Affectation : Reprise de

SeLoger.com
Le prix proposé par Axel Springer n'est pas justifié et est bas, d'autant plus qu'il a été proposé sans l'accord du conseil
d'administration et de la direction. J'ai calculé la valeur intrinsèque de l'entreprise sur la base de la croissance passée et
de l'absence de prévisions de la part de la direction. Je me suis contenté de prévoir les flux de trésorerie disponibles sur la
base de la croissance des quatre dernières années pour les dix années à venir et de les actualiser sur la base d'un CMPC
de 9,05 %, en me fondant sur les hypothèses mentionnées dans la figure ci-dessous ;

Statut Réel Prévisions Prévisions Prévisions Prévisions Prévisions Prévisions Prévisions Prévisions Prévisions Prévisions
Année 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Flux de
trésorerie 48,487 52,097 55,195 58,292 61,389 64,487 67,584 70,682 73,779 76,876 79,974
('000' USD) 80,000
WACC 9.05%
Poids de la dette -6.24%
Taux d'imposition des 33.33%
sociétés
Coût de la dette 1.88%
Taux d'inflation annuel 0.90%
100,000
Prime de risque pays 0.60% 20,000
Taux sans risque 1.28% 60,000
Bêta sans effet de levier 1.00% 40,000
Prime de marché 6.99%

0
20072008200920102011201220132014201520162017201820192020

-Valeurs ----- Prévisions

Limite inférieure de confiance Limite supérieure de confiance

Sur la base de mon modèle DCF, le prix intrinsèque de l'action est de 43,38 euros par action. Si je choisis un multiple de
l'EBIDTA d'au moins 18 foisI avec l'EBIDTA pour l'année 2010, le prix est de 44,02 euros par action. Ayant survécu à deux
crises, la bulle Internet au début et la crise financière en 2008, SeLoger.com avait une valeur d'entreprise supérieure à un
milliard de dollars américains en 2007, et mérite donc un prix très optimiste sur la base de son histoire passée et de ses
perspectives d'avenir ;

Année 2010 2009 2008 2007 2006

Valeur de
l'entreprise (en 766,919 548,784 279,799 1,046,944 583,884
'000' USD)

L'acheteur veut toujours acheter avec des rabais et le vendeur vend toujours avec des primes, la transaction se fait
normalement dans des conditions de pleine concurrence.

I SeLoger a subi deux grandes crises et devrait avoir de meilleurs multiples EBIDTA, nous avons deux références suivantes ;
L'acquisition de 50% de Leboncoin.fr, un site généraliste de petites annonces en ligne, par Schibsted le 22 septembre 2010, pour une
valeur d'entreprise de 400 millions d'euros, soit un multiple implicite d'EBITDA 2010 de 18,0x. Leboncoin.fr a atteint une taille
importante et exerce une activité significative de petites annonces immobilières en ligne, ce qui en fait aujourd'hui un concurrent
direct de SeLoger.com, notamment en Province. En revanche, la transaction reste une référence en termes d'évaluation pour les
analystes.
La reprise, par l'exercice d'une option d'achat, d'immobilien Scout 24, le numéro un allemand de l'immobilier en ligne
par Deutsche Telekom en septembre 2007 pour une valeur d'entreprise de 513 millions d'euros, soit un multiple implicite de l'EBITDA
2007 de 17,4 fois.
Soumis par : Muhammad Imran, cpa.imran@gmail.com, +966-500808251
 Affectation : Reprise de
SeLoger.com
L'objectif de la direction est d'augmenter la valeur actionnariale, Roland Tripard, PDG de SeLoger qui a rejoint la société
en 2008, a bien protégé les intérêts des actionnaires de sa société et, grâce à ses efforts, a obtenu une valeur plus élevée
de 38,5 euros par action par rapport à 34 euros par action, il a joué un rôle prépondérant dans l'événement.

Le 14 septembre 2010, le conseil d'administration a décidé d'étudier l'offre annoncée dans le communiqué de presse
d'Axel Springer AG (09 septembre 2010), dans l'intérêt de toutes les parties prenantes, actionnaires, employés et clients.
Le conseil d'administration a estimé que le montant de 34 euros par action indiqué par Axel Springer AG ne reflétait pas la
valeur intrinsèque de l'entreprise et ses perspectives de croissance.

En réponse au dépôt d'une offre à l'AMF par Axel Springer AG au prix de 34 EUR par action (sans seuil minimum
d'acceptation, sans accord des conseils d'administration ; nature inamicale), l'AMF a émis un avis d'ouverture de la
période de pré-offre le 10 septembre 2010, Axel Springer acquiert une participation minoritaire dans SeLoger.com
(transaction no. 1601216036) le 15 septembre 2010.

Le conseil d'administration et certains actionnaires représentant 49% ont rejeté l'offre en se basant sur le fait qu'Axel
Springer a déposé l'offre auprès de l'AMF sans seuil minimum d'acceptation, sans l'accord du conseil d'administration et
de la direction ; la nature inamicale, l'offre ne montrant pas la valeur intrinsèque ni le potentiel de croissance de
SeLoger.com, aucune perspective de synergie mentionnée, aucun engagement envers la direction et les employés en ce
qui concerne l'incitation, alors que SeLoger.com a toujours été étroitement associé à la direction et aux employés pour la
croissance de l'entreprise. Axel Springer manque de transparence, les objectifs réels poursuivis par Axel Springer.

Le 4 octobre 2010, le CA a décidé de nommer un expert indépendant, conformément au règlement général de l'AMF.
Dans le cadre de sa mission, l'expert a remis son rapport le 25 octobre 2010.

L'application des approches d'évaluation intrinsèque et comparable fait ressortir une fourchette de prix pour l'entreprise
allant de 37,1 URE (multiples commerciaux de sociétés comparables) à 40,0 URE (scénario central DCF) sur la base
d'experts indépendants.

Les stratégies de défense suivantes seraient envisagées pour maximiser la valeur de la richesse des actionnaires ;
SN Stratégie Description Action
1 En quinconce Le président du conseil d'administration et un membre ont déjà C'est déjà fait
Défense du accepté de vendre à 34 euros par action, mais la majorité des
conseil membres du conseil d'administration ont été convaincus de
d'administration maximiser la valeur et les deux premiers se sont abstenus de voter
2 Finances Augmenter les communications sur le financement et la croissance Il faut commencer
Communication avec les médias pour maintenir le cours de l'action à un niveau élevé immédiatement pour
et permettre à l'offrant de relever son offre. maximiser la valeur
3 Communication à Communiquer avec les actionnaires et les sensibiliser à la valeur de Il faut commencer
l'actionnaire leur investissement dans l'entreprise jusqu'à ce que le consensus immédiatement pour
final soit atteint. maximiser la valeur
4 Défense contre le La Seloger peut acheter une certaine quantité de ses propres actions C'est difficile car il faut
chantage à un investisseur individuel, généralement avec une prime des liquidités / des
substantielle. Ces primes peuvent être considérées comme des ressources financières.
paiements à un acquéreur potentiel pour éliminer une tentative
d'acquisition inamicale. Mais en raison de la limitation des liquidités
5 Défense du Elle peut chercher une entreprise plus accueillante pour intervenir et Il peut être activé pour
chevalier blanc acquérir une participation majoritaire avant l'offre hostile, ce qui une offre parallèle,
peut contribuer à maximiser la valeur pour les actionnaires. mais il est risqué s'il
6 Pilule La dilution de l'actionnariat par le biais de plans de droits des Cette solution ne
empoisonnée actionnaires peut s'avérer risquée par la suite, mais selon la devrait être utilisée
recherche, l'efficacité du cadrage et la fiabilité de la source sont qu'en dernier recours,
affectées par des facteurs contextuels tels que la visibilité de si elle permet
l'orateur, les performances passées et la prévalence de la pratique. réellement de
maximiser la valeur,
Soumis par : Muhammad Imran, cpa.imran@gmail.com, +966-500808251
 Affectation : Reprise de
SeLoger.com
7 Actions avec L'émission d'actions assorties de droits de vote différenciés est une Il faut du temps
droits de vote tactique planifiée à l'avance et une activité qui prend du temps ; elle
différenciés peut être adoptée, mais certaines options rapides et immédiates
sont disponibles.
8 Établir un L'émission d'actions assorties de droits de vote différenciés est une Il faut du temps
Actions des tactique planifiée à l'avance et une activité qui prend du temps ; elle
salariés peut être adoptée, mais certaines options rapides et immédiates
Plan de propriété sont disponibles.

Communiquer à tous les actionnaires, par lettre et par d'autres moyens (médias, etc.), qu'Axel Springer a fait une offre à
des prix très bas assortis d'une forte remise. Axel Springer a fait une offre de 34 euros par action. Nous pensons que cette
offre sous-évalue fondamentalement SeLoger. Axel Springer n'offre que 10,4 fois l'EBIDTA, ce qui représente une décote
très importante par rapport aux multiples de transactions comparables dans ce secteur (18,0 fois Leboncoin.fr et 17,4 fois
Scout24). Sur la base de l'analyse d'Orbis (Bureau van Dijk), notre valeur d'entreprise s'élève à 711 millions d'euros. Nous
avons le potentiel d'atteindre un niveau supérieur après les chocs de la crise financière de 2008. Nous pensons que notre
prix par action serait de 42 euros et plus. L'amélioration globale au cours des cinq dernières années peut être examinée
par les notations de Moody's et d'autres agences mentionnées ci-dessous.

Axel Springer ne reconnaît absolument pas la valeur que nous avons construite dans votre entreprise et le niveau de
rentabilité qui a été atteint, sans parler de la forte croissance que nous prévoyons pour les prochaines années,

Votre conseil d'administration, conseillé par Norma, estime que l'offre d'Axel sous-évalue considérablement notre
entreprise. En conséquence, le conseil d'administration recommande à l'unanimité que vous ne preniez aucune mesure
concernant l'offre et que vous ne signiez aucun document que Kraft ou ses conseillers vous enverront. Vos
administrateurs n'accepteront pas cette offre en ce qui concerne leurs propres actions. Nous vous tiendrons informés.
Ratios d'influence de Falcon Évolution dans le temps (vue
Ratio actifs/dettes AA AAA AAA AAA AAA
tabulaire)
2006 2007 2008 2009 2010

Score
Opérations et liquidités
Entreprise BB BBB BBB BBB A
Croissance du chiffre d'affaires
Groupe de pairs BB BB BB BB BB
Rendement des ventes Probabilité de défaillance (%)
Ratio de liquidité générale Entreprise 2.00 0.90 0.65 0.50 0.40
Jours de retard Groupe de pairs 3.50 2.90 3.20 3.20 2.80

Services de la dette Niveau de confiance (%)

Ratio de couverture des intérêts Entreprise 100 100 100 100 100

Dette/EBITDA Limite de crédit ($)

Structure du capital Entreprise n.d. n.d. n.d. n.d. 0.00

Annotation de la limite de crédit

Roulement
2010 Aucune limite de crédit n'est disponible pour cette entreprise en raison de
Solvabilité son statut juridique actuel.

Valeur nette tangible Ratios de liquidité

Ratio de liquidité générale BBB BBB BBB BBB BBB

Ratio de liquidité générale BBB BBB BBB BBB BBB

Cycle de conversion des liquidités (CCC) CC CCC CCC CCC CCC

Evolution des prix au 06/04/2011 Rentabilité et ratios économiques

Date Fermer (€) Haut (Q Faible

+/- Retour sur investissement (ROI) BB BBB BBB BBB BBB
(€) Rendement des fonds propres (ROE) CCC B BB BB BB
Depuis le
37.71 0.00% 0.00 0.00
début de 966-500808251 D C C C C

1 semaine 37.71 0.00% 0.00 0.00 Marge bénéficiaire AAA AAA AAA AAA AAA

Ratio de couverture des intérêts

1 mois 36.00 -0.76% 38.01 37.99
Couverture des intérêts payés CCC BB BB BB BBB
par :
6 Soumis Muhamm
ad Imran, c pa.imran@ gmail.co

1 an 30.35 24.25% 30.40 29.60

PLUS d'influence sur les ratios
2006 2007 2008 2009 2010
Ratios de solvabilité
Ratio d'endettement BBB A AA AAA AAA