éteindre un droit réel immobilier, ainsi que tous baux d’immeubles excédant trois années,
toute quittance ou cession d’une somme équivalente à plus d’une année de loyers non
échus, doivent être rendus publics par une inscription sur le titre foncier. »
II- Les conditions de fond :
L’établissement de l'hypothèque nécessite la rédaction d'un écrit liant le débiteur à son

créancier. Le contrat d'hypothèque repose lui aussi sur les conditions énoncées par le droit
commun, ainsi que certaines conditions qui lui sont propres.
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Les conditions requises pour l'établissement d'un contrat d'hypothèque sont ceux
admis par le DOC à savoir le consentement, la capacité, l'objet et la cause.
a. Le consentement.
b. La capacité.
Le constituant c'est à dire celui qui consent une hypothèque sur son bien doit
en avoir la capacité, Autrement dit, il doit être le propriétaire du droit qu'il
hypothèque ou titulaire d'un droit réel immobilier susceptible d'hypothèque.
Selon l'article 176 du code des droits réels " le constituant de l'hypothèque doit
obligatoirement être propriétaire de l'immeuble mis en hypothèque, et ainsi
être capable d'en disposer". Toutefois, il n'est concevable pour le père, la mère,
ou le tuteur légal de mettre en hypothèque les biens d'un mineur que par une
autorisation du juge tel qu’il a été prévu par l'article 178 du code des droits réels.
Ainsi l'article 11 du DOC va dans le même sens.
c. L’objet.
L’objet d'un contrat d'hypothèque est le bien immeuble. Ce bien doit accomplir
certaines conditions : Le bien doit être présent lors de l'établissement du contrat
d'hypothèque, sont donc exclus les immeubles en état futur d'achèvement. Le
bien doit être déterminé avec précision, en procédant aux détails qui le
caractérise. Aux termes de l’article 175 de la loi 39.08, tout acte d’hypothèque
doit comporter : La désignation du bien hypothéqué, préciser sa dénomination,
sa superficie, sa situation, ses dépendances, son numéro de titre foncier, ou le
numéro de la réquisition d’immatriculation.
d. La cause .
La cause dans l'acte d'hypothèque est de garantir la créance, c’est pour cela
qu’il est nécessaire, selon l’article 175 de la loi 39-08 formant code des droits
réels, de Déterminer le montant de la créance garantie par l’hypothèque et la
durée déterminée pour son paiement
La spécialité de l’hypothèque.
L’hypothèque conventionnelle de droit commun est spéciale cette spécialité se
manifeste sous deux formes différents la spécialité quant aux biens sur la quels porte
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l’hypothèque d’une part être spécialité quant aux créanciers qu’elle d’une part et spécialité
quant aux créanciers qu’elles garantie d’autre part.
Spécialité relative à l’assiette de l’hypothèque .

L’individuation des immeubles à hypothéquer est une condition pour la validité du
contrat hypothèque le débiteur ne peut en effet accord er une hypothèque sur l’ensemble de
ses immeubles soufi s’il détermine isolement chaque immeuble affecté à la garantie du prêt
dont il a bénéficié l’article 166 du code de droit riel.
- N’oubliant pas que biens à venu ne peuvent être hypothéqués selon les termes de
l’article 183 du code des droits réels.
- En effet les biens à venir n’existent pas encore et par conséquent, il est impossible de
les individualiser. Contrairement A notre doit, le droit français toléré l’hypothèque des biens
à venir toute fois que les biens présents s’avère en disproportion aves la créance (l’article 2130
du code civil français).
Spécialité relative à l’observation des créances garanties
La règle de la spécialité de l’hypothèque quant à la créance garantie est animée encore
une fois par le souci de protéger le débiteur Arti 179).
En effet il faut empêcher celui à de donner l’hypothèque pour toutes ses dettes
présentes et pour tous ses dettes futures en le créancier la fois jurisprudence française a
estimé utile que soit précisé dans l’acte d’hypothèque, outre le montant de la créance, la
cause de celle .
Ce sont donc généralement les conditions requises pour la constitution des
hypothèques conventionnelles de droit commun, on il existe d’autre dispositions plus
particulières relatives aux hypothèque conventionnelles d endroit spécial à savoir
l’hypothèque conventionnelle différé et l’hypothèque sur immeuble non immatriculé ou
encours d’immatriculation et n’oubliant pas les hypothèques forcées.
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Les hypothèques conventionnelles différées.

Les hypothèques conventionnelles de droits spéciaux soumis à des dispositions
spéciales, en y comptes les hypothèques différés l’hypothèque droit réel immobilier et
accessoire doit donc aussi tôt qu’elle est constitué être inscrite sur les titres fonciers.
Il est toutefois admis que le créancier hypothèque retarde l’inscription de l’hypothécaire
lors du dépôt de l’acte constitué d’hypothèque et du duplicata du titre foncier intéresse se
faisant, le créancier hypothécaire sera exempt tempérament de l’inscription et c’est pour un
délai de 90 jours, ayant différer l’inscription de son hypothèque le créancier hypothécaire
entend par cela faire défense au conservateur de ne déférer à aucune demande d’inscription
au préjudice de son droit ( c'est-à-dire l’inscription de son hypothèque) ;suite aux dispositions
des article 184 et 185 du code de droits réels.
L’hypothèque forcée
Le bénéfice de cette hypothèque est conféré au créancier par décision de justice. C’est
pourquoi elle est dite forcé d’ailleurs l’article 171 au code des droits réels disposer
« l’hypothèque forcé est celle qui est conférée sans le consentement du débitent et seulement
dans les cas déterminés pour la loi.
L’hypothéqué forcé est accordé par un jugement du tribunal de 1er in sante, qui peut en
cas d’urgence ordonner sur requête toute inscription conservation qui n’aura d’effet qu’au
jugement définitif (article 123du code de droits réels).
Section 2 : la procédure d’inscription de l’hypothèque.

L’hypothèque n’existé et n’a d’effet entre les parties et à l’égard des tiers que par son
inscription sur les livres fonciers.
Ainsi le créancier hypothécaire est rient d’inscrire à sa diligence son acte d’hypothèque
pour préserver ses droits car seul l’accomplissement qu’un et simple de cette mesure qui était
et constitue son droit réel immobilier et éventuellement (en cas de défaillance du débiteur) le
droit de propriété.
L’assise juridique de cette règle est particulièrement les articles 66 et 67 de la loi 14-07.
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Les documents requis.

Les documents requis pour l’inscription d’une hypothèque auprès de la conservation foncière
sont :
▪ Réquisition datée et signée par l’intéressé ;

▪ Acte d’hypothèque rédigé conformément à la réglementation en vigueur ;
▪ Duplicata du titre foncier le cas échéant.
Délai de traitement de la procédure pour l’inscription d’une hypothèque
Le délai de traitement de la procédure d’inscription d’une hypothèque est de 2 jours pour la
délivrance du certificat de propriété et de 3 jours pour la délivrance du duplicata.
La réquisition d’inscription :
L’inscription de l’hypothèque apparait comme une seconde formalité nécessaire pour la
validité du contrat d’hypothèque entre les parties eux-mêmes et son opposabilité vis-à-vis, et
pour ce faire le créancier hypothécaire ou son représentant doit déposer le dit acte à la
conservation foncière du ressort dans laquelle se trouve l’immeuble grevé d’hypothèque.
Et dans le but d’assurer la concordance entre les inscriptions portées sur le titre foncier
conservé à la conservation foncière et les inscriptions portées sur le duplicata remis au
propriétaire, le requérant doit joindre à l’acte d’hypothèque le duplicata du titre foncier. A
défaut le conservateur doit refuser d’opérer toute inscription ; c’est ce qu’énonce l’article
89de la loi 14-07 sur l’immatriculation.
Aussi l’article 69 énumère les mentions obligatoires que doit porter la réquisition:
1 – la désignation, par le numéro du titre foncier, de l’immeuble que doit affecter
l’inscription ;
2 – l’indication de la nature du droit à inscrire ;
3 – l’indication du mode d’acquisition et celle de la nature et de la date de l’acte qui le
constate ;
4 –L’indication de l’état civil du bénéficiaire de l’inscription à opérer.
5 – L’indication s’il y a lieu, des causes de résolution, restriction du droit de disposer ou
mention spéciale dont l’inscription est requière en même temps que celle du droit principal,
de tout avec indication de l’état civil des bénéficiaires.
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De son côté, le conservateur est tenu de vérifier sous sa responsabilité ; l’identité et la

capacité du déposant (créancier ou son représentant) ainsi que la régularité des pièces
produits à l’appui de la demande d’inscription, et prend une décision d’inscription ou de refus
d’inscrire.
Dans le cas de refus, le demandeur dispos d’un recours gracieux auprès du conservateur
général, il dispose en outre d’un recours judiciaire.
A préciser qu’à la suite de cette demande d’inscription, il y’q lieu pour le requérant de
payer dès le dépôt du dossier des frais d’inscription selon un barème établi par la loi de finance
promulgué par le Dahir n 115-62 /14 CHAABAN 1436du 2juin 2015) ;
Droit ad-valorem :
▪ Jusqu’à 250.000 MAD : 0,5%
▪ De 250.001 à 5.000.000 MAD : 1,5%
▪ Au-delà de 5.000.000 MAD : 0,5%
Droit fixe (par propriété) : 100 MAD.
Cependant il existe certains cas d’exonération de ces frais d’inscription, à titre

d’exemple : B.N.D.E (Banque nationale pour le développement économique) et le décret royal
(concernant l’habitat à bon marché). Ainsi que certaine hypothèque portant sur les projets
agricoles…
Les délais d’inscription :

L’intérêt d’une inscription immédiate de l'hypothèque :
En principe aucun article n’apporte une considération aux délais pour que le créancier
hypothécaire inscrive son acte. Mais il n’est évident que dès lors qu’un acte constatant
l’accord des parties est valablement formé, il faut le faire inscrire le plus rapidement possible,
compte tenu de l’effet constatif des inscriptions.
A défaut d’une inscription immédiate, le créancier hypothécaire risque de voir son droit
primé d’un autre créancier plus diligent que lui.
Cependant il y’a des fois ou des délais existent pour l’inscription de l’acte d’hypothéqué.
Ainsi hormis les hypothèses ou l’inscription est catégoriquement refusée ; (exemple : faillite
non déclarée ; cessation de de paiement…) celle-ci peut momentanément être refusée,
auquel cas, le créancier hypothécaire procédé à une pré notation.
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La pré notation :
En principe, la prénotation a les mêmes objectifs que l’inscription c’est à dire, garantir à
l’hypothèque son efficacité en la rendant opposable aux tiers et valable entre les parties qui
constituent.
En fait, nombreuse sont les hypothèses qui retardent l’inscription, l’on citera par
exemple : le défaut de pièces justicières, ou défaut d’accomplissement de certaines
formalités.
Dans toutes ces hypothèses et afin de sauvegarder l’intérêt du créancier hypothécaire,
ce dernier bénéficie d’une mesure conservatoire appelée prénotation.
Autrement dit, la prénoatation a pour rôle de conserver provisoirement un droit existant
mais contesté et dont la réalisation est retardée par une formalité restant à accomplir.
Aux termes de l’article 85 de la loi 14-07 « Tout prétendant à un droit sur un immeuble
immatriculé peut requérir une prénotation pour la conservation provisoire de ce droit. La
demande de la prénotation est inscrite sur le titre foncier par le conservateur de la propriété
foncière soit :
− En vertu d’un titre attestant d’un droit sur l’immeuble que le conservateur ne peut inscrire
en l’état ;
− En vertu d’une ordonnance rendue par le président du tribunal de première instance dans
le ressort duquel est situé l’immeuble ;
− En vertu d’une copie de requête sur le fond introduite devant les juridictions compétentes.
La date de la prénotation fixe le rang de l’inscription ultérieure du droit dont la conservation
est requise.
Les prénotations édictées par des textes législatifs spécifiques demeurent régies par ces
textes
Mais pour être valable, la prénotation est conditionnée par un délai. Ainsi le
conservateur accorde un délai de 10 jours, pendant cette durée les parties doivent apporter
les justifications indispensables à l’inscription définitive suite aux dispositions de (l’article 86
de la loi 14-07).
Il convient de noter que la prénotation ne porte sur l’hypothèque elle-même puisque
celle–ci n’existe que le fait de son inscription sur le livre foncier, mais sur le droit de créance
susceptible de devenir par la suite une hypothèque.
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Si l’inscription suit dans les 10 jours, la date de la prénotation fixe rang de l’inscription et
pendant ce délai aucune inscription ne peut être requise.
Enfin il faut signaler que ce délai peut être étendu soit sur ordonnance du juge (06 mois)
ou sur requête introductive d’instance 01 mois à compter de la prénotation sur ordonnance,
lorsqu’elle fait suite à cette dernière.
La prénotation acquise, conserve ses effets jusqu’au jugement définitif.
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Section 1 : Les effets de l'hypothèque.
L’hypothèque comme sûreté́ réelle accessoire produit de nombreux effets juridiques à

l'égard non seulement du constituant et son créancier hypothécaire, mais ils peuvent affectés
les autres créanciers du débiteur. En outre le bien immeuble reçoit quant à lui plusieurs effets.
I- les effets à l'égard des contractants
Donc ici il y a lieu de distinguer entre les effets qui concerne le constituant, et ensuite le
créancier.
1) Pour le constituant
Parmi les caractéristiques de l'hypothèque, on trouve premièrement qu'il s‘agit d’un droit qui
permet au constituant de l’hypothèque de conserver et garder la possession de son bien mis
en hypothèque à condition de ne pas porter atteinte aux droits de son créancier. À cet égard,
l'article 187 du code des droits réels dispose que " le bien hypothéqué́ reste en main de son
constituant, il l'utilise et exploite, et en dispose sans porter préjudice aux droits du créancier
hypothécaire".
De plus la direction du bien reste sous l'empire du constituant, et cela conformément à l'article
188 du code des droits réels qui dispose que "le constituant à le droit de gérer son bien
hypothéqué́, et recevoir ses fruits, jusqu'à̀ ce qu'il soit vendu, en cas de non-paiement de la
dette".
En effet le constituant conserve la propriété́ de l’immeuble hypothéqué́ et jouit donc des

prérogatives liées à cette qualité́, tant que le constituant n’a pas réalisé́ l’hypothèque, le
constituant conserve toutes les prérogatives de propriété́ sur l’immeuble hypothéqué́ : les
droits d’usus abusus et de fructus.
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Le constituant est garant de la protection de l'immeuble, et en cas de détérioration par une

faute du constituant, ce dernier est dans l'obligation de payer immédiatement la dette ou si
le créancier le demande, de présenter une garantie suffisante et qui est équivoque au montant
de la dette, suivant les dispositions de l'article 190 du code des droits réels.
2) Pour le créancier hypothécaire :
Le créancier à défaut de paiement de la créance peut procéder à la réalisation de son droit et

d’extraire sa dette du prix de l’immeuble après sa vente, et cela conformément aux
dispositions juridiques, et selon son rang dont il est inscrit. L’article 192 du code des droits
réels. Et si le montant de la vente de l’immeuble ne couvre pas toute la dette, dans ce cas le
créancier à le droit de demander le remboursement du reste de la dette, et cette fois ci il est
considéré comme tout autres créanciers. Article 193 du CDR.
Le législateur à procéder à la protection du constituant, en quelque sorte dans la mesure où il

lui est interdit au créancier hypothécaire de procéder à l’appropriation de l’immeuble après
avoir insérer une clause qui le stipule. Article 194.
De plus la loi à interdit aux créanciers d’insérer toute clause qui sert à la vente de l’immeuble
sans poursuivre les différentes mesures d’exécution et qui sont édictés par la loi, par contre
l’article 195 permet de procéder à la vente de l’immeuble et sans même suivre la loi suite à
un accord commun entre les contractants et cela après l’arrivé du terme du contrat bien
évidement.
Qu’on est-il donc des effets de l’hypothèque ?
II- les effets de l’hypothèque à l’égard des tiers :
L’hypothèque engendre des effets essentiels sur les tiers non contractants, et dont le
bénéficiaire de ces effets et principalement le créancier hypothécaire.
1) Le droit de préférence :
Ce droit est consacré par la loi 39-08 dans son article 197, le créancier
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Hypothécaire dispose d’un droit de préférence qui permet au créancier hypothécaire de se

faire payer en priorité et par préférence sur les autres créanciers.
En effet le créancier hypothécaire est payé sur le prix de vente avant les autres créanciers.
Comme il peut céder son rang en faveur d’un autre créancier sur le même immeuble. Stipule
l'article 198 du code des droits réels.
2) Le droit de suite :
Le droit de suite c'est un droit qui permet au créancier hypothécaire de suivre l’immeuble
dans les mains que passe, c’est d’ailleurs l’action exercée contre un tiers acquéreur de
l'immeuble, sous la forme d'une action réelle. Ainsi, et selon les dispositions de l'article 199
du code des droits réels, "le créancier hypothécaire possède le droit de suite sur le bien
hypothéqué détenu par n'importe quel acquéreur pour l'acquittement de sa créance
lorsqu'elle arrive à son échéance".
Section 2 : L’extinction de l'hypothèque.
Divers sont les causes d'extinction de l'hypothèque, dont on peut les regrouper en deux
catégories. L’hypothèque peut s'éteindre par voie principale ou accessoire.
I- L’extinction par voie principale :
L’hypothèque s'éteint par voie principale conformément aux dispositions de l’article 212 du
code des droits réels par quatre cas bien déterminés à savoir :
1) le paiement de la créance.
2) la main levée du créancier hypothécaire sur le bien mis en hypothèque.
3) la détérioration totale du bien hypothéqué́.

4) La vente forcée.
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1) Le paiement de la créance
L’hypothèque étant un droit réel accessoire portant sur un bien immeuble mis en garantie
pour assurer le paiement d'une créance, lorsque celle-ci s'éteint, l'hypothèque par
conséquence s'éteint aussi. C’est à dire que lors de l'acquittement de l'obligation principale
l'hypothèque prend fin.
2) La main levée du créancier hypothécaire sur le bien mis en hypothèque.
En cas donc de levée la main sur le bien hypothéqué par le créancier l’hypothèque s’éteint
puisque c’est lui le titulaire du droit.
3) La détérioration du bien hypothéqué.
Un bien qui n'est plus existant ne peut faire objet d'une hypothèque. Cette détérioration doit
à condition résulter d'un fait naturel (force majeur) et non pas d'un fait personnel du débiteur.
La détérioration doit être totale, et non pas partielle. Car lorsqu'elle est partielle, l'hypothèque
reste valable sur ce qui reste du bien.
L’article 191 dispose qu’en cas de détérioration du bien hypothéqué ou d'expropriation pour
une utilité publique, le droit du créancier hypothécaire se transforme en argent issue d'une
assurance ou un dommage et intérêt requit à travers l’expropriation, etc.
4) La vente forcée.
La vente du bien aux enchères publiques met fin à l'hypothèque. Selon l'article 213 du code
des droits réels qui dispose que "l'hypothèque s'éteint par la vente du bien une vente forcée
aux enchères publiques et cela conformément aux dispositions de la loi".
II- L’extinction par voie accessoire
Le dahir des obligations et des contrats à travers son article 319 dispose que Les obligations
s'éteignent par :
18
1° paiement ;
2° L'impossibilité́ de l'exécution ;
3° La remise volontaire ;
4° La novation ;
5° La compensation ;
6° La confusion ;
7° La prescription ;
8° La résiliation volontaire.
1) Le paiement.
Lorsque le constituant procède au paiement de la dette garantie par l’immeuble hypothéqué,

tout simplement l’hypothèque prend sa fin.
2) L’impossibilité d'exécution.
L’obligation s'éteint aussi lorsqu'elle s'avère impossible qu'elle soit exécutée, le cas échéant à
travers un fait naturel ou juridique, sans qu'elle soit d'une faute du débiteur ou de par sa
mauvaise foi.
3) La remise volontaire.
L’article 340 du DOC dispose que "L'obligation est éteinte par la remise volontaire qu'en fait
le créancier capable de faire une libéralité.
La remise de l'obligation a effet tant qu'elle n'a pas été refusée expressément par le
débiteur."
Le créancier est libre de permettre à son débiteur de se libérer de l'obligation, à condition qu'il
soit apte pour le faire.il est nécessaire que cette remise volontaire fait objet d'un acte écrit.
4) La novation.
La novation est définie par l'article 347 du DOC " La novation est l'extinction d'une obligation
moyennant la constitution d'une obligation nouvelle qui lui est substituée». C’est à dire que
dès la naissance d'une nouvelle obligation sur le même objet, l'ancienne prend fin.
19
5) La compensation.
La compensation s'opère, lorsque les parties sont réciproquement et personnellement

créancières et débitrices l'une de l'autre. Elle n'a pas lieu entre musulmans, dans le cas où elle
constituerait une violation de la loi religieuse. Article 357 du DOC.
6) La confusion.
Lorsque les qualités de créanciers et de débiteur d'une même obligation se réunissent dans la
même personne, il se produit une confusion de droits qui fait cesser le rapport du créancier
et débiteur. Article 369 du DOC.
20
La réalisation de l’hypothèque implique pour le créancier hypothécaire la saisie de

l’immeuble affecté à l’hypothèque pour le faire vendre aux enchères publiques et se payer
préférentiellement et prioritairement sur le produit de la vente, le cas échéant distribuer les
deniers avec les autres créanciers hypothécaires inscrits sur le même immeuble et selon leurs
rangs (chapitre 1).
Ainsi cette sureté a un rôle prépondérant dans l’encouragement et la promotion de
l’investissement (chapitre 2).
La réalisation de l’hypothèque est la possibilité reconnue pour le créancier hypothécaire de

saisir l’immeuble grevé d’hypothèque. Mais ce recours suppose une exécution en deux
temps : le premier plaçant l’immeuble sous les mains de la justice, par cette disposition
l’immeuble devient indisponible et frappé d’incessibilité(section1).
Le deuxième organisant la réalisation de l’hypothèque par la vente aux enchères publiques
(section2).
21
Section 1 : la procédure de la saisie immobilière.

I- Formalités précédant la saisie.
1- La mise en demeure ou la notification du commandement.
Avant de commencer la procédure de saisie immobilière, il est nécessaire d’avertir le débiteur

défaillant, pour cette fin, le créancier hypothécaire fait signaler au débiteur un
commandement par le bureau des notifications judiciaires du TPI.
Cette mise en demeure doit être faite sous pli recommandé avec accusé de réception.
Ce commandement vaut à lui seul saisie conservatoire, doit mentionner le numéro du titre
foncier et la situation de l’immeuble hypothéqué, le nom et le prénom du poursuivi, le
montant de la créance , les intérêts, et la fixation du délai de paiement.
2- Le titre exécutoire.
A défaut de paiement dans le délai prévu dans le commandement, le créancier non payé
demande au président du TPI ou celui du tribunal de commerce la conversion du
commandement en saisie exécutoire. Cette demande doit être accompagnée d’un certificat
spécial d’inscription demandé auprès du conservateur de la propriété foncière, des récépissés
des commandements parvenus auparavant au poursuivi et au conservateur de la propriété
foncière et une copie du contrat d’hypothèque.
II- la saisie de l’immeuble hypothéqué.

1- Les mesures de la saisie.
L’agent d’exécution ce déplace sur les lieux de l’immeuble hypothéqué procède à son saisi et
dresse à cette effet un PV indiquant la notification du jugement, la présence ou l’absence du
poursuivi aux opération de saisie, les limites de l’immeuble, les droits qui s’y rattachent et les
charges qui le grèvent.
Ce PV doit être transmis aux parties ainsi qu’au conservateur de la propriété foncière.
22
A la fin de l’accomplissement de ces mesures, un dossier retraçant de manière descriptive et

en détail toutes les étapes de procédure sera remis au président du TPI ou de commerce du
lieu de l’immeuble. Ce dernier désignera un expert.
2- Remise du dossier au président du tribunal et désignation d’un expert.
Le président saisi du dossier, procède à la désignation d’un expert qui sera chargé d’effectuer
une étude d’ordre technique qui à même de déterminer le prix de la vente de l’immeuble
objet d’hypothèque. C’est par référence à ce prix que sera fixé et adjugé l’immeuble saisi.
L’expert chargé de mener à bien cette étude se déplace généralement à la conservation de
laquelle dépend l’immeuble en question afin de consulter le titre foncier dudit immeuble et
éventuellement, il se rend à l’administration du cadastre pour examen de la carte
topographique de l’immeuble en cause. Comme il peut établir une visite des lieux de
l’immeuble qui peut s’avérer d’un intérêt capital pour une évaluation précise.
A l’achèvement de cette étape, l’expert doit dresser un rapport indiquant toutes les
informations et les opérations effectuées concernant la détermination du prix de l’immeuble.
ce rapport est mis à la disposition du président du tribunal. Toutefois uns deuxième expertise
ou encore une troisième peut éventuellement être recommandée par le président du tribunal
au cas où aucune offre n’a été donnée à l’avis de l’adjudication dans les délais fixés.
Une expertise peut être demandée suite à une évaluation initiale insuffisante.
Au bout de cette procédure, le président du tribunal va décider et fixer le jour de
l’adjudication.
Section 2 : la vente aux enchères publiques « l’adjudication ».

C’est cette deuxième phase en l’occurrence l’adjudication qui matérialise la vente forcée de
l’immeuble. Toutefois il y a lieu de distinguer les différentes étapes et formalités préparatoires
organisant l’adjudication.
I- l’adjudication de l’immeuble hypothéqué.

Avant de procéder à l’adjudication proprement dite il est nécessaire d’accomplir des
formalités préparatoires à savoir :
23
1-l’établissement du cahier des charges.

2- sommation de prendre communication du cahier des charges.
3-la publicité de la vente.
Concernant l’établissement du cahier des charges, il prévu à l’article 474 du code de la
procédure civile qui déclare que : « Dès que la saisie immobilière est pratiquée ou à
l'expiration du délai d'un mois prévu au dernier alinéa de l'article 471, l'agent chargé de
l'exécution, après avoir établi le cahier des charges… ».
Ainsi le cahier des charges est un document établit à la diligence de l’agent d’exécution , il a
pour but de faire connaitre les conditions de la vente au saisi, aux créanciers et aux futurs
enchérisseurs ,ce document fait loi des parties, compte tenu toutefois des principes généraux
du droit commun régissant les contras en général et le contrat de vente en particulier.
Ce cahier des charges est déposé au greffe et bien que le texte ne le précise pas, l’avis de vente
aux enchères doit comporter une invitation aux enchérisseurs d’avoir à en prendre
connaissance.
La sommation de prendre connaissance du cahier des charges.
Cette sommation est prévu au niveau de l’article 219 du code des droits réels qui dispose
que : « Outre l’avis à donner aux copropriétaires du bien saisi, en exécution de l’article 473
du Code de procédure civile, l’huissier chargé de l’exécution adresse au bien saisi et à ses
copropriétaires et à tous les titulaires de droits réels inscrits sur l’immeuble, une mise en
demeure de prendre connaissance du cahier de charges sous huitaine de son dépôt. »
La publicité :
Lorsque l’agent d’exécution a établi le cahier des charges ,il procède aux frais avancés du
créancier, à la publicité légale. L'avis de la mise aux enchères indique la date d'ouverture des
enchères, le dépôt dans les bureaux du greffe du procès-verbal de saisie et des titres de
propriété et énonce les conditions de la vente. Avis des enchères et de la vente est porté à la
connaissance du public :
1° Par affichage :
a) A la porte de l'habitation du saisi et sur chacun des immeubles saisis, ainsi que dans les
marchés voisins de chacun de ces immeubles ;
24
b) Dans un cadre spécial réservé aux affichages, au tribunal de première instance du lieu
d’exécution
c) Dans les bureaux de l'autorité administrative locale ;
2° Par tous autres moyens de diffusion (insertions dans la presse, communiqués
radiophoniques...), ordonnés éventuellement par le président, suivant l'importance de la
saisie. Les offres sont reçues par l'agent chargé de l'exécution jusqu'à la clôture du procès-
verbal d'adjudication et consignées, par ordre de date, au bas du procès-verbal de saisie.
II- procédure d’adjudication.

Tout d’abord, il faut noter que durant la période de déclenchement de la procédure de
réalisation de l’hypothèque, le débiteur peut toujours intervenir et obtenir mainlevée Dans le
cas où il ne serait pas donné suite à la saisie, la mainlevée pourra être obtenue par le saisi sur
requête motivée présentée au Président du tribunal en sa qualité de juge des référés. Une
copie de la requête sera notifiée au poursuivant conformément aux Règles énoncées par le
Code de procédure civile. L’ordonnance rendue est définitive et immédiatement exécutoire.
Au préalable, l’agent d’exécution convoque le poursuivi et les enchérisseurs qui se sont
manifestés depuis la publicité légale à comparaitre le jour fixé pour l’adjudication.
A ce fait l’article 477 du CPC dans son alinéa 1 prévoit que : « Si au jour et à l'heure fixés pour
l'adjudication, le poursuivi ne s'est pas libéré, l'agent chargé de l'exécution, après avoir
rappelé quel est l'immeuble à adjuger, les charges qui le grèvent, la mise à prix fixée pour
l'adjudication dans le cahier des charges ou, le cas échéant, les offres existantes et le dernier
délai pour recevoir les offres nouvelles, adjuge à 164 l'extinction de trois bougies d'une durée
d'environ une minute chacune et allumées successivement, au plus offrant et dernier
enchérisseur solvable ou fournissant caution solvable et dresse procès-verbal de
l'adjudication. »
L’agent doit ensuite faire connaitre le montant des frais de la procédure d’exécution qui sont
à la charge de l’adjudicataire.
Rappelons au passage que la vente aux enchères publiques de l’immeuble hypothéqué n’est
possible que si un minimum de trois adjudicataires est présent. A défaut la vente sera
suspendue pour un délai de 15 jours et une seconde séance de la vente de l’immeuble est
25
organisée. Mais lorsque ce minimum n’est pas présent, le président du tribunal du lieu de
l’immeuble hypothéqué ordonnera une nouvelle expertise afin de réexaminer le prix.
Hormis cette éventualité, l’immeuble sera adjugé au plus offrant qui doit signer en garantie
un chèque au montant du prix de l’adjudication augmenté des frais de procédure d’exécution.
Passé 10 jours, et si le président du tribunal n’a pas refusé le prix et que durant cette période
aucune nouvelle offre augmenté du 1/6 du montant initial n’a été donnée, il est fait
notification à l’adjudicataire intéressé de l’acceptation de son offre.
La surenchère de 1/6 :
Le fait d’instaurer un délai de 10 jours nécessaires pour que la vente soit définitivement
adjugée résulte de plusieurs intérêts.
En effet durant cette période le débiteur peut toujours intervenir en se portant lui-même
adjudicataire, comme il est permis à tout autre intéressé de rattraper la vente aux enchères
publiques, c’est ce qui découle de l’article 479 du CPC :« Toute personne peut, dans un délai
de dix jours à partir de l'adjudication, faire une surenchère, pourvu qu'elle soit supérieure d'un
sixième au prix de vente en principal et frais. Le surenchérisseur prend l'engagement écrit de
demeurer adjudicataire moyennant le montant du prix de la première adjudication augmenté
de la surenchère. Il est procédé, à l'expiration d'un délai de trente jours, à une adjudication
définitive. Elle est annoncée, publiée et suivie comme il a été prescrit pour la première
adjudication.
Il est à noter que Si l’adjudicataire n'exécute pas les clauses de l’adjudication, il lui est fait
sommation de s'y conformer ; faute par lui d'obéir à cette sommation dans le délai de dix
jours, l'immeuble est remis en vente à ses risques et périls.(article 485 du CPC)
La clôture de la procédure d’adjudication et distribution des fonds sur les créanciers
hypothécaires
Le procès-verbal de l’adjudication est rédigé par l’agent d’exécution qui a été chargé de la
réalisation de l’hypothèque, il retrace d’une manière descriptive toutes les étapes de la
procédure et éventuellement les incidents ayant pu caractériser la dite procédure sur ce
procès, et enfin opposée la signature de l’adjudicataire, du président du tribunal ainsi que
celle de l’agent d’exécution.
26
Le PV sera par la suite inscrit sur les livres fonciers. Cette inscription est d’autant plus
importante qu’elle constate le transfert de propriété que ce soit à l’égard de l’adjudicataire,
de l’ancien propriétaire ou les tires
S’agissant de la distribution des fonds sur les créanciers hypothécaires, joue le droit de
préférence c'est-à-dire que leur désintéressement s’opère selon leur rang.
S’il y a plusieurs créanciers hypothécaires inscrits en même temps , ils viennent en concours
pour se faire payer.
S’ils ne sont pas de même rang, ils sont payés suivant l’ordre d’inscription de leurs
hypothèques.
L’hypothèque présente un levier d’investissement dans la mesure où elle est plus appréciée
par les banques (Section 1). Toutefois, l’hypothèque connaît des difficultés juridiques et
pratiques ( Section 2).
Section 1 : L’hypothèque comme levier d’investissement.

L’hypothèque offre une certaine sécurité au créancier (I), et joue ainsi un rôle très important
surtout au niveau économique et social (II).
I- La sécurité du créancier.
L’inscription d’un bien immobilier en hypothèque, donne le droit de l’occuper (à titre

d’habitation ou de commerce), de l’exploiter (le louer), mais pas de le vendre.
Pour ce faire, il faut s’acquitter par anticipation de sa dette et obtenir ce qu’on appelle une
«mainlevée» sur le bien à vendre.
Les organismes prêteurs sont sécurisés plus solidement par les droits que leur attribue
l’hypothèque, même en cas de vente d’un bien hypothéqué. Le bénéficiaire d’une telle
garantie possède ce qu’on nomme dans le jargon juridique «un droit de poursuite» et «un
droit de préférence».
27
Le premier lui confère la possibilité de saisir le bien chez qui il soit. C’est l’un des plus grands
avantages de cette garantie pour le créancier, puisqu’il a la certitude de pouvoir récupérer
son argent même si l’immeuble change de mains.
Le deuxième lui permet d’être absolument remboursé, même dans le cas où existent
d’autres créanciers. En effet, un logement hypothéqué ne fait pas partie du patrimoine
«libre» d’une personne, à distribuer aux créanciers normaux. Seules les personnes
(physiques ou morales) bénéficiant de garanties hypothécaires ont le droit de vendre le bien
pour se faire rembourser1. Là aussi il y a un ordre de préférence, mais cette fois-ci, c’est
entre les personnes ayant des hypothèques sur le même immeuble. Cela s’appelle «le rang»
de l’hypothèque. Le rang est tout simplement un ordre de priorité des différentes
inscriptions en hypothèque, qui donne le droit à celle du premier rang (la 1ère inscription)
d’être la première servie, et ainsi de suite. Sachez que vous pouvez grever votre bien
d’autant d’hypothèques que vous voulez, mais sachez également que, pratiquement, aucun
organisme prêteur n’accepterait d’avoir une hypothèque au- delà du 2e rang.
Si vous sollicitez un deuxième crédit en offrant comme garantie l’hypothèque d’un bien
immobilier faisant déjà l’objet d’une inscription hypothécaire en 1er rang au profit d’un
autre organisme financier, le futur créancier exigera plutôt d’être en situation de pari passu.
Autrement dit, il partagera le 1er rang avec le créancier initial.
II- Le rôle socioéconomique de l’hypothèque.
Le crédit joue un rôle important dans l'économie. Il est une force incomparable aussi pour les
nantis que pour les pauvres, c'est l'un des leviers essentiels des affaires et le socle du
développement. Sans lui, la croissance des entreprises irait misérablement, incapables de se
développer. Avec lui, les possibilités de la production et des échanges deviennent possibles.
Il est indéniable que le crédit bancaire peut revêtir un caractère social. A ce sujet, on peut citer
le financement d'affaires à but social tels que l'encouragement aux logements, les prêts à des
organismes poursuivant un but social ou d'intérêt public : hôpitaux, écoles, et certains prêts
1 Martin Didier R, Droit des affaires, éd. Al Madariss, 3ème éd., Casablanca, 2017, p.211.
28
de consommation. Et ainsi, à travers le développement incessant de l'économie et son impact

sur la vie sociale des citoyens, spécialement au Maroc ou le taux de rendement est beaucoup
plus inferieur par rapport aux autres pays développés. Les citoyens et à fin de s'offrir des
conditions de vie respectueuses, font recours au crédit pour financer l'achat de leurs
logements.
Ainsi le législateur conscient de cette ampleur et afin d'encourager les marocains à recourir
aux prêt hypothécaires a mis en place un décret n°2-16-375 du 13 Chaoual 1437 (18 juillet
2016), qui a donné une faveur aux hypothèques, en procédant à une baisse des droits des
hypothèques pour les montants des crédits-logements qui est inférieur à 250 000 DH.
Cette réduction vise spécialement la classe sociale qui fait recours aux logements sociaux qui
jouit d'un large champ dans la structure d'habitat nationale, c'est ainsi que la notion
d'hypothèque a pris le dessus dans les transactions quotidiennes des citoyens, ce qui a créé
un rendement bénéfique pour les sociétés de financement et une conformabilité pour les
débiteurs.
Le fait de mettre en valeur les conditions de crédits encourage automatiquement les
investisseurs et aussi les petits entrepreneurs qui veulent se lancer dans le domaine
commercial, mais qui sont malheureusement dans un état de manque de financements. C'est
ainsi qui font recours aux crédits hypothécaires et offrent à la fois une sécurité de
remboursement pour les créanciers, et une source de financement pour les débiteurs.
Ces crédits hypothécaires ont un impact positif qui est indéniable, que ça soit sur le plan
économique ou social.
Des statistiques récentes de la part de l'ANCFCC qui renforcent la place de l'hypothèque

dans les transactions foncières marocaines publié en 21/02/20192 :
2Site officiel du haut-commissariat au plan : https://www.hcp.ma/
29
Section 2 : Les entraves juridiques et pratiques de l’hypothèque.

L’hypothèque subit en revanche, des difficultés qui sont relatives à l’établissement de
l’hypothèque sur un immeuble en cours d’immatriculation (I), et à la réalisation de
l’hypothèque également (II).
I- Les difficultés relatives à l’établissement de l’hypothèque sur un

immeuble en cours d’immatriculation.
Le législateur marocain a élargi l’objet d’hypothèque pour inclure également les immeubles
en cours d’immatriculation foncière . Cette survenance est l’une des importantes nouveautés
issus de la loi 39.08.
Avant, le dahir de 2 juin 1915, parlais seulement de l’hypothèque sur une propriété
immatriculée . Cependant, cette hypothèque soufre d’un certain nombre de problèmes qui
n’encouragent pas les créanciers à octroyer des crédits sous garantie d’une hypothèque
établie sur un bien en cours d’immatriculation.
30
Le législateur marocain a permet l’établissement d’une hypothèque sur un immeuble en cours

d’immatriculation foncière . Cependant, il n’a pas mis des dispositions spécifique à cette
hypothèque. Ceci nous mène à s’interroger sur les formalités d’inscription d’une telle
hypothèque ainsi que sur l’effet de la procédure d’immatriculation.
1- L’inscription de l’hypothèque établie sur un immeuble en cours

d’immatriculation.
Conformément à l’article 66 de la loi 14.07 modifiant et complétant le dahir du 9 ramadan

1331 (12 aout 1913) sur l’immatriculation foncière ,tout droit réel doit être inscrit sur le titre
foncier, ce qui a été confirmé par l’article 174 de la loi 39.08 .
La question qui se pose dans ce cadre, comment peut-on envisager l’inscription d’une
hypothèque établie sur un immeuble en cours d’immatriculation, alors que le titre foncier
n’est pas encore établis.
La réponse se trouve dans l’article 84 de la loi 14.07 qui dispose que « Lorsqu’un droit soumis
à la publicité est constitué sur l’immeuble au cours de la procédure d’immatriculation, le
bénéficiaire peut, pour prendre rang et rendre ledit droit opposable aux tiers, effectuer à la
conservation foncière le dépôt des pièces requises pour l’inscription. Ce dépôt est mentionné
au registre des oppositions et, au jour de l’immatriculation, si l’évènement de la procédure le
permet, le droit est inscrit sur le titre foncier au rang qui lui est assigné par ledit dépôt. »
Par conséquent aucune procédure autre que celle de dépôt n’est envisagée . Ainsi ce droit ne
peut pas faire l’objet d’une pré notation dans la mesure où l’article 85 de la loi 14.07 prévoit
expressément que seuls les droits portant sur des immeubles immatriculé peuvent faire
l’objet d’une pré notation pour la conservation provisoire de ce droit.
2- L’effet de la procédure d’immatriculation sur l’hypothèque en cours

d’immatriculation.
Il faut noter dans ce cadre que vu l’absence des dispositions règlementant spécifiquement une
telle hypothèque. De nombreuses problématiques se posent relatives principalement au
résultat de la réquisition d’immatriculation.
31
En fait, le dépôt de la réquisition d’immatriculation ne conduit pas nécessairement à

l’établissement d’un titre foncier au nom du requérant . Cette réquisition peut être annulée,
et comme conséquence inévitable de cette annulation, l’hypothèque sera annulée suit à
l’interruption du lien entre le doit réel principale et le droit réel accessoire.
De ce qui suit, la place du créancier hypothécaire demeure menacé puisque aucune
disposition juridique n’empêche le conservateur d’annuler la réquisition d’immatriculation
d’un immeuble lorsqu’il fait l’objet d’une hypothèque.
De même, l’immeuble objet d’immatriculation, peut être exposé à des oppositions telles
qu’autres immeubles en cour d’immatriculation.
Il est à noter dans ce cadre que le créancier hypothécaire perdra sa garantie dès que
l’opposition sera jugée puisque ledit jugement met fin entre le droit réel principal et le droit
réel accessoire. Dans la mesure où l’opposition conduit inévitablement à la suspension de la
garantie dans le cas où le jugement est prononcé. le créancier n’a d’autre choix que de revenir
aux dispositions de droit commun fixé dans l’article 1241 du D.O.C. qui dispose que « les biens
du débiteur sont le gage commun de ses créanciers, et le prix s'en distribue entre eux par
contribution, à moins qu'il n'y ait entre les créanciers des causes légitimes de préférence. »
Nous remarquerons donc que la garantie relative à l’hypothèque établie sur un immeuble en
cours d’immatriculation reste liée au sort de la réquisition d’immatriculation. Par conséquent
la position du créancier reste menacée.
II- Les difficultés relatives à la réalisation de l’hypothèque.
Le créancier hypothécaire a un droit de préférence qui lui permet d'être remboursé à partir
du prix de l'immeuble mis en hypothèque, et ce en s'avançant par rapport aux autres
créanciers hypothécaires qui le suivent dans l'inscription au titre foncier, en conformité avec
le dicton « premier inscris premier servi ».
Cependant, il existe certaines dettes que le législateur lui procure un privilège sur l'immeuble
hypothéqué, et qu'elles sont exonérées de l'inscription au titre foncier. Ces dernières peuvent
causer un préjudice au droit du créancier hypothécaire d'une part, et d'autre part,
32
l'hypothèque peut perdre son efficacité en tant qu'une sûreté réelle, dans le cas où le débiteur
se trouve en difficulté d’entreprise énoncé par le livre V du code de commerce.
1- la multitude des créances sur un même bien immeuble.
L'intervention du législateurs peut causer préjudice au dicton "premier inscris premier servi"
en faveur d'un autre créancier, avec une exonération de l'inscription sur le titre foncier et en
lui octroyant un droit de privilège à l'encontre des autres ayants droit inscrits.
Cette multitude engendre des litiges dans les juridictions marocaines lors de la phase
d'exécution sur l'immeuble hypothéqué. Le créancier hypothécaire se trouve donc surpris du
refus du greffe de lui octroyer le paiement de sa créance.
Ce privilège peut être lié à la qualité publique du créancier à savoir " le trésor" qui bénéficie
de ce droit par les dispositions de l'article 144 du code des droits réels qui renforce les
dispositions de l’article 155 de l’ancien Dahir.
Le privilège est défini par l'article 1243 du DOC qui dispose que " Le privilège est un droit de
préférence que la loi accorde sur les biens du débiteur à raison de la cause de la créance."
cette définition est renforcée par les dispositions de l'article 142 de la loi 39-08 qui définit le
privilège comme étant un droit réel accessoire qui donne au créancier une primauté sur les
autres, malgré qu’ils sont des créanciers hypothécaires.
Les seules créances privilégiés retenues par la loi nationale sur les immeubles portent sur :
- les frais de justice occasionnés notamment par la vente aux enchères publiques et la
répartition du prix entre les intéressés. Énoncé par l'article 144 du code des droits réels, il peut
s'avérer que les mesures d'exécution sur un immeuble procurent des frais supplémentaires
comme la taxe juridictionnelle déposée dans le secrétariat greffe du tribunal, ainsi que les
dépenses des expertises et traducteurs. Ce sont des frais dont bénéficient les autres créanciers
sur le même débiteur.
- les droits du trésor tels qu'ils résultent des diverses dispositions en vigueur, ainsi et selon les
dispositions de l'article 144 du code des droits réels, ce sont des droits qui ne peuvent être
réalisé qu'à condition que :
33
a) l'existence des dispositions spéciales qui règlementant cette faculté du trésor d'être
privilégié sur l'immeuble.
b) l'insuffisance des valeurs des biens meubles qui ne couvrent pas la totalité de la créance.
2- Les difficultés relatives à la procédure collective.
Les difficultés d'entreprise proposent certaines entraves sur la place juridique du créancier
hypothécaire, et ce dans la phase préventive d’une part, et d’autre part, dans la phase de
liquidation de l'entreprise .
• L’impact de la procédure de prévention des difficultés au rang juridique du créancier

hypothécaire :
L'article 545 du code de commerce dans son alinéa premier énonce que lorsqu'il s'avère aux
entreprises qu'elles sont en période de crise, de procéder à des procédures de rectifications
des problèmes financiers qu'ils peuvent naitre, et ainsi de lui permettre une continuité ou par
une prévention externe par l'intervention de la juridiction compétente à travers la liquidation.
L’enjeu ici pour le législateur est d'essayer de sauver l'entreprise de son écoulement en
donnant part aux créanciers d'aider à cette sauvegarde.
Cette procédure est souvent exploitée par des débiteurs de mauvaise foi qui se permettent
une liquidation du patrimoine pour s'enfuir du paiement des créances et spécialement celles
qui mettent en cause une créance hypothécaire.
Cela peut causer un préjudice au créancier hypothécaire qui se trouve dans une issue sans
résultat qui est le paiement de sa créance.
• L’impact de la liquidation judiciaire de l'entreprise sur le créancier hypothécaire :
l'entreprise se trouve dans l'impossibilité de faire face aux difficultés qu'elle rencontre, et se
trouve donc dans l'obligation d'être liquidée, ce qui est énoncé par les dispositions de l'article
560 du code de commerce qui stipule que "Le chef de l' entreprise doit demander l' ouverture
d' une procédure de traitement au plus tard dans les quinze jours qui suivent la cessation de
34
ses paiements". C’est ainsi que lors de l'ouverture de cette procédure de liquidation, certains
principes sont pris en considération et qui sont comme suit :
- l'arrêt des poursuites individuelles : ce principe de l'interdiction de poursuivre l'entreprise

individuellement énoncé par l'article 653 « Le jugement d’ouverture suspend ou interdit toute
action en justice de la part de tous les créanciers dont la créances a son origine
antérieurement audit jugement et tendant:
o À la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent;

o À la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.
Il arrête ou interdit également toute voie d’exécution de la part de ces créanciers tant
sur les meubles que sur les immeubles.
Il arrête ou interdit également toute voie d'exécution de la part de ces créanciers tant sur les
meubles que sur les immeubles.
Les délais impartis à peine de déchéance ou de résolution des droits sont, en conséquence,
suspendus. »
Cet arrêt de poursuite touche également le droit du créancier hypothécaire et le rend

incapable de revendiquer le paiement de sa créance.
- l'interdiction de payer les dettes antérieures : cette interdiction est stipulé également dans
l'article 653 précité.
- l'arrêt des cours des intérêts : ainsi et à travers l'article 659 : Le jugement d’ouverture arrête
le cours des intérêts légaux et conventionnels, ainsi que de tous intérêts de retard et
majorations.
Ces principes portent atteintes au droit du créancier d'être payé en premier rang en cas de
liquidation de l'entreprise.
35
En guise de conclusion, on remarque d’après notre étude, que le législateur a conféré une
grande importance aux formalités et procédures poursuivis dans ce cadre ,par l’arsenal
juridique important qui se manifeste essentiellement dans le droit de la procédure civile, le
droit de l’immatriculation foncière, et le code des droits réels.
Ainsi, il faut signaler que la multiplicité de ces formalités a rendu la procédure de réalisation
de l’hypothèque lente.
Aussi, cette procédure peut être jugé comme couteuse, du fait des différents frais qu’elle
engendre : frais de publicité, d’expertise, les différents inscriptions…etc.
C’est pour cela, qu’il est nécessaire de revoir ces formalités, et mettre en place un cadre
juridique spécial plus minutieux qui repose sur les deux points suivants :
✓ Préciser le rôle des différents intervenants dans tous les étapes de la procédure de
saisie et de la vente forcé des immeubles immatriculés.
✓ Mettre l’accent sur les différents lacunes juridiques de cette procédure afin de les
combler.
36
Lois :
• La loi 39.08 portant code des droits réels.
• Loi n° 14-07 modifiant et complétant le dahir du 9 ramadan 1331 (12 aout 1913) sur
l’immatriculation foncière.
• Décret royal portant loi n° 552-67 du 26 ramadan 1388 (17 décembre 1968) relatif au
crédit foncier, au crédit à la construction et au crédit à l'hôtellerie.
• Le dahir des obligations et des contrats .
• Le code de procédure civile marocain.
• Le dahir du 2 juin 1915 portant réglementation des immeubles immatriculés abrogés
par la loi 39.08.
• Code de commerce Marocain.
Ouvrages :
➢ Ouvrages en langue française :
• MARTIN DIDIER , Droit des affaires, éd. Al Madariss, 3ème éd., Casablanca, 2017 .
• PAUL DECROUX, Droit foncier marocain, éd. La porte, 1ère éd., Casablanca, 1977 .
• DOMINIQUE LEGEAIS, Sûretés et Garanties du Crédit, L.G.D.J, 6e éd., Paris, 2008.
• MAZEAUD, Leçons de droit civil, tome 3, 1er vol., Sûretés et publicité foncière, par
PICOD, 7e éd., 1999.
➢ Ouvrage en langue arabe :
‫ مطبعة وراقة سجلماسة‬، ‫ محاضرات في حق الملكية و في الضمانات العينية الشخصية‬: ‫ عبد العالي الدقوقي‬-
.2017- 2018
.2019 ‫الطبعة الثانية‬, ‫مكتبة المعرفة‬, ‫الوسيط في نظام الملكية العقارية‬,‫ ادريس الفاخوري‬-
.2017 ‫الطبعة الثانية‬, ‫ مدونة الحقوق العينية و العمل القضائي المغربي‬,‫ محمد بفقير‬-
. 1990-1410 ،‫المغرب‬
‫ي‬ ‫اإلسالم و التقني‬
‫ي‬ ‫ الحقوق العينية يف الفقه‬،‫محمد ابن معجوز‬-
37
Article et Revue :
• La Revue Marocaine de Droit, n°14, 1987.
• Revue n° 80, jurisprudence de la Cour de cassation.
.2019 ‫عمر الخضر‬,‫ اجراءات التنفيذ على العقار المرهون‬,‫مجلة القانون واألعمال‬
Webographie :
• https://www.hcp.ma/
• https://www.ancfcc.gov.ma/pr%C3%A9sentation/chiffres-cl%C3%A9s/
38
SOMMAIRE ....................................................................................................................... 1
INTRODUCTION................................................................................................................. 2
PREMIERE PARTIE : LE CADRE JURIDIQUE DE L’HYPOTHEQUE. ............................................ 6
CHAPITRE 1 : LES CONDITIONS RELATIVES A LA CONSTITUTION ET A L’INSCRIPTION DE
L’HYPOTHEQUE ........................................................................................................................ 6
Section1 : les conditions relatives à la constitution de l’hypothèque. ........................................................... 6
Section 2 : la procédure d’inscription de l’hypothèque................................................................................ 10
CHAPITRE 2 : LES EFFETS ET EXTINCTION DE L’HYPOTHEQUE. ................................................... 14
Section 1 : Les effets de l'hypothèque. ......................................................................................................... 14
Section 2 : L’extinction de l'hypothèque. ..................................................................................................... 16
SECONDE PARTIE : LE MODE D’EXECUTION DE L’HYPOTHEQUE ET SON IMPACT SUR
L’INVESTISSEMENT. ......................................................................................................... 20
CHAPITRE 1 : LA SAISIE IMMOBILIERE COMME MODE DE REALISATION DE L’HYPOTHEQUE. ..... 20
Section 1 : la procédure de la saisie immobilière. ........................................................................................ 20
Section 2 : la vente aux enchères publiques « l’adjudication ». ................................................................... 22
CHAPITRE 2 : L’IMPACT DE L’HYPOTHEQUE SUR L’INVESTISSEMENT. ........................................ 26
Section 1 : L’hypothèque comme levier d’investissement ........................................................................... 26
Section 2 : Les entraves juridiques et pratiques de l’hypothèque. .............................................................. 29
CONCLUSION .................................................................................................................. 35
BIBLIOGRAPHIE ............................................................................................................... 36
TABLES DES MATIERES .................................................................................................... 38
39
40

Hypothèque Et Saisie Immobilière

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HYPOTHEQE ET SAISIE IMMOBILIERE

Chapitre 1 : Les formalités relatives à la constitution et à

Chapitre 1 : La saisie immobilière comme mode de réalisation

Il présente également un caractère d’indivisibilité, Cette indivisibilité signifie encore que

S’agissant de l'hypothèque conventionnelle , l'article 174 de la loi 39-08 dispose que

Ainsi l'hypothèque forcée, Cette catégorie d'hypothèque restreint le caractère consensuel de

Section1 : les conditions relatives à la constitution

I- Les conditions de forme :

Aux termes de l’article 174 du code de droits réelle « l’hypothèque conventionnelle ne

L’établissement de l'hypothèque nécessite la rédaction d'un écrit liant le débiteur à son

Spécialité relative à l’assiette de l’hypothèque .

Les hypothèques conventionnelles différées.

Section 2 : la procédure d’inscription de l’hypothèque.

Les documents requis.

▪ Réquisition datée et signée par l’intéressé ;

De son côté, le conservateur est tenu de vérifier sous sa responsabilité ; l’identité et la

Cependant il existe certains cas d’exonération de ces frais d’inscription, à titre

Les délais d’inscription :

Section 1 : Les effets de l'hypothèque.

L’hypothèque comme sûreté́ réelle accessoire produit de nombreux effets juridiques à

I- les effets à l'égard des contractants

En effet le constituant conserve la propriété́ de l’immeuble hypothéqué́ et jouit donc des

Le constituant est garant de la protection de l'immeuble, et en cas de détérioration par une

2) Pour le créancier hypothécaire :

Le créancier à défaut de paiement de la créance peut procéder à la réalisation de son droit et

Le législateur à procéder à la protection du constituant, en quelque sorte dans la mesure où il

Qu’on est-il donc des effets de l’hypothèque ?

II- les effets de l’hypothèque à l’égard des tiers :

Hypothécaire dispose d’un droit de préférence qui permet au créancier hypothécaire de se

Section 2 : L’extinction de l'hypothèque.

I- L’extinction par voie principale :

3) la détérioration totale du bien hypothéqué́.

2) La main levée du créancier hypothécaire sur le bien mis en hypothèque.

3) La détérioration du bien hypothéqué.

II- L’extinction par voie accessoire

Lorsque le constituant procède au paiement de la dette garantie par l’immeuble hypothéqué,

La compensation s'opère, lorsque les parties sont réciproquement et personnellement

La réalisation de l’hypothèque implique pour le créancier hypothécaire la saisie de

La réalisation de l’hypothèque est la possibilité reconnue pour le créancier hypothécaire de

Section 1 : la procédure de la saisie immobilière.

Avant de commencer la procédure de saisie immobilière, il est nécessaire d’avertir le débiteur

II- la saisie de l’immeuble hypothéqué.

A la fin de l’accomplissement de ces mesures, un dossier retraçant de manière descriptive et

2- Remise du dossier au président du tribunal et désignation d’un expert.

Section 2 : la vente aux enchères publiques « l’adjudication ».

I- l’adjudication de l’immeuble hypothéqué.

1-l’établissement du cahier des charges.

II- procédure d’adjudication.

Section 1 : L’hypothèque comme levier d’investissement.

L’inscription d’un bien immobilier en hypothèque, donne le droit de l’occuper (à titre

II- Le rôle socioéconomique de l’hypothèque.

de consommation. Et ainsi, à travers le développement incessant de l'économie et son impact

Des statistiques récentes de la part de l'ANCFCC qui renforcent la place de l'hypothèque

2Site officiel du haut-commissariat au plan : https://www.hcp.ma/

Section 2 : Les entraves juridiques et pratiques de l’hypothèque.

I- Les difficultés relatives à l’établissement de l’hypothèque sur un

Le législateur marocain a permet l’établissement d’une hypothèque sur un immeuble en cours

1- L’inscription de l’hypothèque établie sur un immeuble en cours

Conformément à l’article 66 de la loi 14.07 modifiant et complétant le dahir du 9 ramadan

2- L’effet de la procédure d’immatriculation sur l’hypothèque en cours

En fait, le dépôt de la réquisition d’immatriculation ne conduit pas nécessairement à

II- Les difficultés relatives à la réalisation de l’hypothèque.